Hvordan kjøpe eiendommer i San Sebastian – Donosti

BLI KJENT DONOSTI – SAN SEBASTIAN FOR FREMTIDIGE EIENDOMSKJØPERE OG EIENDOMINVESTORER

Byen San Sebastian – Donosti

Introduksjon – Donostis opprinnelse

historisk det sies at bosetningen som ga opphav til San Sebastián var klosteret San Sebastián el Antiguo, samt slottet Monte Urgull, og byen som ligger i gravhaugen som knyttet den til landet hvis innbyggere sier at de historisk sett de var dedikert til fiske og kommersiell aktivitet.

Det omkringliggende territoriet var oversådd med våningshus som også var engasjert i landbruksarbeid.

Det må sies at San Sebastián ligger som et kontaktpunkt mellom to forskjellige regioner: havet og indre land. For å få tilgang til de indre landene hadde landrutene Urumea-elven for å få tilgang til kysten og dermed utvikle en merkantil og handelsaktivitet med innlandet.

Faktisk hadde byen en maritim havn, og en annen elvehavn (eller Santa Catalina), i tillegg til havnen Pasajes, som i mange år var under San Sebastian jurisdiksjon.

Det var Sancho El Sabio som ga dette beskjedne befolkningssenteret charteret, siden det allerede begynte å få en begynnende kommersiell aktivitet.

Gjennom årene, og gitt sin nærhet til grensen, hadde den også en viss militær betydning, noe som førte til bygging av forskjellige festningsverk som ble utviklet over tid frem til midten av 19-tallet.

De Urban utvikling av San Sebastián- Donosti har flere faser :

Den første frem til ødeleggelsen ved beleiringen av 1813 (den spanske uavhengighetskrigen) .

Fra middelalderen til 16-tallet ble det ikke opplevd store strukturelle endringer i byen. Det er en bykjerne med murer utstyrt med en vanlig geometrisk typeplan, med en viktig jurisdiksjon over det tilstøtende jordbruksterritoriet, og noen mindre kjerner som omringet den.

Fra omgivelsene til det primitive middelalderslottet Urgull ble det bygget ulike belter av murer som vil begrense byutviklingen frem til 19-tallet.

På 16-tallet ble det utført byggearbeider og utvidelse av de nye murene.

Disse arbeidene fortsetter å bli utført i løpet av 17-tallet, og i mindre grad på 18-tallet.

Denne etappen avsluttes med den nesten totale ødeleggelsen av byen i 1813. På denne datoen blir byen ødelagt av hertugen av Wellingtons beleiring av byen (uavhengighetskrigen), og den gjenoppbygges, og dermed fremstår den nåværende delen gammel.

I 1854 ble San Sebastián utpekt som hovedstaden i Gipuzkoa.

I løpet av disse datoene slutter en viktig turistaktivitet seg til de kommersielle og administrative aktivitetene i byen, siden den siden midten av 19-tallet har blitt valgt som sommerresidensen til kongefamilien.

I disse årene ble riving av murene autorisert, så byen sluttet å være et krigssted.

Fra disse årene begynte utviklingen av Ensanche-området, med byggingen av den sørlige San Sebastián Ensanche, som også okkuperte myrene og Arenales de Urumea.

Ensanche har et vanlig mønster, med rette gater, som danner et firkantet rutenett, som fremhever den såkalte Avenida de la Libertad.

Dette området har en viktig turist- og rekreasjonsbruk med Paseo de la Concha. Det har også en viktig bolig-, administrativ og kommersiell bruk.

Industrielle aktiviteter beveger seg mot Ibaeta, Antiguo, og det som senere skal bli Barrio de Gros.

De ydmykeste klassene konsentrerer seg i den gamle delen eller beveger seg mot den gamle.

Senere begynte arbeidet med Ensanche de Gros eller Zurriola, i Arenales som strakte seg mellom Urumea-elven og skråningen til Ulía-fjellet.

Området som i dag regnes som senteret ble bygget mellom 1867 og 1910. Byens tyngdepunkt forskjøv seg fra Gipuzkoa-plassen til Avenida de la Libertad, som i dag utgjør Donosti-aksen. Gamlebyen er på grunn av sine vanskelige rammer fortrengt til et område med rekreasjon og småbutikker, da den ikke er forberedt på å utvikle en moderne nærings-, trafikk- og transportvirksomhet.

Senere polariserte byutviklingen seg mot San Martín-gatene, nettverket av gater rundt Buen Pastor-plassen og Prim-gaten, mens konstruksjoner i gatene Gross, Antiguo og Amara Viejo skiller seg ut.

Donostis ruter

Donosti har mange og varierte torg, som f.eks Constitution Square, som er et rom for sosiale relasjoner og arrangementer av populær, sportslig og kulturell art, og etterlater under arkadene de kommersielle etasjene, på toppen av disse er husene.

I tillegg til Plaza de la Constitución har Donosti følgende torg:

• De Trinity Square, som har til formål kultur- og idrettsaktiviteter.
• De Plaza de Zuloaga hvor det er et hageområde, og San Telmo-museet.
• I tillegg finner vi de små Plaza Lasala.
• Vi finner også Alameda del Boulevard, hvis sentrale plass er okkupert av hager og offentlige tjenester, som er en av de grunnleggende aksene i veinettet og foreningen mellom den gamle delen og utvidelsen.
• De Gipuzkoa-plassen, med sin hage i sin sentrale del, er et sted for rekreasjon og rekreasjon med en liten dam. Rundt hvilke det er næringslokaler, på toppen av disse er hus, kontorer, samt Gipuzkoa provinsrådspalass. Det representerer et sted for attraksjon og sentralitet for byen, og inntar også en sentral posisjon i utvidelsen.
• De Plaza del Buen Pastor er et fritidsområde. På dette torget ligger katedralen, omgitt av hus med kommersielle etasjer. Rundt dette torget ligger de unike Correos-bygningene, og Koldo Mitxelena kultursenter.
• De Plaza de Bilbao ligger også på en av sidene av sirkulasjonsområdet til Calle Prim.
• De Plaza del Centenario er forbindelsespunktet mellom nabolagene Amara Nuevo og Amara Viejo.
• De Plaza de Pío XII ligger mellom et av de viktigste interne og eksterne forbindelsesområdene i byen. Gjennom den forbinder den med Bilbao-Behobia-motorveien. I den er regjeringens underdelegasjon, bussterminalen og Hotel Amara Plaza.
• De Plaza de Irún, i Amara Nuevo-området. Nettverket av forbindelser som forbinder Madrid-avenyen, Urumea-elven og forbindelsene med Loiola ligger på dette torget. ARCCO kjøpesenter skiller seg ut i den.
• Resten av torgene i Amara Nuevo-området ligger inne i blokkene, og presenterer noen av dem i sine lave kommersielle virksomheter, garasjer og verksteder, mens andre er okkupert av små hager og rekreasjonsområder.

Dette er rutene til Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, og Studier.

• De Plaza de Zaragoza er stedet for overgang og rekreasjon i sentrum og Miraconcha.
• De Plaza de Euskadi og Plaza de España er steder for passasje mellom gatene som, gjennom disse plassene og Santa Catalina-broen, forbinder nabolagene Gros, Amara, Egia -Atocha og Centro.

Donosti-området

Altza

Altza-området ligger på en av åsene som dominerer Pasaia-bukten, og opptar bakkene. Det er det østligste nabolaget i byen, som ligger på grensen til vilkårene Pasaia og Rentería. Den strekker seg over en høyde på hvis topp et befolkningssenter var lokalisert, som ga plass til en progressiv okkupasjon, i de siste førti årene, av nord-, øst- og vestbakkene, samt byggingen foran den nasjonale motorveien, og i Txingurri- og Molinao-dalene, og utgjør en tydelig identifiserbar del av byen.

Selve egenskapene til det fysiske miljøet, og spesielt dets topografi, fremhevet av utformingen av de store infrastrukturene som er utført i omgivelsene (Pasaia havn, Bilbao – Behobia motorveien og dens forbindelser med La Herrera og havnen) utgjør, i dag, i dag, grensene for nabolaget er fullstendig definert, bortsett fra dets kontinuitetsløsning mot øst i Antxo-distriktet i Pasaia og Garbera-området, som ligger i sørvest.

Den har en utvidelse på nesten 230 Ha. at PGOU deler seg inn i tjuefem utpekte urbane intervensjonsområder (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (seksjon La Herrera-Buenavista), Larrera-Buenavista. , Alto de Buenavista, Escalantegi , Mendibil, Putxuzulo , Molinao , Papin, Landarro , Garbera, Esnabide , Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular og Luzuriaga.

Sameksistensen av inkompatible bruksområder og behovet for å bygge om uferdige områder utgjør ytterligere to kjennetegn ved et nabolag der totalt 7,501 139,716 boliger er lokalisert, 2 55,207 m2 for industriell bruk og XNUMX XNUMX mXNUMX for tertiær bruk.

På nivået for levering av samfunnsutstyr har Altza en standard over kommunegjennomsnittet utledet fra tiltakene som er utført de siste årene: Larres idrettssenter, Casares kulturhus, helsesenter, utdanningssentre, etc., som de har startet en viktig omstillingsprosess.

Gitt problemet, velger PGOU rehabilitering av bystrukturen, overføring av industrier, forberedelse av alternativ industriland, tilbud om tertiært land, etc. Når det gjelder spesifikke tiltak, må vi fremheve disse: ombyggingen av Herrera og Buenavista tilganger; utførelse av nye tilganger fra Intxaurrondo og Molinao; interiørreform av Herrera, Larratxo og Buenavista; integrert rehabilitering i Altza, Arria og Molinao; fullføring av områdene Oleta og Darieta ; etablering av industriland i Landarro og Miamarka; prognose for et kjøpesenter og kontorsenter i Lardi-Alde ; henrettelse av parkene Arria, Garberako Gaina og Larres; og utvidelse av Larres idrettskompleks .

Amara Berri (Amara Nuevo)

Med et totalt areal på 132 hektar, er det begrenset mot nord av Urumea-elven i meanderen som grenser til Mundaiz-halvøya. Mot øst og sør ved "omkjøringsveien" og mot vest ved Eusko-jernbanelinjene Trenbideak og den nye Amara-Ayete-veien. Det inkluderer de flate landene på Urumea-sletten og Anoeta- og Morlans-trauene (i den nedre delen) som utgjør naturlige forlengelser av slettejorda. En del av skråningen til Alkolea-parken (Ibaialde-området) er også innlemmet, selv om den ligger på høyre bredd av elven. Det meste av nabolaget anses av PGOU som urbant land, bortsett fra Ensanche de Amara IV og Riberas de Loyola-områdene, som er klassifisert som Developable Land in Progress.

Amara-Berri er et av de viktigste nabolagene i boligutviklingen i byen, med en planlagt totalt 13,199 XNUMX boliger i utviklingshorisonten til den generelle planen.

anorga

Añorga-området består av to store lommer med jord som ligger på begge sider av NI-motorveien, i seksjonen mellom koblingen med variantveien sør for Ibaeta og Lasarte kommune.

Det okkuperer et omtrentlig område på 123 Ha. De mangelfulle adkomstene fra NI til eksisterende boligområder med påfølgende isolasjon dette medfører og det lave utstyrsnivået er de to problemene som skiller seg negativt ut.

Den gamle Ondarreta

Nabolaget El Antiguo-Ondarreta okkuperer den nordlige delen av de flate områdene i Vega de Ibaeta opp til kysten og bakken Lugaritz (Seminario), den har et areal på 116 hektar og er begrenset mot nord av adkomstveier til Igeldo og Ondarreta-stranden ; mot sør ved Camino de los Pinos og fotgjengertilgangen til Fundación Matía ; mot øst ved Palacio og Dr. Marañón gatene og mot vest ved Avda. de Tolosa og skråningen til Monte Igueldo.

På 1990-tallet kom det et viktig løft både innen bygging av boliger og utstyr (idrettssenter, poliklinikk osv.).

Det er delt inn i følgende urbane handlingsområder: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, North University Campus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I og II.

Ategorrieta-Ulia

Ategorrieta-Ulia-området utvikler seg ved foten av den sørlige skråningen av Ulia-fjellet. Den har et areal på 67.53 hektar og grenser mot vest av Sagüés , i sør av Avda . de Navarra og RENFE-jernbanen, og mot øst av Alto de Miracruz .

Utviklingen er i utgangspunktet lineær, støttet i første omgang av den gamle Ategorrieta-veien og senere på avenyene Navarra og Ategorrieta , som går oppover Ulía-åsen og opprettholder en relativt homogen maksimal gesimsreferanse. Typologien til bosetningene, selv om den ikke er moderne, svarer i sin alminnelighet til boligbebyggelse med lav utvikling og isolerte boliger, blant hvilke konvensjonelle tomter sprer seg okkupert av store bygninger som står i kontrast til boligmiljøet.

Fem områder skilles ut i nabolaget: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder og Ategorrieta, som for planleggingsformål er klassifisert som urbant land.

Til tross for den tilsynelatende homogeniteten, er Barrios problemer forskjellige. Det er behov for ombygging på grunn av problemer som utilstrekkelig veinett, høy tetthet i enkelte områder, brukssammensetning, og mangel på parkering og ledige plasser.

I Manteo-området er det høyere tetthet av okkupasjon med tilgjengelighetskonflikter, mens andre områder har høyere miljøkvalitet, som imidlertid også er ledsaget av mangler på samme felt. Nabolagets lavtetthetstypologi gir opphav til en spredning av offentlige rom som når høye standarder i Manteo, etter inngrepene som har funnet sted de siste årene, og redusert i hagebyområder som vanlig i disse typologiene.

Forpliktelsen til å ombygge området overholdes, som tar form av en rekke urbane handlinger: transformasjon av industriell bruk til tertiær, opprettelse av nye torg og ledige rom i Santa Teresa, Manteo, etc., urbanisering av Ulía-parken i områdene i tilknytning til nabolaget, bygging av sportssenteret og tilrettelegging av underjordiske parkeringsplasser i Manteo. På den annen side er det også nødvendig å konsolidere tetthetsboligtypologien som karakteristisk bruk, tilpasning og prioritering av veinettet, utvikling av ledige mellomliggende områder, løsning av de mangelfulle forbindelsene og majoritetskonsolidering av bruken av utstyr.

Ayete

Ayete-området ligger i det sentrale området av byen og okkuperer toppen og bakkene til Alto de Ayete, som ligger mellom Ibaeta- og Urumea-slettene.

Den har et omtrentlig areal på 233 hektar og grenser mot sør av San Sebastián-varianten, i nord av Paseo de Miraconcha og Camino de San Roque, i øst av Eusko-jernbanelinjene. Trenbideak, den nye veien Amara – Ayete og Errondo-veien, og mot vest med kantene av Lugaritz-passet, Ibaeta-Ayete-veien og Avenida de Tolosa.

Ayete reagerer generelt på egenskapene til en hageby med middels tetthet i tettstedene og at det er mangel på samfunnsutstyr, mangelfull veiforbindelse mellom de ulike utbygde områdene og liten støtte til næringsvirksomhet. Av alle disse grunnene er det planlagt å gjennomføre noen urbane handlinger: Txantxa-Erreka sportssenter og idrettsområdene Lanberri, Puyo og Pagola; Txantxa-Erreka kjøpesenter ; bygging av veien Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); og etableringen av parkene Puyo og Arbaizenea .

Center-Centro

Avgrenset i nord av det åpne havet, i øst av Urumea-elven, i vest av Bahía de la Concha og Ayete-åsene, og av den nye Ensanche de Amara i sør, sentrum, for formålet med General Plan, er konstituert gjennom det historiske kvarteret, Ensanches fra 19-tallet, Paseo de Miraconcha og San Bartolomé-høyden, alle bebygde områder, som er lagt til Mount Urgull og øya Santa Clara.

Det okkuperer et område på 116 hektar og er avgrenset som følger: Urgull -Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (gamle Amara) og Paseo de Miraconcha. Alle er klassifisert som Urban Land.

Som et område med stor miljømessig, arkitektonisk og urban kvalitet, er handlingene planlagt av PGOU for senteret grunnleggende rettet mot å bevare dets egenskaper.

Således, i det siste tiåret av det 20. århundre, en rehabiliteringsplan for det historiske kvarteret, beskyttelse av bygningsarven, en annen Trafikkrestruktureringsplan, som vurderer muligheten for å begrave Eusko-veiene. Trenbideak , og implementeringen av Ensanche i San Bartolomé-området3, kultursenteret i den gamle Pescadería (1999), og den mulige plasseringen av busstasjonen. Av bemerkelsesverdig betydning er planen for omlegging og renovering av Boulevarden (1999) og Alderdi Eder (1998), handlinger som sammen med fotgjengertilpasningen som følge av den nye ordningen av veisystemet bør utgjøre en grunnleggende faktor for forbedring av miljøkvalitet. av Ensanche og dens kommersielle appell. For å avslutte med dette området, angi at Koldo Mitxelena kultursenter (1993) er et av arbeidene som har blitt utført og med stor suksess i alle aspekter.

Egeerhavet

Egia utgjør et klart identifiserbart nabolag i bystrukturen med sentralitetsforhold som delvis avskrives på grunn av beliggenheten øst for jernbanen og dens topografi.

Nabolaget har perfekt gjenkjennelige fysiske grenser, som delvis representerer barrierer i forholdet til resten av byen. Dermed grenser den mot nord med RENFE-jernbaneoppsettet, mot vest og sør med løpet av Urumea-elven og mot øst til Marrutxipi-dalen og Baratzategi-området , hvor det imidlertid oppstår en kontinuitet i tomten. mer tydelig.

For å integrere det urbane stykket i byen, er plassen okkupert av det gamle Atocha stadion og Mercado de Frutas bestemt for bygging av hus, åpne områder og tertiær bruk (Palace of Justice), og tar til orde for den generelle planen for løsning av kommunikasjon rundt Iztueta-viadukten, supplert med fotgjengerforbindelser over den på høyden av Santa Catalina-broen og den nye broen som er planlagt foran Araba-parken, og ombygget den eksisterende overgangen på stasjonen (1999). I tillegg foreslår PGOU ny veitilgang fra Amara Osinaga og Intxaurrondo osv. Egias ikke-eksisterende idrettsanlegg førte til byggingen av sportssenteret, frontonbanen og komplementære spor på Mármoles Cantabria-området, og løste dermed problemet. På den annen side ble forbindelsen til dette nabolaget med Intxaurrondo forbedret med utvidelsen av Avda. de Ametzagaina . Bemerkelsesverdig er også byggingen av boliger på Paseo del Urumea og i Bateilla (1999-2000).

stor

Den har en omtrentlig overflate på 44 Ha., som utgjør nabolaget avgrenset av PGOU for mindre utvidelse. Det representerer den østlige utvidelsen av byen, anslått i påfølgende faser, som har involvert en progressiv fysisk okkupasjon av land som er gjenvunnet fra elven og havet. For øyeblikket, uferdig, er det anslått å definere den endelige konfigurasjonen.

Territoriet er merkbart horisontalt og utgjør, til tross for sin sentralitet i byen, et klart identifiserbart stykke på grunn av dets historiske minne og kategoriskheten til dens grenser: Urumea-elven mot vest, RENFE-jernbanelinjen mot sør, Avda. av Navarra og foten av Monte Ulía i øst og havet i nord.

Hele nabolaget er klassifisert som Urban Land. Bemerkelsesverdige er inngrepene som består av ombyggingen av Zurriola-stranden og promenaden (1995), bygging av Kursaal Auditorium og konferansesenter (1999), urbanisering og rehabiliteringsplan for Sagüés, samt riving av Gros-markedet og bygging av hus på stedet (1997).

Ibaeta

Med et areal på 192 hektar okkuperer den de flate områdene av sletten med samme navn fra krysset mellom varianten i Añorga til Ensanche de Ondarreta, samt deler av bakkene til Lugaritz og Igueldo, som avgrenser den på henholdsvis øst og vest.

Overdreven bygningsutvikling kan sees i åssiden, uten tilknytning til hverandre, delvis ukoordinert planlegging for frisoner, mangel på tilstrekkelig grunnvegform og lokale frirom. Prognosene for inngrep for å lindre disse manglene er utførelse av boligbygg (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio, etc.), av industriområdene Igara, El Infierno og Zuatsu, av Ibaeta-Aiete-veien … Også det forventes å forbedre Avda. de Tolosa som et grunnleggende konfigurasjonselement i byutviklingen av hele området, fullfør universitetscampus, bygg Benta – Berri (1999) og universitets sportssentre, Almorza og Lugaritz parker, og en annen serie parker og hager.

På samme måte foreslås et integrert og komplekst bruksprogram som tillater nabolaget, sammen med resten av Vega som tilhører nabolaget El Antiguo-Ondarreta, de sentralitetsbetingelsene som er nødvendige for å utgjøre en alternativ pol til bysentrum.

Handlingene i Muitegi (oppretting av en "sportspark"), Beriyo (blandet boligutvikling av "åpen konstruksjon" og "under utvikling"), Igara (vedlikehold av industriell bruk.), Errotaburu (bygging av hus og to tårn av tertiært bruker, ett av dem hovedkvarteret til Guipízcpa Provincial Treasury ) og Zuatsu (oppretting av en ny sone for "industriell bruk" bestemt til implantering av ikke-forurensende modaliteter halvveis mellom industridea og teknologiparken.

Igueldo

Dette nabolaget består av tre tydelig differensierte urbane enklaver satt inn i det ikke-utbyggbare territoriet Monte Igueldo, til sammen et område på 25.8 hektar.

Enklavene som vi refererte til er for det første området som inkluderer den østlige skråningen av Monte, begrenset av adkomstveiene til Igueldo ("Faro" og "Pueblo") og toppen. Den andre består av boligområdet "Amezti", som består av en smal stripe land som ligger i den nordlige skråningen av Monte og begrenset mot sør av adkomstveien til byområdet Igeldo. Sistnevnte utgjør sammen med det nyutviklede territoriet som er avgrenset i omgivelsene den tredje av de nevnte enklavene som utgjør Igueldo.

Det urbane problemet som eksisterer i Igueldo er følgende: overdreven fortetting av boligområder, forbipasserende trafikk og behovet for innesluttet og gradvis utvikling i Casco. Til dette må legges den naturskjønne betydningen av bakkene til Igueldo.

For å unngå fortetting er det meningen at den eksisterende bygningen skal konsolideres, uten å forutse flere bygningsutviklinger av en viss relevans enn den som tilsvarer området "Igeldoko Zabalpena". For problemene som Casco har, ville veitrafikken som passerer gjennom den bli eliminert gjennom byggingen av ringveien til "Pueblo de Igueldo". Sammen med dette sørger PGOU for utvidelse av fornøyelsesparken og etablering av åpne områder i generell skala.

Intxaurrondo

Intxaurrondo ligger øst for byen og reiser seg på skråningene for å nærme seg de høye områdene i Ametzagaina etter å ha hoppet over det kunstige kuttet som ble opprettet på 1970-tallet ved byggingen av Donostia-San Sebastián-omkjøringsveien.

Det begrenser seg til nord med utformingen av RENFE-jernbanen, bortsett fra den opprinnelige kjernen; mot vest med nabolaget Egia (området "Jai-Alai" og Polloe kirkegård); mot sør med adkomster til motorveien og Lau-Haizeta-parken, som inkluderer Ametzagaina-åsene, og mot øst med koblingen Herrera – Intxaurrondo til den nevnte varianten.

Utvidelsen når et område på 156 Ha., der de typiske problemene i utkanten av byen observeres: isolasjon, dårlig veitilgjengelighet, mangel på ledige plasser i visse sektorer, parkering og utstyr. Likevel har en stor del av disse problemene forbedret seg betydelig med gjennomføringen av de nye tilgangene fra Avda. de Ategorrieta og varianten.

For løsningen er det foreslått mange urbane handlinger, hvorav noen allerede er utført: nedgraving av jernbanen; etableringen av Paseo de Zubiaurre; nye veitilganger gjennom Marrutxipi, Altza og Amara Berri; prognose for nye offentlig initiativ boliger i Mons og Baratzategi; levering av et kjøpesenter i Marrutxipi; opprettelse av parker i Marrutxipi og Baratzategi, hager og torg; bygging av et idrettssenter, legekontor, skoler og bolig for eldre; tilrettelegging av parkeringsplasser.

Loiola-Martutene

Med et omtrentlig areal på 114 Ha., okkuperer Loiola-Martutene-området de flate landene i Urumea-elvesletten når den passerer gjennom den sørøstlige sonen i kommunen, inkludert La Salle-bakken, som skiller områdene Loiola og kyster. av Loiola.

Den er begrenset til nord av Urumea-elven og variantveien, mot øst og vest av skråningene til henholdsvis Intxaurrondo-Altza og Zorroaga, og når sør til grensen til San Sebastián kommune med Astigarraga.

Rekvalifiseringen av den relativt uordnede og underutstyrte bystrukturen til de eksisterende bolig- og industrisentrene er utvilsomt et av de grunnleggende målene for intervensjon i dette nabolaget, så vel som dets tilstrekkelige forbindelse på urbant nivå med det nærliggende Amara-Berri-området.

Loiola lider derfor av problemer med parkering, trafikk, mangel på utstyr og ledige plasser. I tillegg har den en høy tetthet, det er en blanding av inkompatible bruksområder og flomproblemer har en tendens til å være for hyppige.

Av alle disse grunnene foreslås det spesielle rehabiliteringsplaner i Loiola, Txomin Enea og Martutene, prosjekter for kanalisering av elven og utforming av motorveien, en spasertur langs elven og bygging av en sportspark i Martutene. Merk at La Salle Sports Center, som har garasjer og kontorer, ble ferdigstilt i 1997.

Miracruz -Bidebieta

Den ligger på den sørlige skråningen av Ulia-fjellet, øst for byen, og grenser til Pasaia og strekker seg mot sør så langt som til RENFE-jernbanelinjen. Den har et areal på 57.10 hektar, og dens tidsmessige og fysiske konfigurasjon reagerer på forskjellige øyeblikk og typologier. Dermed utgjør isolerte eneboliger, åpne polygoner med høye tårn og konstruksjoner som dukket opp utenfor planleggingen foran veien, bildet av dette nabolaget.

Hvis vi ser på byplanleggingen av området, innser vi at det er to vidt forskjellige situasjoner på begge sider av Avenida Alcalde Elosegi. I nord er utviklingen av lineære blokker og tårn lokalisert, der det diagnostiseres et problem i spesialiseringen, hierarkiet og styringen av ledige rom, som legges til eksistensen av uutviklede tomrom, prekærheten av tilgjengelighetsforholdene til visse bygninger, mangelen på parkering og mystifiseringen av bruksområder, noen ganger med åpenbare uforenligheter, som tilfellet er med Gomistegi.

I sør reagerer tettstedene hovedsakelig på lavbebyggelsestypologier, det vil si veistrekning og fremkommelighet som spesifikke problemer.

Overfor denne beskrevne situasjonen, foreslår PGOU handling på veien, og projiserer nye forbindelser i Gomistegi for å forbedre miljøet og tilgjengelighetsforholdene. Bruken av vegstrekningen er også modifisert, og reduserer kjørebanene i sone nord til fordel for parkeringsplasser og fortau, og projiserer veier med sameksistens av strekning og redusert hastighet i sone sør.

Kort sagt, utviklingen som er utført for å fremme interiørreformen av Gomistegi-området og omorganisering og ombygging av det offentlige rommet, konsolideres.

Miramón- Zorroaga

Denne plassen på 265 hektar ligger sør for kommunen, og slår seg ned på åsene som dominerer Urumea-dalen og elvene Barkaiztegi og Añorga. Det begrenser seg til nord med motorveien, til vest med Añorga-Txiki, mot sør med Oriamendi og Barkaiztegi-dalen, og mot øst med loiola-bruddene og bakkene som går ned på Martutene.

For tiden er det et tynt okkupert område der hus, hovedsakelig av isolert typologi, og store fasiliteter er bosatt på en spredt måte: Ciudad Sanitaria, Polyclinic of Guipúzcoa, Euskal Telebista, etc.

De negative problemene som skal løses er tilgjengelighet og mangelfullt veinett. Med etableringen av ny adkomst fra motorveien, og utbedring av Aldapeta- og Anoeta-veiene, er det håp om at en løsning skal komme.

Forslaget vurderer også spesialiseringen av området i bosetting av bruksområder og typologier som ligner de som i dag eksisterer, utvidet til aktiviteter som er typiske for teknologiparken Miramón og fritidsanleggene Illumbe, der det er bygget et fritidssenter (1999) som inkluderer en tyrefekterarena (1998).

Zubieta

Området vi refererer til i denne oppgaven refererer til områdene som ikke er klassifisert som ubebygget land, det vil si litt mer enn 46 ha. av de 770 ha. som tilnærmet utgjør hele denne vestlige enklaven, som ligger i den nevnte sletten eller umiddelbart til den, og derfor bosatte seg i et vesentlig flatt territorium, foran som også ligger det såkalte Aizpurua-huset og området okkupert av Donostia -San Sebastián Hippodrome og diverse fasiliteter og utstyr.

Både enklaven og de nevnte bosetningene tilhører ikke helt Donostia kommune, delvis tilsvarer nabokommunen Usúrbil i henhold til den nylig vedtatte avgrensningen.

De urbane problemene i nabolaget er sentrert om behovet for å løse den passerende trafikken gjennom kjernen og den generelle tilgjengeligheten. For dette formål planlegger PGOU å forbedre veiene og gi fortau til adkomstveien fra Lasarte-Oria og Txikierdi. Likeledes anses det som hensiktsmessig å definere retningslinjene for boligutviklingen av kjernen, gjenstand for stadige initiativer som til dags dato ikke har båret frukter, for å generere et boligtilbud som unngår spenninger ved vilkårlig okkupasjon på sletten.

På den annen side er det behov for å omorganisere anleggene til Hippodromen, dens umiddelbare omgivelser og dens eventuelle krav og muligheter for utvidelse, og muligheten for å ha areal til ulike bruk med gunstige topografiske og tilgjengelighetsforhold, ivaretakelse av sletten i ev. sak. Nord og vurderer i alle fall de spesielle miljøforholdene i territoriet.

Når det gjelder urbane inngrep på ubebygd land, må PGOU fremheve, i tillegg til Mendizorrotz, Ulia, Lau – Haizeta og Oriamendi, åpningen av det kontrollerte deponiet for inert avfall.

Den urbane rammen til Donosti

Vi kan finne lukkede og åpne blokker (med ledige mellomrom i midten), regulære (de har definerte geometriske former) og uregelmessige (uten en vanlig polygonal form).

På den annen side observeres en symmetri og ensartethet i planen i det vi kaller sentralbyen og en del av dens komplementære område, idet den imidlertid er i stand til å skille de ulike stadiene i dens utvikling.

Utviklingen av byrammen og strukturen gjennom byens historie er allerede analysert tidligere. Nå stopper vi ved dagens byramme for hele kommuneområdet.

Bare planen for Gamlebyen kan gi oss en vag idé om byens første urbane stoffer. Det må huskes at frem til 18-tallet rådde middelalderflyet. I planene før 18-tallet fremstår den inngjerdede innhegningen fullstendig okkupert av husblokkene, som er kuttet av gater og kantoner på en vanlig måte, som minner om en militærleir. I disse blokkene er husene gruppert kompakt uten å etterlate noen åpen plass, med unntak av Plaza Vieja, som førte til Puerta de Tierra. På 18-tallet ble den store nyheten ved Plaza Nueva introdusert, i sentrum av byen, med vakre portikoer.

Brannene, som vi allerede har referert til, introduserte ikke endringer verken i strukturen eller i byens urbane morfologi. Husene ble gjenoppbygd, med de samme egenskapene, på sine gamle tomter.

Etter brannen i 1813 ble byen rekonstruert, fortsatt innenfor murene. Det tok 36 år å utføre arbeidet, og resultatet var den nåværende Parte Vieja, som er inkludert mellom Monte Urgull, den nåværende Boulevard, havnen og San Juan-gaten, med et areal på 10 hektar.

Gjenoppbyggingskommisjonen falt til arkitekten Pedro Manuel Ugartemendía , som, etter noen konflikter med eierne av tomtene, fortsatte, sammen med arkitekten Alejo de Miranda, å gjenoppbygge byen på de eksisterende tomtene. På denne måten var den eneste trøsten som ble igjen til arkitektene å regularisere og utvide noen gater, og etablere noen forordninger for bygningenes typologi og morfologi.

Etter autorisasjonen for riving av murene (1863), begynte arbeidet med den sørlige Ensanche i 1864, etter forslag fra Antonio de Cortázar, som med de påfølgende utvidelsene kom til å berøre rundt 70 Has., i en periode på ca. tretti år. I løpet av denne tiden ble notabiliteter introdusert. Komplekset er strukturert rundt en nord-sør-akse (nåværende Hernani-gate), en fortsettelse av Mayor-gaten i Gamlebyen. Parallelt med Hernani-gaten, og etter elveløpet, mellom Santa Catalina og Zurriola-broene, ligger Paseo de la República Argentina. Alameda del Boulevard og Alameda de la Libertad lukker den nordlige sektoren av Ensanche på henholdsvis nord- og sørsiden.

I denne nordlige sektoren finner vi den porticoed Plaza de Guipúzcoa som det sentrale punktet. Det urbane stoffet består av rektangulære blokker som måler 56×84 meter, hvorav elleve er på linje, med disse egenskapene, mellom gatene i Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo og Plaza de la República Argentina. Gatene i Peñaflorida, Bengoechea, Andía og Camino krysser de forrige, og fullfører det urbane stoffet i denne sektoren. Mellom gatene Paseo de la República Argentina og Oquendo er det et hageområde, hvor Victoria Eugenia Theatre og María Cristina Hotel ligger. To blokker gjenstår, en smalere rektangulær på enden som vender mot La Concha-bukten, og en annen trapesformet mellom Oquendo Street og Paseo de la República Argentina i enden som vender mot elven Urumea.

En sørlig del av Ensanche strekker seg fra Avenida de la Libertad til Plaza del Buen Pastor, de andre grensene er La Concha-bukten og Urumea-elven. Gatene i San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé og Alfonso XIII danner de horisontale aksene, og perpendikulærene er dannet av gatene Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara og Echaide. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao og Plaza de Zaragoza fullfører dette settet, hvis sentrale kjerne er Plaza del Buen Pastor, som, på grunn av det større området av denne sektoren av Eixample, gjenstår noe flyttet mot vest. Blokkene som finnes her former seg nærmere firkantet, med 56×54 meter.

På høyden til San Bartolomé ble delen av den som hindret utvidelsen av Easo-gaten eliminert. Generalplanen fra 1995 sørger for utvidelse av den nevnte ryddingen og ombygging av områdene nær Amara Viejo.

Det skal bemerkes at vi på dette området er vitne til en styrking av utviklingen av næringsvirksomhet, og av kultur-, rekreasjons- og fritidstilbudet. Når det gjelder endringene som denne delen av byen har gjennomgått, må vi i hovedsak peke på området Buen Pastor, hvor også Koldo Mitxelena kultursenter ligger. Foruten dette er det urbaniseringen av Boulevard (1999) og Alderdi Eder (1998). Denne planen, sammen med fotgjengertilpasningene som følge av det nye veisystemarrangementet, må utgjøre en grunnleggende faktor for å forbedre miljøkvaliteten til Eixample, så vel som dens kommersielle attraktivitet.

Den såkalte østlige Ensanche utviklet seg mellom gamlebyen og munningen av Urumea-elven, og tok tilbake land fra havet og regulerte og kanaliserte venstre bredd av elven. Hovedsettet er innrammet mellom Paseo de Salamanca og gaten Aldamar. Siden byggeperioden for dette området er innenfor utviklingen av Ensanche de Cortázar, har blokkene lignende egenskaper, med mindre uteplasser og en rektangulær planløsning, og prøver å få mest mulig ut av de 5.3 hektarene. vunnet fra havet Zurriola-broen og Boulevarden knytter denne utvidelsen til henholdsvis Gros og sentrum.

I Miraconcha finner vi en blanding av villaer og luksusboliger ; I dag gir de gamle herskapshusene og hyttene sine plass til luksuriøse boligeiendommer.

Gros-området ble bygget på sanddynene og sandbankene som ligger mellom munningen av Urumea-elven og foten av Ulía-fjellet, og fikk også viktig land fra havet. Enefamiliekomplekser og små hoteller begynte å bli bygget, men snart begynte all slags eiendomsmisbruk å bli tillatt, og blanding av boliger med verksteder, småindustri og grønne og åpne områder forsvant. Zurriola-stranden ble redusert til et lite område åpent for sterke bølger. Dette er imidlertid et av områdene som har fått strukturen endret i større grad. Vi vil fremheve ombyggingen av kystlinjen som en fotgjengerpromenade fra Mompás til Zurriola-broen. Den ønsker også å konsolidere den nye Gros-stranden og den nye diket som er bygget som en forlengelse av høyre elvebredd. Sammen med disse to handlingene er kanskje den viktigste byggingen av et kulturkompleks for Auditorium og Konferansesenter.

Innenfor Gros-området har vi et av de mest kaotiske eksemplene på San Sebastian-urbanisme; blokkene er ekstremt uregelmessige, i en labyrint av gater mettet med kommersielle gulv, verksteder, småindustrier, varehus, garasjer osv., som skaper en viss følelse av kvelning og kaos.

De mest vanlige justeringene finnes etter Avda. de Navarra, i sektoren kalt Nuevo Gros, der landet til den gamle Plaza de Toros ble brukt til å bygge en serie kommersielle blokker og kjellere som bidrar til urban metning og overbelastning. av nabolaget, selv om de er kvalitetsboliger. Dette området, hvor bebyggelsen opprettholder en større regularitet, fortsetter langs Avda. de la Zurriola og Paseo de Ramón María de Lilí.

Blant de mest relevante byendringene i Gros-området, skiller fotgjengertildelingen seg ut av den såkalte "Corazon de Gros". På samme måte er det ment å fullføre byggingen av veinettet til utvidelsen og adressere den interne reformen av de berørte områdene (rundt Grosmarkedet), tilpasse nye bruksområder og arealer til offentlig bruk på overflaten.

Det viktigste åpne og grønne området som finnes i nabolaget er Plaza de Cataluña, som en underjordisk parkeringsplass ble bygget under på 1970-tallet.

Nabolaget Sagüés, mellom Zurriola-stranden og foten av Monte Ulía, er et lite sett med boligblokker av dårlig kvalitet, som ikke svarer til noen tidligere plan, og rehabiliteringen er planlagt.

Ulía-Ategorrieta-komplekset presenterer en serie eneboliger, sammen med små blokker med lavinntektsboliger, noen utdannings-, helse- og religiøse sentre og luksusvillaer.

Sør for Gros begynner Atocha- og Eguía-kompleksene. I Atocha finner vi en vanlig linjeføring langs Paseo del Duque de Mandas, foran den gamle Atocha fotballbanen og bygningene Abastos, Old Military Hospital og Tobacco Factory.

Bemerkelsesverdig er også den mulige ombyggingen av Iztueta-viaduktområdet og byggingen av departementet for urbanisme, boliger og miljø i den baskiske regjeringen av et program med "offisielt beskyttede boliger", "garasjer" og komplementære "kontor"-lokaler, på Paseo del Urumea og i henhold til en "åpen bygning"-typologi med tilstøtende "private hager".

I nabolagene Antiguo og Ondarreta finner vi store typologiske forskjeller. For noen år siden dominerte villaer og lavblokker i hele Ondarreta, og det var to linjer med hus av dårlig kvalitet i nærheten av Monte Igueldo. I dag observerer vi forsvinningen av de to linjeføringene. På samme måte er det verdt å merke seg Ensanche de Ondarreta, som har en lav tetthet, og forsvinningen av Lizariturri-fabrikken, hvor et betydelig antall boliger er blitt bygget de siste fem årene av 20-tallet.

I Antiguo-området er det en boligsektor på høyt nivå, i 6 blokker som er på linje etter Avenida de Zumalacárregui, begrenset av Calle Matía, hvorfra vi finner et broket sett med gater og hus av alle slag. El Antiguo strekker seg inn i bolig-, utdannings- og industriområdene Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara og Añorga.

Dette San Sebastián-området er et av de som har endret seg mest, og derfor er det praktisk å peke på noen handlinger. I Venta berri utvikles et "bolig" og "tertiært" område som er konfigurert som "sentrum" for aktivitet og representativt for det urbane komplekset som består av nabolagene El Antiguo og Ibaeta. Universitetsbyen i Ibaeta må også utvikles: universitetsområdet nord og sør i UPV, og fakultetet for ingeniørvitenskap (University of Navarra).

I Beriyo foreslås en blandet boligutvikling av "åpen bygning" og "under utvikling", som konsoliderer de eksisterende skolebyggene og skaper et veinett som tillater et direkte forhold mellom området og dets omgivelser. I Illarra er det planlagt bygging av et nytt lavtett boligområde, som i Iza. Errotaburu-området skal tildeles en "karakteristisk bruk" av "bolig", supplert med en betydelig andel av "tertiær bruk".

Til slutt, i Zuatsu er det opprettet et nytt "industriell bruk"-område for implementering av ikke-forurensende modaliteter, innrammet i det som har blitt kalt "High Technology" eller "R + D" (forskning og utvikling).

Den semi-landlige sektoren i El Antiguo når punktet for å forbinde med Ayete-komplekset og hagebyen Etxadi, som igjen forbinder med Aldapeta, Bidebieta-2 og Alto de Miraconcha.

Fra disse områdene, og med samme spredningskarakter, kan du få tilgang til de populære nabolagene og små og gamle konstruksjonene Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans og Amara Viejo. Fra Alto de Errondo kan du få tilgang til helse- og omsorgstjenesteområdet Zorroaga – Miramón, med sykehus, helsebolig, poliklinikk, asyl, Finca de Miramón, etc.

I Amara Nuevo-området, som utvikler seg med kanaliseringen av Urumea og tørkingen av myrene, er det nødvendig å skille flere områder, som er et felles notat for dem alle, de store husblokkene, med høy befolkningstetthet, og en mangelfull struktur i urbaniseringen.

Det mest åpne og kvalitetsmessige området strekker seg fra Avda. de Carlos I til Paseo de Errondo og Podavines . Dens sentrale akse er José María Salaverría-gaten, og etterlater ubebygde tomter. Fra østsiden av Avda. de Carlos I, til elven, jernbanelinjen og Paseo de Zorroaga , en eldre sektor med dårligere kvalitet strekker seg, hvis hovedakse er Avda. de Madrid.

Nord for Plaza de Pío XII begynner det nordlige området av nabolaget, som når Parque de Álava og Plaza del Centenario, som fører til Amara Viejo-området og Ensanche-komplekset, som strekker seg fra Plaza fra Buen Pastor til denne sektoren av Amara Nuevo, som har egenskaper som ligner på resten av Ensanche, men med større morfologisk og funksjonell nedbrytning, med tilstedeværelsen av mindre og uregelmessige blokker. Aksen til denne sektoren er dannet av gatene Easo, Urbieta og Prim, og som et åpent område har den Paseo del Árbol de Guernica, som følger elven Urumea.

Det sørlige komplekset av Amara Nuevo-området er ferdigstilt med Anoeta-idrettsområdet, hagene ved Plaza de Pío XII, kirken Sagrada Familia og komplekset til regjeringens underdelegasjon, Institute of Secondary Education, andre utdanningssentre og busstasjon, ved siden av Hotel Amara Plaza. I Anoeta skiller idrettsområdet seg ut.

I den såkalte Vedlegg de Amara (Amara-Osinaga) er bygninger utviklet i blokker beregnet for boligbruk. Det er også "tertiær bruk" i "første etasje", i tillegg til ARCCO kjøpesenter.

Etter forløpet av Urumea, fra Amara-området, kommer vi til gruppen dannet av Loyola og Txomin-Enea, hvor vi finner en liten sektor med villaer, et minne om et forsøk på å lage en hageby, hærkasernen, militærhus, det spredte boligområdet Txomin-Enea og den uordnede grupperingen av Loyola.

I andre deler av byen (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, etc.), er det sterke kontraster mellom spredning og konsentrasjon. Det dominerer boliger av lav kvalitet, store blokker, dårlig kommunikasjon og tilgjengelighet, knapphet eller fravær av åpne plasser, svake tjenester osv., med høy befolkningstetthet, selv om det de siste årene har forbedret seg merkbart i alt relatert til utstyr og tjenester.

I Intxaurrondo og Alza-området må vi nevne utviklingen av et viktig "boligområde" i Baratzategi og Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), samt Garbera kjøpesenter.

Morfologiske områder fra Donosti

Nedenfor skal vi referere til den fysiske tilstanden til bygningene, som sammen med det ovennevnte vil tillate oss å se graden av homogenitet i de forskjellige morfologiske områdene i byen.

Gamlebyen er helt klart et morfologisk verneområde, selv om den tenderer mot en viss revitalisering av funksjonene som ikke forringer den historiske og sentimentale verdien til denne enheten.

Innenfor denne gruppen av verneområder inkluderer vi sektorene Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta og Zorroaga – Miramón, selv om det er av andre grunner (landskapets skjønnhet, rekreasjonsområder osv.), men i In de fire første har det vært en ganske rask renoveringsprosess med forsvinningen av anlagte herskapshus som har blitt erstattet av høyere og tettere boligkomplekser.

Det er områder i El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros og andre perifere nabolag, der de gamle bygningene, verkstedene og små industrivarehusene har blitt eller blir erstattet av nye boligbygg. Vi står på denne måten foran en fornyelsesprosess i forringede områder.

Det er også svært forringede områder der ingen renoveringsprosess har startet.

I Avenida de la Libertad har det vært en akselerert prosess med morfologisk fornyelse, med utseendet til luksusboliger og bygninger for banker, kontorer osv.

I de gamle landene okkupert av Plaza de Toros, var det også en prosess med renovering og akselerert transformasjon, og dannet det som kalles New Gros. Slik ble det bygget en rekke boligblokker og næringslokaler. I samme forstand har det vært akselererte prosesser i Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 og 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha og andre små sektorer av perifere nabolag.

Logisk sett har disse prosessene mer eller mindre dynamikk, i forhold til den generelle utviklingen av sentrum, sentralbyen og de innbyrdes relasjoner og gjensidige avhengigheter som oppstår i hele komplekset dannet av San Sebastián og dets perifere område.

Bymodellen fra San Sebastian

Med denne betegnelsen refererer vi til en tilnærming til den morfologisk-funksjonelle virkeligheten til det urbane komplekset som danner hovedstaden i Gipuzkoan og en rekke nærliggende kommuner, noen av dem danner en bydel med Donostia, som okkuperer en del av kysten, mellom buktene. av Concha og Pasaia, og fra Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun og Regata de Añorga.

Denne urbane modellen fremstår ikke som isolert, men utgjør en del, fra den første prosessen med dens dannelse, av en høyere enhet: Urban Region of Guipúzcoa. I vår provins finner vi et komplekst nettverk av spredte gårdshus, små landlige områder, som er fordelt over hele Gipuzkoan-geografien, i et halvlukket og orientert landskap, som litt etter litt viker for en viss originalitet etter hvert som byfenomenet utvikler seg. industri og urbaniseringsprosessen.

Vi kan betrakte Guipúzcoa som et rom organisert av San Sebastián med dets perifere område, innenfor det maritime delsystemet, som en nodalregion i det baskisk-perifere urbane systemet som helhet.

Gipuzkoan-hovedstaden er en veldig dynamisk kommune hvis vi tar i betraktning alle kommunene i provinsen, og øker dens sentralitet som et resultat av økningen i konsentrasjonen av varer og tjenester. Denne økningen, som er betydelig med hensyn til provinsen, er imidlertid ikke tilfelle for de umiddelbart perifere kommunene, som begynner å være vertskap for kommersielle funksjoner som er typiske for Central City.

Denne urbane modellen, med dens former, arealbruk, fasiliteter, infrastruktur, sosioøkonomisk aktivitet, strømmer osv. Den har blitt konfigurert gjennom ulike stadier:

1) Fram til midten av 12-tallet var det landlige preg som dominerte.

2) Fra midten av 12-tallet til begynnelsen av 15-tallet, med grunnleggelsen av hovedstaden og dens konsolidering som det første urbane sentrum av regionen, dens befestning, befolkningsøkning og kontroll over et stort kommunalt område, og utvikling av havnens nærings- og veinett.

3) Fra begynnelsen av 15-tallet til slutten av 18-tallet skiller byens militære rolle og tilbakegangen av dens økonomiske makt seg ut, reduksjonen av dens kommuneperiode, veksten av forstedene Antiguo, San Martín og Santa Catalina, og havneutvidelse arbeider.

4) Fra begynnelsen av 19-tallet og frem til rivingen av murene i 1863, en fase der vi fremhever brannen i 1813, gjenoppbyggingsarbeidene i 1816, begynnelsen av turismen i 1845, innvielsen av motorveien N-1 i 1847, og hovedstaden i 1854.

5) Fra 1864 til 1955, med utvidelsen av Cortázar til Avenida, den sørlige forlengelsen, den østlige forlengelsen, utviklingen av andre nabolag, okkupasjonen av en del av Vega del Urumea, generell vekst av hele det sentrale og perifere bykomplekset, og hovedplanen fra 1950.

6) Fra 1956 til i dag, med jordloven, San Sebastiáns generelle plan av 1962 og andre planer i kommunene i det perifere området, Guipúzcoa byplanleggingsplan fra 1966, landplanloven av 1990 og dens direktiver av 1994, Donostias generelle plan fra 1995, dannelsen av urbane periferier, funksjonelle områder og konfigurasjonsprosessen til et storbyområde, med Donostia-Baiona-aksen.

Enhetene til bymodellen er følgende:

* Central City med Central District (CBD) og komplementærområdet.

* Periferområdet med Submetropolitan Corridor og Suburban Corridorer.

Byen San Sebastian-Donosti

Sentraldistriktets hovedakse er Avenida de la Libertad, som strekker seg fra denne aksen til Boulevarden og til Plaza del Buen Pastor. I dette området skiller Plaza de Guipúzcoa seg ut med Palace of the Provincial Council. Vi er i det mest representative og offisielle aktivitetsområdet i byen, med betydelig økonomisk og kommersiell aktivitet.

Komplementærområdet har en heterogen karakter, med tjenester og aktiviteter som kretser rundt funksjonen til Sentraldistriktet, og som også regner med en viktig tilstedeværelse av boligaktivitet. I dette området har vi de vestlige og sørlige delene av Ensanche, som utgjør en del av sentrum, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo og Benta Berri, som forlengelser av den vestlige sektor, og Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria og Miramón, som utvidelser av den sørlige sektoren. I tillegg er det områdene i gamlebyen, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia og Mundaiz.

Resten av de urbane enhetene er inkludert i det vi kaller det perifere området, der vi skiller mellom Submetropolitan Corridor, med høyest tetthet og urban kontinuitet, og Suburban Corridors, som presenterer mindre trekk ved tetthet og urban kontinuitet.

I Submetropolitan Corridor har vi Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo og kommunene Pasaia, Lezo, Rentería og Oiartzun.

I den sørøstlige forstadskorridoren har vi Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani og Urnieta. På den annen side, i Suroriental-Occidental har vi Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil og Andoain.

Det perifere området Donosti

For det første bør det bemerkes at Guipúzcoa er et territorium der vi finner et komplekst nettverk av spredte grender, små landlige sentre og et nettverk av byer og landsbyer, som er fordelt over hele territoriet i et landskap sterkt påvirket av det urban-industrielle fenomenet . , som det kan defineres som en byregion.

Gjennom hele dette området er det en viss balanse i den romlige fordelingen av befolkningen og bysentra, men med alvorlige byplanleggings- og miljøproblemer, både i dets historiske sentra og i dets periferi, så vel som i nivået på infrastruktur og utstyr.

Den urbane rammen, utviklet på kysten og i dalene, har gitt opphav til en rekke byområder, det vil si to eller flere kjerner som vokser hver for seg ender opp med å slutte seg til et urbant kompleks, slik tilfellet er med San Sebastián og dets perifere område; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; etc

Regionene Donostia-San Sebastián og Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) har konfigurert det vi kan kalle Metropolitan Area, som presenterer som kjennetegn eksistensen av en hovedkjerne eller sentralby med sitt innflytelsesområde, en betydelig konsentrasjon av befolkning med arbeidsstillinger i regionene, overvekt av tertiær virksomhet, relasjoner av gjensidig avhengighet mellom de forskjellige kjernene, en høy grad av innbyrdes sammenheng i økonomisk og sosial kommunikasjon, og eksistensen av et transport- og kommunikasjonssystem som er tilstrekkelig utviklet til å opprettholde forholdet mellom Central City og dets innflytelsesområde, samtidig som det letter forbindelsen med andre nærliggende bysystemer.

Vi har allerede tidligere kommentert at San Sebastián er en kommune med høy sentralitet. Kommuner i det perifere området som Rentería og Hernani opprettholder imidlertid sin funksjonelle posisjon med hensyn til hovedstaden; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain og Lasarte-Oria øker gradvis sin sentralitet; I Lezo og Oiartzun ser vi imidlertid at den tertiære begavelsen ikke øker (med unntak av hypermarkeder), korrelativt med befolkningen.

Alt dette perifere området har en tendens til å øke konsentrasjonen av varer og tjenester, med hensyn til befolkningsøkningen. Når man vurderer forrangen, kan man observere hvordan Donostia kommune har en tendens til å avta, mens periferien øker moderat.

Integrering av Donostia-San Sebastian i resten av det perifere området

Med Urban System mener vi et sett med byer med deres egenskaper, pluss forholdet mellom byer, mellom byer og deres egenskaper, og mellom egenskapene.

Med ordet relasjoner refererer vi til mulige innbyrdes relasjoner, sammenkoblinger, gjensidige avhengigheter og interaksjoner som kan forekomme i systemet som helhet.

I Baskerland har det vi nå kaller Urban System gradvis blitt dannet, med Guipúzcoa som er integrert i det som en byregion med sine fylker og funksjonelle områder.

Som historiske determinanter for dannelsen av det baskiske urbane systemet har vi grunnlaget for middelaldervillaene og virkningen av industrialisering i kystprovinsene.

For tiden finner vi i det baskiske urbane systemet en demografisk-romlig struktur med liten prominens, ledet av Bilbao og etterfulgt av Comarcas eller storbyområdene San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria og Bayona. I tillegg til dette kan vi differensiere et kystundersystem, der Guipúzcoa finnes sammen med Bizkaia og Laburdi-kysten, og et innlandsundersystem med landene Álava, Navarra, Benabarra og Zuberoa.

I kystdelsystemet skiller den sterke konsentrasjonen av Bilbao- og Baiona-området seg ut, sammenlignet med Gipuzkoan-spredningen av mellomstore og små kjerner, som garanterer en bedre balanse når det gjelder relasjoner, forbindelser, arealbruk, utvikling av regioner og planleggingspolitikk. av territoriet.

Vi må også vurdere utviklingsaksene som blir dannet, slik tilfellet er med Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; det fra Bizkaia-Cantabria; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarre; og Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, som igjen er relatert til de store aksene som Atlanterhavsbuen, Ebrodalen-Middelhavskysten, eller N-1 mot landene Castilla-León, Madrid, Extremadura og Portugal.

Innenfor dette systemet inntar Guipúzcoa en strategisk plass med hensyn til forholdet til det europeiske byrommet, gjennom forbindelser med Laburdi-kysten, ledet av Baiona, som danner en viktig bydel, og forbindelser med resten av det autonome samfunnet og med Navarra mot Ebro-aksen. Provinsen Guipúzcoa, med sin tradisjonelle dynamikk og territorielle balanse, representerer et svært viktig bidrag til hele det baskiske urbane systemet, for å opprettholde sin dynamikk, tiltrekke seg investeringer og forbedre miljøkvaliteten. Samtidig forbedres de administrative grensene. å oppnå regionale rom integrert i de store europeiske bysystemene, som for tiden utvikler seg veldig raskt, og det er en risiko for å forbli i periferien av dem.

I Guipúzcoa skiller rollen til Donostia-San Sebastián Metropolitan Area seg ut, som strekker seg til Irún-Hondarribia, med viktige bolig-, kommersielle og industriområder. På den annen side har motorveien med Pamplona styrket forholdet til Navarra og Ebro-dalen.

Donostia-San Sebastián og dets perifere område er et kontinuerlig byrom som forbinder med Laburdi-kysten, som er et nøkkelelement i det baskiske urbane systemet og er i storbyfasen. Hovedstaden danner sammen med Rentería, Pasaia og Lezo en bydel, som hvis vi slår oss sammen med Irún-Hondarribia og Laburdi-kysten utgjør Donostia-Baiona-korridoren. De blir fulgt i betydning av Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta og Astigarraga. Funksjonell spesialisering, snarere enn avhengighetsrelasjoner, er det som etablerer graden av relasjoner mellom bysentre.

Til tross for den høye tettheten (1,007 innb./Km2), er den romlige fordelingen av befolkningen ganske balansert, med langsom vekst, og er det mest utviklede byrommet i den tertiære sektoren i det autonome samfunnet, og okkuperer 58 % av den aktive befolkningen. Byggesektoren har 6 %, industri 33 % og primærsektoren 3 %. Kort sagt, hovedstaden i Guipúzcoa skiller seg ut for sine finansielle, forsikrings-, personlige tjenester og transportfunksjoner, og distribuerer seg gjennom sentrene i periferien (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta og Usurbil) havn, industri og små kommersielle sektorer. .

Til slutt bør det bemerkes at dette settet også påvirker området Orio, Billabona – Zizurkil – Aduna og nordvestlige Navarra.

Opprinnelse og kilde: Mr. Javier Gómez Piñero /GEOGRAFI OG HISTORIE TIL DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Tips og praktiske aspekter ved kjøp av hus i San Sebastia-Donosti 

Hvilke skatter er det når du kjøper et hus i San Sebastian? 

Videresalg hus

Skatten som skal betales er "Ejendomsoverføringsskatten", som er som følger:

• 7 %: Overdragelse av fast eiendom
• 4 %: Overføring av hus
• 5 %: Flytting av vanlig bosted
• 4 %: Overføring av dyr og løsøre

Nye bygg/hus

Følgende skatter betales:

• • MVA: 10%
  • AJD: 0.5 %

Andre juridiske aspekter ved kjøp av hus i San Sebastian – Boligbevis

• Selgerens okkupasjonsbevilling kreves ikke. For år siden, i Baskerland, ble det gamle "Sertifikat for bolig” gitt av den regionale regjeringen ble annullert, og erstattet av “First Occupation License” som for tiden er utstedt av lokale myndigheter/rådhus i nybygde hjem.
• Det anbefales å bekrefte med bystyret at det ikke er noen byplanbrudd i konstruksjonen, og at eiendommen ikke anses som "ute av drift".
• I Urbane eiendommer er det nødvendig å bekrefte at bygget har passert ITE ("Bygningsteknisk inspeksjon") som passeres hvert 10. år fra fylte 50 år.
• Matrikkel: Baskerland har sin egen matrikkelorganisasjon, som er tilgjengelig på en annen måte enn resten av staten.
• Skatteverdi: Eiendommens matrikkel viser og bekrefter dens ligningsverdi

Prosess og krav for å få registrering av turistlisens i Donosti-San Sebastian

I samsvar med bestemmelsene i artikkel 8 og 9 i General Urban Regulations of General Urban Planning Plan of San Sebastián, utgjør urban bruk av turistboliger en tertiær bruk og innenfor den utgjør en hotellbruk. Utleie av rom i vanlig bolig til turistbruk utgjør på sin side en bruk som er likestilt med boligbruk.

Bruk av turistboliger eller utleie av rom i vanlig bolig for turistbruk i offentlige verneboliger og legatboliger kan ikke bygges ut.

Søknad om turistutleieboliger gjøres ved ANSVARLIG ERKLÆRING, og skal registreres som sådan. Når registreringen din er fullført, vil den vises i DONOSTI TOURIST HOUSING CENSUS: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Fordeling av soner for turistleiebestemmelser i Donosti

Tilgang til regelverk :

Turistbruken til San Sebastián er delt inn i tre soner :

• Soner A (mettede soner) . I soner A eller mettede soner er implementeringer av urban bruk av turistboliger helt forbudt , samt utleie av rom i vanlig bolig for turistbruk. De eiendommer som før denne forordnings ikrafttredelse har autorisasjon eller har registrert den hensiktsmessige forhåndskommunikasjon hvor det gis en gunstig byplanmelding i samsvar med de til enhver tid gjeldende forskrifter, blir ikke berørt av erklæringen om mettet areal. .
• Soner B (soner med høy etterspørsel) .: I sone B eller soner med stor etterspørsel, spesifisert i planene til denne forordningen, delvis bruk av boligbygg for bruk som turistboliger vil være tillatt i samsvar med følgende generelle kriterier:

1. a) I første etasje , vil bybruk av turistboliger være tillatt i de tilfeller og vilkår for gjennomføring av bruk av bolig i samme fastsatt i den generelle byplanplanen og i kommuneforskriften som regulerer gjennomføringen av bruken av bolig i ulike boligbyggeplaner. , samt eksisterende boligavdelinger.
2. b) I første etasje, eller assimilerbar, den urbane bruken av turistboliger med felles tilgang til boligen vil tillates når bruksarealet lagt til resten av yrkesbruken i bygget, med felles tilgang til boligen, er lik eller mindre enn 250 nyttige kvadratmeter i hele bygget og skal i tillegg følge vilkårene for gjennomføring av bruk av bolig fastsatt i Overordnet byplanplan og kommunevedtekt Regulering av gjennomføring av bruk av bolig i ulike etasjer i bolighus, samt forh. eksisterende boligdeler.
3. c) I de øverste etasjene plassert over de tidligere, vil det tillates en turistbolig med felles adkomst til boligene, forutsatt at ingen av de som ligger under er bestemt eller er planlagt til boligbruk, slik at alle disse etasjene må være beregnet for andre typer autorisert bruk annet enn boligbruk og at deres bruksareal lagt til resten av ikke-boligbruken i bygningen, med felles tilgang, er lik eller mindre enn 250 nyttige kvadratmeter i hele bygningens m² (u) grense av 250 nyttekvadratmeter yrkesbruk med felles adkomst til boligene ikke overskrides i hele bygget , tillates en enkelt turistbolig med felles adkomst til boligene uten å anvende kravet om at den ikke eksisterer. eller boligbruk er prosjektert under det som etterspørres for turistboliger i øvre etasjer i bygninger med minimum 7 etasjer (B+6) og en annen turistbolig for hver 6 tilleggetasje, som skal plasseres i noen av tilleggsetasjene.

• Soner C (soner med mulighet for å øke tilbudet av turistovernatting) . I disse C-sonene, med mulighet for å øke tilbudet av turistovernatting, til Sone B, to turisthus i øvre etasjer i bygg med minimum 7 etasjer (B+6 ); og ytterligere to hus for hver 6. ekstra etasje som skal ligge i en av de ekstra etasjene.

 Slike tillatelser vil tre i kraft forutsatt at i ovennevnte tilfeller ikke overskrides grensen på 350 nyttekvadratmeter til yrkesmessig bruk, inkludert turistboliger, med felles adkomst i hele bygget, og heller ikke grensen for nyttekvadratmeter for ikke- boligbruk. boliger unntatt turistboliger, med felles tilgang til husene.

Fire typer turistovernatting for turistlisens i Donosti

På denne måten, i samsvar med lov 13/02016, av 28. juli, om turisme i Baskerland, vil byrådet i Bilbao gruppere de forskjellige modalitetene som det inkluderer, og konsentrere dem i fire forskjellige kategorier:

• Turistrom : I denne type overnatting skal eieren av turistaktivitetslisensen være registrert i huset (han må bo fast) der rommene tilbys for turistutleie. Bruken av boligen er underlagt de samme vilkår eller muligheter som er tillatt ved utelukkende boligbruk og samme person kan ikke under noen omstendighet tilby rom i mer enn én bolig.
• Turistboliger : er de som er dedikert utelukkende til turistformål, og må være lokalisert i bygg for boligbruk og utelukkende i første etasjer av samme -eller i øverste etasjer, forutsatt at de er plassert under husene og med uavhengig adkomst. til disse fra offentlig motorvei.
• Hoteller, herberger eller pensjonater : De forblir assimilert med bruken av utstyr, og reguleringen forblir i samme vilkår som den for øyeblikket er autorisert i, i henhold til forskriftene i den generelle byplanleggingsplanen angående dens plassering - og den til PER for Casco Viejo og PERRI av Bilbao la Vieja i tilfelle at de er implementert i nevnte områder-.
• Turistleiligheter og leilighetshoteller : i henhold til beskrivelsen i lov 13/2016 av 28. juli om turisme i Baskerland, anses leiligheter som de som ikke bare har soverom, men også har toalett og kjøkken. Denne gruppen turistbedrifter vil – i tillegg til de vilkårene kommunal planlegging pålegger for hotellbruk generelt – være underlagt de tekniske spesifikasjonene knyttet til lys, ventilasjon og andre hygienisk-sanitære forhold som kreves for rom i konvensjonelle boliger.