Kupno nowej nieruchomości budowlanej w Hiszpanii – plan Off

Nasz zespół Hiszpańscy prawnicy eksperci w hiszpańskich nieruchomościach poprowadzi Cię w procesie zakupu hiszpańskiej nieruchomości w Walencji, Alicante, Costa Blanca, Almerii, Murcji, Costa del Sol, Maladze lub Katalonii.

Proces zakupu  nowa Hiszpańskie nieruchomości są bardzo podobne do kupowania odsprzedażes, ale należy wziąć pod uwagę ważne różnice. Nasz zespół hiszpańskich prawników przygotował praktyczny przewodnik z głównymi aspektami związanymi z nabywaniem hiszpańskich własności w związku z procesem cesji.

Aspekty prawne i proces

– Co oznacza kupowanie poza planem w Hiszpanii? 

To znaczy zakup nieruchomości w budowie, gdy prace nie są jeszcze zakończone. W większości przypadków pierwsza umowa zakupu hiszpańskich nieruchomości zostaje zawarta w momencie budowa jest planowana, a prace jeszcze się nie rozpoczęły.
Projekty wykraczające poza plan wymagają a długoterminowy proces zakupu/budowy co może wywołać niepewność po stronie inwestora, zwłaszcza gdy musi on wpłacić i wpłacić kwoty pieniężne na poczet ostatecznej ceny nieruchomości, gdy w tym momencie pozostaje tylko „projekt”. Niepewność ta jest jeszcze większa, gdy kupujący/inwestor nie zna istotnych aspektów projektu, takich jak:  reputacja lub zdolność kredytowa Budowniczego, sytuacja ekonomiczna projektu budynkuitp. I, co najważniejsze, jakiego rodzaju gwarancje są oferowane w celu zabezpieczenia wymaganych płatności w przypadku, gdy projekt nie zostanie ukończony.
W celu zmniejszenia ryzyka inwestycji przygotowaliśmy listę aspektów, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie nowych nieruchomości w projektach pozaplanowych:

– Dokumentacja prawno-administracyjna budowy

Kupując nową nieruchomość, należy zapoznać się z kilkoma dokumentami, które należy dokładnie sprawdzić, aby kontrolować stan prawny działki i budynku oraz prawidłowe zagospodarowanie obiektu.
To zadanie, które musi wykonać uznani prawnicy specjalizujący się w budownictwie, i należy to zrobić na każdym etapie procesu budowlanego: od najwcześniejszych etapów procesu do zakończenia. Na każdym kroku istnieją więc dokumenty i informacje, które należy dostarczyć i uzyskać od nabywców lub ich prawników, aby potwierdzić, że wszystkie wymogi prawne i administracyjne są spełnione prawidłowo.

- Wydatki, podatki i inne koszty

Chociaż, ogólnie rzecz biorąc, proces nabywania nowych nieruchomości jest prawie taki sam jak zakupu odsprzedaży, istnieją określone koszty, podatki i wydatki, które mają inną koncepcję i traktowanie.

Porady prawne przy zakupie nieruchomości poza planem w Hiszpanii

1.- Sprawdź promotora/programistę

Jedna z najważniejszych decyzji przy zakupie nowych nieruchomości lub poza planem jest wpłacenie zaliczki wstępnej oraz kolejnych wpłat na poczet ceny za nieruchomość który nie jest jeszcze zbudowany.
Dlatego niezwykle ważne jest uzyskanie jak największej ilości informacji od firmy budowlanej, jej oceny kredytowej i finansowej, jak długo firma prowadzi działalność, właścicieli i partnerów itp.

2.- Punkty kontrolne

Dlatego przy zakupie nowych nieruchomości bardzo ważne jest, aby wziąć pod uwagę następujące punkty kontrolne dotyczące procesu:

1. Aby sprawdzić kto jest właścicielem działki budowlanej:  Konieczne jest przestudiowanie dokumentów prawnych nieruchomości, aby sprawdzić, kto jest właścicielem gruntu/działki, na której projektowany lub wykonywany jest budynek.
2. Aby sprawdzić, czy nie ma żadnych pożyczek/zadłużeń: Bardzo ważne jest również, aby wiedzieć, czy grunt/działka ma jakiekolwiek długi, ograniczenia, opłaty itp., które mogą mieć wpływ na sytuację prawną projektu.
3. Aby upewnić się, że Konstruktor/Programista zapłacił jego Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Jeśli nie jest zapłacony, podatek ten jest dołączony do nieruchomości, więc nowy właściciel stanie się odpowiedzialny w przyszłości.
4. Aby uzyskać położenie katastralne działki, granice, granice oraz sposób uwzględniania działki w planach budowlanych i planowaniu aspektów zagospodarowania terenu: Niezbędne jest sprawdzenie, czy projekt spełnia wymogi normatywne budowlane, a także poznanie sytuacji rozwojowej i prawnej otaczającego terenu, w celu uzyskania dodatkowych informacji o tym, co się dzieje na terenie i jak może to wpłynąć na swoją nieruchomość w przyszłości.
5. Do konsultacji z Działem Budowy Urzędu Miejskiego  w celu zapewnienia zgodności zabudowy z normami oraz uzyskania i przyznania wszelkich dokumentów budowlanych. Bardzo ważne jest również sprawdzenie, czy w pobliżu nie planuje się innych inwestycji, które mogłyby wpłynąć na projekt.
6. Aby sprawdzić, czy budowniczy uzyskał Licencja de Obra ( Licencja budowlana/budowlana)
7. Aby uzyskać wszystkie niezbędne informacje/dokumenty od budowniczego zgodnie z wymogami prawa. Hiszpańskie przepisy zmuszają budowniczych/deweloperów do dostarczenia pełnych i szczegółowych informacji o projekcie, nieruchomości, sposobie realizacji projektu budowlanego, materiałach wysokiej jakości itp.
8. Aby uzyskać dokumenty przetłumaczone na Twój język. Istotne dokumenty prawne i umowy, materiały wysokiej jakości itp. muszą być wyjaśnione i przetłumaczone na Twój język. Czasami okazuje się, że budowniczowie nie dostosowują tych dokumentów do Twojego języka i oferują Ci podpisanie w języku hiszpańskim. Poproś swojego prawnika o przetłumaczenie ich na Twój język, aby lepiej zrozumieć zawarte w nim warunki.
9. Potwierdzenie, że kwoty wpłacone na poczet ceny będą gwarantowane zgodnie z prawem. Płatności z tytułu ceny muszą być objęte wystarczającymi gwarancjami, aby je „chronić” i „zwrócić” Państwu w przypadku niepowodzenia projektu budowlanego lub w przypadku jakichkolwiek innych okoliczności, które mogą spowodować istotne naruszenia kontrakt ze strony wykonawcy.
10. Aby potwierdzić, że budowniczy uzyska Licencję Zawodową/Świadectwo Zamieszkania po zakończeniu. Hiszpańskie przepisy zmuszają budowniczych do dostarczenia tego dokumentu kupującym przed zakończeniem procesu zakupu.
11. Aby potwierdzić, kto wykona podłączenie różnych mediów i usług na terenie nieruchomości jak: woda, prąd, gaz, wspólnota właścicieli itp. Czasami budowniczowie nie kontynuują tych połączeń, pozostawiając kupujących w niewygodnej sytuacji, aby poradzić sobie z tymi połączeniami.
12. Inne: Załóż konto bankowe/Numer NIE: Poproś prawnika o pomoc w procesie otwarcia konta bankowego w Hiszpanii i uzyskania numeru NIE.

3.- Oblicz wydatki na zakupy

• Opłaty notarialne: Do sformalizowania tytułów.
• Opłaty za księgę wieczystą: Do wpisania aktów w urzędzie stanu cywilnego i dokonania zmiany własności nieruchomości.
• VAT (w języku hiszpańskim IVA): Obecnie jest to 10% ponad całkowitą cenę domu. 10 % dotyczy również innych drugorzędnych elementów nieruchomości, takich jak garaże, parkingi, magazyny itp., które znajdują się w budynku. Jednak w przypadku, gdy garaż/parking znajduje się w innym budynku niż ten, w którym znajduje się mieszkanie, wówczas stawka podatku wyniesie 21%. (Proszę wziąć pod uwagę, że w przypadku sprzedaży samej działki podatek VAT może wynosić 21%, jeśli sprzedającym jest firma). 
• Opłata skarbowa: Zwykle jest to 1-2%% ponad całkowitą cenę budynku w Murcji, regionie Walencji i Andaluzji. Podatek ten można znacznie obniżyć, jeśli nabywcy kupują z zamiarem korzystania z nieruchomości JAKO GŁÓWNA REZYDENCJA.
• Inne: Opłaty hiszpańskiego prawnika, koszty kredytu hipotecznego, umowy o wodę, energię elektryczną i gaz, Plusvalía itp.

4.- Inne

• Uzyskanie NIE: Nierezydenci w Hiszpanii muszą podać numer identyfikacji podatkowej cudzoziemca NIE przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Jeśli jesteś w trakcie zakupu nieruchomości, wniosek o nadanie tego numeru należy złożyć przed zakończeniem procesu zakupu.
• Otwarcie konta bankowego: Na pewnym etapie zalecane będzie otwarcie konta bankowego w Hiszpanii. Pomoże to w sfinalizowaniu płatności na rzecz dewelopera i opłaceniu polecenia zapłaty za różne usługi nieruchomości, takie jak opłaty komunalne, prąd, woda, gaz itp.

Jeśli zdecydowałeś się kupić działkę pod budowę własnego projektu budowlanego w Hiszpanii, odwiedź naszą specjalistyczną sekcję:

BUDOWA I LEGALIZACJA NIERUCHOMOŚCI