Hvis du har bestemt deg for å selge eiendommen din, vær oppmerksom på følgende informasjon:

1.- Sjekk dokumentene og lovligheten til eiendommen

1.-Sjekk beskrivelsen av eiendommen i skjøtene («Escritura») 

Sjekk av skjøter: Sjekk i formuesbrevene at eiendommen fremstår korrekt beskrevet. Eiendomsskjøter skal ha en perfekt beskrivelse av konstruksjonene som eksisterer på eiendommen.

Det er ganske vanlig at eiendommer som har vært eid av forskjellige eiere i mange år, har blitt modifisert med utvidelser (nytt rom, stenging av veranda eller terrasse osv.), eller med nybygg (en garasje, et basseng, en gjest). hus).

Hvis den virkelige størrelsen og konstruksjonene ikke stemmer overens med beskrivelsen i skjøtets    ikke vær bekymret!  det er prosesser som kan gjøres og det er måter å ordne opp på!. Men du må kjenne dem i samme øyeblikk som du tar beslutningen om å selge, for å vite nøyaktig "hva" du må gjøre og "hvor mye" vil være disse handlingene.

---

For eksempel: Du har et 120m2 hus med et 50m2 basseng og en garasje omgjort til gjestehus. I skjøtene fremstår huset kun som 120 m2, men skjøter nevner ikke bassenget. Og garasjen er beskrevet i skjøtene som en "garasje" ikke et "gjestehus".

I dette tilfellet må skjøtene dine oppdateres, og du må betale for det. 

NOTAT: Vi snakker ikke om den "interne beskrivelsen" av huset, bare omkretsen av eiendommen kjent som "bygget størrelse" (på spansk, "superficie construida").

Skjøter trenger ikke å vise den virkelige beskrivelsen eller distribusjonen "inne" i huset. Hvis du har modifisert interiøret i eiendommen ved å endre innvendige vegger, vil det ikke være nødvendig å oppdatere skjøtene. Det vil være nok så erklære den nye fordelingen ved fullføring til notarius.

For eksempel viser skjøter at det er 4 soverom og du gjorde dem om til 2 da du kjøpte eiendommen. I dette tilfellet er det ikke nødvendig å oppdatere skjøtene. Som eier har du friheten til å reformere inne i eiendommen (alltid oppnås riktig lisens).

2.- Sjekk hvordan eiendommen er registrert på Catastro-kontoret (også kjent som "SUMA" eller "IBI", eller "RÅDSKATT")

På samme måte som i skjøtene skal eiendommen tinglyses i «Catastro» slik den er i ekte. Hvert år viser Catastro-regninger den faktiske størrelsen på eiendommen. Du må da sjekke om Catastro-postene viser den faktiske størrelsen på eiendommen slik den er "reell", inkludert eventuelle eksterne modifikasjoner eller utvidelser som er utført.

Husk at Catastro-kontoret beregner kommuneskatten etter størrelsen på eiendommen, tar hensyn til alle konstruksjonskomponenter som huset, bassenget, garasjen osv. Hvis du har gjort tilbygg på eiendommen, og du ikke har informert Catastro-kontoret, det rette øyeblikket å gjøre det på er når du bestemmer deg for å selge.

---

  NOTAT: Vær så snill, følg dette eksemplet: Da du kjøpte eiendommen var det et hus på 120m2. Dette er det som også ble vist i skjøtene og i Catastro-lovforslaget. Av denne grunn var Catastro-regningene (IBI) 300 EUR.

Ett år etter at du bygde et 50 m2 basseng og en 40 m2 garasje. Du har ikke erklært dem til Catastro. Hvis du hadde deklarert det nye bassenget og garasjen til Catastro, ville regninger for kommunal skatt blitt økt fra 300 EUR til 350 EUR (omtrent), 50 EUR mer på grunn av de nye konstruksjonene.

Nå, hvis du ville bestemt deg for å selge eiendommen din, må du oppdatere informasjonen som er registrert på Catastro-kontoret. Du kan deretter informere Catastro Office om utvidelsene du har gjort, og deretter kan de be deg om å betale 50 EUR (ca) forskjellen for de ikke-oppgitte utvidelsene inntil 4 år tilbake.

 SPØRSMÅL: Jeg har utvidet eiendommen min i løpet av den tiden jeg har vært eier, eller rett og slett, mine skjøter og Katastrokontoret stemmer ikke overens med den virkelige størrelsen på eiendommen min. Hvordan ordner jeg det?

3.- Sjekk den juridiske situasjonen for konstruksjonen:

For å selge eiendommen er det obligatorisk å få bevis på lovligheten av eiendommen. TO dokumenter kan hjelpe deg på denne måten:

• Bostedssertifikat (CH)
• No Infraction Certificate (CNUI)

A)   Er boligbevis eller okkupasjonslisens "obligatorisk" ved salg/kjøp av eiendom i Spania?

SVAR: Det avhenger av type eiendom

In "Nye" eiendommer, har byggherren plikt til å levere dette dokumentet til kjøperen når salgsprosessen er fullført.

Men vær så snill, merk det i «Videresalg», er det ingen lov som tvinger leverandøren til å levere dette dokumentet ved fullføring av salget. Spanske lover sier at det er "kjøperen" som må skaffe dette dokumentet på navnet sitt etter ferdigstillelse, for å fortsette med endringene av vann- og elektriske navn.

På dette tidspunktet må vi si at administrasjonen kan nekte å gi CH til kjøperen etter ferdigstillelse i tilfelle eiendommen har blitt påført uautoriserte arbeider osv. fra forrige eier. Så hvis eiendommen ikke er i perfekte juridiske forhold, kan det være en risiko for ikke å få godkjenning av dette dokumentet etter ferdigstillelse. Og dette kan etterlate kjøperen i en svært komplisert situasjon, da han da kan få problemer med å få brukskontraktene på sitt navn.

Et veldig viktig poeng her er at eksistensen eller gyldigheten av CH og resten av informasjonen om CH det ikke vises i skjøtene, men på det lokale rådhuset i området!.

Så advokaten din må inspisere denne saken nøye ved å bruke sin ekspertise og erfaring for å bekrefte et så viktig dokument som dette.  

Fra som konklusjon, dette sertifikatet er VIKTIG til salg av eiendommen, og dens bekreftelse skal inspiseres helt fra begynnelsen av kjøps-/salgsprosessen.

Vi vet alle at CH er et dokument som viser at eiendommen er konstruert i samsvar med og oppfyller de spanske konstruksjonslovene.

Dette dokumentet er også nødvendig for å koble vann og strøm til eiendommen, når du først kjøper eiendommen og for å garantere endringene i kontraktene og forsyningen for andre og påfølgende eiere.

CH pleide å være gyldig i 5-10 år, og må fornyes hver gang eiendommen selges eller overføres, med navnene på de nåværende eierne.

CKlikk nedenfor for å vite mer om kravet om å gi Certificate of Habitation på videresalgsprosessen:

Hva er sertifikat for bosetting – Lisens for okkupasjon – Cedula de habitabilidad. Er det nødvendig i Spania?

 

B) – No Infraction Certificate .- Dette kalles "Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI).

Dette er et sertifikat laget av rådhuset, som fastslår at eiendommen er fri (eller ikke) for bøter på eiendommen som stammer fra en konstruksjon eller handling utført på eiendommen uten riktig tillatelse.

For eksempel bygging av hovedhuset, garasjer, byggeutvidelser, bassenger, arbeider på land, landskap, etc, uten de nødvendige tillatelser eller lisenser fra rådhuset.

Hvorfor er ikke-infraction-sertifikat nødvendig for å selge en eiendom i Spania?

Det vil hjelpe salget ditt til å gå problemfritt. Hvis du har alle dokumentene dine i orden, som sertifikater som viser at eiendommen din er fri for byggebøter, vil prosessen og salget utvikles på en raskere og enklere måte.

Å ha alle dokumentene til eiendommen på plass, skaper tillit til den mulige kjøperen og hans egen advokat.

Vær oppmerksom på at hvis det er en bot som påvirker eiendommen din for bygging, eller for noen av utvidelsene, IT VIL IKKE VIST I SKJØTENE og/eller resten av dokumenter fra eiendommen. Denne informasjonen kan kun fås på det lokale rådhuset i området.

Fra nå av er dette sertifikatet ESSENTIAL til salg av eiendommen, og må innhentes fra eieren  før du ferdigstillelse.

Hvordan "Certificado de No Infracción Urbanística" – ikke-infraction-sertifikat i Spania?

Den beste måten å få det på er å søke om det på Rådhuset. Du kan be advokaten din om å gjøre det.

Attesten for ingen overtredelse viser noen straffer eller bøter, eller til og med pålegg om riving, kan jeg selge eiendommen i disse tilfellene?. 

I tilfelle resultatet av sertifikatet for ingen overtredelse viser noen form for informasjon om eventuelle bøter, straffer eller annet, bør du vise til en byggeadvokatspesialist for å indikere hvordan du skal gå frem. Noen ganger inneholder informasjonen fra dette sertifikatet hystoriske bøter som allerede er betalt eller nå er utløpt, og i andre tilfeller er det alvorlige problemer som kan påvirke salgsprosessen.

Når det er sagt, kan eiendommen selges, fordi det spanske systemet tillater kjøpere å kjøpe eiendommer med byggebøter, men kjøpere må være perfekt informert om detaljene i disse bøtene, og konsekvensene de kan ha som nye eiere. I tilfelle kjøpere er behørig informert, og de uttrykkelig godtar å kjøpe eiendommen med disse bøtene, kan salget gå gjennom.

 

2.- Sjekk din personlige skattesituasjon – Skatteplanlegging ved salg av hus i Spania

a) Hvordan beregner kapitalgevinster ved salg av spansk eiendom?

Salg av spanske eiendommer gir kapitalgevinstansvar overfor selgere.

Caiptal Gevinstskatt som skal betales er 19 % av "Nettofortjeneste" av salget.

For å oppnå hva som er "Netto fortjeneste" av salget, må du følge opp denne formelen:

Salgspris – Anskaffelsespris – Utgifter og avgifter ved anskaffelse – Kostnader ved «strukturreformer» gjort på eiendommen

---

Eksempel på beregning av kapitalgevinster: 

• Du kjøpte en videresalgseiendom i 2015 for en pris på 200.000 EUR.
• I det øyeblikket betalte du 24.000 EUR, som er 12 % av utgiftene: 10 % overføringsskatt + 2 % notarius publicus, tinglysing, advokathonorarer, etc.
• Deretter gjorde du interne reformer for 17.000 EUR (endring av jordbearbeiding av gulvet, reparasjon av bassenget og nye vinduer).
• Noen år senere bygde du en garasje til en verdi av 20.000 EUR

Da bestemte du deg for å selge nå for en pris på 260.000 EUR.

Hva er kapitalgevinsten derivet fra denne salg?

MERK: Før vi gjør beregningen, må vi informere om at den spanske administrasjonen vil vurdere alle de ovennevnte konseptene for å redusere skatten, bortsett fra den for "interne reformer" til en verdi på 17.000 EUR. Grunnen til dette er fordi "interne" reformer som ikke er "strukturelle" reformer ikke vurderes for skattefordeler.

Vi bruker formelen:

260.000 (Pris på salget) - 200.000 (anskaffelsespris) - 24.000 (Utgifter og skatter ved anskaffelse) - 20.000 (Ny garasje) =

16.000 EUR

Dette er "Netto fortjeneste" som skal oppnås med salget

Siden satsen for kapitalgevinster er 19 %, vil skattebeløpet for kapitalgevinster være:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

---

b) Hvordan betale kapitalgevinster ved salg av en spansk eiendom

1.- Beregn spanske kapitalgevinster for spanske innbyggere

Som du IKKE skattemessig bosatt i Spania, er måten du betaler kapitalgevinster på følgende:

– VED GJENNOMFØRING AV SALG: 3 % TILBEHOLD

: Ved fullføring av salget tvinger den spanske administrasjonen kjøperen til å tilbakeholde de 3 % av verdien av salgsprisen. Du får altså ikke den fulle avtalte prisen. Kjøper beholder de 3 % av totalprisen og har plikt til å deponere det på Skattekontoret. Dette gjøres "samme dag etter gjennomføring av salget".

MERK: Ved å følge eksemplet ovenfor, i tilfelle prisen på salget var 260.000 EUR, vil beholderen som skal gjøres av kjøperen være 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

– FØR 6 MÅNEDER ETTER GJENNOMFØRING AV SALG: ERKLÆRING AV KAPITALGEVINSTER (19 %):

Etter at salget er fullført, har du 6 måneder på deg til å presentere "Capital Gains Declaration" til det spanske skattekontoret. I denne erklæringen må du (eller advokaten din) beregne skatten etter eksemplet ovenfor. I dette tilfellet er beløpet du må betale på 3.040 EUR.

MERK: Som forklart her, er CG avledet fra denne transaksjonen på 3.040 EUR. Ettersom du ble beholdt med et høyere beløp (7.800 EUR), så har du en "kreditt" hos den spanske administrasjonen for differansen.

Så hvis den spanske administrasjonen holder deg 7.800 EUR for CG-skatt, siden det endelige resultatet av skatten bare er 3.040 EUR, må den spanske administrasjonen "tilbakebetale" deg differansen: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hvordan kreve denne refusjonen? Advokaten din må inkludere dette faktum på den samme kapitalgevinsterklæringen, for å fremlegge dette for skattekontoret.

2.- Beregn spanske kapitalgevinster som spanske skatteinnbyggere 

I tilfelle du anses som "spansk skattebosatt" (som betyr at du betaler inntektsskatten din i Spania som bosatt i Spania), vil du, når kapitalgevinstene er beregnet, ha følgende fordeler på skatten:

• INGEN KAPITALGEVINSTER FOR PERMANENT BOLIG: I tilfelle eiendommen du selger er din permanente bolig (du har brukt den i mer enn 3 år som din "permanente bolig"), vil du ha følgende fordeler:
  • Hvis du er yngre enn 65 år: Du betaler ikke CG for beløpene av salget som er oppnådd "reinvestert" i anskaffelsen av en ny eiendom som skal brukes som din faste bolig. Du har 2 år på deg til å praktisere denne "reinvesteringen" (passert 2 år uten å investere disse beløpene, vil du bli beskattet i sin helhet).
  • Hvis du er eldre enn 65 år: Du betaler ikke CG for beløpene som oppnås ved salget. Og dette selv om du ikke «reinvesterer» i en ny eiendom.
• INGEN 3 % BEHOLDNING: Når salget er fullført, mottar du hele prisen fra kjøperen uten gyldig tilbakehold.

Vanligvis forveksler eiere "spansk skattebolig" med "spansk bosted".

Med andre ord, folk tror at det "spanske oppholdskortet, eller "oppholdsbeviset" oppnådd i det spanske nasjonale politiet, er nok til å demonstrere at de er "spanske innbyggere for skatter", og dessverre er dette ikke tilfelle.

Den "Spansk oppholdskort”(Eller“Spansk oppholdsbevis"), er ikke det gyldige dokumentet for å endre skattemessige hensyn som "skatteboer".

Det spanske oppholdskortet (eller sertifikatet) tjener kun til å erklære at du "bor" i Spania, for å gjøre det lettere for politiet å ha en bedre kontroll over beboerne i et bestemt område.

Hva er det spanske skattesertifikatet, det er det samme som "TIE"? 

For å bli spansk bosatt for skatter, og deretter begynne å betale dine skatter i Spania som en vanlig spansk statsborger, må du få SPANSK BOBOSKATTESERTIFISERING utstedt av det spanske skattekontoret eller det spanske tollvesenet, og deretter vil du begynne å betale skatt i Spania, og ikke i opprinnelseslandet.

Og også, når du må erklære til skattekontoret fra landet ditt at du er spansk skattebosatt, og at du ikke ønsker å fortsette som skattebolig i landet ditt-

Så vennligst sjekk med skatterådgiveren din om skattene du betaler for, selv om du ikke er spansk bosatt, bør du oppgi og betale inntektsskatten som ikke er innbyggere.

– KONKLUSJONER

Så, når du har forklart alt ovenfor, når du har bestemt deg for å SALG din spanske eiendom, vennligst ta hensyn til dette at du må skaffe/presentere følgende dokumenter før salg:

1. Skjøte på eiendommen (skriving): Hvis mulig, de ORIGINALE. Med riktig og oppdatert beskrivelse av konstruksjonene.
2. Council Tax Bill (IBI – SUMA) .- Med riktig beskrivelse av konstruksjonene.
3. Vann- og strømregninger.- de nyeste.
4. Bostedsattest også kalt "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Ingen overtredelsesattest .- Dette kalles "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Eierfellesskapssertifikat (hvis tilfellet) viser at du er oppdatert på fellesavgifter.
7. Original NIE og originale pass
8. Energiytelsesertifikat

SKATTER : Du må fremvise følgende skattedokumenter:

Modeller 210 eller 214 fra de foregående 3 årene. Hvis du ikke er bosatt i spansk skatt

modell 100 fra de 3 foregående årene. Hvis spansk skattebosatt