TLA-advokater har i mer enn 20 år jobbet med transaksjoner og saker om eiendommer i rustikke landområder i hele det spanske territoriet. Fra Catalonia (Tarragona og Barcelona), Valencia-regionen (Castellón, Valencia og Alicante – Costa Blanca), Mallorca & Ibiza, Murcia, Almeria (Almanzora-dalen) og Malaga.

Som et resultat av vår brede erfaring, og anerkjennelsen av ulike regionale normativer, har vi utarbeidet noen av aspektene som skal vurderes ved kjøp/salg av eiendommer i både urbane og rustikke land (landlig land), med spesielle hensyn til problemene som vi anbefaler du bør unngå når du kjøper eiendommer i Spania.[/vc_column_text][vc_column_text]Så vær vennlig å invitere til å finne noen av de vanlige problemene som kan påvirke juridisk vurdering av eiendommer og konstruksjoner i Spania nedenfor:

 

Legalisering av konstruksjoner i Spania. Generelle aspekter

Trenger jeg byggelisens for å reformere huset mitt?

Ja, du trenger byggelisens for å bygge om huset ditt. Hvilken type lisens som kreves for disse arbeidene, avhenger av arbeidet som skal gjøres med reformen.

Minor Works License – “licencia de obra menor”: Dette er nødvendig for endringer i bruk av rommene, og fordeling av vegger, etc. For å få denne lisensen er det ikke nødvendig med et prosjekt fra en arkitekt, fordi det kan brukes av detaljer, bare forklare arbeidene, og vurdere dem til å betale skattene.

For en bedre forståelse brukes denne lisensen når arbeidene som skal utføres på eiendommen ikke påvirker den vesentlige infrastrukturen til eiendommen, som endring av taket, bærebjelkene eller strukturen til bygningen, eller innvendige trapper.

Normale tilfeller der denne lisensen er nødvendig: Reform av taket (ikke for å endre det helt, bare for å fornye det). Her er noen tilfeller du kan søke om denne lisensen:

• Å bygge garasje, bod eller lager
• Å bygge et gjerde
• Å bygge et basseng (avhengig av området)
• Å bygge en innhegning osv.

Vær oppmerksom på tilfellene beskrevet og betingelsene for å få lisensen kan variere betydelig fra en sone eller region til en annen.

Major Works License - "licencia de obra mayor": Dette er den samme lisensen som ble bedt om å bygge et hus, forklart i avsnittet "Bygging i rustikk land" og "Bygg i urbant land". Denne tillatelsen kreves når arbeidene som skal utføres i konstruksjonene berører de vesentlige delene av bygningen, og krever et prosjekt av en arkitekt. For eksempel å bygge et tilbygg av huset (som et nytt rom), eller å skifte tak.

• For å endre taket fullstendig
• Å bygge et nytt rom som utvider konstruksjonen
• Å bygge en garasje med fliser og betong
• Å bygge en andre etasje
• Å bygge et basseng (avhengig av områder og regioner), etc.

 Ther er ikke skjøte eller "skriving” for landet, eller utvidelsen eller grensene til landet er ikke korrekte

Vi kan ofte finne at det ikke er escritura (skjøte) for enkelte eiendommer, og du må etablere din rett til eiendommen gjennom en prosess kjent som «expediente de dominio» eller «acta de notoriedad». Dette er komplisert, og involverer publisering av kravet ditt i Boletín Oficial de la Provincia (Offisiell Gazette). Forskjellen mellom begge prosessene er hovedsakelig at "expediente de dominio" er laget i en normal prosess i tribunalene, og "acta de notoriedad" er en prosess laget foran notarius i området. Det er ikke nødvendig å si at "acta de notoriedad" alltid er mer å anbefale fordi det er en kortere, billigere og raskere prosess enn den andre. Vanligvis brukes "expediente de dominio" når situasjonen til landet, og eierskapet er i tvist med naboene, eller er uklart. Og "acta de notoriedad" brukes når eierskapet er godt kjent, og det er problemer med grenser eller størrelse på eiendommen.

Deretter må du forsikre deg om at registrene til Registro de la Propiedad og Catastro stemmer overens, og at disse er i samsvar med hva lokal skikk mener å være eiendomsgrensene. Du har kun lov til å bygge på en viss prosentandel av landarealet. Du må sjekke tilgjengeligheten av verktøy – spesielt vann og elektrisitet. Du må se etter servidumbres de paso (veisrett) da disse ikke kan blokkeres. Etter å ha "opprettet" eiendommen din, er det nødvendig å registrere den for første gang. For alle disse sakene trenger du tjenestene til din spanske advokat.

Det er også ofte det størrelsen på tomten er ikke den samme som den virkelige tomten. I disse tilfellene, igjen, må det lages en "expediente de dominio" eller "acta de notoriedad" for å bekrefte hvilke som er de virkelige grensene for landet, og for å oppdatere både spansk katastrofe og spansk matrikkel.

Hva skal man gjøre når huset ikke er tinglyst i skjøtene? 

Noen ganger skjer det at huset (konstruksjonen) selv kan ikke registreres, enten av historiske årsaker eller fordi den som bygde den ønsket å slippe skatt og utgifter til registrering. Generelt i slike tilfeller er alt som vises i matrikkelen og de offisielle papirene landet.

I noen andre tilfeller er konstruksjonen registrert (fremkommer i skjøtene og i tinglysningen), men ikke som et «hus», kanskje som stabbur, eller bod («albergue» eller «almacén») eller annen lignende konstruksjon. . Dette er ikke tilstrekkelig for å få konstruksjonen lovlig erklært som et "hus". Denne situasjonen burde vært fremhevet i pre-kontraktfasen, da det må fremgå av nota simple.

I disse tilfellene, før du kjøper eiendommen, må din spanske advokat – eller selgeren – registrere huset for første gang, hvis det ikke er registrert ennå, eller som et "hus2, hvis det var registrert, men som andre lignende konstruksjoner" (bod, stabbur, etc). Dette gjøres ved det som kalles a «declaración de obra nueva» (erklæring om nye verk). Og dette må gjøres selv om huset står der i hundrevis av år, for etter matrikkelen er dette en førsteregistrering, eller i det minste den første registreringen som hus.

"Declaración de obra nueva" (DON) er en prosess med inskripsjon av en bygning eller konstruksjon i matrikkelen. Prosessen er veldig lik som når huset er nytt, forskjellene er dokumentene som kreves, og det er redusert til utarbeidelsen av et skjøte fra den spanske notaren, der den nye bygningen er erklært med riktig beskrivelse av rommene, service, størrelse og mål, planer, etc.

Hvis huset nylig ble bygget (vanligvis mindre enn 4-8 år, avhengig av området), er dokumentene nøyaktig de samme som anses som om huset er nytt, som er følgende:

• Landets skjøter på navnet ditt - For å bevise eierskapet til landet.
• Byggeprosjektet fra arkitekten din – For å bevise størrelsen, beskrivelsen osv. fra huset og bygningen.
• Byggelisensen – For å bevise at eiendommen har fått riktig tillatelse fra spanske myndigheter.
• Final Works License – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – For å bevise at arbeidene i den spanske eiendommen er fullført.
• Ti års forsikring (Seguro Decenal) – Hvis du endelig har valgt å tegne denne forsikringen. Hvis ikke, må du opplyse notarius om at du ikke har gått frem på denne måten, for å informere kjøperne og få bekreftelse på at de samtykker.
• Bostedsbevis fra rådhuset – For å bevise at spanske myndigheter anser bygningen som et spansk "hus".

Men hvis huset ikke er nytt, er det et gammelt hus (mer enn 4-8 år, avhengig av området), da er dokumentene som kreves forskjellige. I dette tilfellet, siden det spanske huset er gammelt, det vil være nødvendig å bevise hvor gammel den er. For dette er det flere systemer:

Alderssertifisering laget av en arkitekt eller ingeniør eller "Certificado de Antigüedad": Hvis huset ikke er deklarert i matrikkelen, og heller ikke i resten av offisielle registre som den spanske katastrofen, må noen bekrefte overfor disse institusjonene hvor gammel konstruksjonen er, og hvilken er dens størrelse og beskrivelse (hvor mange kvadratmeter, hvordan mange etasjer, hvor stor er osv.). For dette, i noen områder av Spania, kreves det at eiendommen inspiseres av en spesialist som vil bekrefte omtrent alderen på bygningen med en personlig undersøkelse gjort i eiendommen for å sjekke eiendommen til huset, og med tanke på resten av bevis som registre og poster på rådhuset, og andre offentlige eller private databaser.

Selv om det ikke er brukt for de spanske lovene for å lage DON, bør sertifiseringen av arkitekten ledsages av tegninger eller planer for huset, for å bevise målingene. Planene vil være svært nyttige i fremtiden for å erklære huset i andre registre som Catastro eller Rådhuset.

Noen mennesker forveksler denne sertifiseringen med en "undersøkelse", eller med "evalueringen" gjort fra banken for å godkjenne et eventuelt boliglån. Som du kan se i denne rapporten, er sertifiseringen av alder fra arkitekten (noen ganger ingeniører) å måle huset, for å detaljere beskrivelsen, og også å gi en omtrentlig alder på eiendommen. Dette sertifikatet er veldig spesifikt, og det brukes uttrykkelig å erklære den spanske konstruksjonen i matrikkelen med Declaración de Obra Nueva-prosessen.

A "undersøkelse" er laget av fagfolk, som kan være arkitekter eller ikke, som bare angi situasjonen til huset, og eiendommen til konstruksjonen for å oppdage feil i konstruksjonen, og den brukes hovedsakelig i prosessen med kjøp eller anskaffelse av en eiendom. Faktisk er dette noe som ikke brukes når kjøpere og selgere er spanske, men det er mye brukt i Spania når kjøperen er fra andre nasjonaliteter, som britiske.

Og til slutt, "evaluering" laget av boliglånsbanken er forskjellig fra "undersøkelsen" og fra "alderssertifikatet" fordi den er laget av fagfolk, vanligvis ikke arkitekter, bare for å «vurdere» eiendommen. Det betyr at banken, som kreditor av lånet, ønsker å vite hvor mye verdi det har før å yte midlene til lånet, hovedsakelig for å sjekke om eiendommen vil være nok garanti for å dekke risikoen og midlene som er lånt.

Alderssertifisering fra rådhuset."Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento". Dette er en sertifisering utstedt av Rådhuset. Denne sertifiseringen er ikke så detaljert i beskrivelsen av konstruksjonen som den som er laget av arkitekten, men den tjener til å bekrefte overfor det spanske matrikkelen og notarius hva som er den nøyaktige eller omtrentlige alderen på konstruksjonen.

Sertifisering fra Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. I noen områder har Catastro en detaljert database fra eiendommene, konstruksjonen og landet til de rustikke sonene. På en slik måte at selv om matrikkelen ikke kan informeres om den nåværende eksistensen av eiendommen, Catastro, på grunn av sin "automatiske" eller "inspeksjons" aktivitet (matrikkelen handler kun når de interesserte deler informerer om en bestemt transaksjon , det virker aldri ved egen inspeksjon, eller virker automatisk), har oppdaget tidligere eksistensen av huset, og kan bekrefte alderen med mer eller mindre nøyaktighet. I disse tilfellene, og avhengig av områdene, godtar notarius publicus og landregistre sertifiseringen fra Catastro som bevis på eksistensen og alderen til eiendommen i prosessen med DON.

 I begge tilfeller mener jeg, i tilfelle av et relativt nytt eller gammelt hus, de nødvendige dokumentene leveres til notarius publicus, som vil utarbeide de riktige skjøter som kalles Declaración de Obra Nueva, som skal undertegnes av eieren av grunnen. Når skjøtene er ordentlig signert, vil disse være gjeldende skjøter på eiendommen, og de forrige, som bare inneholdt landet, vil bli kansellert.

Så, når du har alle disse dokumentene, du må ta dem med til notarius publicus. Notarius vil utarbeide skjøte for konstruksjonen, og du vil signere dem. Denne prosessen kalles Declaración de Obra Nueva. Dette vil erklære at det over den eksisterende tomten nå er en konstruksjon, som er et hus.

Da trenger du to bringe disse dokumentene til tinglysingen å gjøre den riktige endringen av inskripsjonen av landet, nå inkludert huset, og huset vil være juridisk komplett.

Så utgiftene til DON vil hovedsakelig være:

• Notarius honorar for å utarbeide DON-skjøtene
• Land Registry avgifter for å innskrive DON i inskripsjonen av landet
• Stempelavgift – 1, 1,5, ,2 % (avhengig av området) av vurderingen av eiendommen

 I disse tilfellene er det sterkt anbefalt for deg å forhandle med leverandørene om at de registrerer huset med riktig DON før du fortsetter med salget. Faktisk, hvis du får et boliglån, vil banken ikke kunne verdsette eiendommen før huset er registrert ved bruk av DON, fordi inntil da (1) eksisterer det lovlig; og (2) inntil den er registrert er det ingen offisiell betegnelse på nøyaktig hva eiendommen er (størrelse, grunnareal og grenser etc.). Den kan heller ikke fullføre pant i eiendom som ikke er tinglyst. Så i dette tilfellet er det ikke noe valg: leverandørene må registrere det før du kan kjøpe det.

Landet er perfekt registrert i skjøtene, og huset vises, men dets fulle utvidelse er ikke erklært, eller det er andre elementer som ikke er erklært i skjøtene som garasje, eller basseng, eller stabbur, etc.

Disse tilfellene er veldig vanlige i rustikk land. Dette er de typiske tilfellene der noen på et bestemt tidspunkt skrev inn og erklærte landet, og til og med huset, men de inkluderte ikke andre deler av huset eller andre elementer, fordi de ble bygget etter.

For eksempel eieren som etter å ha kjøpt huset bygger et basseng, eller en garasje, eller utvider huset med et nytt rom, eller en ny veranda, eller en ny etasje, eller terrasse osv.

Disse tilfellene er ekstremt problematiske, fordi prosessen med å erklære og oppdatere skjøtene med den nye utvidelsen krever en spesifikk undersøkelse av saken.

Det er så mange forskjellige sannsynligheter og krav, avhengig av HVA er størrelsen på landet; HVOR ligger eiendommen (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga, etc.), med ekstremt store forskjeller mellom regioner, og til og med mellom byer; NÅR disse utvidelsene ble laget (4 år før, 10 år, 20 år), og HVORDAN de ble bygget (uten byggekonsesjon, med reformkonsesjon osv.), at det er absolutt umulig å gi en gyldig oversikt over dette forhold som kan tjene berørte eiere som veileder.

Hva er "Fuera de ordenación" for konstruksjoner i Spania? 

"Fuera de ordenación" er en GAMLE konstruksjon, eller en GAMLE del fra en konstruksjon, som er bygget uten konsesjon, den oppfyller ikke konstruksjonsnormen, og som ikke kan legaliseres.

• En gammel konstruksjon: Konstruksjonen må bygges mer før den tid den spanske administrasjonen må reagere mot konstruksjonen (rive+bot).
• Før 2014: 4 år fra byggetidspunktet
• Etter 2014: 15 år fra byggetidspunktet
• Den kan ikke nå en lisens for å legalisere den

Positive konsekvenser:

• Det kan være PATRIMONIALISERT: Det kan være en del av ditt arv eller personlige formue. Det kan tinglyses på tinglysingskontoret, få pant, selge det, arves m.m.
• Det er en konstruksjon som nå er legalisert og juridisk konsolidert av tiden, selv om den ikke oppfyller normative. Så fra et juridisk synspunkt, hvis det ikke er noen bøter som påvirker eiendommen for øyeblikket, er det ingen handlinger som rådhuset kan iverksette mot denne eiendommen på grunn av dens alder, og ikke mulig å bli revet av administrasjonen.

Negative konsekvenser:

Også på grunn av dette respekterer rådhuset de eksisterende konstruksjonene, men de kan ikke utvides. Så nybygg i eiendommen kan ikke bygges. Rådhuset tillater innvendige reformer på denne typen eiendommer, men ikke utvidelser, verken konstruksjoner av andre bygninger som garasjer osv.

Men på grunn av det faktum at eiendommen ikke er normativ, vil ikke Rådhuset godkjenne en konsesjon til å reformere vesentlige konstruksjonsdeler fra bygget som fundamenter, tak osv. Rådhuset vil innrømme å "reformere" det eksisterende huset, og "reparere" den eksisterende strukturen, men ikke "fjerne" fra de gamle delene for å installere nye. For eksempel, i tilfelle det er en "brann" eller oversvømmelse som kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke gi rettigheter til å "gjenoppbygge" eiendommen. Så, som konklusjon, tillater Rådhuset interne reformer for å opprettholde konstruksjonen, men ikke strukturelle reformer fra binger, fundamenter, skifte av tak, etc.

Eventuelle problemer ved fornyelse/påføring av CH: Eiendommer i Fuera de Ordenación kan finne problemer i fremtiden med å skaffe/renovere CH.

Hva er halvkonsoliderte urbanisasjoner i Spania? Uferdige urbaniseringer

I denne rapporten har vi forklart om forskjeller mellom BYLAND og IKKE BYBAR (RUSTISK LAND).

I forhold til BYLAND, forklarte vi at dette er et land der det er autorisert til å bygge med bestemte spesifikasjoner som finnes i "Utviklingsplanene" for byen eller området (Plan General de Ordenación Urbana), eller i spesifikke urbaniseringsområder kalt "Delplaner" (Planes Parciales), etc.

Dette landet har alle fasiliteter og krav til å bo der i høy befolkningstetthet, som riktig vann og elektriske forsyninger til eiendommene og konstruksjonene, og offentlig strøm og vann. Og andre forsyningsforbindelser, som kloakk, gass, telekommunikasjon, etc.

Urban Land eller "Suelo Urbano" er landet til byer eller landsbyer eller urbanisasjoner, og det bruker å ha riktig tilgang via veier, med fortau, gater, kommersielle områder, helsehjelp, skoler, høyskoler, sportssentre, etc.

Men når vi snakker om Urban Land, er det en viktig forskjell mellom Urban Land "CONSOLIDATED" og "NON CONSOLIDATED" eller "SEMI-CONSOLIDATED".

A KONSOLIDERT BYTOMT er en tomt hvor all nødvendig urbaniseringsinfrastruktur er ferdigstilt, og tomten har alle tjenester som kan anses som "urbane" (elektrisk, vann, veitilgang, kloakk, etc.), og har allerede gitt all nødvendig plass til den offentlige administrasjonen for å installere all denne urbaniseringsinfrastrukturen. Denne tomten har deltatt på betaling av infrastrukturen, og allerede gitt (om nødvendig) deler av tomten som skal brukes til denne offentlige infrastrukturen.

Hvis tomten ikke bygges, vil det være en tomt med de rette byggerettigheter definert av gjeldende byggelover.

Hvis tomten allerede er bygget, vil de eksisterende konstruksjonene, hvis de er bygget etter konstruksjonslovene, være fullstendig lovlige eiendommer, da eiendomsretten vil være absolutt beskyttet fra offentlig forvaltning for både land og anlegg.

A IKKE KONSOLIDERT BYTOMT er det motsatte. Er en tomt der det ikke er installert all nødvendig infrastruktur for å anses som "KONSOLIDERT".

Så, hvis tomten ikke bygges, vil rådhuset, før det oppnås byggetillatelse, be om å fullføre urbaniseringsinfrastrukturen i området, i henhold til eksisterende byggelover, og/eller tomten har ikke gitt plassen til publikum administrasjon for installasjon av denne infrastrukturen. Så, eventuelle kostnader for urbaniseringer kan være avventende på landet, og eventuelle deler av tomten kan bli påvirket av urbaniseringsreglene, og deretter, følgelig, bli tvunget til å "gi" til den offentlige administrasjonen for å installere for eksempel infrastruktur.

Hvis tomten allerede er bygget, så eventuelt anklager om urbanisering kan påvirke utviklingen og bruken av disse konstruksjonene, og disse konstruksjonene kan også være det berørt dersom de befinner seg midt i fremtidens infrastrukturområder. Disse tilfellene er de der eiendommer ble bygget før områdene ble omgjort til "urbane" (fordi de var ganske gamle), eller rett og slett fordi disse konstruksjonene ble bygget uten riktig byggetillatelse (ulovlig).

I disse tilfellene er ikke eiendomsretten til tomten, og de eventuelle konstruksjonene, konsolidert av eieren. Med andre ord kan forvaltningen ha fakulteter til å skaffe deler (eller totalt) av tomten, og konstruksjoner kan bli berørt ved tilpasning av tomten til urbaniseringskravene. Så både tomt og konstruksjoner er ikke helt integrert i eierrettighetene fra eieren, da begge kan bli påvirket av urbaniseringskravene og prosjektene.

Inne i de IKKE KONSOLIDERTE områdene er det også en spesiell klassifisering kalt HALVKONSOLIDERT . Halvkonsoliderte områder er de som, som "urbane", er i ett av følgende tilfeller:

• Det er gjort noen urbaniseringsarbeider, men ikke alle.
• Det er noen deler av landet som er gitt til den offentlige administrasjonen for offentlig infrastruktur, men ikke alt det lovene krever.

Dette er de typiske tilfellene vi kan finne i områder fra Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), noen andre fra Murcia, Almeria (Almanzora-dalen, Vera, etc.), Málaga og Sevilla.

Vanligvis er dette områder hvor landet alltid ble ansett som "rustikk", og med tiden ble det fremgang i konstruksjoner av hus med høy tetthet av konstruksjoner (etter gjeldende normativ, mer enn 6-8 per hektar). I disse områdene er disse konstruksjonene forsynt mer eller mindre med bestemt infrastruktur av vann, elektrisk, offentlig tilgang og veier. Avhengig av tilfellet kan vi finne områder hvor den installerte infrastrukturen er total, og andre områder som er dårligere.

I dette tilfellet bruker halvkonsoliderte konstruksjoner å være lovlige. Og "lovlige", fordi de ble bygget med riktig byggelisens, eller fordi de ble legalisert etter bygget.

I disse tilfellene "konsoliderer" eieren altså eierskapet til konstruksjonen, men ikke eierskapet til grunnen. Så den offentlige administrasjonen kan ikke gjøre noe mot byggingen, men landet kan bli påvirket av at deler av det eventuelt gis til urban infrastruktur, eller påvirkes av urbaniseringsavgifter.

Typiske problemer som vi kan finne i disse egenskapene er:

• For å utvide, eller bygge hus i tomter innenfor disse områdene, kan Rådhuset be om å gi noe av tomten til bruk for installasjon av offentlig infrastruktur (gangfelt, kloakktilkobling, ledninger av elektrisk, gass, vann, etc. .)
• At eierne blir bedt om å betale deler av eller alle utgiftene til urbanisering av området (tilknytning til kloakk, vann, elektrisk, installasjon av moderne septiktanker, gi deler av tomten til offentlig vei, etc).

• BYGGE DITT EGET HUS I BYLAND 
• BYGGE DITT EGET HUS I "RUSTIKK LAND"
• PROSESS FOR Å BYGGE EN EIENDOM I SPANIA FOR DIN EGEN
• LEGALISERINGER, REFORM OG VANLIGE JURIDISKE PROBLEMER