Når vi vurderer den beste måten å anskaffe en eiendom i Spania, enten gjennom en privatperson eller gjennom et selskap, er det første vi må gjøre PLANLEGGER.
"Planlegging" er alltid viktig for å ta enhver type beslutning, spesielt når det gjelder investeringer i utlandet, som er tilfellet med å kjøpe eiendom i Spania.
Når vi stiller oss selv spørsmålet om hva er den beste måten å investere i Spania, enten som privatperson eller som selskap, må vi ta hensyn til vår INTENSJON , forstått som motivasjonen som ligger til grunn for å foreslå kjøpsprosjektet i Spania.
Med andre ord, hva ønsker vi å utvikle i Spania? Hva vil vi gjøre med eiendommen? . Handler det om et salg av eiendom der vi ønsker å tilbringe vår type ferier og ferier? Handler det om å kjøpe en eiendom der vi ønsker å endre bolig og vi kommer for å bo i Spania? Handler det om en eiendom i det vi har prosjektert et investeringsprosjekt?, er vi ute etter lønnsomhet?, Eller ser vi etter en sammenheng mellom lønnsomhet og ferie?.
Når vi mottar spørsmål fra våre kunder om hva som er den beste måten å kjøpe på i Spania, er svaret vårt alltid veldig tydelig, vi svarer vanligvis hva ønsker du å gjøre med eiendommen din i Spania?
Når vi oppdager nøyaktig hva som er intensjonen og motivasjonen for å kjøpe eiendommen i Spania, er det da vi kan begynne å analysere de beste formlene for å utvikle og gjennomføre kjøpsprosjektet.
ANALYSE AV ULIKE ERVERVINGSFORMLER I SPANIA
På dette tidspunktet skal vi analysere flere spørsmål angående oppkjøpet og beslutningen om å kjøpe en eiendom i Spania.
1.- ERVERVELSE SOM FYSISK PERSON
"Min intensjon er å kjøpe en eiendom for å bruke den individuelt for meg selv og min familie, uten noen intensjon om å utvikle økonomisk aktivitet på eiendommen."
I dette tilfellet, i de fleste tilfeller, er svaret vårt ganske klart, vi anbefaler vanligvis kunder som ønsker å kjøpe en eiendom for individuell bruk, for familien deres, å gjøre det gjennom en fysisk person. Derfor, i 80% av tilfellene, de som ønsker å kjøpe eiendom i Spania for fritid, vil formelen som skal brukes være den fysiske personen.
Derfor kan vi konkludere med at i tilfelle at årsaken eller intensjonen med anskaffelsen er individuell bruk, vil svaret i de fleste tilfeller være å bruke formelen for fysisk person, selv om det er betinget av tilgjengeligheten av midler. Det har allerede vært proprietært eller som et selskap.
Men på dette tidspunktet kommer vi over et annet spørsmål som er veldig viktig å stille, hvor er de nødvendige midlene til kjøp av bolig i Spania?
Det vil si at kjøperen ønsker å erverve til fritid og nytelse for sin familie, men har han sagt midler? Er midlene i et selskap?
I sistnevnte tilfelle, det vil si i tilfelle at midlene som er nødvendige for oppkjøpet er funnet i et selskap til erververen, oppstår en annen mulighet, som vil være å studere mulighetene for at selskapet kan overføre midlene til den fysiske personen, eller at selskapet deltar i kjøpet i Spania, enten fortrinnsvis, delt sammen med familien.
Det vil si at vi kan komme opp med formler som:
- Fysisk person som kjøper med midler fra et utenlandsk selskap. I dette tilfellet individet (normalt den generelle administratoren av selskapet). må rettferdiggjøre i Spania måten selskapets midler har blitt overført til ham. Vanligvis gjøres denne overtredelsen gjennom en "låne"-kontrakt fra selskapet til den enkelte, eller som "utbytte"-fordeling på selskapets overskudd osv. I disse tilfellene vil det spanske systemet kreve at kjøperen fremlegger nødvendig dokumentasjon som begrunner hvordan midlene har gått fra firmakontoen til ham.
- Utenlandsk selskap kjøper 100% av eiendommen i Spania, men tildeler den fullstendige eller delvise bruken av den til sin leder. I denne formelen kan "tittelen" som lederen bruker egenskapen med, etableres ved å bruke for eksempel disse typene formler:
- I de fleste tilfeller bruker Forvalteren huset som leietaker, det vil si å leie huset så lenge han/hun nyter det gjennom en leiekontrakt.
- Ved andre anledninger kan overføringen av bruk gjort av selskapet til Forvalteren være en kompensasjon "in natura" av den profesjonelle godtgjørelsen til denne Forvalteren.
- Utenlandsk selskap kjøper en del av huset, for eksempel den blotte eiendommen, og Forvalteren eller hans familie kjøper «bruksrett». På denne måten forbeholder Forvalteren seg retten til å bruke og nyte eiendommen for livet, å kunne bruke den, nyte den, og til og med leie den, mens selskapet har "bare eiendomsretten" til den uten bruksrett eller glede eller tilgang til det.
I tilfelle du ønsker å bruke selskapet til kjøpet, sammen med familien, må vi registrere selskapet som et ikke-hjemmehørende selskap, uten etablering i Spania. Klikk her for å se de forskjellige formlene for utenlandske selskaper i Spania.
I begge tilfeller, det vil si både i tilfelle oppkjøpsformen ble valgt som en fysisk person, enten helt eller sammen med et ikke-hjemmehørende selskap uten fast driftssted i Spania, vil inntektsskatten bli skattlagt. inntekten til ikke-bosatte personer (IRPFNR), med spesifikasjonene angitt nedenfor. Klikk her for å vite mer om inntektsskatten til ikke-bosatte personer
Men i tilfelle av å nå de nødvendige midler for erverv av eiendommen vil bli funnet i et selskap, vil vi måtte studere mulighetene for å overføre nevnte midler til eierne for å opptre som en fysisk person, eller mulighetene for å kjøpe eiendomsselskapet i Spania, som kan tillate individualisert bruk av eierne.
I ett eller annet tilfelle, som i det forrige eksempelet, vil ikke valget som fysisk person eller juridisk person innebære store endringer i skattemessig henseende, siden de både i det ene og i det andre tilfellet vil være underlagt Inntektsskatt for fysiske personer (IRPF), som, som vi sier, gjelder både fysiske personer som eier en eiendom, så vel som utenlandske selskaper som ikke er bosatt i Spania.
2.- BLANDET INTENSJON – Fritid/personlig nytelse/lønnsomhet – Fysisk person?, kjøpe i navnet til et utenlandsk selskap?
I dette tilfellet en kjøper som ønsker å erverve eiendommen til privat bruk, men ønsker også å få noe avkastning på eiendommen, normalt gjennom husleie.
Mange kunder spør oss, må jeg opprette et selskap i Spania for å leie eiendommen min i Spania, eller kan jeg gjøre det som fysisk/person?
Som svar må vi si at det IKKE er nødvendig å opprette et selskap i Spania for å leie boligen din. Du kan gjøre dette på mange måter:
– Som en naturlig person.- Du kan kjøpe eiendommen i ditt navn og leie eiendommen din uten problemer.
Denne utleieaktiviteten vil være underlagt den personlige inntektsskatten, i sin "hjemmehørende" eller "ikke-bosatt" modalitet, tatt i betraktning dens status som skattemessig bosatt i Spania, med en skattesats på 19 % (for personer som er fysisk bosatt i EU) eller 24 % (for resten).
Klikk her for å vite mer om inntektsskatten til ikke-bosatte personer
- Som et ikke-bosatt juridisk selskap UTEN fast etablering i Spania. Hvis du ønsker å utvikle en moderat utleieaktivitet i Spania, kan du registrere firmaet ditt i Spania ved å bruke denne formelen. I tilfelle du har et selskap som allerede er opprettet i ditt land, kan du kjøpe gjennom selskapet ditt, forutsatt at det har fullmakt i vedtektene til å utføre utleieaktiviteten.
Denne aktiviteten, og inntekten den genererer, vil bli beskattet i Spania gjennom inntektsskatten for ikke-bosatte personer, med en skattesats på 19% (for selskaper bosatt i EU) eller 24% (for resten).
Denne skattesatsen er lavere enn den spanske selskapsskatten (25 %), og den har lavere mindre løpende utgifter, men i motsetning til har den lavere muligheter til å redusere skatter med utgifter som stammer fra utleievirksomheten, da den kun er tillatt å redusere enkelte utgiftsbegreper, og utelukkende forholdsmessig til den tiden eiendommen har vært i virksomhet.
Klikk her for å vite mer om inntektsskatten for ikke-hjemmehørende selskaper uten fast driftssted
I begge presedenstilfellene kan du velge å kjøpe eiendommen 100 % i navnet til en fysisk person, eller et ikke-hjemmehørende selskap, eller kjøpe den sammen med en bestemt prosentandel på navnet ditt, og en annen prosentandel i navnet til selskap (eller bruke andre alternativer som å kjøpe deg bruksrett til eiendommen, og selskapet til å kjøpe bareeie).
- Som en juridisk enhet som ikke er bosatt i Spania MED et fast driftssted. Hvis du ønsker å utvikle en intens utleievirksomhet i Spania, innenfor et investeringsprogram eller prosjekt, og du trengte en bestemt forretningsstruktur i Spania, for eksempel kontorer, ansatte osv., kan du registrere en "Brench" eller "Delegasjon" ” av din bedrift i Spania. Dette selskapet, selv om det har separate og individualiserte kontoer for aktiviteten det utfører i Spania, vil tilhøre og avhenge av morselskapet det er knyttet til.
Denne virksomheten, så vel som inntektene og utgiftene den genererer, vil være underlagt spansk selskapsskatt, med en skattesats på 25 %. Denne skatten er høyere enn ikke-inntektsskatten, og den har høyere løpende utgifter (bokfører, skatterådgivere osv.), men den har store muligheter for skattereduksjon med alle tap og utgifter som følger av aktiviteten.
Klikk her for å vite mer om selskapsskatt i Spania
- Som en spansk juridisk enhet (SL eller SA). Samme som i forrige tilfelle. I tilfelle du ønsker å utvikle en solid og varig forretningsaktivitet i Spania, og, som i forrige tilfelle, ønsker å ansette materielle og/eller menneskelige ressurser (ansatte osv.) i Spania, kan du velge å etablere et uavhengig selskap i Spania, som kan ta i bruk de vanligste tallene for SL (Limited Company), eller SA (Sociedad Anónima). I dette tilfellet vil det opprettede selskapet ikke fungere som en "filial" eller "delegasjon" av bedriften din, da den vil være helt uavhengig.
Skattebehandlingen vil være nøyaktig den samme som i forrige tilfelle, da inntekter og utgifter generert fra aktiviteten vil bli underlagt spansk selskapsskatt, med en skattesats på 25 %.
Derfor, som forklart ovenfor, og som konklusjon, er anskaffelse av et hus som en fysisk person i Spania fullt mulig for utvikling av utleieaktiviteter og lønnsomhet av fast eiendom, i liten skala.
Som vi ser ovenfor, når motivasjonen for å anskaffe en eiendom i Spania er å bestemme eiendommen til privat bruk, og også for å få litt avkastning, da, kjøperen kan velge å kjøpe som fysisk person, eller å bruke noen av de ovennevnte formlene for selskapets struktur.
Imidlertid, som i det forrige eksempelet, i tilfelle å oppnå de nødvendige midlene for erverv av eiendommen vil bli funnet i et selskap, vil det være nødvendig å studere mulighetene for å overføre nevnte midler til eierne for å opptre som en fysisk person, eller for å studere de eventuelle mulighetene for å erverve eiendommen i Spania i selskapets navn på en måte som kan tillate individualisert bruk av eierne (for eksempel å erverve eiendommen i selskapets navn, og deretter leie ut det ut til familien).
Vi kan også velge å kjøpe i navnet til et utenlandsk selskap når midler tilgjengelig for erverv av eiendommen er i et utenlandsk selskap, og/eller hensikten er å foreta en investering i Spania, eller en forretnings- eller yrkesaktivitet, i lav skala. Med andre ord, å anskaffe en eller to eiendom der det er ment å utføre en viss utleievirksomhet, uten at dette innebærer en stor investering eller høy forretningsstruktur, og heller ikke å ansette betydelige menneskelige og materielle ressurser, så i en liten- skala aktivitet.
Siden det er en aktivitet i liten skala, vil vår anbefaling være:
- Å kjøpe 100 % i kjøperens navn som fysisk person
- Å kjøpe 100 % i navnet til det utenlandske selskapet registrert i Spania som et ikke-hjemmehørende selskap uten fast etablering
- For å velge et blandet oppkjøp Fysisk person/utenlandsk selskap
I disse tilfellene vil eieren bli sendt til spansk inntektsskatt for ingen innbyggere (IRPFNR), med moderate og lave administrasjons- og ledelsesutgifter for å opprettholde selskapet.
3.- UTVIKLING AV STORSKALA FORRETNINGSAKTIVITET
I disse tilfellene snakker vi om en klar intensjon fra et selskaps side om å etablere seg i Spania for å utføre en fast og varig forretningsvirksomhet, som krever, i tillegg til anskaffelse av materialer, og ansettelse av menneskelige ressurser, ansatte, kontorer, biler etc. som vil være nødvendig for å utføre denne aktiviteten.
I disse tilfellene kan vi ikke velge en fysisk person, og heller ikke et utenlandsk selskap uten fast etablering i Span. Grunnen til det er fordi den samme ansettelse av en ansatt i Spania, eller anskaffelse av et kontor i Spania for å utvikle virksomheten, automatisk vil bli betraktet som "fast etablering" i Spania. Så det vil kreve en mer kompleks bedriftsstruktur for å utvikle slik aktivitet.
Så vi må da bruke en av følgende bedriftsstrukturer:
- "Avdelingskontor". Registreringen av et utenlandsk selskap i Spania med et fast driftssted vil være som en filial, eller delegasjon, av det utenlandske selskapet som vil være morselskapet.
Dette selskapet vil ha et separat regnskap fra morselskapet, men det vil alltid anses som en filial eller delegasjon av det utenlandske morselskapet det er avhengig av. Det vil derfor være en avhengighet fra det spanske selskapet med hensyn til det utenlandske.
– «Uavhengig spansk selskap". Etablering av et spansk selskap (de mest brukte formene er aksjeselskapet - SL, eller aksjeselskapet -SA). I disse tilfellene vil vi snakke om et helt uavhengig selskap, opprettet uttrykkelig for å utføre virksomheten eller yrkesaktiviteten som det er opprettet for, og for hvilket det kreves anskaffelse av en viss eiendom i Spania, enten for å ha det i ytelse, eller enten å bruke det som et kommersielt eller kontorlokale av selskapet.
I begge tilfeller vil vi snakke om to forretningsfigurer, som IKKE lenger vil være underlagt inntektsskatten for ikke-bosatte personer (IRPF), men som vil være underlagt den spanske selskapsskatten (IS), som vil medføre en økning i utgiftene til ledelsen, ved ansettelse av regnskapsførere, skattespesialister, etc. (at de vil trenge å legge frem regnskapsbøker, kvartalsvise moms- og selskapsoppgaver osv.). I tillegg, i disse tilfellene, vil en rekke forskrifter måtte følges og en rekke krav reguleres i Spania med hensyn til sosial sikkerhet, sikkerhet og ulykkesforebygging, etc., fra de spanske ansatte som til slutt blir ansatt i utøvelse av yrket/aktiviteten på vegne av bedriften mv.
Klikk her for å vite mer om selskapsskatt i Spania
KONKLUSJON – Med hvilken, hva er den beste måten å kjøpe i Spania? Er det bedre å kjøpe en eiendom i Spania gjennom en fysisk person? Eller er det bedre å gjøre det gjennom en juridisk person?
Denne artikkelen tjener deretter til å hjelpe deg med å forstå de forskjellige formlene som skal brukes avhengig av de essensielle variablene i alle typer investeringer som er, som vi sier intensjon eller motivasjon som driver prosjektet, samt finansiering, forstått som stedet hvor de nødvendige midlene er funnet for å gjennomføre investeringen.
