Hvorfor bør du bruke en advokat i prosessen med å kjøpe en eiendom i Spania?. Notarius og advokat/advokat i ferd med å kjøpe eiendommer i Spania.
Den spanske kjøpsprosessen er veldig lik andre land. Utenlandske investorer i det spanske systemet vil finne mange likhetstrekk med sine hjemland.
Men imidlertid også vi kan finne mange forskjeller.
Den mest bemerkelsesverdige forskjellen er posisjonen og funksjonene fra advokat og notarius publicus funksjoner.
I.- NOEN EKSEMPLER I ANDRE LAND I EUROPA:
A) BRITISK PROSESS: I den britiske kjøps- og overdragelsesprosessen er notarius ikke involvert i det hele tatt i prosessen med et eiendomssalg. Selger og kjøper bistås i transaksjonen med hjelp, hver og en av dem, med sin egen advokat. Da er kjøperens advokat, og selgerens advokat, de som fra første trinn til ferdigstillelse tar kontroll over salgsprosessen, gjør og formidler navneendringen på eiendommen, og betalingen av prisen, avgifter, osv. Begge advokatene er de som har laget kontraktene, sørger for at hver part oppfyller sine forpliktelser, betaling av skatter, de organiserer og mottar betalinger og fullfører registreringen av eiendommen til den nye eieren osv.
Som konklusjon: Notarius deltar ikke i det britiske formidlingssystemet av kjøp og salg av eiendommer, og det er to advokater/advokater, den ene på kjøperen og den andre av selgeren, som deltar i alle ledd i prosessen.
B) PROSESS I KONTINENTALE EUROPA: Fransk, belgisk, sveitsisk, nederlandsk, tysk og andre: I disse landene, på eiendommens kjøps-/salgsprosess, er tilstedeværelsen av notaren avgjørende. Notarius gjør alt. I motsetning til det britiske systemet, i det kontinentale systemet, bruker begge parter, kjøper og selger, notaren, som mellommann for transaksjonen, fra begynnelsen til slutten, og han gjør følgende:
- Tilnærming av parter, og formalisering av transaksjonen ved kontrakt.
- Kontroll med oppfyllelsen av hver parts forpliktelse.
- Utfører juridisk, administrativ og skattemessig undersøkelse av eiendommen.
- Urbanistisk og konstruksjonsforskning av eiendommen.
- Han foretar og mottar alle betalinger fra salget.
- Fullfør salgsdokumentene.
- Fullføre tinglysningen i grunnboken på vegne av ny eier.
- Rapportere og betale skatt fra kjøp og salg
- Foreta endring av kontraktene for levering av vann, elektrisitet, lokale avgifter, etc.
Konklusjon: Advokatens funksjon i kjøps-/salgsprosessen i disse landene er null. Advokat er ikke involvert i denne prosessen, bortsett fra når det er rettssaker som følge av fornuftig rettstvist.
II.- SPANSK PROSESS
Det kan sies at prosessen med å kjøpe spansk er en blanding mellom de to systemene som vurderes: det "britiske" og det "kontinentale".
I den spanske formidlingsprosessen er notarius virkelig viktig, men ikke nok til å foreta et kjøp med totale garantier og sikkerhet. Tilstedeværelsen av den spanske notaren i kjøpsprosessen er viktig fordi, i likhet med andre land som Frankrike, Belgia, Holland, etc., kan salget ikke registreres i matrikkelen uten å ha gått gjennom formaliseringen av notarius handlinger (eller "escrituras") ”).
Notarius kontrollerer også viktig informasjon som:
– Partenes evne til å kjøpe eller selge. Det vil si hvis kjøperen har juridisk mulighet til å kjøpe og selgeren til å selge.
– Studie av begrensninger og gebyrer på eiendommen.
– Studiet av eiendomsdokumenter, som byggetillatelser og konsesjoner, etc.
– Verifisering av betalingsmåte mv.
Men i motsetning til de "kontinentale" notarene, gjør ikke de spanske mer enn de nevnte funksjonene. Det vil si om funksjonene til de spanske notarene:
- JURIDISK OG URBANISTISK STUDIE: Notarius foretar ikke bygge-/byutredning av eiendommen som rådgivende planlegging. Det er informasjon om eiendommen på forskjellige kilder som Matrikkelen, eller Rådhuset, Urbanistic and Planning Development Departments, lokale og regionale avdelinger, som ikke konsulteres eller verifiseres av den spanske notarius publicus under kjøpsprosessen.
- Notarius kontrollerer ikke om eiendommen har noen form for bøter eller bøter for byggingen, eller for eksempel et rivningspålegg.
- Notarius kontrollerer registreringen av eiendommen, men i Spania er flertallet av tbyggestraff, og bøter er ikke ført i eiendoms-/matrikkelen.
- Det er ingen utredning eller verifikasjon av mulige fremtidige utbyggingsprosjekter sannsynligvis vil påvirke en eiendom (f.eks. ekspropriasjon, eller en fremtidig motorvei, eller til og med et urbaniseringsprosjekt, etc.).
Dessverre er det tilfeller i Spania hvor kjøperen har fullført kjøpet uten bistand fra en spesialisert advokat, med en perfekt notariell formell prosess, og perfekt registrert i matrikkelen og matrikkelen. Så formelt perfekt. Og så, etter kjøpsprosessen fant han ut at det manglet en lisens eller okkupasjonssertifikat ("beboelsesattest"), eller til og med hadde en ekspropriasjonsordre for for eksempel et motorveiprosjekt, eller at eiendommen hadde urbaniseringsavgifter, eller en del av tomten må gis eller tapes til administrasjonen for utvidelse av offentlig vei mv .
Denne mangelen på planleggingsstudie fra notaren skaper spesielle problemer i følgende eiendommer:
- Egenskaper i urbanisasjoner: For eksempel fullførte ikke byggherren byutviklingen og urbaniseringsinfrastrukturen, og så er det urbaniseringsarbeid uten å fullføre, som må fullføres, og noen ganger betales av eierne.
- Eiendommer, hus eller villaer i rustikke områder eller LANDLIGHET: Disse eiendommene er generelt på landsbygda og utenfor byområdene. Disse eiendommene, typisk villaer eller feriehus, kan ha problemer som:
* Mangel på lisens eller konstruksjon av hovedboligen
* Manglende byggetillatelse eller konsesjon for en eventuell utvidelse av hovedbygningen, eller dens tilbehør (basseng, garasje, etc.).
* Problemer med identifikasjon eller definisjon av tomtens grenser eller land osv.
* Urbanistiske og konstruksjonsstraff, bøter, eller rivningspålegg osv.
- Villaer og leiligheter i gamle boliger med alvorlige infrastrukturproblemer eller i påvente av utvikling av prosjekt eller forbedring, etc.
Informasjonen ovenfor vil ikke bli innhentet av en notar i Spania.
Dessverre, i Spania, er juridisk, administrativ og planleggingsinformasjon som påvirker eiendommen, ikke komprimert til ett enkelt informasjonspunkt, da det burde være matrikkelen. I Spania er informasjonen i grunnboken, selv om den er viktig, ikke fullstendig.
Informasjonen i eiendoms-/grunnregisteret i Spania samler IKKE inn ALL nødvendig informasjon som påvirker eiendommen.
- KONTRAKTER OG BETALINGER: Notarius forbereder betalingene av eiendommen, velger eller utarbeider heller ikke salgskontraktene. Så kjøperen betaler ikke kjøpesummen til notarius publicus. I Spania betales utbetalinger av prisen, eller deler av prisen, til advokatene, eiendomsmegleren eller selgeren.
Hos vårt firma ber kundene oss noen ganger bankkontoen til notaren om å betale kjøpesummen, og blir overrasket når vi informerer om at i Spania mottar ikke notaren betalinger, og at betalinger må betales direkte til selgeren. , eller hans advokat, eller til eiendomsmeglerne
- REGISTRERING OG EIERSKIFTE VED TRIMMELSKAPET: Notarius, når kjøpsprosessen er fullført, med signering av notarius salgsbrev, har ingen forpliktelse til å gå videre til registrering av transaksjonen i matrikkelen. Derfor er det notarer som utfører denne ledelsen, og det er andre som ikke skjønner det. Og selv i notarius publicus som utfører registreringstjenesten, kom ikke for å registrere kjøpet hvis kjøperen ikke uttrykkelig ber om det!.
Som advokater har vi sett mange situasjoner hvor selgere har oppdaget at selv deres skjøter ikke ble tinglyst i tinglysingen. På tidspunktet for kjøpet gikk nåværende eiere til notarius, og når kjøpet var fullført, og var sikre på at notarius ville foreta de nødvendige handlingene for å fullføre registreringstrinnene, instruerte de ikke notarius om å utføre registreringen i grunnbok. Så notarius gjorde det aldri!. Derfor har jeg gjennom årene funnet ut at eiendommene fortsatt var på vegne av de tidligere eierne, fordi han ikke ga ordren til notarius, og ikke ble assistert av en advokat i prosessen din.
- EIERSKIFTE AV VANN OG ELEKTRISK KONTRAKTER OG ANDRE KOMMUNALE SKATTER: Notarius administrerer IKKE eierskifte av vannforsyningskontrakter, elektrisitet og annet som eiendomsskatt eller kommunal.
Notarius arrangerer heller ikke domisilieringen av betalingen av disse tjenestene på kjøperens bankkonto ved direkte belastning.
- EIERSKIFTE TIL MATRIKE-/RÅDSKATT: Notarius forvalter IKKE eierskiftet til matrikkelens parter. De kommuniserer til Matrikkelen, men etterkommer ikke at dette er gjort, og instruerer Matrikkelen til å sende betalingsordren for skatten ved direkte belastning til eierens bankkonto.
- BOLIGSERTIFIKAT Som forklart i andre deler av denne siden, må kjøperen innhente et innflytelsessertifikat på plass, også kalt "Boligbevis". Ut av nye eiendommer (de som er kjøpt direkte fra byggherrer), ber ikke notarius publicus om å gi et gyldig sertifikat for bolig til leverandørene.
EIENDOMSMEGLERE: I tillegg til det ovennevnte, er aktiviteten til eiendomsvirksomheten ikke regulert i Spania. Aktiviteten med å tilby eiendommer i markedet for salg er "gratis". Som forskjell med andre land hvor profesjonen til agentene er strengt kontrollert og regulert, er dette ikke tilfellet i Spania.
Så, det er ingen garanti i Spania som bekrefter at eiendomsmegleren reagerer med profesjonalitet, eller rett og slett, at de har den minste juridiske erkjennelsen for å vite om lovlighetene til eiendommene de tilbyr i markedet.
Så vi anbefaler at du velger en anerkjent og veletablert agent. For dette, be om bedriftslegitimasjon, og sjekk agentens rykte i fora og sosiale medier.
Så hvorfor bruke en advokat I SPANIA FOR Å KJØPE ER EN PASSENDE AVGJØRELSE?
Som nevnt ovenfor, for å ha en fullstendig idé, og for å få informasjon om kjøpsprosessen, må du få denne informasjonen fra forskjellige lokale, regionale kilder, matrikkel, planleggingsavdelinger, og også for å rådføre deg med arkitekter og andre spesialister, etc ... ALT DETTE VIL IKKE LAGES AV EN SPANSK NOTAR.
For å gjøre dette må du få tjenestene til en advokat som kan få all informasjon fra forskjellige kilder og sjekke alle nødvendige juridiske og administrative punkter.
I tillegg til dette er denne prosessen dessverre ganske komplisert, så IKKE ALLE ADVOKATER ER GYLDIGE FOR Å BISTRE I EIENDOMSTRANSAKSJONER. Så du trenger en advokat som i tillegg snakker ditt språk, og som kan eiendomsrett, han må også være spesialist i bygge- og byplanrett, og å telle i teamet hans med arkitekter og andre fagfolk og teknikere, for å ha nok kapasitet og dyktighet til å innhente all nødvendig informasjon, og for å fullføre alle aspekter vedrørende kjøp av eiendommen.
Derfor, på dette stadiet, når kjøpsbeslutningen er solid, anbefaler TLA, vårt firma, deg å:
- Kontrakt en advokat. Det er selskaper eller agenter som presenterer seg som advokater og yter "juridisk tjeneste", eller tilbyr seg selv som "juridiske rådgivere", og faktisk er de ikke advokater. Noen ganger er de ikke engang spanske!.
- Kontrakt en advokat registrert i Spania. Ikke la deg friste til å bruke advokater i ditt eget land. Bare nasjonale advokater kjenner kjøpssystemet og den spanske kjøpsprosessen.
- Advokaten må snakke språket ditt. Unngå selskaper med advokater som ikke snakker ditt språk.
- Sjekk at advokaten er spesialist på by- og entrepriserett. Han/hun må være ekspert på eiendomsrett, men han må også forstå byplanlegging og konstruksjon.
Og når du har valgt den eiendommen du liker.....
KONTAKT OSS!
