FERIEUTLEIE. REGIONEN VALENCIA. REGISTRERINGSPROSESS OG SKATTER

Vanligvis er det tre måter å leie en bolig på:

• Korttidsleie: Denne type leie er for turister som ønsker å bruke eiendommen til turisme/ferie. Denne typen utleie må registreres i et spesielt register i Valencia, og et av kravene er boligbeviset. Kortvarig opphold: mindre enn 2 måneder.
• Langtidsleie: Dette er når leietaker ønsker å bruke eiendommen ikke til turisme, men for langtidsopphold og opphold. På denne måten vil du alltid ha fullmakt til å leie ut eiendommen, da reguleringen for denne typen leie er forskjellig fra de turistmessige. Langtidsopphold: Ett år eller mer.
• Mellomtidsleie: Dette er når leietaker verken ønsker å avholde noen dagers ferie, eller å bli langvarig som fast bosted. Leietakere bruker eiendommen med den hensikt å arbeide for en bestemt tid, eller å oppholde seg i området for å søke etter eiendommer å kjøpe, eller studenter for utdanningsperioden, etc. Regulering: Samme som per lang sikt, og ikke underlagt strenge vilkår som per turistiske. Middels oppholdstid: Fra 2 til 11 måneder.

Høyeste avkastning på utleie har blitt skapt fra turistaktiviteten, noe som har resultert i høyere leie fra den tradisjonelle aktiviteten til entidsleie.

Men på grunn av økte krav for å få turistlisensen, midt i begge utleiene, er det et alternativ for å ha bedre inntekter enn langsiktig: Medium Term aktivitet.  Som forklart ovenfor er leietakere på middels sikt de som har til hensikt å passere lange opphold i eiendommen, men ikke for permanente formål. De vil respektere eiendommen mer enn turister (fordi de vil bruke den en stund), og de vil akseptere høyere leie å betale på grunn av kortvarig opphold.

Medium Term aktivitet vil heller ikke bli regulert av de strenge lovene som ikke administrerer turistaktivitet.

Sa det ovenfor, la oss snakke om turistaktivitet.

---

TURISTISK AKTIVITET:

PROSESS, REGISTRERING OG REGISTRERINGSTINN

 

Det er stor forvirring i det spanske markedet for utleie av eiendom i VALENCIA-REGIONEN ("Comunidad Valenciana") om de nøyaktige kravene, forpliktelsene og prosessen for å utvikle utleieaktiviteten i regionen Valencia. Etter å ha mottatt dusinvis av krav om informasjon på dette området, har vi bestemt oss for å utarbeide denne rapporten for å avklare de vanligste spørsmålene våre kunder og kontakter krever.

Forganger og lover:

Det er 2 viktige aspekter å vurdere når du bestemmer deg for å leie eiendommen din for turistformål:

1. FORMELLE FORPLIKTELSER
2. SKATTEFORPLIKTELSER

---

 

FORMELLE FORPLIKTELSER

Det er et generelt dekret for turistaktivitet, den Decreto 92/2009, fra 3^rd av juli 2009 . Dette dekretet har som mål å:

– Bekreftelse av juridiske forpliktelser og ansvar fra utleiere

– Garanterer beskyttelse av rettigheter til forbrukere og brukere

– Kontroll av aktiviteten til utleierne

Denne loven sier spesifikt:

1.- Hva er en "bolig or Apartamento Turístico"?

Det er en eiendom der det er følgende betingelser:

– Når det er en erstatning for bruken.

– Når det er umiddelbar tilgjengelighet av leiligheten.

– Når "bruken" eller "skjebnen" til leiligheten er "turistisk"

– Når det gjøres på «regelmessig basis». Regelmessig betyr at du er med ONE av følgende tilfeller

– Når leien administreres av store turistaktører/bedrifter

– Når du publiserer eiendommen i turistkanaler (internett, aviser osv.).

– Selv om du ikke er "et selskap", utfører du noen av disse tjenestene: vedlikehold og reparasjon av eiendom, romservice, rengjøring av leiligheter, toaletter osv., vask av private klær eller leilighetsutstyr (sengetøy, håndklær osv.), bagasjeoppbevaring, etc.

Så, når du leier ut eiendommen din til "bolig"-formål, med mellomlang sikt av familier eller enkeltpersoner som leier det for å "bo" og ikke for "turisme", da, eiendommen din er ute av denne "turistiske eiendom"-forskriften. "Boligleie" vil bli regulert av den generelle loven om leie (eller "Ley de Arrendamientos Urbanos"). Så du trenger ikke å følge disse formelle kravene for registrering, men som forklart nedenfor, må du oppgi leieinntektene dine for spanske skatter.

2.- Hva er formalitetene for å utvikle denne aktiviteten? –Registrering i Holiday Rental Valencian Registry (HRVR).

               - Hvis du kun leier fra en til 4 eiendommer, da må du registrere deg som en "bestemt".

                - Hvis du leier mer enn 4 eiendommer, da må du registrere deg som "selskap" or «bedriftsforhandler".

Men selv i tilfelle du bestemte deg for ikke å registrere eiendommen din i registeret fra Valencia, må eiendommen din oppfylle de juridiske standardene for kvalitet og utstyr som i den følgende delen.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Siden ikrafttredelsen av Lov 15/2018, av 7. juni, må det bevises at turisteiendommen har en gunstig sertifikat for bykompatibilitet utstedt av kommunen der boligen er godkjent for turistbruk. Denne gunstige kompatibilitetsrapporten må ha en sikker verifikasjonskode (CSV) som gjør det mulig å verifisere integriteten og autentisiteten til elektroniske dokumenter, samt skaffe elektroniske kopier av dem.[/gdlr_notification]

3.- Eiendomskrav-Juridiske standarder for kvalitet og utstyr:

Enhver eiendom, registrert eller ikke registrert, som tilbys i markedet som leie for turistformål, må oppfylle kravene fastsatt i loven for enhver av klassifiseringene som vurderes: "Standard", "Primær" eller "Superior". For å registrere eiendommen kan den som et minimum få "Standard"-kravene.

De vedlegg til loven detaljer kravene fra hver av disse klassifiseringene, i termer.

I tillegg til kravene fastsatt av loven, vil eiendommer bli tilbudt til kunder i perfekte forhold for beboelse, bevaring, ren, og vil alle hjelpemidler og tjenester klare for den første dagen av okkupasjonen.

Eiere kan ikke kreve mer enn 250 EUR til kunder i henhold til innskudd/obligasjon/garanti, med mindre kjøpere uttrykkelig samtykker i et høyere beløp.

Bostedslisens / sertifikat for bolig kreves

Eiendommen må ha boligsertifikatet ("Licencia de occupación" eller "Cédula de Habitabilidad"), og den må være utstyrt med alle hvitevarer og utstyr som skal brukes under perfekte forhold og perfekt hygyene.

Hus i rustikk land krever endret klassifisering av landet

Hvis eiendommen er plassert i rustikk land, må klassifiseringen av tomten endres for å tillate denne bruken. Dette er en veldig komplisert prosess kalt "Declaración de Interés Comunitario", der Twon Hall, med publikum til regionale myndigheter, aksepterer endringen av bruk på landet. .

ANDRE FORMELLE FORPLIKTELSER:

I tillegg til de eventuelle formelle og skattemessige forpliktelsene som kreves av loven, anbefaler vi deg spesielt følgende:

1. Arkitektsertifikat: Det er svært viktig å få råd fra spesialister for å bekrefte om eiendommen oppfyller kravene i henhold til loven. Så det vil være nødvendig og arkitekt å besøke eiendommen og å bekrefte om eiendommen er klar til å leies.
2. Energiytelsessertifikat: Nylig spansk normativ tvinger utleiere til å få et energiytelsessertifikat for å leie eiendommer. Så dette sertifikatet må innhentes før du tilbyr eiendommen i markedet for å leie den. Klikk her for mer informasjon om krav til energiytelsessertifikat.
3. Husforsikring: Som utleier anbefaler vi deg spesielt å tegne en forsikring som dekker container, innbo og sivilt ansvar. Klikk her for å vite mer om forsikring ved utleie.

Hvis du allerede har tegnet en forsikring for eiendommen din, og så har du bestemt deg for å leie den, så er det veldig viktig du INFORMERE til forsikringsselskapet om dette faktum. Ellers vil det være store muligheter for at forsikringsselskapet ikke dekker skader forårsaket av ikke-oppgitte aktiviteter.

4.- Registreringsprosess

a) Format: Du må fylle ut det offisielle skjemaet. Klikk her for å få det. Vær oppmerksom på at dette skjemaet er en "ansvarserklæring" (eller "ansvarserklæring") der du erklærer, og BEKREFTER på eget ansvar, at detaljene og informasjonen som er inkludert er SANN, og er direkte ansvarlig for innholdet som er inkludert.

Så hvis informasjonen ikke er korrekt (for eksempel erklærer du at minimumsstørrelsen på soverommene er 8 m2, når de er mindre i virkeligheten), kan du være ansvarlig for falsk vitnesbyrd, svindel, etc.

Derfor, hvis du ikke er 100 % sikker på at eiendommen din krever ALLE betingelsene for å komme til en "Standard", eller for å se om eiendommen din kan være en "Premium", avtale tjenestene til en arkitekt for å foreta en undersøkelse og for å kontrollere og bekrefte at du at eiendommen din oppfyller disse betingelsene.

b) Registrering. Når formatet er fylt ut, må du presentere det på et av Valencias regjeringskontorer i Alicante, Valencia eller Castellón:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valencia

---

Du vil motta et dokument for å bekrefte at registreringen er fullført. Har du fått registreringsnummeret, må du registrere det i ALL publisitet, formater, kontrakter osv. som stammer fra aktiviteten din.

5.- BØTER

Å tilby tjenester uten obligatorisk registrering kan ha følgende konsekvenser:

– Bøter på opptil 90.000 XNUMX EUR

– Suspensjon av virksomheten på den eiendommen i inntil 3 år

– Suspensjon av virksomheten til eier inntil 3 år

6.- Andre aspekter

Må jeg informere og annonsere mitt registreringsnummer når jeg reklamerer for eiendommen?

JA. Registreringsnummeret ditt må vises i all slags informasjon, reklame, annonsører osv. e registreringsnummeret som er tildelt hver bolig.

Kan jeg leie eiendommen min kun for rom?

NEI. Eiendom må leies i sin helhet, og eieren kan ikke bo på den.

Kan jeg leie eiendommen som en standard KORT TIDS leie?

JA. Men på denne måten må du avbryte registreringen i turistregisteret, fordi loven ikke tillater annonser for "standardleie" i turistkanaler. Når du bestemmer deg for å leie eiendommen, er det to måter:

• Registrering i standardleie. Det betyr en leie i kort eller lang sikt periode, og underlagt en leiekontrakt og bruk utenfor turistmessig bruk. På denne måten kan ikke huset publiseres i turistkanalene (som AirBNB for eksempel).
• Registrering for turistbruk. I dette tilfellet kan eiendom annonseres i turistkanaler.

Må jeg holde en oppføringsbok for gjester?

JA. Du må føre en bok der alle kundene er registrert, i et format som du må få tak i på den lokale politistasjonen eller Guardia Civil fra stedet der eiendommen ligger.

---

SKATTE- OG SKATTEKRAV

A) FORMALITETER – ERKLÆRING:

Når du eier en eiendom, og du ikke bruker den som fast bolig, HVERT ÅR, må du fremlegge selvangivelse på eiendommen din, og dette, selv om eiendommen er leid, eller ikke leid. Og dette gjøres gjennom en ÅRLIG SKATTESIGNALISERING.

Og når du leier en eiendom, og du får en «inntekt», må du oppgi i samme øyeblikk som du mottar inntekten, i en KVARTALSERKLÆRING.

Når du leier en eiendom, mottar du en "inntekt" som er underlagt den spanske "inntektsskatten". I Spania, avhengig av om du er "spansk skattebosatt" eller "spansk ikke bosatt".

Hvis du er bosatt, er skatten Resident Income Tax (IRPF-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), og hvis du ikke er bosatt, er skatten Non-Resident Income Tax (IRPFNR-“Impuesto de) la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Hvis du er "Spansk skatteboer", må du oppgi leieinntektene dine i vår ÅRLIGE SKATTE-oppgave (modell 100).

Men hvis du er en ikke-spansk skattebosatt, må du oppgi inntektene dine i ikke-bosatt inntektsskatt (modell 210) på følgende måte:

– KVARTALSVIS: Når du leier ut eiendommen din, har du erklæringen om disse inntektene i samme kvartal det året de genereres. Så her i dette innlegget har vi vurdert tilfellet der leie er for "turisme"-formål, men du kan også leie for "bolig"-formål. I begge tilfeller må du oppgi inntektene i korrespondentkvartalet i året.

 "Boligleie": Det betyr at når du leier for "bolig"-formål, med mellomlang sikt av familier eller enkeltpersoner som leier det for å "bo" og ikke for "turisme".

– ÅRLIG: Som bosatt, eller som ikke-skatt bosatt, må du avgi den årlige skatteerklæringen (IRPF /IRPFNR). Så for periodene av året hvor du ikke leier eiendommen, som ikke-bosatt, er det en skatt å betale, og denne deklareres i slutten av det påfølgende året.

Et eksempel:

Du er ikke-bosatt og får leie for turisteiendom i februar 2015.

1.- Kvartalsoppgave: Du må oppgi den inntekten i samme kvartal. Presentasjon av disse erklæringene må skje innen 20 dager etter kvartalsslutt. For eksempelet skal inntektene fra husleie fra kvartalet januar-mars oppgis i selvangivelsene som skal sendes inn før 20.^th av april 2015.

Resten av året 2015 er det ikke videre leie på eiendommen.

2.- Årserklæring: Deretter, innen utgangen av påfølgende år, 2016, må du fremlegge skatteerklæringen, og betale for tiden eiendommen ikke har vært leid.

Vær så snill å bli informert om at når du leier en eiendom for turistformål, sammen med din JURIDISKE forpliktelse til å registrere eiendommen din, har du SKATTEPLIKT til å oppgi inntekten KVARTALSVIS, og deretter, ÅRLIG, for resten av året.

Må jeg betale moms? Det er en stor forvirring i markedet unngå dette spørsmålet. Rent, leieinntekter er ikke pålagt merverdiavgift.

Så hvis du leier ut eiendommen din til begge deler, bolig- eller turistformål, MÅ DU IKKE PRODUSERE FAKTURA, og transaksjonen SKATTES IKKE MED MVA.

Men dette er bare i tilfelle inntektene du mottar KUN er TIL LEIE. Men når du tilbyr andre tjenester som ligner på hotell, som:

– Restaurant, mat, frokost

– Renhold inne i leiligheten

– Vaske håndklær, sengetøy osv.

I disse tilfellene må du PRODUSERE FAKTURA og belaste mva på tjenesten din. Kravene vil være:

– Lag en faktura til hver av gjestene dine

– Belast mva (10 %)

– Oppgi mva kvartalsvis

– Oppgi mva årlig

– Å registrere seg som næringsdrivende i Skattekontoret

– Å oppgi inntektsskatt kvartalsvis

– Å oppgi inntektsskatt årlig

B) SKATT Å BETALE:

Avklart ovenfor, vil vi vurdere nå hvordan betale inntektene som mottas gjennom en fritidsbolig.

Til nettobeløpene mottatt fra husleien, du kan redusere:

– Den proporsjonale renten (ikke kapitalen) av boliglånet (eller annen type kreditt brukt til å kjøpe eiendommen) betalt for ervervet av eiendommen.

– Den proporsjonale kommuneskatten, søppelinnsamling, husforsikring, fellesavgifter osv.

– Forholdsreformen, vedlikehold, møbler, utstyr, vann, strøm, internett osv.

– Markedsføring, publisitet, advokater mv.

Et eksempel:  

"A" har et hus på Costa Blanca, som ikke brukes som permanent hjem, og han bestemmer seg for å leie det gjennom Airbnb eller andre lignende plattformer.

• Erklære oppnådd leie: Huset er verdsatt til 150.000 EUR, og den totale leieprisen har vært på 6.000 EUR på 4 måneder, mai, juni, juli, august 2015.

1. Kommuneskatt. Årlig er 500 EUR. Så, 500/12*4 = 166,6 EUR. Dette er det forholdsmessige beløpet kommunalskatt i løpet av 4 måneders perioden huset ble leid.
2. Pantelånsrenter: "A" har betalt det året 1.200 EUR av boliglånsrenter, så 400 EUR tilsvarer leieperioden.
3. Samfunnskostnader: Årlig er 600 EUR, så 200 EUR tilsvarer leieperioden.
4. Søppelhenting: 150,-/år. Så 50 EUR tilsvarer leieperioden.
5. Husforsikring: 350,-/år. Så 33,1 EUR tilsvarer leieperioden.
6. Betaling av markedsføringsgebyrer: 300 EUR
7. Vann, elektrisk, gass, internett: 450 EUR tilsvarer leieperioden.

TOTALE UTGIFTER: 1.599,7 EUR. Dette vil være det totale beløpet som "A" kan trekke fra mottatt inntekt. Så:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Beløpet på 4.400,3 EUR betaler 836,057 XNUMX EUR i skatt, i henhold til skalaen nedenfor:

Skattesatsen for 2016:

• Fra 0 til 12.450 euro – 19 %
• Fra 12.451 euro til 200 – 24 %
• Fra 20.201 euro til 35.200 euro – 30 %
• Fra 35.201 euro til 60.000 euro – 37 %
• Fra 60.001 45 euro -XNUMX %

Og denne skattedeklarasjonen skulle vært gjort i 2 deklarasjoner, gitt på riktig kvartal av året 2015. På denne måten:

– Leien som ble oppnådd i mai og juni, skulle vært erklært i kvartalserklæringen som ble gjort før 20^th av juli 2015.

– Leien som ble oppnådd i juli og august, skulle vært erklært i kvartalserklæringen som ble gjort før 20^th av oktober 2015.

• Erklærer resten av året: Siden huset ikke er et permanent hjem, må "A" deklarere og betale resten av året at huset står tomt. Så dette er betalt:

– I den årlige erklæringen om inntektsskatt. Hvis "A" var bosatt i spansk, før utgangen av juni 2016, og hvis "A" var ikke-bosatt, før 31.12.2016.

– Sats: Gjennomsnitt på 0,5 % fra katastrofeverdien.

 

---

Ta kontakt med vår dør-til-dør-registreringstjeneste!

Vi kan registrere eiendommen din og få registreringslisens

Bare kontakt oss!