Utsikter for eiendomsmarkedet i Spania etter koronaviruskrisen: 2020-2021
Vi er i en tid hvor det er alvorlig usikkerhet i det spanske eiendomsmarkedet hovedsakelig motivert av den ekstraordinære situasjonen vi befinner oss i.
Vi skal ikke her forklare hva som har skjedd i Spania, og i resten av verden. Årsaken til denne rapporten er å analysere utsiktene for utviklingen av det spanske eiendomsmarkedet i resten av 2020 og 2021.
For dette skal vi skille mellom flere vidt forskjellige sektorer innen det spanske eiendomsmarkedet:
– Det spanske nasjonale kravet: Første og andre bolig
– Den internasjonale etterspørselen: Første og andre bolig
– New & Off Plan, og brukt (videresalg)
– Langtidsleiemarked og korttids-turistutleie – og "sesongleie"
– Stillingen til eieren som ønsker å selge eiendommen sin nå
1.- DET SPANSKE KRAV: Statsborgere og innbyggere i Spania
Starter med etterspørselen etter kjøp av FØRSTE BOLIG, og med hensyn til det nasjonale markedet, å forstå dette som etterspørselen etter boliger fra spanjoler (statsborgere eller innbyggere), vil lide en stor stagnasjon.
Dette er en sektor som har blitt svært påvirket de siste årene, og som til tross for at boligprisene i de viktigste hovedstedene og byene i Spania har økt, har ikke oppkjøpskraften til den middels gjennomsnittlige spanske statsborgeren økt. i samme proporsjon. Dette har ført til at den middels spanske borgeren år for år gradvis har mistet kjøpekraften, og begrenset (og til og med blokkert) tilgangen til å kjøpe et hus.
Derfor har det de siste årene vært en nedgang i handel blant spanske statsborgere (spesielt blant unge), nettopp på grunn av tap av kjøpekraft, noe som øker husleien som eneste middel for tilgang til bolig blant unge mennesker i Spania.
Det er logisk å tenke at fra nå av, i en krisesituasjon vi befinner oss i, vil situasjonen bli verre, siden den økonomiske kapasiteten til den gjennomsnittlige spanske borgeren vil bli sterkt redusert.
Med dette forventes det at etterspørselen etter hovedboliger i Spania vil avta betraktelig frem til minst 2022.
På samme måte ANDRE BOLIG markedet, det vil si den nasjonale etterspørselen etter andre bolig, vil bli påvirket av krisesituasjonen vi befinner oss i, siden den forsiktige sparingsposisjonen som fører til denne krisen kommer til å være den generelle normen, i minst et par år.
Det er allerede snakk om nedgang i boligsalgsprisene mellom 15 og 30 %.
Sa alt det, investorer, eller sparere, som for tiden holder kjøpekraft, vil finne reelle muligheter i markedet, spesielt fra i høst, når de økonomiske effektene av denne krisen begynner å bli registrert mer solid i markedet.
Med hvilken, fra et "investors synspunkt", og akkurat som det skjedde etter krisen i 2008 og 2011, Spania vil igjen bli et interessant reisemål, og attraktivt for sparere, nasjonale og internasjonale investorer.
2.- DEN UTENLANDSKE KJØPER – Investorer og enkeltpersoner
Når det gjelder den internasjonale etterspørselen etter utlendinger, forstår vi at ANDRE BOLIG markedet vil ha en sterk innvirkning, og vi forventer ikke en oppgang før langt ut i år 2021.
Fremfor alt, hva refererer til markedet for salg av nybygg, og under oppføring, vi forstår at det vil være en stopp i byggingen av andrebolig, spesielt på turiststeder, som Middelhavet, og Balearene og Kanariøyene.
Fra et "investors synspunkt", de største mulighetene vil være i bruktmarkedet, på bekostning av nybygget. Dette er tilfelle fordi enkeltpersoner kan ha en større reduksjonsmargin i salgsprisen, siden de, avhengig av anskaffelsestidspunktet, kan ha amortisert en stor del av eller totalen av kjøpesummen, noe som gir et større intervall for reduksjon i salget. pris. .
Dette mht nybygg, kommer ikke til å bli slik, og vi vil se en mindre reduksjon og tilbud i markedet, gitt at utbyggere har mindre margin for prisreduksjon enn enkeltpersoner.
Med hvilket videresalgsmarkedet, eller bruktmarkedet, er det som kommer til å tilby de mest interessante mulighetene i markedet, i hvert fall inntil effektene av den økonomiske krisen som vi har ovenfor forsvinner.
Derfor vil det, som vi har nevnt i det nasjonale markedet, være reelle muligheter for den internasjonale investorspareren som har kjøpekraft i bruktmarkedet i Spania.
Angående det internasjonale markedet for oppkjøp av FØRSTE BOLIG hjem, også kalt "expatriates (eller "expats"), som har tenkt å komme til Spania for å leve, enten for en bedre livskvalitet, eller for å tilbringe "før-" eller "pensjonering" ”, tror vi at utviklingen vil være veldig positiv.
Spania er et av de mest ønskede landene i verden for å komme til å bo permanent. Det har vært konstant i mer enn 30 år. Faktisk, og spesielt fra år 2000-2002, har volumet av kjøpsoperasjoner for pensjonerte eller pre-pensjonerte utlendinger holdt seg høyt, selv i krisetider.
Tidlig pensjonert, eller pensjonert, hovedsakelig fra europeiske land som Storbritannia, Frankrike, Belgia, Sveits, Tyskland, etc. anses som "latent etterspørsel". Det er å si: De har alltid til hensikt å komme til Spania for å bruke pensjonisttilværelsen hans, motivert av gode værforhold, livskvalitet, kommunikasjon, sikkerhet og folkehelse.
Men de siste årene har denne typen etterspørre lidd av en nedgang i kjøpekraften, forårsaket av økningen i boligprisene i Spania.
Derfor, og som en konsekvens av denne nåværende sanitære krisen, denne typen kjøpere kommer til å være vitne til fremveksten av reelle kjøpsmuligheter, til svært lave og interessante priser, i områder og eiendommer som de for inntil et år siden rett og slett ikke ville hatt tilgang til.
Denne typen kjøpere, normalt i høy alder, tar i tillegg til prisen eller livskvaliteten hensyn til nivå av bistand fra den spanske folkehelsen.
- Derfor er det verdt å tenke, eller lure på, hva er reaksjonen det forårsaker hos denne typen klienter, måten det spanske systemet har håndtert koronaviruskrisen på.?
Fra vårt ståsted, som spanjoler, som har levd i forkant med å håndtere denne helsekrisen, må vi si at bildet av spansk folkehelse har blitt styrket.
Hovedsvikten i oppmerksomheten og reaksjonen mot viruset har ikke vært den eksisterende infrastrukturen og menneskelige ressursene i Spania (bare overfylt i enkelte områder, og midlertidig), men sekundære elementer som hovedsakelig har vært mangelen på utstyr.
Enkle saker som masker, eller åndedrettsvern, eller passende klær.
Men som vi sier, resten av utstyret og infrastrukturen, spesielt det menneskelige teamet, av leger, sykepleiere og helsearbeidere, har vært opp til oppgaven, og demonstrert sin effektivitet og reaksjon på en påvirkning av et slikt volum, selv i situasjoner med totalt fravær av utstyr og tilstrekkelig beskyttelse.
(Som spansk er vi alle virkelig STOLT AV VÅRT SANITÆRTEAM)
Med andre ord, har det vist seg at det spanske offentlige helsesystemet fungerer, og at det har en lunge og infrastruktur for å betjene denne typen klienter.
I tillegg til folkehelse, det er en privat helse av høy kvalitet i Spania med priser som er mye lavere enn den private helsen til opprinnelseslandene til disse kjøperne som Frankrike, Tyskland, Storbritannia, etc., som sammen med effektiviteten til vår folkehelse gjør at begge oppnår et bilde av meget høy kvalitet hos denne typen kjøpere, hovedsakelig av europeisk opprinnelse.
På den annen side, med hensyn til andre land i verden, det spanske offentlige helsesystemet har vist seg å være mye mer effektivt og med mye flere garantier for beskyttelse enn det som finnes i land som USA og Storbritannia, der helsetjenester Offentlig er helt grunnleggende, og hvor privat helsevesen er dominerende.
Som et resultat av ovenstående, høyere interesse for å kjøpe en første bolig i Spania forventes i land som Storbritannia, USA og andre latinamerikanske land som Mexico, Venezuela, Argentina, Brasil, etc., av borgere i disse landene som de vil finne mer beskyttet og tatt vare på av spansk folkehelse enn i deres egne opprinnelsesland.
Til slutt, for å legge til et annet punkt som denne typen kjøper-klient nå tar i betraktning når de bestemmer seg for kjøpet, er økonomiske levekostnader og tjenester. Nettopp på grunn av denne krisen, i noen år i Spania skal vi være vitne til en betydelig reduksjon i prisene både på mat og produkter, samt på tjenester. Med hvilken de økonomiske levekostnadene til denne typen kunder vil bli favorisert av denne reduksjonen, noe som vil lette deres kjøpsbeslutning i Spania.
Derfor konkluderer vi med at både reduksjonen i salgsprisen på eiendommene, samt bekreftelsen av et konsistent offentlig helsesystem, og av en privat helsetjeneste av høy kvalitet, vil helt sikkert gjøre målretting av kundens kjøpsintensjoner. internasjonalt i hjem med første bosted.
Angående ANDRE BOLIG, som indikert av det innenlandske markedet, middels utenlandsk kjøper forventes ikke å foreta samme volum av oppkjøp som vi har opplevd de siste årene.
Spesielt siden 2015 har vi opplevd en økning i volumet av andre boligerverv fra internasjonale kjøpere tilrettelagt av en økonomisk bedring som følge av den økonomiske boomen vi opplevde tidligere år, samt i håp om å oppnå avkastning på disse eiendommene. gjennom utleie, spesielt turistutleie.
Åpenbart, vi kommer til å se et tap eller en nedgang i perspektivene når det gjelder mulighetene for turistutleie, siden i det minste i løpet av 2020 og 2021 vil reise- og kommunikasjonsnivået påvirke reiselivssektoren, og derfor de som ønsker å investere med den hensikt å leie for turistbruk.
Imidlertid, og med hensyn til BRUKT, som vi nevnte med hensyn til den første boligen, store muligheter vil garantert oppstå både i byer med høyt turistpotensial og i de største byene i Spania, som er gode forsikringer, de vil tiltrekke seg oppmerksomheten til internasjonale sparere-investorer.
3.- UTLEIEMARKEDET – Permanent utleie – Turist – Sesong
Når det gjelder leiemarkedet, skal vi skille mellom å leie en første bolig og en andre bolig.
Angående UTLEIE AV FØRSTE BOLIG, de siste årene har vi vært vitne til en økning i leieprisene, basert på eiers håp om å oppnå høyere avkastning i turistutleiesektoren, spesielt motivert gjennom fremkomsten av plattformer som Airbnb, etc.
Dette har som en konsekvens ført til et reelt problem blant spanjoler, spesielt unge mennesker, med mangel på permanent utleietilbud, spesielt i hovedbyene i Spania, noe som har ført til en reaksjon fra de spanske myndighetene, ved å opprette restriktive regler for bruken. av eiendommene som turistutleie, for å favorisere utleie for første bolig, og på denne måten forsøke å unngå prisøkning på utleie av første bolig.
En av de viktigste konsekvensene av koronaviruset i Spania er nettopp et totalt tap i turistaktivitet, som ikke forventes å stige før neste sommer 2021.
Derfor, mange huseiere lurer sikkert allerede på hva de skal gjøre med de boligene som til nå ble brukt til turisme, og at de i jakten på lønnsomhet vil bli tvunget til å bruke dem til å leie sin første bolig. Med hvilken, om kort tid vil vi oppleve en økning i tilbudet av førstegangsboliger i Spania. Både i store byer og i kystområdene.
Og angående ANDRE BOLIG UTLEIE, selv om turistutleien, det vil si "i dager" eller "i uker", tror vi at den vil bli påvirket av helsekrisen, vi tror at "sesongbasert" ikke vil ....
Historisk sett har den tradisjonelle turistutleien i Spania vært "sesongbasert leie". Det vil si husleien etter måneder, eller årstider: sommer, høst, vinter, vår osv.
Det var ikke før revolusjonen av digitale plattformer som Airbnb, som har tillatt å redusere oppholdstiden og administrere privat utleieaktivitet på en nærmest gründer måte, som har endret dette systemet, og redusert antall overnattinger per gjest.
Derfor, Det forventes en reduksjon i volumet av kortsiktig leievirksomhet, men det vil garantert komme en oppgang i «sesongleie».
Vi må også si at aktiviteten til "turistisk leie" er ekstremt begrenset av regioner eller lokal administrasjon, og til og med forbudt i bestemte områder. Det går fra svært kompliserte dokumenter, krav osv. Men dette er ikke det samme som per "sesongleie".
Å leie for "sesongleie" er helt fri for de veldig strenge begrensningene for "turistleie". Det er helt gratis. For eksempel, for å leie som "sesongbasert" trenger du ikke å registrere eiendommen i spesielle registre, og heller ikke få sertifikatet for bolig, og eiendommen kan leies "av rom" (i Valencia-regionen kan hus ikke leies av individuelle rom i turistleie).
Så vi forventer å ha flere leietransaksjoner ved å bruke "sesong"-formelen enn "turist".
Etter vår forklaring vil spanske og utenlandske familier fortsette å ha ferier, og de vil fortsette å ønske å komme til spanske strender, eller til spanske byer, for å tilbringe ferien.
Volumet av yrkesetterspørselen vil avta, men leieaktiviteten vil ikke forsvinne. Og når du organiserer ferier, vil turister bli betinget av:
- Mer begrensede bevegelser, og derfor mer tid på hvert sted.
- Sikkerhets- og hygieneforhold
- De vil unngå folkemengder eller overfylte områder
Derfor vil denne typen turister, når de velger overnattingsmuligheter, velge de der de er garantert sikkerhet og desinfeksjon med hensyn til pandemien. Og denne garantien for sikkerhet og desinfeksjon vil være mye større i leiligheter enn på hoteller.
Dette er tilfellet fordi hoteller, der det normalt er en stor strøm av gjester, i utgangspunktet kan skape usikkerhet blant dem når de skal garantere tilstrekkelig beskyttelse. Og dette skjer ikke når man bor i en leilighet, hvor strømmen av gjester og overnattinger vil være mindre enn hoteller, siden den kan leies i uker, eller måneder, av samme familie.
For alle de ovennevnte, tror vi at "sesongleieaktiviteten" vil være en utmerket mulighet for de eiere som, spesielt i kyst-/turistområder, hvor etterspørselen etter førstebolig er lav.
4.- HVA SKAL EIEREN GJØRE SOM VIL SELGE EIENDOMMEN SIN I KRISETIDER?
Inntil forrige måned var det selgeren som satte reglene i et bullish kjøpemarked. Høy etterspørsel i salgstransaksjoner de siste årene har oppmuntret selgere til å ta maktposisjoner i forhandlinger om salgsvilkår.
Men fra nå av har markedet endret seg...
Nå er det kjøperen som etter hvert skal ta maktposisjoner i forhandlinger med selger.
Konsekvensen av dette er at kjøper vil være mye mer krevende når han forhandler kjøpsbetingelsene med selger, ikke bare med prisen, men også mht. dokumentasjon av eiendommen.
Med andre ord, hvis kjøperen de siste årene har vært mindre streng når det gjelder å kreve juridiske begrensninger på eiendommene, fra nå av, kjøperen vil sikkert kreve at selgeren overholder alle lovens vilkår og krav. angående deres eiendommer, for eksempel urbane forhold, brukstillatelser eller beboelsessertifikater, effektive vann- og strømforbindelser, septiktanker, etc.
For alt dette, de eierne som har til hensikt å legge eiendommene sine for salg, anbefaler vi at de gjennomfører en detaljert og dyptgående studie av dokumentasjonen og rettssituasjonen som deres eiendom ligger i, for å lette salget.
Studie utført av TLA-Abogados april 2020
