Når det er månedlige etterskuddsbetalinger, gir de spanske bankene vanligvis to løsninger for å utføre et ubetalt boliglån:
1.- Offentlig auksjon – Embargo
Når et bestemt antall ikke-betalte månedlige boliglånsbetalinger inntreffer, saksøker banken eiendommen for domstolene og åpner en beslagsprosess. I dette øyeblikket økes kostnadene for boliglånet med forsinkelsesrenten, og alle utgiftene som er involvert i rettsprosessen (advokater, påtalemyndigheter, offisielle utgifter og dommere) blir lagt sammen med gjelden, og hvis klienten ønsker å rengjøre eiendommen fra pantegjeld, må han betale det SAMLEDE BELØPET av pantelånet, sammen med de nye utgiftene som er opprettet. Så i det øyeblikket banken presenterer kravet i domstolene, kan klienten ikke unngå å bare betale de forsinkede betalingene, det totale beløpet på boliglånet kreves da, og bare betale det, og resten av kostnadene, banken avbryte anfallet.
Når beslagsprosessen er ferdig, sender banken eiendommen til domstolene til offentlig auksjon, hvor en potensiell kjøper kan kjøpe eiendommen til en spesialpris, noen ganger til samme beløp som banken skal betale. Hvis noe hviler, må debitor betale det resterende til banken. Banken vil da gå mot debitor, uansett hvor han/hun er, og for resten av livet, inntil gjeldsbeløpet er fullstendig betalt. I mellomtiden vil forsinkelsesrenter og utgifter øke gjelden. Dette er det spanske systemet.
Dessverre er prisen som betales i en auksjon for eiendommen ekstremt lavere enn den endelige markedsverdien. Noen ganger, på auksjon, selges eiendommen per 25% av prisen i markedet. Så jeg er sikker på at du nå har en ide om situasjonen skapt i mange skyldnere som ser hvordan de har mistet eiendommene sine og fortsatt skylder penger til banken.
2.- Repossession – Dacion en Pago
I noen tilfeller er banken ikke interessert i å selge eiendommen på offentlig auksjon, og foretrekker å få eierskapet til eiendom som betaling, og sletter gjelden, og unngår kostnadene og utgiftene som følger av den forrige embargoprosessen.
Dette kalles "Dación en Pago". Det betyr at banken godtar å få eiendommen som betaling av gjelden, og gjelden slettes i det øyeblikket. Så, skyldneren, etter at han gir eiendommen, slettes gjelden.
Noen ganger aksepterer ikke banken å slette 100 % av gjelden, bare uansett hva som er gjeldende verdi av eiendommen i markedet i det øyeblikket. Så de søker om en oppdatert evaluering, og de vil slette gjelden for et slikt innhentet beløp.
I begge disse tilfellene (fullstendig kansellering eller delvis), er situasjonen mer fordelaktig for debitor enn embargoen, fordi:
– Ved fullstendig sletting gir skyldneren eiendommen, og gjelden slettes.
– Ved delvis avbestilling gir skyldneren eiendommen til en pris som er høyere enn den som ble oppnådd ved en eventuell auksjon, siden han mottar den oppdaterte næringsverdien på eiendommen.
Det verste scenarioet er at banken bestemmer seg for å selge eiendommen på offentlig auksjon, fordi prisen som oppnås ved det salget kan være svært lav, og banken vil gå mot debitor for resten av gjelden, selv om han/hun lever. ut av Spania.
Vårt arbeid er å unngå dette. Så hvis du avtaler våre tjenester, kan vi forhandle med banken din og forhandle med dem for å komme frem til en "dación en pago"-løsning.
