RETUR AV DOBBELT VED RESERVERINGSKONTRAKT

KAN EN KJØPER KREVE RETURNERING AV DOBBELT DEPOSITUM LEVERT TIL EIER?

I eiendomskjøps- og salgstransaksjoner finner vi ofte fasen av prosedyren kjent som " Reservation ". Dette er tilfellet der kjøper, når eiendommen er valgt, og pris og kjøpsvilkår er avtalt med eier eller med Agent, er klar til å formalisere reservasjonen av eiendommen.

Nevnte reservasjon innebærer betaling av et innkalt beløp «signal», «reserve» eller «innskudd». “, som leveres til agent eller til eier som et pålitelig bevis på kjøpers vilje til å starte salgsprosessen med eier eller eier.

I disse reservasjonskontraktene er det vanligvis fastslått at, i tilfelle at kjøper avstår fra kjøpet uten saklig grunn, han straffes med tap av beløpene levert som reservasjon.

Gjensidig, i tilfelle det er eier som misligholder sin forpliktelse å selge eiendommen eller reservere den i kjøperens navn uten saklig grunn, plikter han retur beløpene kjøperen har mottatt. I tillegg, hvis kontrakten fastslår det, er eieren tvunget til å returnere sa doblet beløp som erstatning for skader og tap til kjøper på grunn av dennes mislighold.

Normalt i Spania formaliseres reservasjonskontrakter vanligvis av eiendomsmeglere som er mellommenn i kjøpsprosessen.

Ved andre anledninger, det er partenes advokater som utarbeider nevnte kontrakt.

Men med fokus på emnet, når en reservasjonskontrakt er signert av kjøperen, og det avtalte reservebeløpet er levert, dersom eieren endelig misligholder sin salgsplikt, er han da forpliktet til å tilbakebetale dobbelt beløp som er betalt med kjøper?.

Svaret kan dessverre ikke være enkelt. Det vil avhenge av hvordan reservasjonskontrakten utformes, og hvordan kontraktsprosedyren har blitt formalisert med hensyn til eieren.

La oss se på noen antakelser:

• Det skal være en uttrykkelig omtale i kontrakten:

  Kontrakten må uttrykkelig fastslå at i tilfelle eieren ikke overholder sin kontraktsmessige forpliktelse, må den returnere beløpene levert som reserve i duplikat til kjøperen.

Ved mange anledninger finner vi at reservasjonskontraktene ikke etablerer forpliktelsen fra eierens side å returnere det dobbelte av leverte beløp. Dette betyr ikke at slike kontrakter ikke er lovlige, det betyr ganske enkelt at eieren ikke har akseptert nevnte straff, eller agenten har ikke ansett det som hensiktsmessig å inkludere den i kontrakten.

I disse tilfellene kan kjøper få tilbake det betalte forbeholdet, men kan ikke kreve dobbelt tilbake.

• Eieren må ha mottatt beløpet for reservasjonen, eller må ha akseptert at agenten eller hans advokat mottar den

  . Det vil si at for at kjøper skal ha rett til å kreve det dobbelte av leverte beløp i tilfelle mislighold, må eieren (eller noen av personene som er bemyndiget av ham – som eiendomsmegleren eller hans advokat) faktisk ha mottatt nevnte beløp .

Det er med andre ord tilfeller hvor kontrakten inkluderer eiers plikt til å returnere duplikatbeløp levert av kjøper, og vi finner at pengene levert av kjøper er holdt tilbake av byrået og ikke levert til eier.

Denne praksisen, som er veldig vanlig i eiendomsmeglere, er faktisk en garanti for tilbakebetaling av beløpene levert til kjøpere . Med andre ord beholder eiendomsmegleren, for å garantere kjøperen at han vil få pengene utbetalt ved enhver form for mislighold fra eieren, pengene som depositum i stedet for å levere dem til eieren. På en slik måte at, hvis eieren bryter kontrakten, er det lettere for kjøperen å få tilbake reservasjonsbeløpet fordi agenten beholder det .

Men i disse tilfellene der eieren ikke har mottatt beløpet for reservasjonen, ville kjøperen ha rett til, ved manglende overholdelse fra eierens side, kreve tilbakebetalt de doble beløpene ? Det vil si, vil eieren være forpliktet til å returnere det dobbelte av beløpene kjøper har levert når han ikke har mottatt noen betaling?

Vel, i tilfelle eieren hadde signert kontrakten , og i nevnte kontrakt er det bevis for at pengene er satt inn på kontoen til agenten, eller til eierens advokat, og at det ikke var noen instruks eller ordre om å overføre dem til eieren, i dette tilfellet eieren ville være forpliktet til å returnere det dobbelte av leverte beløp, selv om han ikke hadde mottatt dem .

Tvert imot, dersom eieren hadde signert kontrakten, og nevnte kontrakt fastslo at det betalte beløpet skulle leveres til eieren, i dette tilfellet, siden beløpet ikke ble mottatt av sistnevnte, er kontrakten ikke fullstendig formalisert, og derfor kunne kjøperen ikke kreve at eieren returnerer det dobbelte av leverte beløp .

• Reservasjonskontrakten må være gyldig signert av partene

  . For at reservasjonskontrakten skal være gyldig, må den være gyldig signert av partene.

Med hvilken, hvis eieren har signert reservasjonskontrakten der betingelsen om duplikatretur i tilfelle av manglende overholdelse ble etablert, åpenbart eieren plikter å returnere nevnte beløp i to eksemplarer, selv uten å ha mottatt dem tidligere.

Det vil si at eieren, etter å ha signert en reservasjonskontrakt der det ble fastslått at agenten mottar og beholder beløpet levert av kjøperen som depositum, aksepterer at pengene beholdes av Agenten, og gir sin godkjenning Well.

I tillegg eier godtar betingelsene i kontrakten hvor det er fastslått at han må returnere i duplikat, i tilfelle han, når kontrakten er undertegnet, ikke overholder sin plikt til å reservere eiendommen i kjøperens navn.

Derfor, når kontrakten er signert av eieren, de kan ikke unndra seg ansvaret ved å hevde at de ikke har mottatt beløpet for reservasjonen . Derfor er det pliktig å returnere doble beløp som er levert.

• Kontrakten må undertegnes av partene eller av deres advokater

Det er svært vanlig å finne tilfeller der eiere som leier tjenester av eiendomsmeglere for salg av eiendommene sine signerer disse byråtjenestekontrakter . I slike tjenestekontrakter, eiere vanligvis autoriserer og gir eiendomsmeglere mulighet til å motta beløp fra kjøpere som et "innskudd" eller "reserve".

Dette er en fullstendig lovlig praksis og perfekt gjenkjent av det spanske systemet. Det vil si at eiendomsmeglere kan motta reservebeløp på vegne av eiere eller eiere. Rettslig sett er derfor betalingen til en eiendomsmegler som tidligere er autorisert av eieren i tjenestekontrakten, en rettslig betaling og har rettsvirkninger.

Men fra et juridisk synspunkt, selv om tjenestekontrakten mellom agenten og eieren kan gi førstnevnte fullmakt til å motta beløp og betalinger på konto på vegne av sistnevnte, er det den ikke gir fullmakt til å "signere" kontraktene . reservasjon på vegne av eieren.

Det oppstår ofte situasjoner i eiendomsmarkedet hvor kjøper har signert kontrakt og har levert visse beløp på konto som depositum til megler, men reservasjonskontrakten er ikke endelig signert av eier. I disse tilfellene, som vi sier, nevnte reservasjon av eiendom er ikke lovlig formalisert , som på ingen måte reservasjonsavtalen kan anses bindende for partene.

Og dette, selv om nevnte reservasjonskontrakt er signert av eiendomsmegleren.

Eiendomsmegleren i Spania har ikke juridiske fullmakter eller fakulteter til å representere eieren ved signering av en reservasjonskontrakt, og heller ikke ved signering av noen annen type kontrakt.

Og dette, selv om tjenestekontrakten din sier det.

I Spania, som i mange land i verden, den eneste måten å juridisk representere en person på er gjennom notarielle fullmakter , som må signeres på et notarkontor , gjennom notarielle handlinger, og bare de gir fullmakt til å signere kontrakter på vegne av en person.

Som agentene ofte blir forvirret med og mener at servicekontrakten de har signert med eieren gir dem fullmakt til å signere reservasjonskontrakter med fremtidige kjøpere på hans vegne.

Det kan være at servicekontrakten som er signert med eieren autoriserer agentene til å "motta" beløpene som er betalt som en reservasjon, men fra et juridisk synspunkt innebærer ikke autorisasjonen noen makt til å " signere" kontrakten på hans vegne .

Som vi sa, hvis agenten mangler passende notarialfullmakter, kan ikke reservasjonskontrakten perfeksjoneres med agentens signatur , siden den må valideres og autoriseres senere av eieren. Og hvis dette ikke er tilfellet, det vil si hvis eieren ikke har signert nevnte kontrakt, kan han på noen måte være bundet av den.

Med hvilken, dersom en kjøper har levert penger til en eiendomsmegler, og har signert en reservasjonskontrakt, kan ikke kreve etterlevelse av eieren dersom denne ikke direkte har signert kontrakten , eller har utstedt fullmakter til agenten til å gjøre det.

Med hvilken, den blotte signaturen til agenten i reservasjonskontrakten gir ikke gyldighet til nevnte kontrakt .

Med hvilken, i tilfelle eieren nekter å selge eiendommen til kjøperen, kjøper vil ikke på noen måte kunne kreve det dobbelte av leverte beløp .

På det meste, og avhengig av eiendomsmeglerens gode tro og gode vilje, vil kjøper kunne få tilbake de beløp som er levert som depositum.

Men uten å kunne kreve det dobbelte.

TLACORP