Skatter på salg av spanske eiendommer. Kapitalgevinster

Hvis du har bestemt deg for å selge din spanske eiendom, vær så snill, vær oppmerksom på følgende konsepter som vil hjelpe deg å vite om kapitalgevinstskatten du må betale ved salget:

1.- KJØPSPRIS: Dette er den totale prisen på eiendommen som betales til leverandøren ved gjennomføring av eiendomskjøpet.

2.- UTGIFTER VED ERVERVELSE: Dette er de totale utgiftene og avgiftene du betalte på toppen av prisen som: Notarius, tinglysingsgebyr, Overføringsavgift, Advokathonorar, etc.

3.- REFORMER GODKJENT FOR Å REDUSERE KAPITALGEVINSTER: Vær oppmerksom på at utgifter for reformer som gjøres i eiendommen ikke alltid aksepteres for å redusere kapitalgevinster. Kun reformer som anses som «strukturelle» er konsepter som kan redusere denne skatten.

Vanligvis vil arbeidene og reformene som gjøres på eiendommen være fradragsberettigede dersom de inngår i en strukturreform på eiendommen, som vanligvis dekkes av en "Mayor Worls License", og ikke for andre arbeider som ikke berører strukturelle deler av konstruksjonen ( "Endelig verkslisens").

I tilfelle av «Mayor Works License», bruker den spanske administrasjonen å akseptere beløpene som er oppført på Arkitektprosjektet som brukes i søknaden om denne typen lisenser som egenandel. Disse arkitektprosjektene bruker å inkludere en økonomisk studie av arbeidene som skal utføres, som regnes som de totale kostnadene for arbeidene. Beløpet som er oppført som totale kostnader er de som kan anses som fradragsberettiget i henhold til kapitalgevinster.

For en bedre forståelse av hvilke verk som tilsvarer hvert av tilfellet (større og mindre verk), vennligst se som nedenfor:

Hovedverkslisens

Det er byggetillatelse innhentet fra Rådhuset for arbeider som krever teknisk kompleksitet og er økonomisk viktig. Av denne grunn skal disse arbeidene reguleres av forskrift om sikkerhet, beboelighet mv.

For å få hovedverkslisensen må et ARKITEKTPROSJEKT utarbeides av arkitekter, ingeniører osv.

Som hovedregel kreves større byggetillatelse i følgende situasjoner:

• Den overordnede rehabiliteringen av boliger.
• Arbeider som påvirker husets struktur (fundament, struktur, fasade, tak, etc.)
• Øk byggehøyde, eller volum.
• Tiltak knyttet til brannvern.
• Riving, eller underavdelinger.
• Endringer i bruken av bygget eller huset.
• Konditionering av næringslokaler.
• Nye byggearbeider.
• Verk som påvirker felleselementene i en bygning.

Mindre verkslisens

Mindre arbeider for reformer etc. krever også konsesjon. Dette er imidlertid enkle arbeider, som ikke krever et prosjekt eller spesialiserte prosjekter, og de har en mye lavere kostnad. Eksempler på disse kan være små reformer, endringer av vegger eller kledning, innredningsprosjekter, fjerning av arkitektoniske barrierer, endring av fortau, fornying av kjøkken eller bad, installasjon av varme, avløp, VVS og elektrisitet, undersøkelser, smaksprøver m.m.

4.- BEHOLDNING FOR KAPITALGEVINSTER: Ved eiendomssalg, når selgeren ikke er skattemessig bosatt i Spania, er det et tilbakehold fra 3 % av prisen avtalt for salget, som ikke betales til selgeren. Kjøper har plikt til å "holde" de 3 % av prisen og sette dem inn på det spanske skattekontoret, som en "forskuddsbetaling" av kapitalgevinsten som skal betales fra selgeren.

KAPITALGEVINSTER BEREGNING

Salg av spanske eiendommer gir kapitalgevinstansvar overfor selgere.

Caiptal Gevinstskatt som skal betales er 19 % av "Nettofortjeneste" av salget.

For å oppnå hva som er "Netto fortjeneste" av salget, må du følge opp denne formelen:

Salgspris – Anskaffelsespris – Utgifter og avgifter ved anskaffelse – Kostnader ved «strukturreformer» gjort på eiendommen

---

Eksempel på beregning av kapitalgevinster: 

• Du kjøpte en videresalgseiendom i 2015 for en pris på 200.000 EUR.
• I det øyeblikket betalte du 24.000 EUR, som er 12 % av utgiftene: 10 % overføringsskatt + 2 % notarius publicus, tinglysing, advokathonorarer, etc.
• Deretter gjorde du interne reformer for 17.000 EUR (endring av jordbearbeiding av gulvet, reparasjon av bassenget og nye vinduer).
• Noen år senere bygde du en garasje til en verdi av 20.000 EUR

Da bestemte du deg for å selge nå for en pris på 260.000 EUR.

Hva er kapitalgevinsten derivet fra denne salg?

MERK: Før vi gjør beregningen, må vi informere om at den spanske administrasjonen vil vurdere alle de ovennevnte konseptene for å redusere skatten, bortsett fra den for "interne reformer" til en verdi på 17.000 EUR. Grunnen til dette er fordi "interne" reformer som ikke er "strukturelle" reformer ikke vurderes for skattefordeler.

Vi bruker formelen:

260.000 (Pris på salget) - 200.000 (anskaffelsespris) - 24.000 (Utgifter og skatter ved anskaffelse) - 20.000 (Ny garasje) =

16.000 EUR

Dette er "Netto fortjeneste" som skal oppnås med salget

Siden satsen for kapitalgevinster er 19 %, vil skattebeløpet for kapitalgevinster være:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

MÅTE FOR BETALING AV KAPITALGEVINSTER

1.- FOR SPANSKE IKKE-SKATTELIGE BOBYGGERE

Som du IKKE skattemessig bosatt i Spania, er måten du betaler kapitalgevinster på følgende:

• VED GJENNOMFØRING AV SALG: 3 % TILBEHOLD: Ved fullføring av salget tvinger den spanske administrasjonen kjøperen til å tilbakeholde de 3 % av verdien av salgsprisen. Du får altså ikke den fulle avtalte prisen. Kjøper beholder de 3 % av totalprisen og har plikt til å deponere det på Skattekontoret. Dette gjøres "samme dag etter gjennomføring av salget".

MERK: Ved å følge eksemplet ovenfor, i tilfelle prisen på salget var 260.000 EUR, vil beholderen som skal gjøres av kjøperen være 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• FØR 4 MÅNEDER ETTER GJENNOMFØRING AV SALG: ERKLÆRING OM KAPITALGEVINST 19% gjelder både EU- og ikke-EU-borgere): Etter fullføring av salget har du 6 måneder på deg til å presentere "Capital Gains Declaration" for det spanske skattekontoret. I denne erklæringen må du (eller advokaten din) beregne skatten etter eksemplet ovenfor. I dette tilfellet er beløpet du må betale på 3.040 EUR.

MERK: Som forklart her, er CG avledet fra denne transaksjonen på 3.040 EUR. Ettersom du ble beholdt med et høyere beløp (7.800 EUR), så har du en "kreditt" hos den spanske administrasjonen for differansen.

Så hvis den spanske administrasjonen holder deg 7.800 EUR for CG-skatt, siden det endelige resultatet av skatten bare er 3.040 EUR, må den spanske administrasjonen "tilbakebetale" deg differansen: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hvordan kreve denne refusjonen? Advokaten din må inkludere dette faktum på den samme kapitalgevinsterklæringen, for å fremlegge dette for skattekontoret.

2.- KAPITALGEVINSTER HOS SPANSKE SKATTEINNBORERE: 

I tilfelle du anses som "spansk skattebosatt" (som betyr at du betaler inntektsskatten din i Spania som bosatt i Spania), vil du, når kapitalgevinstene er beregnet, ha følgende fordeler på skatten:

• INGEN KAPITALGEVINSTER FOR PERMANENT BILAG: I tilfelle eiendommen du selger er din permanente bolig (du har brukt den i mer enn 3 år som din "permanente bolig"), vil du ha følgende fordeler:
  • Hvis du er yngre enn 65 år: Du betaler ikke CG for beløpene av salget som er oppnådd "reinvestert" i anskaffelsen av en ny eiendom som skal brukes som din faste bolig. Du har 2 år på deg til å praktisere denne "reinvesteringen" (passert 2 år uten å investere disse beløpene, vil du bli beskattet i sin helhet).
  • Hvis du er eldre enn 65 år: Du betaler ikke CG for beløpene som oppnås ved salget. Og dette selv om du ikke «reinvesterer» i en ny eiendom.
• INGEN 3 % BEHOLDNING: Ved fullføring av salget mottar du hele prisen fra kjøperen uten å gjelde.

MERK: Vanligvis forveksler eiere "spansk skattebolig" med "spansk bosted".

Med andre ord, folk tror at det "spanske oppholdskortet, eller "oppholdsbeviset" oppnådd i det spanske nasjonale politiet, er nok til å demonstrere at de er "spanske innbyggere for skatter", og dessverre er dette ikke tilfelle.

Den "Spansk oppholdskort”(Eller“Spansk oppholdsbevis"), er ikke det gyldige dokumentet for å endre skattemessige hensyn som "skatteboer".

Det spanske oppholdskortet (eller sertifikatet) tjener kun til å erklære at du "bor" i Spania, for å gjøre det lettere for politiet å ha en bedre kontroll over beboerne i et bestemt område.

For å bli spansk bosatt for skatter, og deretter begynne å betale dine skatter i Spania som en vanlig spansk statsborger, må du få SPANSK BOBOSKATTESERTIFISERING utstedt av det spanske skattekontoret eller det spanske tollvesenet, og deretter vil du begynne å betale skatt i Spania, og ikke i opprinnelseslandet.

Og også, når du må erklære til skattekontoret fra landet ditt at du er spansk skattebosatt, og at du ikke ønsker å fortsette som skattebolig i landet ditt-

Så vennligst sjekk med skatterådgiveren din om skattene du betaler for, selv om du ikke er spansk bosatt, bør du oppgi og betale inntektsskatten som ikke er innbyggere.

NOEN SPØRSMÅL OM 3 % RETENTION VED SALG AV IKKE-BEBOERE

Hvorfor praktisere 3% oppbevaring fra selgeren?

Fordi det representerer en garanti for den spanske administrasjonen at skattene som stammer fra kapitalgevinsten oppnådd av selgeren vil bli betalt i Spania.

 Hva skjer hvis 3% tilbakehold ikke betales?

I tilfelle tilbakeholdelsen ikke praktiseres av kjøperen, kan den spanske administrasjonen utføre gjelden for nevnte betaling i varene eller eiendommene som er gjenstand for salget.

I tilfelle kjøperen ikke foretar betalingen, og heller ikke holder tilbake selgeren, kan han lide under de eventuelle prosessene med inndrivelse av gjelden, og i hans tilfelle, beslagleggelse av den ervervede eiendommen.

Hva må selgeren gjøre når 3 % tilbakehold er tatt i bruk?

Du må presentere skatteerklæringen, modell 210, innen en periode på fire måneder fra datoen for signering av salget.

I dette tilfellet, i tilfelle mindre enn beløpet som er et resultat av beregningen av kapitalgevinsten har blitt holdt tilbake, det vil si hvis € 10,000 15,000 har blitt holdt tilbake fra selgeren, og resultatet av beregningen av kapitalgevinsten er € 5,000 210 . , må du bidra med de resterende €XNUMX XNUMX med presentasjonen av XNUMX-modellen innen fire måneder etter salgsdatoen.

Hvis selgeren ellers har holdt tilbake et større beløp enn beløpet som følger av betaling av gevinstskatt, vil han ha rett til å få dette beløpet tilbake. Dette må fremvises innen fire måneder fra salgsdato.

Det er viktig på dette tidspunktet, det vil si at i tilfelle det er en returrett på 3 %, eller deler av nevnte tilbakehold til den spanske administrasjonen, vil dette kreve at selgeren tidligere har overholdt skatteforpliktelsene som han var forpliktet som eier i Spania i sitt begrep om ikke-resident. Det vil si til presentasjonen av den årlige beregnede inntektsskatten til IRPFNR, for andre bolig, som alle eiendomseiere i Spania er forpliktet til som ikke-bosatte. Normalt vil denne forpliktelsen være påkrevd for en periode på fire år. Den spanske administrasjonen vil med andre ord ikke kreve at beregnede inntektsskatter blir regulert, ikke betalt utover de siste fire årene før salgsdatoen.

Hvor mye tid har den spanske administrasjonen til å returnere det overskytende på 3 % som er holdt tilbake?

Administrasjonen har 6 måneder på seg til å returnere foretatt overskytende oppbevaring. Etter 6 måneder vil administrasjonen være forpliktet til å tilbakebetale nevnte beløp sammen med forsinkelsesrenter.

Spesiell forsiktighet må utvises med varigheten av returen siden den spanske administrasjonen i noen tilfeller kan bruke mer enn ett år på å gjennomføre returen.

Det må også tas i betraktning at administrasjonen har inntil FIRE ÅR og en måned fra salgsdatoen (art. 5 fra loven av modell 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) for å praktisere retur eller refusjon. Derfor, i tilfelle det tar deg mer enn et år å få refusjon, må du leie tjenestene til en spesialist for å lamme utløpsperiodene for retten til å få refusjon.

Er det en forpliktelse til å praktisere oppbevaring på 3 %, ved donasjoner av eiendom i Spania?

Når det gjelder donasjoner av eiendommer lokalisert i Spania, siden disse er gratis, er det ingen pris å betale for dem, det vil si at det ikke er noe vederlag, det er ingen forpliktelse til å holde tilbake 3 % av verdien av donasjonen eller legge den inn gjennom modell 211.

Ved sameieoppløsning, eller bortfall av sameie, er det obligatorisk å holde tilbake 3 %?

Ikke normalt . Oppløsningen av sameiet er med andre ord en nøytral dispositiv handling, som ikke genererer formueoverføring for noen av partene. Derfor vurderes det ikke at det er overskudd.

Men , i tilfelle en av sameierne tildeles en større del enn den som tilhører ham , vil det i dette tilfellet anses at nevnte del utgjør en kursgevinst for sameieren, med hvilken oppbevaring må praktiseres. på 3 % på nevnte overskytende del .

Med andre ord, for eksempel, la oss forestille oss at det er et tilfelle der “A” og “B” har en eiendom i Spania der 65 % er delt for “A” og 35 % for “B”. I dette tilfellet, dersom det skjer en sameieoppløsning hvor det fastslås at hver enkelt beholder 50 % av eiendommen, vil det anses at «B» har fått 15 % mer enn det han har bidratt med. Det vil si, å bidra med en verdi på 35 % oppnådd et resultat på 50 %, med hvilket de 15 % overskuddet vil bli betraktet som en kapitalgevinst, og “A” vil bli tvunget til å beholde 3 % av verdien av de 15 % til "B".

På samme måte, la oss forestille oss at det er et annet eksempel der "B" mottar, i tillegg til sine 35 % av eiendommen, en kontantsamtale på €50,000 3. På samme måte vil nevnte kompensasjon i kontanter være gjenstand for XNUMX % tilbakehold, fordi den representerer en av de eksisterende eiendelene til "B".

ANDRE SKATTER FOR LEVERANDØRER-PLUSVALÍA

Hovedsakelig er PLUSVALÍA en skatt over økningen av verdien av landet der eiendommen din er, fra kjøps- og salgstidspunktet. Det er den eneste skatten som vi ikke er i stand til å beregne før salget, fordi det avhenger av spesifikke kriterier fra Rådhuset.

I disse tilfellene er et tilbakehold fra kjøper til selger nok til å dekke betalingen av denne avgiften. Samlet når selger forlater landet etter salget.

KONTAKT OSS!