Lei med opsjon til å kjøpe kontrakt (RTB)

Når det gjelder boligmarkedet for eiendom, det vil si kjøp og salg av første/permanent bolig, snakket vi om "latent etterspørsel” som eksisterer i Spania med hensyn til de utlendinger fra andre land, som ønsker å komme til Spania for å bo på permanent basis.

Et faktum som har vært konstant de siste to tiårene er ankomsten av utlendinger som har valgt Spania som sitt faste oppholdssted, og som vi vanligvis identifiserer som "utlendinger"Eller"expats". Tvolumet og antallet utlendinger som har valgt Spania som bosted i løpet av de siste to tiårene har alltid vært konstant, og har til og med økt i kriseperioder, eller post-krise, slik som de opplevde i Spania både i 2008, og 2011.

Med mer enn 15 år i eiendomssektoren, har selskapet vårt bekreftet det, nettopp i I perioder umiddelbart etter krisen har antallet utlendinger som er interessert i å kjøpe eiendom i Spania økt.

Og som et resultat av vår erfaring har vi observert at de første oppkjøpene som ble avsluttet i disse øyeblikkene har vært spesielt kompliserte på grunn av konteksten av ustabilitet og usikkerhet, både fra et finansieringssynspunkt og den mulige utviklingen av Eiendomsmarkedet.

Det vil si at kjøperen som våger å investere i Spania i kjøp av en permanent bolig, er fordypet i usikkerheten som oppstår ved å tenke på om vi allerede er i sluttfasen av krisen, eller om det fortsatt er en vei ned. (“Kommer jeg til å kjøpe til en god pris?").

Men hos denne typen kjøpere er interessen for kjøpet tydelig. De er også tydelige på øyeblikket. De vil kjøpe nå. De vet at det er på tide, men de er ikke klare om prisen, og salgsbetingelsene, vil være de mest hensiktsmessige før utrygghetsklimaet etter krisen forsvinner eller forsvinner.

På dette tidspunktet foreslås leieinstrumentet med kjøpsopsjon som en løsning.

Leie med opsjon på kjøp (RTB) Hva handler det om?

Lei med opsjon på kjøp, er en kontrakt hvor kjøper ønsker å erverve en eiendom for varig beboelse, og ønsker å ta den i bruk og ta den i bruk umiddelbart, men ønsker å utsette endelig kjøpsbeslutning til et senere tidspunkt.

Og i tillegg buyer ønsker at selgeren i brukstiden av eiendommen ikke kan tilby eiendommen på markedet, og forbeholder seg derfor utelukkende muligheten til å kjøpe for kjøperen i hele kontraktsperioden. Her er den viktigste forskjellen med denne kontrakten og en "vanlig leiekontrakt" hvor utleier kan selge eiendommen til noen andre, selv mens det eksisterer en leieavtale.

Derfor er det i RTB-kontrakten to hovedkonsepter involvert:

– Det er en kjøpskontrakt, med "opsjon på kjøp".

Det er, kjøperen ønsker å kjøpe huset, men krever å få huset til disposisjon inntil han bekrefter sin avgjørelse. Han ønsker med andre ord at kjøpsalternativet skal være for hans eksklusivitet. Så, gjensidig med eksklusiviteten til kjøpsopsjonen på eiendommen, betaler kjøperen et beløp til selgeren for å kompensere ham for tiden huset er reservert til kjøperen, og utenfor salgsmarkedet.

Når vilkåret eller betingelsen som er avtalt i kontrakten er oppfylt, kommer i det øyeblikket kjøperen må bestemme seg for å utøve retten til å kjøpe eiendommen. I dette øyeblikket er det to scenarier:

• Kjøper kan utøve sin rett til å kjøpe, og i så fall fullføre kjøpet. Dermed ville kjøperen betale resten av prisen til selgeren, og salgstransaksjonen ville bli gjennomført.
• Kjøper ønsker å angre fra kjøpet, derfor påtar han tapet av beløpet han betalte i henhold til "alternativet til å kjøpe" , og overlater dette beløpet til selgerens konto, som gjør det til sin egen i betraktning av tiden han har huset reservert for kjøperen .

– Det er en leieavtale.

Kjøperen ønsker å okkupere huset umiddelbart, men som forklart ovenfor, han foretrekker å la formaliseringen og den endelige kjøpsbeslutningen ligge til senere. Med dette foreslås det å anta tallet som "leietaker" eller "leietaker", inntil han bestemmer seg for å utøve, eller å avstå fra, kjøpsopsjonen i løpet av den tiden som er fastsatt i kontrakten.

På denne måten avtaler kjøper, nå leietaker/leietaker, leieforhold, og om betaling av husleie, med selger, nå utleier/utleier, i kontraktsperioden.

Og på samme måte som med hensyn til utøvelse av kjøpsopsjonen, når maksimal løpetid for å utøve den har kommet, har kjøperen eller leietakeren/leieren flere alternativer:

• For å gjennomføre kjøpsopsjonen og fullføre salget. I dette tilfellet kanselleres leietransaksjonen, nå omgjort til et salg.
• Kjøper bot utøver kjøpsopsjonen. I dette tilfellet annulleres også leieavtalen. Selvfølgelig, i tilfelle de to partene er enige, kan leiekontrakten forlenges, eller en ny leieavtale kan opprettes, og da vil kontrakten kun gjelde for leie.

Viktige spørsmål:

1.- Hva skjer med beløpet som er betalt i kjøpsopsjonen?

Betraktes det som en del av prisen? Med andre ord, kan alternativet rabatteres fra sluttprisen for å betale for eiendommen?

Svaret er veldig enkelt. Det blir begge parter enige om. Det vil si at beløpet som betales for opsjonen vil bli trukket fra prisen dersom begge parter er enige . I dette tilfellet blir beløpet som betales for kjøpsopsjonen diskontert fra resten av prisen som skal betales for eiendommen.

Dette er det mest brukte alternativet på markedet.

Eieren kan imidlertid også kreve at beløpet som betales for kjøpsopsjonen ikke diskonteres fra prisen som skal betales for eiendommen. Det vil si at dette beløpet rett og slett dekker den tiden eiendommen har vært ute av markedet, og at den ikke representerer en del av prisen. Som i dette tilfellet vil betalingen av kjøpsopsjonen ikke bli diskontert fra prisen som skal betales til eieren for salget.

Selvfølgelig er dette et mye mer skadelig alternativ for kjøperen, og det er ikke så mye brukt i praksis.

Uansett hvilken som helst av opsjonene bør uttrykkelig inkluderes i kontrakten for å klargjøre skjebnen til opsjonsbetalingen.

2.- Hva skjer med beløpene som betales for husleien?

Blir de trukket fra den endelige prisen for å betale for salget?

Svaret er det samme som ovenfor. Det er, det blir partene som må bli enige, når du godtar betingelsene i kontrakten, hvis leien er nedsatt fra den endelige prisen eller ikke, i tilfelle kjøpsbeslutning bekreftes.

3.- Agentprovisjoner/honorarer. Når betales de?

Her vil det igjen være det som er avtalt mellom partene og eiendomsmegleren.

Men fra et juridisk synspunkt, med mindre det er en avtale om det motsatte av partene, vi forstår at agentprovisjonen/honorarene må betales på tidspunktet for signering av kjøpsopsjonskontrakten. Grunnen til dette er at denne kontrakten innebærer å oppnå en kjøpsavtale mellom kjøper og selger. Og dette, selv om fullføringen av nevnte kontrakt er forsinket til et senere tidspunkt.

Som vi sier, når RTB-kontrakten er signert, er "avtalen" mellom partene oppnådd, og dette har blitt gjort gjennom agentens inngripen. Dette er grunnen til at agentens provisjon/honorarer skal betales når RTB er formalisert.

Det kan anses som urettferdig å betinge betalingen av agentens provisjon, til den effektive kjøpsbeslutningen, som forblir i kjøperens hender, og utenfor agentens hender/kontroll.

4.- Hvordan er RTB formalisert?

Det er normalt en privat kontrakt, som ikke trenger å være attestert.

Derfor er den vanligste praksisen å utarbeide en privat kontrakt mellom partene uten å måtte gå gjennom en notarius publicus. Selv om det, som vi skal se, er vesentlig at kontrakten utarbeides av en spesialistadvokat.

For mer sikkerhet for leietaker, kontrakten kan gjøres på notarius publicus og tinglyses i tinglysningen. Registrering av kjøpsopsjonskontrakten på tinglysingskontoret vil ha følgende utgifter:

• Notarius og tinglysingsutgifter
• Advokater/advokathonorarer
• skatter

Vær oppmerksom på at kun RTB-kontrakter med maksimalt 4 års varighet aksepteres for tinglysing ved tinglysingskontoret.

Derfor er den vanligste praksisen å utarbeide en privat kontrakt mellom partene uten å måtte gå gjennom en notarius publicus. Selv om det, som vi skal se, er vesentlig at kontrakten utarbeides av en spesialistadvokat.

5.- Skatter involvert i kjøpsopsjonskontrakten:

a) Når utleier er et selskap: La oss se for oss et byggmesterfirma med et bredt spekter av hus som ikke kan selges, bestemmer seg for å formalisere RTB-kontrakter. I dette tilfellet vil kontrakten være merverdiavgiftsbelagt dersom det er en førstegangs overdragelse av huset. De MVA rate vil være 10%, med mindre vi har å gjøre med beskyttet bolig (redusert mva på 4 %). Med andre ord, en enkeltperson vil måtte møte denne skatten som, som sluttforbruker, ikke vil kunne trekke fra.

Hvis kontrakten er registrert på tinglysingskontoret, er det nødvendig å betale Dokumentavgift (0,5%-2% avhengig av forskjellig region).

i tillegg til å avtale månedlig husleie, har kunnet etablere en kjøpsopsjon, kjent som en "premium" eller "kjøpsalternativ" (en betaling for muligheten for at klienten må kjøpe huset, innen en viss tid). Et slikt beløp vil også være underlagt merverdiavgift (ettersom det anses som en tjenesteytelse, ifølge Skattedirektoratet), med den generelle satsen på 21 %.

Dersom leietaker bestemmer seg for å formalisere kjøpet senere, vil overføringen bli skattlagt med merverdiavgift (med en sats på 10 % eller 4 %). I tilfelle den potensielle kjøperen bestemmer seg for ikke å velge kjøpet, vil det være mulighet for å heve kontrakten og velge å formalisere en annen leieavtale uten opsjonen, som ikke vil være momspliktig. Husk at en person ikke vil kunne gjenopprette eller trekke fra denne skatten.

b) Når utleier er en privatperson

I dette tilfellet er RTB-kontrakten (dette regnes som en andre overføring) en transaksjon som vil være underlagt Overføringsskatt (ITP), hvor leietaker er skattyter.

Når det gjelder kjøpsopsjonen (premien), vil den også beskattes av Overføringsskatten (ITP), siden "løftene og opsjonene" også er skattepliktige for denne skatten.

De skattegrunnlag vil utgjøres av pris betalt for kjøpsopsjonen. I tilfelle det alternativet ikke er avtalt, eller det er mindre enn 5 % av totalprisen på eiendommen . Den gjeldende satsen vil variere avhengig av det autonome samfunnet, siden det er en avgitt hyllest (vanligvis mellom 6 % og 10 %).

---

EKSEMPEL

"A" er en bestemt utleier som avtaler en RTB-kontrakt med "B" , med et premiebeløp på 7.500 euro. Prisen på eiendommen vil være 250.000 euro.

De 5 % av prisen på eiendommen er 250.000 x 5 %= 12.500 euro.

 Så, som 5 % høyere enn den avtalte premien, vil grunnlaget for skatten for dette alternativet være 12.500 euro. 

 Ettersom utleier er en partikulær, vil premien bli skattlagt med Overføringsskatten – ITP . Denne skatten i Valencia og Catalonia-regionen er 10 %. 

Så, 12.500 x 10 % TPO= 1.250 euro av ITP.

---

Og senere, ved overføringen av huset, i tilfelle den utøves av kjøperen, vil transaksjonen også bli skattlagt igjen av (ITP) Overføringsskatten. Som forklart ovenfor i denne delen, vær så snill å huske på at kjøpsopsjonen etterfulgt av et salg innebærer at vi står overfor konklusjonen av to lovlige virksomheter (relaterte, men uavhengige), slik at to forskjellige skattepliktige hendelser inntreffer, som logisk vil øke beskatning av transaksjonen.

I sistnevnte tilfelle (leieavtalen med mulighet til å kjøpe mellom enkeltpersoner) er det nødvendig å avklare beskatningen av transaksjonen med hensyn til personlig inntektsskatt, fra utleiers / selgers synspunkt, fordi innsamlingen av "alternativet å kjøpe» vil være en «gevinst» for selger/utleier.

Når den maksimale perioden for å utøve kjøpsopsjonen har kommet, og i tilfelle kjøperen utøver nevnte opsjon, vil utgiftene og avgiftene som følger av transaksjonen være de normale ved et salg, det vil si ITP («Property Transfer» Skatt ”), Notaravgift, tinglysing, advokater mv.

På den annen side bør det bemerkes at når opsjonen til å kjøpe utøves, så kjøpet er endelig fullført, reduseres ikke skattene som stammer fra kjøpet med de tidligere skattene betalt for anskaffelsen av opsjonen. Dette er en utbredt og vanlig forvirring, svært hyppig i praksis. Årsaken er at opsjonsretten og det fremtidige salg skattemessig anses som autonome og distinkte skattepliktige transaksjoner.

En annen ting er at "alternativet til å kjøpe"-beløpet kan avtales å trekkes fra prisen som skal betales ved fremtidig salg. Med andre ord kan partene bli enige om at i tilfelle salget til slutt går gjennom, blir alle betalte beløp, inkludert muligheten til å kjøpe en, diskontert fra prisen på eiendommen (på samme måte som et depositum er diskontert).

6.- Hva er de vanligste problemene som vanligvis oppstår i RTB-transaksjoner?

Når RTB-kontrakten er signert, er det normalt to typer konflikter som ofte gjentas i denne typen transaksjoner:

– Tvister angående eiendommens fysiske tilstand. Med andre ord, som med resten av leiekontraktene, møter leietaker mange ganger, når han overtar huset, ulike byggefeil eller problemer, som kan føre til konflikt med eieren.

Derfor vil det være nødvendig for begge parter å detaljere i kontrakten så mye som mulig forholdene eiendommen ligger under, for å unngå denne typen konflikter i løpet av kontraktens varighet.

– Juridiske problemer med eiendommen. Selv om, i motsetning til de fysiske problemene som eiendommen kan befinne seg i, som lett kan unngås med en skikkelig inspeksjon av eiendommen før okkupasjonen av eiendommen, skjer ikke det samme i praksis med eventuelle juridiske problemer som kan påvirke eiendommen .

Som vi har rapportert i denne artikkelen, kan det virke mer eller mindre enkelt og enkelt å redigere en RTB-kontrakt. Det vil si at det kan gjøres privat, uten å gå gjennom notarius, så det kan gi inntrykk av at det er en enkel kontrakt: en leiekontrakt, rett og slett ved å innføre en kjøpsopsjon.

På denne måten, i mange anledninger, for å spare utgifter, blir partene brakt til transaksjoner der denne typen kontrakter blir redigert av ikke-kvalifiserte fagfolk, eller til og med ikke-spesialiserte advokater. Grunnen til dette er fordi dette tilsynelatende er en "enkel kontrakt" å redigere. Så derfor ikke dedikerer den nødvendige tiden og hensynet som denne transaksjonen innebærer.

Som vi sier, dette er ikke en "spesiell" leiekontrakt ... dette er en kjøps-/salgskontrakt med spesielle betingelser.

Derfor finner vi i mange, mange tilfeller at kjøpere har inngått et kontraktsforhold med eieren, har betalt en betydelig sum penger som kjøpsopsjon, har bodd i eiendommen en tid som leietakere, og når tidspunktet kommer for å utøve kjøpsopsjonen, før de går til å signere notarielle handlinger, eller, dessverre, selv senere, oppdager de at det er juridiske problemer som påvirker eiendommen, for eksempel problemer med installasjon av elektrisitet, vann, urbane problemer, urbane overtredelser, bøter , problemer ved fornyelse av beboelsessertifikatet, eller enda verre, at det ikke foreligger boligsertifikat, manglende overholdelse av bybestemmelser, utvidelser eller endringer av bygninger utført uten konsesjon eller byggetillatelse, etc.

Å oppdage denne typen juridiske problemer etter å ha signert en RTB er veldig farlig.

Derfor anbefaler vi som advokater at den juridiske utredningen av eiendommen må gjennomføres under kontraktsformaliseringsprosessen, og ikke i etterkant.

Juridiske søk på eiendommen skal foretas under formaliseringen av RTB-kontrakten, og kontrakten må være betinget for å innhente nødvendige juridiske opplysninger for å bekrefte at eiendommen oppfyller lov- og konstruksjonsnormen.

Derfor, når du er involvert i en RTB-kontrakt som kjøper, be om kontrakten:

– Skal skrives av en advokat med spesialisering innen eiendomsrett. Det vil si hvem som har behersket lover og regler vedrørende utforming av kontrakter, og de avledede kontraktsforpliktelsene og rettighetene til partene.

Dette vil hjelpe deg med å utarbeide en kontrakt med maksimale garantier.

– Skal skrives av en advokat som også er spesialist i bygge- og byplanrett.

Ikke alle eiendomsadvokater er spesialister på entrepriserett. Å være ekspert på entrepriserett er avgjørende for å kunne undersøke alle de vesentlige juridiske aspektene ved eiendom, grenser, byggelisenser og tillatelser, byggets historie (det vil si hvordan den har blitt bygget, hvordan den har blitt reformert eller utvidet) , hvis den er i samsvar med alle lokale bybestemmelser, hvis det er urbane avgifter å betale i urbaniseringen, eller hvis tomten må reduseres for å gi en del av den til eventuelle arbeider i urbaniseringen, etc.

TLA – ADVOCATER – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN