Hvordan bygge et hus i rustikk land i Spania – Ikke-urbaniserbart land
Generelle aspekter
TLA-advokater har i mer enn 15 år jobbet med transaksjoner og saker om eiendommer i rustikke landområder i hele det spanske territoriet. Fra Catalonia (Tarragona og Barcelona), Valencia-regionen (Castellón, Valencia og Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora-dalen), og Malaga.
Som et resultat av vår brede erfaring, og anerkjennelsen av ulike regionale normativer, har vi utarbeidet en guide å følge for de som har til hensikt å kjøpe en tomt/land i rustikke landområder i Spania, med prosjektet å bygge et hus på den.
Hvis du kjøper land eller eiendom i landet, for eksempel et våningshus (cortijo), er det viktig å finne ut om det er plassert i en område der urbanisering er tillatt (i dette tilfellet kalles det en "finca urbana", eller "suelo urbano") eller der urbanisering og boligutvikling ikke er tillatt ("finca rustica" eller "suelo rustico").
Land i Spania er klassifisert i flere typer:
1. Uban-land – “Bygrunn"
Dette er et land der det er autorisert til å bygge med bestemte spesifikasjoner som finnes i "Utviklingsplanene" for byen eller området (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), eller i spesifikke urbaniseringssoner kalt "Delplaner" (Fly Parciales), Osv.
Dette landet bruker å ha alle fasiliteter og behov for å bo der i høy befolkningstetthet, som riktig vann- og elektrisitetsforsyning, tilkobling til kloakknett, parker og grøntområder, sport, utdanning, sykehus, etc.
Urban Land eller "Suelo Urbano” er den vi bruker til å finne i byer, landsbyer eller urbanisasjoner, og pleide å ha riktig tilgang via veier, med fortau, fotgjengerområder, gater, kommersielle områder, helsesentre, skoler, sykehus, idretter, etc.
2. Ikke urbaniserbart land – ” Suelo no Urbanizable"
“Ingen urbaniserbar” er en type land hvor det er ikke mulig å utvikle industri-, bolig- eller kommersielle landområder, fordi er bestemt til å bestemme beskyttet bruk, hovedsakelig knyttet til skog, landbruk og andre. Så i denne typen land er annen bruk som bolig, industri eller kommersiell svært begrenset, begrenset og ikke alltid tillatt.
Inne i området "Ikke urbaniserbart" finner vi en klassifisering i undertyper av land, avhengig av tillatt bruk og beskyttelsesnivået:
- Beskyttet land (på spansk "Suelo No Urbanizable Protegido"): Dette er land der konstruksjoner og andre typer aktiviteter av bestemte grunner (vanligvis knyttet til natur, skog osv.) er begrenset for å "beskytte" en bestemt verdi.
- Ikke-beskyttet land (på spansk "Suelo No Urbanizable Comun"): Dette er et land hvor hovedbruken er landbruk og jordbruk, og hvor andre bruksområder (som boliger, kommersielle osv.) kan tillates, med respekt for bestemte betingelser.
"Rustikk land” er navnet som vanligvis blir adoptert til Suelo No Urbanizable Comun i Spania. Med andre ord: områder hvor urbanisasjoner ikke kan utvikles, som er bestemt til landbruksbruk, er det tillatt annen bruk som bygging av boligeiendommer, eller industrier, etc, alltid med respekt for bestemte normer og betingelser.
3.- Urbaniserbart land – “Suelo Urbaniserbar":
Dette er den typen land hvor det kan utvikles i fremtiden med urbaniseringer, næringsområder, industriparker osv. i fremtiden. Så i tilfelle et offentlig eller privat byggeprosjekt blir godkjent, kan området urbaniseres.
Trinn å følge for å bygge et bolighus i rustikk land
Snakker nå om «rustikk land», dette er et land hvor hovedbruken som er tillatt er å «landbruke», eller brukes av bønder til å utvikle en jordbruksaktivitet.
Men i dette landet er det unntaksvis tillatt å bygge nye konstruksjoner med boligbruk. Disse konstruksjonene må være i en svært lav konstruksjonstetthet, og prøver å unngå å skape bygde områder med høy tetthet som kan skape "urbaniseringer faktisk".
Så det er veldig vanlig å finne at bare når tomten har en minimumsstørrelse (5.000 m2, 10.000 m2, eller 20.000 m2 osv.), er du autorisert til å bygge der en konstruksjon, også kalt "cortijo", "villa", " masía”, chalé”, “chalet”, “hacienda”, etc.
I den spanske landlige eller landsbygda områder er ganske vanlig å finne hus bygget over tomter med mindre størrelser enn det som kreves for å ha byggerett (hus bygget i tomter med mindre enn 10.000 m2 for eksempel) Dette er fordi disse bygningene ble bygget før de nye forskriftene trådte i kraft, eller rett og slett at de ble bygget uten å respektere lovene, så de anses nå som konstruksjoner "Fuera de Ordenación” (utenfor gjeldende normativ). Dette er tilfellet for eiendommer bygget for lenge siden, som nå ikke oppfyller gjeldende normativ. Denne typen eiendommer kan være helt lovlige nå, men underlagt noen bruksbegrensninger (det viktigste er at huset før resten av eksisterende konstruksjoner på eiendommen respekteres av administrasjonen, men de kan ikke utvides, og det er det ikke autorisert til å bygge nye konstruksjoner på den tomten).
Så hvis intensjonen din er å utvikle et prosjekt for å bygge et hus i "rustikk land" områder, bør du først sjekke inn den juridiske myndigheten (hovedsakelig rådhuset, rådet = "Ayuntamiento"), som er spesifikasjonene, kravene og begrensninger, som du kan ha for å bygge der.
1. Første trinn: For å bekrefte om prosjektet kan utvikles
"Byggelisens", eller "Byggetillatelse", eller "Byggelisens" (Licencia de Construcciónen Licencia de Edificaciónen Licencia de Obra Mayor).
Som vi påpekte før hvis intensjonen din er å utvikle et prosjekt i et av de "rustikke landområdene", du bør først sjekke med den lokale myndigheten (hovedsakelig rådhuset eller rådet = "Ayuntamiento"), eller alternativt konsultere og få råd fra advokater spesialister innen bygg og rustikk utvikling.
Så før du går videre til avanserte trinn i prosessen, er det viktig at du få riktig informasjon om lokale forskrifter og begrensninger i området, og muligheter til å utvikle og gjennomføre prosjektet ditt. Så vel som i andre land, vil autorisasjonen til prosjektet ditt bli formelt godkjent når du får "Byggelisens" eller "Byggetillatelse" fra rådhuset.
Så, Første trinn er å vite om den lokale normative tillater bygging av et hus på den tomten.
Veldig viktig: Vann- og strømforsyning
Som forklart ovenfor er vann- og strømforsyning, og kloakk, varer som er garantert til innbyggere som bor i urbane områder "suelo urbano". Men i rustikk land er utenfor urbane områder, og ofte utenfor hovedpunktene for tilkobling til vann og elektrisitet.
Faktisk Rådhuset har ingen forpliktelse til å levere hovedvann og strøm i rustikke landområder. Bare i urbane omgivelser. Så det er veldig viktig å studere nøye mulighetene for å få vann og strøm på valgt tomt.
For eksempel: Hvis det er vann- og strømforsyning i nærheten av land, og det kan kobles til da, er det ikke noe problem.
Men noen ganger hender det at nærmeste punkt for strøm- eller vanntilkoblingen er langt unna. Så det betyr at for å være tilkoblet, må du betale høye kostnader og utgifter for å bringe forsyningen til eiendommen.
Bare rådgivning av lokale elektrikere og rørleggere, eller lokale byggherrer, vil du ha den nødvendige informasjonen for å bekrefte mulighetene for forsyning og tilkoblinger av vann og elektrisk til den tomten.
Så du må ha dette i betraktning fra begynnelsen av prosessen, før du går videre med kjøpsprosessen.
Det er alltid mulig å få vann fra en intern pantetank installert på eiendommen, og fra den typiske spanske “POZOS” = VANNBRØNNER. På samme måte er det mulig å få strøm fra solcellepaneler, eller eolisk "vindkraft". Men ikke alltid denne typen forsyninger er autorisert av de lokale rådhusene til å gi tillatelse til å bygge. Så denne informasjonen må tas i betraktning i de tidlige trinnene i kjøps-/byggeprosessen.
Så vi anbefaler det før du KJØPER tomten, eller for å ta en beslutning om transaksjonen, husk å ha en FORSTUDIE AV PROSJEKTET rådføre seg med lokale advokater, arkitekter, byggherrer eller det byggetekniske personalet fra Bygningsavdelingen i Rådhuset (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Dette vil gjøre investeringen mer sikker fordi du tross alt har en konkret idé og erkjenner betingelsene og begrensningene for å bygge på den tomten før du fortsetter med å kjøpe tomten. Det er mer enn å anbefale å gjøre en undersøkelse av en advokat ekspert på konstruksjon og om mulig konsultere arkitekten som skal utvikle prosjektet og konstruksjonen.
I den forundersøkelsen ber du også advokaten din om å bekrefte ikke bare de spesifikke byggerettighetene på tomten, men også å finne ut hvilke andre utbygginger som er planlagt på det området, for eksempel nye veier, motorveier, toglinje, industriparker, kommersielle områder, eller til og med en urbanisering.
Denne informasjonen kan fås fra advokaten din med møter på rådhuset, studerer den lokale normative, og også fås fra rådhuset med et dokument kalt "CÉDULA URBANÍSTICA".
Når du vet nøyaktig hvilken type bygning som er autorisert til å bygges i det landet, må du avtale en arkitekts tjenester for å utvikle BYGGEPROSJEKTeller BYGGEPROSJEKT.
I byggeprosjektet må arkitekten din tilpasse dine ideer og preferanser til de spesifikke forskriftene fra Rådhuset på det området. Så arkitekten din vil veilede deg gjennom denne prosessen, og informere deg om de forskjellige mulighetene for å forvandle ditt "ideelle hus" til en konstruksjon som oppfyller reglene i området.
Det viktigste er å ha hver detalj spesifisert av arkitekten din. La arkitekten din gå gjennom planene så detaljert du orker. Prøv å visualisere hvordan utsikten fra forskjellige vinduer vil være, og hvilken størrelse senger gjesterommene kan håndtere osv.
Med enkle ord: Prøv å få fra arkitekten din så mye som informasjon om hvordan det endelige huset vil bli. Prøv å møblere og bo i huset mens det fortsatt er på papiret. Du er kanskje ikke på stedet for å fange opp ting som kan irritere deg i mange år framover, som et vindu som er utenfor midten på soverommet, eller takvinduer som ikke er akkurat over der vaskekummen på badet vil være.
Når prosjektet er fullført, må arkitekten din være tilstede i byggeprosjektet til det lokale rådhuset ved bygningsavdelingen (“Departamento de Urbanismo" eller "Concejalía de Urbanismo”). Ved søknad om byggekonsesjon må du betale kommuneskatt, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, som gjelder for alle utbygginger som trenger byggekonsesjon (enten det søkes/innvilges eller ikke). Denne skatten kan variere fra 2 % til 4 % av byggekostnadene, avhengig av rådhuset i ditt område.
Deretter vil de studere hvor egnet prosjektet ditt er for de spesifikke forholdene eller begrensningene i området.
Hvis prosjektet ditt oppfyller normative, og oppfyller forskriftene og kravene til å bygge videre på i det området, vil de gi deg fullmakt til å bygge der med riktig "Byggelisens"Eller"Byggetillatelse”, så du vil ha rett til å bygge der nøyaktig samme eiendom som ble presentert for Rådhuset med prosjektet.
2.- Andre trinn: Byggeprosess
Vær så snill, klikk nedenfor for å få detaljert informasjon om byggeprosessen, da du bestemte deg for å utvikle byggeprosjektet ditt i Spania.
