KJØP OG SALG AV EIENDOM – BETALINGER TIL NOTARKONTOEN kontra ÅPNING AV BANKKONTO I SPANIA

I årevis og til og med tiår har følgende betalingsmåte vært svært vanlig i Spania:

• Delbetalinger eller på grunn av sluttpris : Denne typen betaling gjøres gjennom bankoverføringer , enten til kontoen til agenten eller representanten for selgeren, eller til kontoen til selgeren direkte.
• Sluttbetaling av resten av den avtalte prisen: Ved å levere en banksjekk til selgeren fra en spansk bankkonto.

Det har med andre ord vært en veldig vanlig praksis i Spania for delbetalinger på grunn av sluttpris som skal betales til selger foretas av bankoverføring , men selgeren har alltid krevd at siste betaling , vanligvis den viktigste, gjøres gjennom en banksjekk (banktrekk), som gir full garanti for betalingseffektivitet.

Samtidigheten av betalingen

Som vi kan se, har den det ikke vært vanlig praksis for sluttbetaling av prisen skal lages av bankoverføring . Årsaken til dette ligger i mangelen på forståelse angående "tid" for å gjennomføre nevnte overføring. Selger vil alltid kreve at nevnte betaling skjer "før" signering av notarialbrevet for å garantere at pengene faktisk er på bankkontoen hans, og kjøperen vil på sin side kreve at overføringen skjer "etter" selgeren har undertegnet kjøpsbrevene og garanterer dermed at betalingen skjer når selgeren har oppfylt sin leveringsplikt.

Valget av banksjekken som betalingssystem gjør at partene kan foreta betalingen samtidig med undertegning av notarialaktene. På en slik måte at kjøper beholder sjekken i sin besittelse inntil selger undertegner handlingene i notarius nærvær.

Med hvilket sammentreffet av betalingsøyeblikket og leveringen av eiendommen er perfekt.

I tillegg gir betalingsformelen med banksjekk en tilleggsgaranti til selgeren siden det etter sin natur ikke er kjøperen som faktisk betaler eller er forpliktet til å betale med banksjekk, men det er den samme banken som har utstedt kontrollere hvem som er forpliktet til å foreta slik betaling. Noe som gir en sikker og nøyaktig betalingsgaranti til selger.

Sjekk fra en spansk bank

I tillegg selgeren, for å garantere betalingen din, har bedt om at denne banksjekken utstedes av en spansk bank . Grunnen til dette er for det første mistillit at aksept av sjekker fra utenlandske banker kan generere for selgeren på grunn av vanskelighetene med å gjenkjenne deres eksistens og gyldighet, og for det andre på grunn av ekstra utgifter og kostnader involvert i å slette en sjekk fra midler funnet i utlandet.

Alt det ovennevnte har vært svært viktig og har sterkt betinget salget i kystområder og med en høy andel utenlandske kjøpere. Dette skyldes det faktum at internasjonale statsborgere har blitt ledet til å åpne bankkontoer i Spania med den eneste effekten av å gjøre den endelige betalingen av prisen til selgeren effektiv ved hjelp av en banksjekk utstedt fra kontoen som er åpnet i navnet til selgeren. kjøper i en spansk bank. og som kjøperen før gjennomføringen av salgsprosessen har overført tilstrekkelige midler til å dekke det endelige beløpet for prisen.

Derfor har det vært en svært vanlig praksis i Spania å anbefale utenlandske kjøpere og investorer å åpne bankkontoer i spanske banker for å fortsette med denne betalingsmåten på slutten av prosessen.

Forsyningsselskaper og Rådhus

Dette kravet er også forsterket av vanlig praksis med vann- og elektrisitetsforsyningsselskaper, lokale råd osv. som har følt seg mye mer komfortable ved domisilitering av betalinger av fakturaer tilsvarende forbruket av eiendommen på bankkontoer hjemmehørende i spanske banker , unngå avtalegiro på utenlandske bankkontoer.

Som oppsummert har det vært vanlig praksis å anbefale utenlandske kunder å åpne en bankkonto i Spania når kjøpsintensjonen er formalisert.

Notarielt betalingssystem i andre europeiske land

Dette kravet om å åpne en bankkonto i en spansk bank har alltid vært et konfliktpunkt mellom det spanske og utenlandske systemet.

Dette er fordi, i mange land, spesielt på det europeiske kontinentet, gjøres alle betalinger knyttet til salgstransaksjonen direkte på kontoen til den fungerende NOTAREN , som er den som mottar alle beløp fra kjøper og overlater betaling til Selger, når alle lovkrav etter forskrift er oppfylt.

Det er grunnen til at investorer fra det europeiske kontinentet i mange år har sett det som en merkelig sak å tvinge frem åpningen av bankkontoer i Spania, og avlede funksjonen til notarius i denne forbindelse.

I tillegg angående avtalegiro av betalinger for forbrukerfakturaer, utenlandsk kunder eller kjøpere forsto ikke hvorfor bankkontoer som allerede var åpnet i deres navn i deres opprinnelsesland, med gyldig europeisk IBAN, ikke kunne aksepteres av deler av leverandørselskapene å bosette forbruket fra deres tjenester.

I tillegg har de, spesielt i enkelte nasjonaliteter, som Frankrike eller Belgia, spesielt fremtvunget denne situasjonen, siden mange av kjøpsoperasjonene har blitt finansiert gjennom boliglån gitt i deres opprinnelsesland .

Utlånsbankene i disse landene, når de utfører betalingen av nevnte lån, gjør det vanligvis direkte på notarens konto . Med hvilke, i tilfellene der kjøp og salg av spansk eiendom av disse borgerne var gjenstand for innvilgelse av et banklån, etablerte de samme låntakende bankene med opprinnelse fra disse landene en forpliktelse til å frigjøre lånemidlene som disse ble sendt til en notarius konto, og ikke til selgerens eller kjøperens konto.

Notarius tjenestetilbud

Av denne grunn, de siste årene antall spanske notarer som har tilpasset seg dette nye behovet etterspurt av utenlandske kunder har økt, og har gjort tilgjengelig for dem en tjeneste for å motta og sette inn penger på grunn av lovlige operasjoner og transaksjoner. ekte eiendom

Det er derfor, fremfor alt, i kystområder og med et høyt volum av internasjonale eiendomstransaksjoner og høy tilstrømning av utlendinger , er notarialpraksisen med å motta innbetalinger og endelige kjøps- og salgstransaksjoner i regnskapet utviklet. notarbanker.

Det er frivillig

Det skal sies at denne aktiviteten er helt frivillig fra notarius side. Med andre ord, det er ingen plikt for notarene til å tilby denne typen tjenester til sine klienter , som vi i praksis finner enkelte notarer som nekter å tilby denne typen tjenester, og på den annen side andre typer notarer mer åpne og forberedt i denne forbindelse.

Fremgangsmåten

Prosedyren som normalt brukes i praksis for å sende nevnte beløp til notarius konto er normalt følgende:

• Eiendomsmegler eller kjøpers advokat informerer notarius av behovet for å instrumentalisere betalingen gjennom kontoen hans.
• Notarius fortsetter til identifisere kjøperen , for å studere vilkårene for transaksjonen, og til informasjonsprosedyren og overvåkingen av hvitvaskingsregelverket.
• Når denne prosessen er fullført, notarius leverer bankkontoopplysningene dine til nevnte agent eller advokat å overføre den til kjøperen.
• Kjøperen, etter mottak av bankopplysningene til NOTARIEN, gjør overføring til nevnte instrumentkonto.
• Ved fullføring av salget utsteder notarius publicus, ved å notarisere salgsskjøtet, sjekker eller overføringer til selgeren, agenter og mellommenn mot bankkontoen din , for betaling av skatter og andre utgifter og avgifter , samt de fra eiendomsmeglingsbyrået eller de juridiske representantene for kjøperen, etter instruksjonene fra kjøperen.

 Større komfort og garanti til kjøperen

 Dette systemet forutsetter åpenbart en større garanti i kontrollen av midlene med hensyn til kjøperen, siden i tilfelle kjøpstransaksjonen av en eller annen grunn ikke gjennomføres, kan notaren alltid refundere partene for de innsatte beløpene slik at de kan bestemme hva de skal gjøre med det

Normalt dersom innskuddet er gjort ensidig av kjøperen i i tilfelle du ikke aksepterer salget, fortsett å umiddelbart returnere midlene til kjøperen.

Imidlertid dersom depositumet på forhånd er avtalt mellom partene, og det foreligger et forutgående notarialbrev , som fastsetter betingelsene som innskuddet skal forvaltes under, Notarius publicus, hvis salget ikke gjennomføres, vil undersøke innholdet i depositumsdokumentet som er avtalt mellom partene og vil alltid handle deretter med deres forhåndsavtale . I tilfelle partene ikke blir enige om formen for tilbakebetaling av nevnte beløp, vil notaren bli tvunget til å deponere nevnte beløp for den rettslige myndigheten og de spanske domstolene, slik at det er de der destinasjonen for pengene er. besluttet. nevnte midler gjennom de rettslige prosessene som skal settes i gang av partene.

Må spore betalingen

Åpenbart må alle disse overføringene og betalingene være korrekt dokumentert, enten i et notarielt innskuddsskjøte , eller i salgsskjøtet seg selv .

Konklusjon: Det er ikke nødvendig å åpne en bankkonto i Spania for å kjøpe et hus eller en eiendom

Det kan sies det det er ikke lenger en forpliktelse til å åpne en bankkonto i Spania, spesielt i enkelte regioner eller områder der notaren stiller sin instrumentelle bankkonto til disposisjon for partene.

En annen ting vil, avhengig av sted, være kravene som skal oppfylles med hensyn til avtalegiro for forbruk av tjenester knyttet til boligen, som alarm, sikkerhet, Wi-Fi, Internett, strøm, gass, etc. .

Derfor, for prosedyren for å kjøpe et hjem i Spania, fra vårt advokatfirma vi anser ikke lenger å åpne en bankkonto i Spania for våre kunder som en forpliktelse . Vi tilbyr dette som en mulighet, forutsatt at det i området hvor kjøpet gjøres er en notarius disponert for å ha din bankkonto for å gjennomføre betalingen.

Men hva skjer etter kjøpet med rekvisita?  

Etter kjøpsprosessen, når denne er fullført, avhengig av området der eiendommen ligger, det vil være nødvendig å bekrefte med leverandørselskapene, rådhusene osv. , for å avgjøre om de aksepterer direkte debitering av betalinger på utenlandske bankkontoer, og, ellers, anbefaler våre kunder , denne gangen ja , og når salget er fullført, å åpne en instrumentell bankkonto i Spania for disse formålene.

TLACORP 2023