Od wielu lat doświadczamy szeregu reform legislacyjnych oraz istotnych zmian w sposobie, w jaki historycznie rozwijał się proces uzyskiwania kredytów hipotecznych w Hiszpanii. Hiszpańskie banki zostały poddane ogromnej stresie, jeśli chodzi o prawne potwierdzenie stanowisk i warunków, w jakich pracowały, a także żądań od obywateli, w wyniku czego zostały wydane zestaw ustaw, reform, rozporządzeń, wyroków, kar itp., które były rewolucją w hiszpańskim procesie hipotecznym.
Jedno z ostatnich postulatów nowej ustawy hipotecznej wejdzie w życie 16 czerwca 2019 r. Czyli w przyszłym tygodniu zostanie wygenerowana istotna zmiana formy i procesu uzyskiwania kredytów hipotecznych w Hiszpanii.
Co to za zmiana? To bardzo proste, do czasu wejścia w życie tej ustawy banki zazwyczaj uzgadniały szczegółowe warunki kredytów hipotecznych bezpośrednio z klientami. Czyli klient udał się do banku po hipotekę, bank zbadał sprawę i w przypadku, gdy bank zatwierdził hipotekę, taką zgodę sformułowano za pomocą dokumentu, który ten sam bank przedstawił klientowi, ale że nie nie był zwykle podpisany do dnia notariusza w celu podpisania aktu własności kupna. Tak więc akceptacja przez klienta warunków hipoteki została dokonana w tym samym akcie i zebraniu notariusza w celu podpisania aktów własności sprzedaży (zwykle nazywamy to „dokończeniem”). W tym momencie klientowi, jako krok przed podpisaniem aktu hipoteki, przedstawiono go do podpisania prywatnej dokumentacji hipoteki wraz ze wszystkimi warunkami hipoteki oraz przedstawiono jako niezbędny krok przed podpisaniem hipoteki i aktów wyprzedaż.
Jednak ten sposób „zatwierdzenia hipoteki” doprowadził do przypadków, w których bank, uzgodniwszy z klientem szczegółowe warunki uznania hipoteki, formalnie warunki te nie zostały zaakceptowane do czasu jego podpisania u notariusza w tym samym dniu wyprzedaż. W związku z tym, w przypadku wprowadzenia przez bank zmian w ostatniej chwili, klient może nie zostać o tym poinformowany do chwili, gdy jest na spotkaniu końcowym w celu zakończenia przed notariuszem.
W innych przypadkach zdarzało się, że bank po prostu nie informował szczegółowo swoich klientów o warunkach kredytu, informując go w ostatniej chwili i składając pod presją, że w przypadku braku akceptacji tych warunków, kupno i sprzedaż nie nastąpią. miejsce.
Uznano to za nadmierną presję na obywateli, którzy pozostali bezbronni wobec banku za tę informację z ostatniej chwili, więc na ogół zmuszeni byli zaakceptować narzucone warunki, jeśli nie chcieli przegrać sprzedaży.
Dlatego ta dezinformacja w stosunku do obywateli została uznana za bezbronność i uznana za nadużycie władzy przez bank wobec swoich klientów.
Aby rozwiązać ten problem, prawo ustanawia to Klient podpisuje Z Bankiem Notarialnym akceptację warunków kredytu z odpowiednim wyprzedzeniem przed zakończeniem procesu zakupu.
Ustalony termin to 10 dni.
Jak to działa ?: By akt notarialny. Oznacza to, że jako krok przed podpisaniem umowy hipotecznej (a co za tym idzie sprzedażą), bank i klient muszą zgłosić się do notariusza (klient może przybyć osobiście lub reprezentowany przez swojego prawnika), z terminem 10 dni w zaliczki, w celu sformalizowania aktu akceptacji warunków pożyczki.
W ten sposób unika się presji, jaką można wywierać na klienta, gdyż w przypadku niezaakceptowania ustalonych przez bank warunków, klient nie jest poddawany presji akceptacji tych warunków na tym samym posiedzeniu w celu podpisania akty kupna.
Dlatego dotychczasowy proces przebiegał następująco:
– Klient wnioskuje o kredyt hipoteczny, a bank go akceptuje
– Ustala się datę i podpis aktów sprzedaży i hipoteki
– W tym samym dniu co podpis złożony u notariusza, klient podpisuje akt hipoteczny i Akt sprzedaży. Akceptacja warunków banku odbywa się dokumentem prywatnym (dołączonym do treści tego samego aktu hipotecznego).
Tak więc klient podpisuje dwa czyny: Akty sprzedaży i akty hipoteki.
Nowe prawo hipoteczne, które ustanawia:
– Klient żąda kredytu hipotecznego. Bank zatwierdza to
– Bank umawia się z klientem na wizytę u notariusza w celu podpisania akty przyjęcia warunków hipoteki z minimum 10 dni przed wyznaczonym terminem podpisania hipoteki ostatecznej i sprzedaży. Klient asystuje przy tej wizycie osobiście lub poprzez pełnomocnictwo od swojego prawnika.
– Klient asystuje (osobiście lub poprzez Pełnomocnictwo) w dacie, w której klient podpisuje akty kupna jak również akty hipoteczne.
Tak więc klient podpisuje TRZY akty notarialne:
1.- Akty przyjęcia hipoteki
2.- Akty sprzedaży + Akty hipoteki.
W ten sposób obywatelom oferowane są lepsze gwarancje w zakresie ich prawa do szczegółowej informacji i swobodnego potwierdzenia decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.
Podsumowując, banki są zobowiązane do tego, aby ich klienci z co najmniej 10-dniowym wyprzedzeniem asystowali w kancelarii notarialnej przy podpisaniu osobiście lub przez pełnomocnictwo aktów przyjęcia hipoteki.
Jak to wpływa na zagranicznych nabywców niebędących rezydentami? Jak widzimy, proces zakupu hipoteki do tej pory pozwalał nierezydentom w Hiszpanii, którzy kupili nieruchomość w Hiszpanii, na to, że w ciągu jednego dnia mogli sobie pozwolić zarówno na zakup nieruchomości, jak i jej hipotekę. Oznacza to, że w ONE mogli ukończyć akt, aby kupić nieruchomość, uzyskanie kredytu hipotecznego.
Jednak dzięki tej reformie trzeba wykonać inne wcześniejsze działanie. W związku z tym konieczne staje się, aby klient niebędący rezydentem, lub który nie mieszka w Hiszpanii, musiał przyjechać do Hiszpanii przed zakończeniem procesu zakupu w celu sformalizowania akceptacji warunków Banku. Zakłada to, że ci, którzy nie mieszkają w Hiszpanii, muszą odbyć podróż przed zakończeniem, aby podpisać te warunki hipoteczne przed notariuszem.
W związku z tym ważne jest, aby wszyscy, którzy kupują domy w Hiszpanii i ubiegają się o kredyt hipoteczny w hiszpańskim banku, mieli na uwadze, że być może będziesz musiał przeprowadzić się do Hiszpanii, nie tylko po to, aby sformalizować proces zakupu na koniec procesu, ale także około 10 dni przed zakończeniem procesu.
Oczywiście, jeśli zagraniczny nabywca lub nierezydent zdecyduje lub woli nie przyjeżdżać wcześniej do Hiszpanii, będzie musiał zapewnić swojemu prawnikowi lub jego przedstawicielowi prawnemu niezbędne do tego uprawnienia do reprezentacji (pełnomocnictwo).
ROZWIĄZANIE: Tak więc rozwiązaniem dla klienta, aby uniknąć tego dodatkowego przesunięcia, byłoby to, że: udziela pełnomocnictwa swojemu prawnikowi.
Ponieważ Pełnomocnictwa w Hiszpanii są protokołowane w inny sposób niż w innych krajach, a pełnomocnictwa udzielone za granicą wymagają trochę czasu legalizacji, polecamy wszystkim tym, którzy kupują nieruchomość w Hiszpanii z hipoteką hiszpańską lub posiadają zamiar tego zrobić, aby rozważyć ten nowy wymóg osobistej wizyty w Hiszpanii przed zakończeniem z ich prawnikami, aby dać najlepsze rozwiązanie, w tym, czy możliwe jest udzielenie pełnomocnictwa ich prawnikom lub przedstawicielom prawnym.
W ten sposób ci, którzy nie mogą przyjechać tak daleko w Hiszpanii, ich prawnicy będą mogli podpisać każdy rodzaj dokumentu, którego potrzebuje ich bank do sformalizowania procesu zakupu i kredytu hipotecznego.
