"Usufruct" er retten til å nyte, bruke og oppnå fortjeneste og leie av en eiendom.
«Bent eierskap» er den eiendomsrett som står igjen etter bruksretten, og som ikke gir bruks- eller rådighetsrett over den mens bruksretten består.
Ved mange anledninger opplever vi at kjøpere, veiledet av sine skatterådgivere, eller veiledet av generell informasjon på Internett, rådes til å kjøpe en eiendom ved å erverve bruksrett for seg selv, og deres barn overtar resten av eiendommen til eiendommen (dette er det vi kaller "nakent" eller "nakent" eierskap").
De gjør dette med tanken om at bruksrett kan bidra til å redusere arveavgiften, siden det er en formel som lar foreldrene:
- Redusere arveavgiften: Ved kjøpet erverver foreldre bruksretten, som vanligvis er en lav prosentandel av prisen på eiendommen, og resten erverves direkte av barna. Derfor, i fremtiden, i tilfelle foreldrenes død, eier barn allerede en høy del av eiendommen, så barn må bare betale for arveavgiften den delen av foreldrenes bruksrett.
- Hold kontrollen over eiendommen. Bruksretten åpner for at foreldre (eller andre bruksberettigede) kan bruke huset etter foreldrenes ønsker, med unntak av at barna kan ha rett til å bruke det eller bestemme over det.
Derfor, når foreldrene går bort, bruksretten går automatisk bort, og går direkte over til barna, som blir 100 % eiere av eiendommen, og betaler kun arveavgiften for verdien av bruksretten som foreldrene hadde .
Et annet alternativ for å redusere arv vil være å dele salget i prosenter, det vil si at hver enkelt kjøpte en prosentandel av eiendommen (for eksempel 30 % for foreldrene og resten til barna), men dette gir ikke til noen av medeierne «bruksretten» og utelukkende nyte eiendommen. Det vil si at du kan være medeier i en eiendom i forhold til en annen sameier, men du og alle vil ha rett til å bruke eiendommen i samvirke, uten at noen har enerett til bruksrett, og heller ikke eksklusiv bruk av eiendommen.
Men selv om bruksretten er tilrådelig for å redusere arveavgiften, må vi være tydelige på at bruksretten, når den er ervervet, kan betale kjøpeavgiften, og for dette håndterer vi TRE ASPEKTER:
– Erverv av bruksrett ved kjøp av videresalg
– Erverv av bruksrett ved kjøp av nybygg
– Erverv av bruksrett ved arv or donasjon
I.- BRUK VED KJØP AV VIDERESALG ELLER BRUTTHÅNDS
Ved erverv av videresalgseiendommer er avgiften ikke merverdiavgiften (som betales ved erverv av nybygg), men "Overføringsavgiften" (ITP).
- MVA betales til Madrid, og det er vanligvis 10 % på eiendommer
- Overføringsskatt betales til regionen og varierer fra den ene til den andre: Valencia er 10 %, Catalonia er 10 % -11 %, Madrid 6 %, Andalucía og Balearene er en skala som starter med 8 %, osv.
Så når en videresalgseiendom kjøpes, Overføringsskatt betales for den totale verdien av transaksjonen, og hver av eierne betaler i forhold til ervervet rett. Til de som erverver bruksretten beregnes prosentandelen som representerer nevnte rett (normalt knyttet til bruksrettshavers alder), og resten av sameierne tildeles resten. Hver av dem betaler overføringsskatten i forhold til prosenten som er tildelt dem.
Men etter skattenormer i Spania, når bruksrett er ervervet ved kjøp av et videresalg, ved foreldrenes/brukerhavernes død, ved arveprosessen, må barna/bareeierne igjen betale delen av Overføringsskatt de ikke betalte da de kjøpte, da den ble betalt av foreldrene. Dette, selv om det virker inkongruent fordi det ser ut til å "betale to ganger” Overføringsskatten, loven er veldig klar på det. Dermed Lov om overføringsskatt, fastslår uttrykkelig:
"Ved konsolidering av eiendomsretten, delt ved anskaffelse av eiendommen i bruksrett og naken-/bareie, når konsolideringen skjedde på grunn av overholdelse av fristen for bruksretten, eller bruksrettshavers død, vil bare eieren kreves for likvidasjon/betaling av overføringsavgiften, for 100 % av bruksrettens opprinnelige verdi"
Så i tilfelle barna får bruksrett ved foreldrenes død, de skal ikke betale arveavgift på verdien. Skatten de skal betale vil være Overføringsskatt.
La oss sette et EKSEMPEL:
A + B kjøper en videresalgseiendom i bruksrett for et beløp på 150,000 2 EUR, "nakeneiere" er deres XNUMX barn: I og II.
Verdien av bruksretten er 60,000 XNUMX EUR.
Verdien av det bare eierskapet er 90,000 XNUMX EUR.
For transaksjonen betales 10 % (Valencia-regionen) av ITP (Transfer Tax), noe som resulterer i EUR 15,000 6,000. A + B betaler 9,000 XNUMX EUR, og I + II betaler XNUMX XNUMX EUR.
A + B dør, så bruksretten til eiendommen går over til barna deres. I dette tilfellet BETALER barn IKKE arveavgift for erverv av bruksrett. Det de betaler er overføringsskatten for verdien. Derfor bør de betale 9,000 EUR. Og dette, selv om foreldrene deres allerede betalte denne skatten for denne verdien da de skaffet seg bruksrett ved opprinnelsen.
Derfor beskattes ikke erverv av bruksrett, selv i en arveprosess, av arveavgiften, men av "Overføringsavgift" eller "Kjøpsavgift".
Konseptet er derfor ikke slik at den som først erverver bare eiendomsretten og senere konsoliderer domenet ved oppsigelse av bruksrett, ikke foretar et første erverv og deretter et andre erverv av bruksrett. Konseptet er at bare eieren, når han kjøper eiendommen og betaler for den opprinnelig, gjør et enkelt oppkjøp, men må betale hele skatten for eiendommens totale verdi, og nevnte betaling av skatten foretas i to adskilte faser:
– En del betales på tidspunktet for erverv av bareeiet, og tilsvarer verdien av bareeiet.
– Den andre delen betales når bruksrett er ervervet ved bruksrettighetshavers død, og tilsvarer verdien eller prosentandelen av bruksretten på datoen for det opprinnelige kjøpet.
II.- BRUKET VED KJØP AV NYBYGNINGSHUS
Når en ny konstruksjon er anskaffet, vil den Byggherren skal helt fra starten informeres om kjøpernes intensjon om at de skal kjøpe bruksrett og bareeie ved særskilt. Og dette er fordi, som forklart her, bruker bruksretten betaler overføringsskatt, så den betaler ikke merverdiavgift (som er skatten som vanligvis betales ved kjøp av nybygg).
Kunsten. 20.23º1 i merverdiavgiftsloven sier at "opprettelse og overføring av reelle nytelsesrettigheter som har som formål boliger, garasjer og tilhørende vedlegg vil være fritatt for merverdiavgift».
På den annen side kunsten. 4.4 i merverdiavgiftsloven i forhold til art. 7.5 i LTPOAJD sier at: "stiftelse og overføring av reelle bruks- og nytelsesrettigheter på fast eiendom når de er fritatt for merverdiavgift, vil være underlagt Overføringsavgift."
Erverv av bruksrett ved kjøp av nybygg vil følgelig være overføringsskatt.
EKSEMPEL: I forrige tilfelle:
A + B kjøper en NY BYGG-eiendom i bruksrett for et beløp på 150,000 2 EUR, bare eiendommen kjøpes av deres XNUMX barn I og II.
Verdien av bruksretten er 60,000 XNUMX EUR.
Verdien av bareeie er 90,000 XNUMX EUR.
For denne transaksjonen betaler du følgende skatter:
– For erverv av bruksrett: ITP (10%) = 60,000 XNUMX EUR
– For erverv av bareeie: MVA (10 %) + 1.5 % av AJD av verdien av bareeie = 9,000 10 EUR (1,350 % MVA) + XNUMX XNUMX EUR (AJD -Stamp Duty)
A + B dør, så bruksretten til eiendommen går over til barna deres. Barn, IKKE BETAL verdien av bruksretten som en arveavgift (ISD), men som en overdragelsesavgift. Derfor bør de betale 9,000 10 EUR (XNUMX % av ITP).
Derfor, som en konklusjon, når en kjøper har til hensikt å kjøpe for dem som en bruksrett, og resten for deres barn, må det utelates at det i tilfelle av arveavgift er tilrådelig, men i stedet vil deres arvinger må betale den delen av Overdragelsesavgiften som ikke ble betalt på ervervsdagen da det var «bruksrettsdelen».
Også ved NYBYGG skal byggherren informeres om bruksrettsintensjonen fra første kjøpsøyeblikk, siden byggherren kanskje ikke går med på å organisere det på den måten.
III.- BRUK TIDLIGERE FÅTT FRA ARV
Ovennevnte refererer til bruksrett oppnådd ved KJØP AV EN EIENDOM. I tilfelle bruksretten er oppnådd ved ARV eller DONASJON, ved bruksinnehaverens død, vil den gjeldende skatten ikke være "Transfer Tax" (ITP), da ervervet av nevnte rett ikke ble gjort ved et kjøp, men ved donasjon eller arv. I dette tilfellet, Brukerbrukeren skal betale for arveavgiften.
KONKLUSJON:
– Når bruksrett er oppnådd av bruksrettshavere på grunnlag av en KJØPSPROSESS, enten det er nytt eller videresalg, vil erverv av nevnte bruksrett av de bare eiere ved bruksrettighetshavers død betale ITP (kjøp / overføringsavgift), og INGEN arveavgift.
– I tilfelle av KJØP AV NYBYGG, kjøp i bruksrett regime atskilt fra bare eierskap, produserer søknaden om 2 separate skatter: Transfer Tax (ITP) for verdien av bruksretten; og MVA + AJD (stempelavgift) som påføres resten av kjøpesummen for bareeiet.
– Når bruksretten er oppnådd av bruksrettshaver ved arv eller donasjon, vil det bli skattlagt av Arve- og gaveavgift ved bruksrettshavers død.
Flere artikler
