BRUK I SPANIA FOR EIENDOM OG EIENDOMMER

 

"Usufruct" i et eiendomsbesittelse er retten til å bruke og dra nytte av at en eiendom ikke er eier. Det er som å være leietakere, men ikke betale husleie.

Så eierne av eiendommen er forskjellige personer enn brukeren. Denne typen eiere heter "Nakne eiere".

Den "Nakne eller bare eiere” er de som har eiendomsretten til eiendommen. Men de kan ikke «bruke» eiendommen, heller ikke å «bo» på eiendommen, eller å «leie» eiendommen, ettersom denne rettigheten er gitt uttrykkelig til «brukerbrukerne». Faktisk kan det hende at de nakne eierne ikke har rett til å "tilgang" til eiendommen hvis bruksrettighetene ikke tillater det.

Den "bruksrettshavere" er de som har rett til å "bo", "leie" og "bruke" eiendommen, og til og med blokkere tilgangen til "nakeneiere", i tilfelle de ønsker det.

La oss forklare deg bedre dette konseptet på følgende måte:

Den juridiske "eiendomsretten" til en eiendom er sammensatt av en gruppe juridiske rettigheter som:

• For å begrense eiendommen (for eksempel med veirett)
• For å bruke eiendommen som garanti for en gjeld (for eksempel et boliglån)
• Å leie eiendommen
• Å bruke og dra nytte av eiendommen

1.- Grunnloven av den spanske bruksretten

Form

Bruksrett kan konstitueres på følgende måter:

1. I kraft av en lovbestemmelse . Foreløpig er det eneste tilfellet av lovlig bruksrett på statlig nivå det som er anerkjent til fordel for enke ektefelle.
2. By juridisk transaksjon , som igjen kan fastslås ved dødsårsak (testamentarisk bruksrett) eller inter vivos, enten det er gratis eller tyngende (for eksempel donasjon) . I sin tur kan inter vivos-konstitusjonen gjøres

Evnen

Det kreves ingen spesiell kapasitet for å erverve bruksrett. Men hvis eieren er en juridisk person, er maksimal varighet for bruksrett 30 år. Dersom rettssubjektet sløyfes før denne datoen, faller også bruksretten bort.

For å etablere bruksrett er det nødvendig å ha råderett over bruksgjenstanden.

Samtidig bruksrett

Dersom bruksrett er etablert samtidig til fordel for flere, gjelder følgende regler:

• Bruksretten er styrt av formuesfellesskapets regler
• Utryddelsen av bruksrett etablert til fordel for flere mennesker i live på tidspunktet for konstitusjonen skjer med døden til den siste som overlever.
• Ved testamentarisk bruksrett reguleres retten til forhøyelse blant brukshaverne i de vilkår som er fastsatt for arvingene ( KK art.987 og 982.1 ): forhøyelsesretten skjer når to eller flere personer kalles til samme arv eller del av denne uten særskilt angivelse av parter og en av dem som kalles dør før arvelateren eller gir avkall på arven eller er ute av stand til å motta den.
• Er bruksrett etablert ved donasjon, er det ikke rett til forhøyelse med mindre giver ønsker annet. Unntak gjøres i tilfelle donasjonen er gitt i fellesskap til mann og kone, hvor det er rett til forhøyelse, med mindre giveren har bestemt annet .

Suksessive bruksrett

Den finner sted når bruksrett etableres til fordel for flere som etterfølger hverandre over tid. I dette tilfellet er det ikke en enkelt bruksrett, men flere, som hver begynner når den forrige slutter.

Er grunnlovstittelen testamentarisk og flere personer etter hverandre innkalles, trer bruksretten bare i kraft så lenge den ikke overstiger annen grad eller når den er gjort til fordel for personer som er i live ved arvelaterens død.

Rettighetene og forpliktelsene til bruksrettsinnehaveren er de som bestemmes av tittelen som utgjør bruksretten og, hvis dette ikke er mulig, de som er etablert av Civil Code, som vi forklarer i de følgende avsnittene.

Det kan skilles mellom forpliktelser før konstituering av bruksrett, samtidig med denne, og endelige forpliktelser.

Forpliktelser før konstitusjon av bruksrett

De er følgende:

• For å lage en inventar . For å ivareta interessene til den som skal motta tingen når bruksretten utløper, er brukshaveren pålagt å utarbeide inventar og stille sikkerhet. Inventaret skal foretas med innkalling fra eieren eller dennes rettmessige representant, med taksering av inventar og beskrivelse av eiendommene. Siden det ikke kreves noe spesifikt skjema, kan det gjøres i et offentlig eller privat dokument.
• Å betale et depositum som garanti  . Dens formål er å sikre overholdelse av bruksrettighetshavers forpliktelser. Obligasjonen kan være personlig eller reell, og den må uansett være tilstrekkelig for å sikre overholdelse av nevnte forpliktelser.

Selgeren eller giveren som har reservert bruksretten til den solgte eller donerte eiendommen og enken med hensyn til bruksrettskvoten gitt av loven er fritatt fra plikten til å stille denne garantien, med mindre de inngår et senere ekteskap.

Både plikt til inventar og plikt til å stille garanti kan fravikes , uavhengig av type bruksrett, så lenge ingen skader noen. Dispensasjonen kan komme enten fra bare eieren eller fra rettsmyndigheten, etter anmodning fra bruksrettshaver. Dispensasjonen som arvelateren har gitt i testamentet er også mulig. For at dispensasjonen skal skje kreves det en uttrykkelig uttalelse.

 Brudd

I tilfelle bruksrettshaver ikke overholder plikten til å utarbeide inventar eller stille sikkerhet, fastsettes følgende konsekvenser:

• Bare eieren kan frata bruksrettshaver å tre i besittelse av eiendommen, og kan kreve eiendommene settes under administrasjon, at inventaret selges, at offentlige effekter eller pålydende eller ihendehaver omdannes til eiendomsregistreringer. den offentlige gjelden eller er deponert i banker eller offentlige virksomheter, og at kapitalen eller beløpene i kontanter og salgssummen for løsøret er plassert i sikre verdipapirer. Interessene og produktene av eiendelene som er satt under administrasjon tilhører bruksrettshaveren.
• Bare eieren kan også beholde eiendelene som forvalter, med plikt til å levere det flytende produktet til bruksrettshaver, med fradrag for det beløp som er avtalt eller rettslig fastsatt for denne forvaltningen.
• Når det gjelder løsøre, kan eieren som ikke ønsker at det skal selges på grunn av sin kunstneriske verdi eller fordi det har en lav pris, kreve det levert til seg, og garanterer betaling av lovlig rente av takst.
• Bruksrettshaveren har imidlertid adgang til, selv om han ikke har stilt sikkerhet og under ed sikkerhet, å be om at møblene som er nødvendige for hans bruk blir levert, at han får tildelt et rom for seg og sin familie i et hus integrert i bruksretten. , og de instrumenter, verktøy og annen løsøre som er nødvendig for bransjen det er dedikert til, og dommeren avgjør i lys av sakens spesielle omstendigheter.
• Når depositumet er gitt, har bruksrettshaver rett til å motta alle produktene fra den dagen han, i henhold til tittelen som utgjør bruksretten, skulle ha begynt å motta dem, hvilket betyr at overholdelse av panteplikten har tilbakevirkende kraft.

Forpliktelser under besittelsen av eiendelene

Bruksrettshaver er forpliktet til å:

• Bevar formen og substansen til eiendommen, med mindre loven eller den konstituerende tittelen tillater noe annet.
• Informer eieren om følgende fakta:
  • Behovet for å foreta akutte reparasjoner som er eierens ansvar.
  • Enhver handling fra en tredjepart som du er klar over, som kan krenke eiendomsrettigheter. Hvis du ikke gjør det, må du være ansvarlig for skadene som om de var forårsaket av din feil.
• Ta vare på bruksrettighetene som en god familiefar. Dersom godset i samsvar med denne forpliktelsen naturlig forringes på grunn av bruk, kan bare eieren ikke kreve noe fra bruksrettsinnehaveren. Dersom denne plikten tvert imot misligholdes og eieren påføres betydelig skade, kan eieren kreve at tingen leveres til ham, og forplikter seg til å betale bruksrettshaveren årlig det flytende produktet av denne, etter fradrag for utgiftene og prisen. som er tildelt av administrasjonen. Uansett er bruksrettshaveren ansvarlig overfor bare eieren for enhver skade som påføres, ved bedrageri eller uaktsomhet, på de ting som er gjenstand for bruksretten.
• Utfør de ordinære reparasjonene av tingen, eieren kan kreve at han oppfyller denne forpliktelsen, og hvis han ikke etterkommer forespørselen, kan han gjøre dem på bekostning av bruksrettsinnehaveren. Bruksrettshaveren skal betale renter tilsvarende de beløp eieren har utbetalt for å foreta reparasjoner eller betale bidrag for eierens regning. Ekstraordinære reparasjoner påhviler bare eieren, og bruksrettshaver skal gi beskjed når behovet for å utføre dem er påtrengende.
• Betal de årlige avgiftene og bidragene til de som anses som heftelser for fruktene. Bare eier er ansvarlig for å betale de som pålegges kapitalen direkte.
• Betale utgifter, omkostninger og straffer for søksmålene som ble påført over bruksretten.

 Forpliktelser ved opphør av bruksrett

Når bruksretten er opphørt, skal brukshaveren levere besittelsen av bruksretten til eieren.

2.- Rettigheter til bruksrett

 Rettighetene til bruksrettighetene er de som bestemmes av den konstituerende tittelen og, dersom dette ikke er mulig, eller på grunn av dens utilstrekkelighet, de som er fastsatt av Civil Code.

Bruk eiendommen

Bruksrettshaveren har rett til å bruke bruksrett til eiendommen, å skaffe direkte og umiddelbar besittelse.

Så snart bruksretten inntrer, erverver brukshaveren rett til besittelse og nytelse av bruksberettiget eiendom.

Oppfatning av frukt/inntekt

 Bruksrettshaver er anerkjent som å ha rett til å motta fruktene/rentene, enten naturlige, industrielle eller sivile.

• De naturlige og industrielle fruktene som er under behandling på tidspunktet for bruksrettens begynnelse, tilhører brukeren, uten plikt til å betale noen utgifter til eieren. Hvis de er til behandling ved slutten av bruksretten, gjør du dem til dine, men betaler utgiftene til eieren.

Sivil frukt forstås å mottas per dag, og tilhører bruksrettshaver i forhold til tiden bruksretten varer. Dersom bruksrettshaver har leid jordene gitt i bruksrett og dette opphører før leieforholdet, får han bare den forholdsmessige del av leien som leietaker må betale.

• I bruksrett til retten til å motta en inntekt eller en periodisk pensjon, enten i kontanter eller i frukt, regnes hver forfall som frukt av den retten.
• I bruksrett over forpliktelser eller innehavertitler som gir renter, regnes hver forfall som frukten av disse rettighetene.
• Dersom bruksretten består i å nyte fordelene ved deltakelse i en kommersiell eller industriell utnyttelse hvis distribusjon ikke har en fast løpetid, anses fordelene som frukter.

Rett til å leie eiendommen

Bruksrettshaveren kan leie ut bruksrettsgjenstanden til en annen, men alle avtaler som inngås som slik brukshaver heves ved utløpet av bruksretten.

Boligleieavtalene som er tilrettelagt av bruksrettshaver, faller bort ved bruksrettens slutt ( LAU art.13.2 ). Leieavtaler for annen bruk enn bolig er på dette tidspunkt regulert av bestemmelsene i Civil Code, med mindre partene blir enige om noe annet.

På den annen side, når bruksretten utløper, anses leie av bygdeeiendommer som livsopphold i jordbruksåret. Videre kan disse kontraktene bestå i den tid som er fastsatt i kontrakten, selv etter at bruksrettighetens rett bortfaller, dersom eieren hadde møtt tildelingen. Opphold av kontrakten i jordbruksåret, som er obligatorisk, utgjør ikke ny leieavtale .

Avhendingsfakulteter

Bruksrett er en avhendbar og pantsettelsesbar eiendomsrett.

Overdragelsen kan skje både mot vederlag og vederlagsfritt, ved at erververen erverver bruksrett på samme vilkår som den ble etablert. Det er verdt å merke seg at:

• Den livslange karakteren som bruksrett normalt har, gjør at den avhenger av overdragerens liv, og ikke av overdragerens.
• Bruksrettshaver må være ansvarlig for den skade bruksberettigede ting påføres på grunn av feil eller uaktsomhet fra den som erstatter ham, som overdrageren blir kausjonist med for erververen.

Når det gjelder pantelånet, opphører det når bruksretten opphører på grunn av en hendelse utenfor bruksrettsinnehaverens kontroll (f.eks. på grunn av hans død). Hvis det var etter hans vilje (for eksempel ved avståelse), skader ikke ekstinksjonen panthaveren, slik at pantet består på bruksretten inntil garantiforpliktelsen er oppfylt eller den tid utløper da bruksretten normalt ville ha opphørt dersom det var ingen inngripen. det faktum som satte en stopper for det.

---

KONKLUSJONER

Hovedsakelig er det 2 typer bruksrett:

• "Midlertidig"  or " Betinget": Når bruken av Eiendommen har tidsfrist eller er betinget.
•   For livet: Når bruken av eiendommen er for brukerens levetid.

Bruksrett kommer fra de romerske lovene, og det er ganske vanlig i arveprosesser og familierett i europeiske kontinentale land som Spania, Frankrike, Portugal, Tyskland, etc.

I arveprosess, er ganske vanlig fra arvelateren å overlate bruksretten til den faste boligen til gjenlevende ektefelle, og overlate resten av Eiendomsretten til barna (nakeneie). På denne måten sørger den avdøde delen for at gjenlevende får et bosted til tross for eventuelle konflikter med barna.

Også bruksretten har vært mye brukt i eiendomstransaksjoner i Spania, med sikte på å unngå eller redusere spansk arveavgift. Det er ganske vanlig at foreldre kjøper eiendommen på navnet til barna, og beholder rett bruksrett for seg selv. På denne måten, hvis kjøperne bare kjøper "bruksrett" og barna får "nakeneie", i tilfelle foreldrenes død, vil barna bare måtte betale arveavgiften for verdien av "bruksrett", da de allerede er eiere av resten.

---

La oss forklare dette for deg med et eksempel, hvis eiendomsprisen er 200.000 EUR og foreldrene beholdt bruksretten verdsatt til 50.000 EUR, og barna overtok eiendomsretten til resten (150.000 EUR), vil arveprosessen kun være for foreldrene i tilfelle foreldrenes død. de 50.000 EUR. Åpenbart reduserer denne handlingen arveavgiften betydelig.

---

 Men dette systemet må studeres nøye på grunn av nyere tolkninger av lover, fordi beslutningen til foreldrene om å oversette "nakeneierskapet" til barna, kan betraktes som en "donasjon" og deretter betale skatt som en handling av " Donasjon". Og "Donasjonsskatter" kan være i Spania enda høyere enn "Arveavgift". En måte å unngå dette på er at barna betaler prisen for «nakeneierskap» av sine egne og fra sine egne kilder. Men på grunn av det faktum at dette er et svært ømtålig punkt med viktige skattemessige implikasjoner, anbefales det på det sterkeste å ta juridisk råd før du tar disse avgjørelsene om bruksrett.

HVA ER VERDEN AV BRUKET? – Hvordan kan vi beregne verdien av bruksretten?

Verdien av bruksretten beregnes på følgende måte: Du må gjøre følgende beregning: REST til nummer "89" alderen til brukeren (dersom det er 2 brukere, er alderen den yngste), med en minimum 10 %.

For eksempel:

---

EKSEMPEL 1: Erverv av bruksrett ved kjøpsprosessen:

"A"+"B" har to barn ("1" og "2"). "A" er 69 a "B" er 72. De har begge bestemt seg for å kjøpe et hus i Spania, for en pris på 200.000 EUR. I oppkjøpsprosessen, så før de fullfører salget, og med sikte på å redusere arveavgiften i fremtiden, instruerer de sin advokat om at de ønsker å beholde bruksretten og overlate resten av eiendomsretten til barna sine.

Verdi av bruksrett: 89 – 69 = 20.

20 er % fra totalprisen på eiendommen, med følgende formel:

200.000 20 * 40.000 % = XNUMX XNUMX EUR. Dette er bruksverdien til eiendommen og "beløpet" av prisen som A+B ville være ansvarlig for.

På samme måte beholder barna resten av eiendomsrettighetene verdsatt til 160.000 EUR.

Etter dette eksemplet, hvis A+B dør, vil barna motta 40.000 EUR automatisk, konsolidere 100 % av eierskapet, og betale skatt bare på 40.000 EUR.

Ettersom 1+2 fikk eierrettighetene på en "Kjøpsprosess", så betaler de "Kjøps- eller Overføringsavgift" for verdien av eierskapet. Så de vil ikke betale "arveavgift", men "overføringsskatt".

---

EKSEMPEL 2.- Erverv av bruksrett via testament/arv:

I forrige eksempel kjøpte A+B den spanske eiendommen 100 % alene. De beholder eiendommen hele livet kun på navn, og de bestemmer seg for å overføre den til barna via arv.

På denne måten lager A+B spanske testamenter og indikerer følgende:

• Hvis "A" dør, vil A-delen av eiendommen fordeles på følgende måte:
  • "B" mottar bruksrett til "A"-delen av huset
  • Barna får resten av eiendomsretten til eiendommen ("nakeneierskap")
• Hvis "B" dør, det samme.

I dette tilfellet, med eksempelet at "A" dør, vil bruksretten fra sin side bli overført til "B" og nakeneierskapet vil bli overført til barna. Og dette vil bli gjort ved å utføre det siste "A" testamentet i en spansk arveprosess.

Senere, når "B" dør, vil 1+2 motta bruksrett til eiendommen også via arv.

I dette eksemplet, siden 1+2 mottok bruksrett via arv, vil de ikke betale "overføringsskatt" for dette oppkjøpet. De vil betale "arveavgift" for en verdi av bruksretten på 40.000 EUR.

---