Co to jest Cédula de habitabilidad – świadectwo zamieszkania – pozwolenie na wykonywanie zawodu

Jest to dokument, który wznawia potwierdzenie z Urzędu Miasta, że ​​nieruchomość jest gotowa do zamieszkania, i ma zastosowanie, gdy nieruchomość zostanie wykończona z Ostatecznym Pozwoleniem na Roboty (Certificado Final de Obra) i wpisana do księgi wieczystej wraz z Deklaracją Nowych Budynków (Declaración de Obra Nueva).DON

Dokument ten jest Ci potrzebny do uzyskania pozwolenia Urzędu Miasta na zamieszkanie w domu. Zanim go zdobędziesz, masz konstrukcję, ale nie „dom”.

Dokument ten będzie niezbędny do uzyskania indywidualnej dostawy GŁÓWNYCH mediów na Twoje nazwisko iz wykorzystaniem „zużycia”.

Ten dokument jest wtedy niezwykle ważny, aby uzyskać umowy na energię elektryczną i wodę na nazwisko osoby w PIERWSZYM POŁĄCZENIU. Zanim budowniczy otrzyma świadectwo zamieszkania, na budowie może być woda i elektryczność, co jest normalne, że budowniczy otrzymuje tę dostawę w celu wykonania robót (opłaty za przejazd, maszyny itp.). Ale dostawa uzyskana od budowniczego jest dostawą na „prace”, ale nie na „konsumpcję domu”.

Zdarza się, że nabywcy lub promotorzy pozostają w swoich nieruchomościach z zaopatrzeniem w prąd i wodę do robót budowlanych na lata, ponieważ budowniczy nie uzyskał odpowiedniego CH (Świadectwa Zamieszkania). Mają wodę i prąd, ale w bardzo złym stanie i drogie niż normalne zaopatrzenie domu.

Aby zagwarantować Tobie jako kupującemu lub promotorowi, że budowniczy uzyska odpowiednią CH, bardzo wskazane będzie pozostawienie części ceny po uzyskaniu CH. Zmusi to budowniczego do właściwej pracy i dołożenia wszelkich starań, aby jak najszybciej uzyskać ten dokument.

Jak wyjaśniono, CH jest szczególnie ważne, aby podłączyć nieruchomość do sieci wodociągowej i elektrycznej za PIERWSZYM RAZEM. Czasami i w zależności od obszaru, nie jest konieczne ZMIANA umów na dostawę na nazwę nowego właściciela, ale jest powszechnie wymagana do PIERWSZEGO podłączenia nieruchomości do zasilania.

Czy ten dokument jest potrzebny przy zakupie domu w Hiszpanii? Czy mogę kupić dom w Hiszpanii bez zaświadczenia o zamieszkaniu?

Przed lipcem 2008 r

Przed lipcem 2008 r do sfinalizowania sprzedaży nie było konieczne uzyskanie aktu zamieszkania. Sprzedających nie poproszono o przedstawienie CH nowym właścicielom. Zatem notariusze, urzędnicy zajmujący się rejestrem gruntów, banki, prawnicy itp. nie zwracali się do CH o sfinalizowanie sprzedaży. Tym samym dokument ten nie był obowiązkowy przed lipcem 2008 roku.

Dlaczego ten dokument nie był obowiązkowy do sfinalizowania sprzedaży? – Ponieważ celem tego dokumentu, jak wyjaśniono powyżej, jest „podłączenie” nieruchomości po raz pierwszy do wody i prądu, a po podłączeniu „zmiana” istniejących umów na nazwę nowego właściciela.

W rzeczywistości, do ODSPRZEDAŻY, przez dziesięciolecia hiszpańscy kupujący i sprzedający podłączali swoje nieruchomości do wody i prądu oraz zmieniali umowy o dostawę bez tego dokumentu. Szczególnie na terenach wiejskich przedsiębiorstwa zajmujące się dostawą energii elektrycznej i wody nie prosiły o ten dokument w celu zmiany umów na dostawy.

Tak więc kupowano i sprzedawano NOWE nieruchomości i ODSPRZEDAŻY, a sprzedaż została zrealizowana w kancelarii notarialnej i zarejestrowana w Urzędzie Ksiąg Wieczystych, bez CH. W ten sposób budowniczowie sprzedawali swoje nowo wybudowane domy nabywcom bez tego dokumentu. Również sprzedawcy (w odsprzedaży) sprzedawali swoje nieruchomości kupującym bez.

W niektórych obszarach, nawet firmy dostarczające nie żądały tego dokumentu zawrzeć umowę. W większości przypadków kupujący mogli zawrzeć umowę na dostawę wody i prądu poprzez rozmowę telefoniczną lub zmianę nazwy umowy na swoje imię i nazwisko, a nigdy nie proszono o CH. Nawet dzisiaj jest to możliwe w określonych obszarach.

Problem pojawił się z NOWE nieruchomości, takie jak nowe mieszkania, urbanizacje itp., oraz za wybuch kryzysu hiszpańskiego. Jak wyjaśniono, przed lipcem 2008 r. firmy budowlane nie miały obowiązku dostarczania nabywcom CH w celu sfinalizowania sprzedaży. Dlatego sprzedaż nieruchomości „w budowie” była naprawdę powszechna. Na przykład w urbanizacji z 500 domami budowniczy mógł sprzedawać bloki zawierające na przykład 100 domów po ich ukończeniu, bez czekania na ukończenie CAŁEJ infrastruktury urbanizacyjnej.

CH jest ostatnim dokumentem uzyskanym po zakończeniu prac budowlanych budynku. Tak więc, tak jak przed 2008 r. nie trzeba było przedstawiać CH na zakończenie, budowniczowie budowali i sprzedawali swoje nieruchomości, zanim zostały „całkowicie wykończone”. W tym scenariuszu kupujący kupowali nowe nieruchomości gotowe do użytku, ale czasami bez „dokończenia” innych etapów lub bloków urbanizacyjnych lub pewnej infrastruktury urbanizacyjnej. Nabywcy byli ostatecznie podłączani do dostaw z „zaopatrzeniem budowlanym”, z nadzieją, że budowniczy, po ukończeniu reszty urbanizacji lub pozostałych prac urbanizacyjnych, zapewni im następnie „zaopatrzenie sieciowe”.

Taki był scenariusz przed hiszpańskim „kryzysem” na rynku nieruchomości w latach 2008-2011.

Po 2008

Ale wraz z kryzysem na rynku powtórzyło się, że budowlańcy nagle upadli, a ich firmy znalazły się w poważnych tarapatach finansowych, ponieważ banki się zamykały. Zatrzymał się też rynek, a duże urbanizacje nagle się nie sprzedały. Budowniczowie zostali więc zablokowani w dramatycznej sytuacji, w której nie mogli dokończyć rozpoczętej już urbanizacji lub budowy, ponieważ nie mogli znaleźć na to kredytu w bankach. Poza tym nie mogli uzyskać prywatnego finansowania ze swojej sprzedaży, ponieważ rynek został zatrzymany i nie mogli sprzedać swoich nieruchomości.

W wyniku tego scenariusza nabywcy, którzy wcześniej zakończyli sprzedaż i kupili od dewelopera mieszkania z nieukończonych urbanizacji, trafili na umowy na media „dostawy budynków”i zobaczyli, jak budowniczy po prostu zniknął, pozostawiając zespół urbanizacyjny niedokończony. Ponieważ globalne prace urbanizacyjne nie zostały zakończone, CH nie było możliwe do zdobycia, a nabywcy i rodziny przez długi czas pozostawały z „zaopatrzeniem budowlanym”.

Ten problem nie występował w przypadku ODSPRZEDAŻY, gdzie, z nielicznymi wyjątkami, sprzedający i kupujący STARE nieruchomości, które były naprawdę podłączone do wody i elektryczności, mogli uzyskać przebicie umów na nazwę nowego właściciela, po sprzedaży, bez żadnego rodzaju problemów. Tak więc na rynku było naprawdę powszechne, aby NIE ubiegać się o c.o. przy odsprzedaży (miejskiej i rustykalnej), jeśli nieruchomości były już podłączone do wody i elektryczności, a gdy nie było potrzeby c.o., aby zmienić media na nazwę nowego właściciela .

Jednak w lipcu 2008 roku na całym terytorium Hiszpanii weszło w życie nowe prawo. Jednym z zamierzeń tej ustawy było uniknięcie sytuacji nabywców Nowych nieruchomości w urbanizacjach, kompleksach, budynkach itp. Prawo to mówiło, że budowniczowie nie mogą zakończyć sprzedaży NOWYCH nieruchomości bez CH. I nakazał notariuszom, urzędom stanu cywilnego itp. zwrócenie się do CH o dokończenie sprzedaży nowych nieruchomości. Ale to prawo zmuszało notariuszy i urzędników ksiąg wieczystych do zwrócenia się do CH o dokończenie zakupów TYLKO DLA NOWYCH NIERUCHOMOŚCI.

Na przykład prawo to nie mówi nic o ODSPRZEDAŻY. W konsekwencji, aby zakończyć sprzedaż lub odsprzedaż, nie było konieczne dostarczanie tego dokumentu.

To prawo pomogło uniknąć przyszłych problemów z kupującymi kupując NOWE nieruchomości, ale ponieważ nie wspomnieli nic w związku z ODSPRZEDAŻYM, tworząc duże zamieszanie na rynku.

Jak wyjaśniono powyżej, kupujący i sprzedający sprzedawali i odsprzedawali swoje nieruchomości bez CH. Odbiorcy odsprzedaży bez problemu zmieniali rachunki za wodę i prąd, a notariusz nigdy poprosili o CH w swoich transakcjach.

Zamieszanie powstało, gdy po zatwierdzeniu tej ustawy, w latach 2009-2010, kupujący zaczęli prosić sprzedawców o dostarczenie tego dokumentu. Sprzedający zostali poproszeni o dostarczenie CH, ale kiedy skonsultowali się z notariuszem w celu potwierdzenia, czy dostarczenie tego dokumentu jest obowiązkowe, potwierdzili, że nie jest to wymagane przez prawo. Tak więc notariusze, urzędy ksiąg wieczystych itp. wymagali CH tylko dla NOWEJ sprzedaży, a nie dla ODSPRZEDAŻY.

W tym okresie zaczęło się wielkie zamieszanie między kupującymi, którzy żądali tego dokumentu w ODSPRZEDAŻY, a sprzedawcami, którzy nie chcieli go dostarczyć, ponieważ nie byli do tego zmuszeni.

Jakie są konsekwencje zakupu domu bez zaświadczeń o zamieszkaniu na rustykalnej działce? 

Porozmawiajmy o ODSPRZEDAŻY w RUSTIC Nieruchomości gruntowe wybudowane na powierzchni mniejszej niż 10.000 m2.

Przez długi czas urzędy miejskie na terenach wiejskich nie wiedziały, jak zareagować, gdy sprzedający lub kupujący proszą CH o dokończenie sprzedaży.

Kilka ratuszów (TH) postanowiło dać CH bez ograniczeń. Uważali CH za dokument „administracyjny” do uzyskania lub zmiany umów na energię elektryczną i wodę. Ponieważ te Ratusze nie uznawały tego dokumentu za dokument „prawny”, zdarzały się przypadki, w których nieruchomość mogła mieć doskonały CH i grzywnę za nielegalną budowę.

W innych przypadkach TH decydowało się na przyznanie CH wszystkim nieruchomościom (wybudowanym w większej lub mniejszej części niż minimalna działka), zawsze tak aby żadne kary za budowę nie miały wpływu na tę nieruchomość. To była najbardziej logiczna pozycja.

Na przykład inni postanowili nie przekazywać CH gruntom rustykalnym, jeśli nie przestrzegali minimalnej wielkości gruntu (głównie 10.000 2 m20). Stanowisko tych ratuszów stworzyło niesprawiedliwą i nielogiczną sytuację, w której odmawiano prawa do odbioru CH całkiem starym nieruchomościom, nawet wybudowanym 40-XNUMX lat temu, ponieważ zostały wybudowane na działkach mniejszych niż minimalne.

Ponadto zamieszanie było jeszcze gorsze, ponieważ w większości przypadków nabywcy prosili sprzedających CH o zakup ich nieruchomości, nawet wiedząc, że na obszarze, na którym ta nieruchomość się znajdowała, CH nie był żądany przez CH. firmy zaopatrujące w celu zmiany umów na media w ich nazwach.

W międzyczasie kraj Hiszpania był wspierany finansowo przez instytucje UE. Jednym z wymogów otrzymania pomocy finansowej od UE do Hiszpanii była poprawa ochrony środowiska i zmniejszenie oddziaływania na środowisko. Powodem tego wymogu jest to, że przez dziesięciolecia Hiszpania nie przestrzegała w ten sposób dyrektyw UE. W przeliczeniu na rynek budowlany oznacza to, że konstrukcje i budynki powstawały w Hiszpanii bez uwzględniania i respektowania w ten sposób przepisów UE (głównie zmniejszenie zużycia energii, redukcja wody resztkowej)

W latach 2012-2013 i 2014 to zamieszanie wydaje się teraz dobiegać końca. Wygląda na to, że większość urzędów miejskich i rządów regionalnych (w tym skomplikowane obszary, takie jak Catral, Elche, Denia, Javea itp.) stworzyło podstawę tego, co powinno być wymagane do uzyskania CH, czyli mniej więcej podążanie za DZIAŁKA RUSTYKALNA właściwości:

• Niezależnie od wielkości działki nieruchomość musi być WOLNA od kar za budowę.
• Czy nieruchomość i jej konstrukcje są deklarowane i płacą należny podatek lokalny
• Jest powszechnie proszony o dostarczenie raportu architekta z budowy.
• Nieruchomość musi spełniać normę środowiskową dla danego obszaru (zużycie energii i pozostałości wody).

W związku z tym powstało ewentualne zamieszanie dotyczące tego, czy rustykalne nieruchomości gruntowe o powierzchni mniejszej niż 10.000 m2 bez CH zostały ukończone. Tak więc jest ogólnie POZYTYWNE stanowisko większości Urzędów Miejskich w odniesieniu do sytuacji prawnej tysięcy STARYCH nieruchomości WYBUDOWANYCH na gruntach wiejskich (i prawnie skonsolidowanych nieruchomości), na działce mniejszej niż minimalny standard. Tak więc, po tych wszystkich zamieszaniach i kłótniach, Ratusze często dają CH, jeśli spełnione są powyższe warunki.

Musimy powiedzieć, że niewiele jest ratuszów (takich jak Crevillente) z bardzo nierozsądną pozycją, by odmówić przyznania Charyzmy w otwarty sposób.

Czy sprzedający ma obowiązek przedstawić kupującemu akt zamieszkania w procesie sprzedaży? 

Na większości obszarów Hiszpanii, takich jak Kraj Basków, Andaluzja, Madryt itp

W tych obszarach, z „prawnego” punktu widzenia, np nowe budynki świadectwo zamieszkania jest obowiązkowe do zdobycia, ale nie ma obowiązku odsprzedaży . Chociaż niedawno w 2023 r. opublikowano ustawę krajową, która zmusza sprzedawców do przekazywania kupującym jak największej ilości informacji, w tych obszarach przepisy regionalne nie uwzględniają koncepcji świadectwa zamieszkania w procesie kupna-sprzedaży.

Na obszarach takich jak Bilbao, San Sebastian, Malaga, Marbella, Kadyks itp. Świadectwo zamieszkania lub pozwolenie na prowadzenie działalności uzyskuje się w momencie budowy nowego domu i tylko raz. Oznacza to, że regiony te nie uwzględniają renowacji na tym certyfikacie przy przyszłej sprzedaży, odsprzedaży lub transakcjach nieruchomości.

Czy przy sprzedaży nieruchomości wymagane jest okazanie Certyfikatu zamieszkania w Katalonii, Walencji, Murcji lub na Majorce? 

W tych regionach prawo regionalne uznaje świadectwo zamieszkania lub pozwolenie na prowadzenie działalności za jeden z zasadniczych elementów procesu budowy i zakupu w Hiszpanii.

Podobnie jak w pozostałych regionach, gdy budowa nowy budynek lub dom jest ukończony, wówczas tDo sprzedaży domu potrzebny jest Świadectwo zamieszkania. Nazwa tego certyfikatu dla nowych domów nosi nazwę „Licencia de Primera Ocupación” lub „Licencja na pierwszy zawód".

Potem na przyszłość sprzedaż lub odsprzedaż które ewentualni nabywcy będą mogli zrobić później, w obszarach takich jak Barcelona, ​​Walencja, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja i Murcja, od stycznia 2023 r., przy sprzedaży wymagane jest okazanie Świadectwa zamieszkania. Powodem jest przyjęcie nowej ustawy regulującej ten proces. Możesz przeczytać bardziej szczegółowo warunki tego prawa, klikając poniżej:

ZMIANY PRAWA MIESZKANIOWEGO WPŁYWAJĄCE NA PROCES NABYCIA NIERUCHOMOŚCI MIESZKALNYCH W HISZPANII – NOWY SCENARIUSZ ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII