To jest mały przewodnik po rodzajach nieruchomości w VEGA BAJA. Obszar, który obejmuje nieruchomości umieszczone w Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzarze, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redovan, Callosa, Crevillente, z uwzględnieniem głównych aspektów prawnych dotyczących przenoszenia, dokonanych przez naszych prawników.
Jeśli jesteś zainteresowany kupnem lub sprzedażą nieruchomości położonej w Vega Baja, TLACORP pomoże Ci podjąć ostateczną decyzję kupna lub sprzedaży.
Obszar Costa Blanca południowa obejmuje nasze biura w Torrevieja-Ciudad Quesada, doskonale połączony autostradą. Wizyta w naszych biurach w Torrevieja nie zajmie zbyt wiele czasu z Rojales, Ciudad Quesada lub Algorfa, a po uzgodnieniu jeden z naszych prawników może odwiedzić tę samą nieruchomość i tam się z Tobą spotkać, unikając przeprowadzki do naszego biura.
Obszar ten obejmuje szeroki zakres nieruchomości, od rustykalnych po apartamenty, bungalowy, urbanizacje itp. Opiszmy główne aspekty prawne każdej z tych nieruchomości:
Obszar ten obejmuje szeroki zakres nieruchomości, od rustykalnych po apartamenty, bungalowy, urbanizacje, pola golfowe itp. Opiszmy główne aspekty prawne każdej z tych nieruchomości:
Obszar ten obejmuje szeroki zakres nieruchomości, od rustykalnych po apartamenty, bungalowy, urbanizacje itp. Opiszmy główne aspekty prawne każdej z tych nieruchomości:
– Stare urbanizacje i tradycyjne domy letniskowe: Jest to obszar obejmujący Ciudad Quesada (stara część), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa itp.
Rodzaje konstrukcji i nieruchomości były tam drugimi rezydencjami lub domami wakacyjnymi i nieruchomościami rezydencyjnymi.
A) Tradycyjny typ zamieszkania obszary są początkowo własnością Hiszpanów, pochodzących głównie z Elche, Alicante, Madrytu i północnej Hiszpanii, oraz obcokrajowców przybywających z północnej Europy. Ogólnie w obszarach takich jak Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar i Rojales. Tego typu nieruchomości były niegdyś bungalowami i apartamentami w pobliżu plaży i budowano je zwykle przed „hiszpańskim boomem” (przed 2000 r.).
W porozumieniu z decyzją o zakupie i poza zwykłymi poszukiwaniami prawnymi, które należy przeprowadzić w tego rodzaju nieruchomościach, poniżej znajdują się ważne punkty do sprawdzenia:
– Studium prawno-administracyjne historii budowy. Dowiedzieć się, jak zbudowano nieruchomość i jak ją zagospodarowano. Ważne jest, aby dowiedzieć się, czy nieruchomość została rozbudowana, czy taras był zadaszony, czy weranda jest teraz kuchnią, czy też pod spodem jest teraz pomieszczenie . Pomoże to dowiedzieć się, czy poprzedni właściciele wykonali wszystkie te prace na odpowiednich licencjach, czy na przykład, czy na tych nieruchomościach grozi kara pieniężna spowodowana brakiem odpowiedniego zezwolenia.
Ponadto, wiedza, czy nastąpiła jakakolwiek modyfikacja początkowej konstrukcji, pomoże określić, czy akty prawne są odpowiednio aktualizowane z obecną sytuacją budynku.
Dodatkowo, jeśli nieruchomość ma karę za budowę, Urząd Miasta może odmówić odnowienia świadectwa zamieszkania, a nowi właściciele mogą mieć w przyszłości problemy z odnowieniem umów o media.
– Kontrakty wodne i elektryczne: Ponieważ są to stare nieruchomości, firmy dostarczające mogą poprosić kupujących o aktualizację instalacji w celu zmiany umów po zakończeniu. Może to spowodować wydatki, takie jak opłaty elektryka lub hydraulika, na kontrolę nieruchomości i inne, takie jak ponowne okablowanie, które, jeśli są znane przed ukończeniem, mogą stanowić część umowy handlowej ze sprzedawcą.
– Pluswalia: Jeśli nieruchomość jest stara i przez długi czas należy do tych samych właścicieli, podatek ten będzie wysoki. Ten podatek gminny musi być zapłacony przez sprzedawców, ale wiedza o tym od samego początku pomoże wziąć niezbędne gwarancje do zapłacenia przez sprzedawcę.
– Wspólnota właścicieli: Bardzo ważna będzie wiedza nie tylko o tym, czy sprzedawca jest na bieżąco w płatnościach społeczności, ale także o dużych lub ważnych płatnościach częściowych związanych z reformą lub utrzymaniem obszarów wspólnoty (tarasy, elewacje, parkingi itp. ), które nie zawsze pojawiają się w poświadczeniach społeczności właścicieli.
B) Nowe obszary z Algorfa, Ciudad Quesada Nowy, La Marquesai inne nowe obszary zurbanizowane: Ten obszar rozważa nowe urbanizacje powstałe podczas hiszpańskiego boomu, czasami w dużych urbanizacjach, jak ta z La Marquesa w Rojales.
Ważne aspekty prawne, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie tego rodzaju nieruchomości, są następujące:
– Nieruchomość musi być idealnie wpisana do księgi wieczystej jako „dom wykończony”. Oznacza to, że nieruchomość została zarejestrowana, a budowniczy dostarczył Licencję na Końcowe Roboty, Dziesięcioletnie Ubezpieczenie (Ubezpieczenie obejmujące przez 10 lat wady konstrukcyjne budynku) oraz Świadectwo Zamieszkania.
– Obszary wspólnotowe: Obszary wspólne, takie jak pola golfowe, obszary handlowe, baseny, ogrody itp., muszą być ukończone lub być w trakcie.
Bardzo ważne jest również „przeczytanie” zasad społeczności, aby zobaczyć, na przykład, czy twój sąsiad może prowadzić interes, który może ci przeszkadzać, czy psy są dozwolone itp.
– Opłaty wspólnotowe: Tego rodzaju nieruchomości mogą wiązać się z wysokimi kosztami utrzymania. Bardzo ważne jest, aby je znać na początkowych etapach przekazywania.
– Ograniczenia i prawa użytkowania: W przeszłości tereny te posiadały dużą infrastrukturę elektryczną, wodno-kanalizacyjną, wywozową, która może mieć wpływ na Twoją nieruchomość.
Inne istotne punkty do rozważenia przy zakupie w okolicy:
- Opłaty i roboty urbanizacyjne: Są pewne obszary, na których nieruchomość może wiązać się z kosztami urbanizacji i/lub pracami urbanizacyjnymi do ukończenia, i na rachunek właściciela!. Więc proszę, uważaj na to z należytą starannością.
- Certyfikat zamieszkania: Nawet jeśli są to nieruchomości zbudowane z odpowiednim pozwoleniem na budowę, czasami pojawiają się pewne komplikacje, aby uzyskać NOWY certyfikat zamieszkania.
Jak wyjaśniono powyżej, na obszarach URBAN od Costa Blanca Południowa bardzo ważne jest sprawdzenie, czy urbanizacja, na której położona jest nieruchomość, ma ukończoną całą infrastrukturę urbanizacyjną, taką jak: drogi, chodniki, asfalt, podłączenie do sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektrycznej. Infrastruktura urbanizacyjna tych terenów została rozwinięta dawno temu i czasami nie odpowiada współczesnym standardom. Dlatego dość często spotyka się nieruchomości, w których właściciele muszą „oddać” część swoich działek, aby mieć większe drogi lub „opłacić” infrastrukturę urbanizacyjną, taką jak podłączenie do kanalizacji, strefy dla pieszych itp. Serdecznie zapraszamy do dowiedz się więcej o tym punkcie w naszej specjalistycznej sekcji: Urbanizacje półskonsolidowane.
Nieruchomości na terenach wiejskich i na wsi: Szczególne względy należy uwzględnić w obszarach Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente itp.
Obszar Vega Baja jest obszarem zagrożonym powodzią. W rzeczywistości w ostatnich latach miały miejsce powodzie spowodowane wpływem ulewnych deszczy na rzekach Segura i Vinolopó. Dlatego bardzo ważne jest, aby konstrukcja była podniesiona z terenu na wysokość co najmniej 1,5 m. Zainstalowanie ogrodzenia, które może zapobiec ewentualnym przedostawaniu się wody, może również zmniejszyć wpływ powodzi na tym obszarze.
Tak więc, Catral, Dolores, Redovan i Crevillente obszar to obszar, na którym zbudowano setki nieruchomości bez licencji. Na obszarach wiejskich bardzo często można znaleźć nieruchomości bez licencji, ponieważ właściciele tych terenów budowali swoje domy na wsi jako „drugi dom” lub „dom wakacyjny” na weekendy. Nie zwracali więc uwagi na przestrzeganie hiszpańskich praw. Niektóre z tych domów można zalegalizować, jeśli zostały zbudowane w określonym czasie iw określonej procedurze. Mogą nawet uzyskać pozwolenie na zamieszkanie, jeśli zostaną spełnione określone warunki.
Ale są też inne konstrukcje, które powstały w latach 2002-2006, głównie na obszarze Catral, ale także na obszarze Crevillente, Redovan, Orihuela i Callosa del Segura, które mają pewne problemy z legalizacją, ponieważ zostały ukarane grzywną, nawet nakazem rozbiórki, ze strony Samorządu Wojewódzkiego.
Właściwości te zostały utworzone przy użyciu tego, co nazywamy: PODZIAŁ POZIOMY. Jest to sposób na tworzenie „urbanizacji” na obszarze, na którym urbanizacja nie jest możliwa. W tego rodzaju „małych urbanizacjach” właściciele mają 100% zabudowań, ale tereny przeznaczone na ogród, basen itp. są „dzielone” z resztą sąsiadów, ponieważ uważane są za „obszar komunalny”. Aby uzyskać więcej informacji na ten temat, odwiedź naszą specjalistyczną sekcję Podział poziomy na terenach wiejskich.
Odbyło się kilka prób z lokalnych Urzędów Miast o zalegalizowanie tego typu nieruchomości w tej sytuacji (od 1.500 do 2.000 nieruchomości w okolicy), ale na chwilę obecną nie ma żadnego formalnego planu ich legalizacji (Informacja z marca 2020 r. ).
Na chwilę obecną, mimo wydania zarządzeń administracyjnych o rozbiórce tych nieruchomości, Urząd Miasta respektuje istniejące konstrukcje, ale budowla nie może być rozbudowywana. Nie można więc budować nowych konstrukcji na nieruchomości. Na tego typu nieruchomościach dozwolone są reformy, ale nie rozbudowy, budowa innych budynków, takich jak garaże, baseny itp.
Ale ponieważ te właściwości są poza normami, ratusz nie zatwierdzi licencji na reformę istotnych elementów konstrukcyjnych budynku, takich jak fundamenty, dach itp. Ratusz zezwoli na „reformę” istniejącego domu i „naprawę” istniejącą strukturę, ale nie „usuwaj” starych części, aby zainstalować nowe. Na przykład w przypadku klęski żywiołowej lub powodzi, które mogą wpłynąć na konstrukcję domu, Urząd Miasta może nie przyznać prawa do „odbudowy” nieruchomości. Podsumowując, Urząd Miasta zezwala na reformy wewnętrzne mające na celu utrzymanie konstrukcji, ale nie na reformy konstrukcyjne z koszy, fundamentów, zmiany dachu itp. W związku z tym zalecamy poinstruowanie firmy ubezpieczeniowej, że klęski żywiołowe i inne wpływające na Istniejące konstrukcje muszą być objęte obowiązkowym ubezpieczeniem, aby przystąpić do budowy domu po ukończeniu.
Pamiętaj również, że obszar ten jest narażony na „średnio wysokie” ryzyko powodzi, dlatego ważne jest, aby mieć ubezpieczenie na pokrycie tego ryzyka.
Konsekwencje domów uznanych za „nie normatywne”:
- Jeśli konstrukcje nie były karane przez 15 lat, nie ma możliwości późniejszej kary lub zburzenia przez hiszpański system. Do czasu jest prawnie utrwalony.
- Istniejące konstrukcje są respektowane pod względem wielkości, ale nie ma możliwości wzniesienia nowego elementu konstrukcyjnego ani nawet rozbudowy już istniejących.
- Również z tego powodu Ratusz szanuje istniejące konstrukcje, ale nie może być rozbudowywany. W związku z tym nie można budować nowych konstrukcji w nieruchomości.
- Ratusz dopuszcza reformy wewnętrzne na tego typu nieruchomościach. Jednak ze względu na fakt, że nieruchomość nie jest normatywna, Urząd Miasta nie zatwierdzi licencji na reformę „istotnych elementów konstrukcyjnych” budynku, takich jak fundamenty, dach itp. Urząd Miasta zezwoli na „reformę” istniejących domu i „naprawiania” istniejącej konstrukcji, ale nie „usuwania” starych części w celu zainstalowania nowych. Na przykład w przypadku wystąpienia „pożaru” lub zalania, które mogą mieć wpływ na konstrukcję domu, Urząd Miasta może nie przyznać prawa do „odbudowy” nieruchomości. Podsumowując, Ratusz zezwala na reformy wewnętrzne w celu utrzymania konstrukcji, ale nie na reformy konstrukcyjne z koszami, fundamentami, zmianą dachu itp.
- Nieruchomość jest uznawana za „poza normatywną”, gdy nie została ukarana w ciągu 15 lat po wybudowaniu. Do tego potrzebne jest zaświadczenie z Urzędu Miasta, aby zweryfikować ten punkt. Nosi on nazwę „Certyfikat nienaruszalności” i już złożyliśmy wniosek o ten certyfikat, ale wystawienie tego dokumentu przez Urząd Miasta może zająć średnio 4-8 tygodni.
- Nieruchomość nie posiada „Świadectwo Zamieszkania”. Dla Twojej informacji jest to dokument wystawiony przez Urząd Miasta, w którym potwierdza, że nieruchomość spełnia wymagania lokalowe. Ten dokument jest również potrzebny do podłączenia wody i prądu na terenie nieruchomości oraz do dokonania zmian w umowach dotyczących wody i prądu w Twoim imieniu. Wyjaśniono to poniżej.
CZY MOŻNA ZLEGALIZOWAĆ TE WŁASNOŚCI?
To powiedziawszy, w 2019 r. uchwalono REGIONALNE PRAWO BUDOWLANE, które „otwiera” przed Urzędami Miejskimi w okolicy możliwość zalegalizowania tych nieruchomości. Ustawa ta jest wydawana w rządzie regionalnym Walencji i daje lokalnym urzędom miejskim w okolicy możliwość opracowania „Planów urbanizacji” na tym obszarze w celu „przekształcenia” tych nierozpoznanych urbanizacji w idealne i ukończone urbanizacje.
Zgodnie z najnowszymi normami, ten rodzaj „grupy domów” musi zostać ulepszony w infrastrukturze zurbanizowanej, aby zapewnić właścicielom lepsze i wygodniejsze korzystanie z ich nieruchomości. Tak więc są duże możliwości, które w niedalekiej przyszłości Urząd Miasta może zwrócić się do właścicieli o wykonanie/opłatę niektórych prac w celu poprawy nawierzchni infrastruktury, oświetlenia publicznego, infrastruktury wody pitnej, podłączenia do kanalizacji publicznej i tak dalej.
Wystarczy zaznaczyć, że najdroższym kosztem urbanizacji jest podłączenie do sieci kanalizacyjnej, od miasta. Ponieważ nieruchomości te znajdują się dość daleko od miasta, na innych terenach, na których tego typu urbanizacja została zaakceptowana, na chwilę obecną przyjmuje się, że zamiast podłączenia do głównej sieci kanalizacyjnej, umożliwienie właścicielom zainstalować szambo, aby poradzić sobie ze ściekami.
Zazwyczaj zbiorniki septyczne w okolicy nie są oficjalnie instalowane z certyfikatem WE (Wspólnoty Europejskiej). Sądzimy więc, że w przyszłości Urząd Miasta może poprosić o zainstalowanie nowoczesnego szamba dostosowanego do nowych przepisów.
Należy pamiętać, że hiszpański system wymaga od sprzedawców dostarczenia świadectwa zamieszkania tylko do sprzedaży nowych nieruchomości. Tak więc w przypadku budowniczego, który sprzedaje nową nieruchomość konkretnej osobie, notariusz będzie wymagał od budowniczego przedstawienia zaświadczenia o zamieszkiwaniu w celu sfinalizowania zakupu. Jednak obowiązek ten nie jest wymagany od sprzedawcy w przypadku odsprzedaży, jak w tym przypadku.
Ponieważ te właściwości są teraz „nie normatywne”, to na te nieruchomości nie wydano zaświadczenia o zamieszkiwaniu. Aby uzyskać ten dokument, konieczne będzie dokończenie prac urbanizacyjnych dla całej urbanizacji oraz zalegalizowanie istniejących domów.
Ale jeśli domy w okolicy zostaną ulepszone dzięki pracom urbanizacyjnym wymaganym przez przyszłą normę, przyniosą one następujące korzyści:
- Dom będzie uważany za dom „całkowicie legalny”, więc nie będzie już uważany za „nie normatywny”, a więc będzie można przebudować istniejące konstrukcje, przeprowadzić reformy strukturalne itp.
- Nieruchomość będzie posiadała Świadectwo Zamieszkania
Trzeba będzie zobaczyć, jakie prace zaprojektuje Urząd Miasta, aby poprosić właścicieli i kto za nie zapłaci. W tym momencie, nie jest to jeszcze potwierdzone.
Aby uzyskać więcej informacji na temat przewozu, odwiedź nasz Sekcja prawa własności.
TLACORP jest do Twojej dyspozycji, w naszym biurze w CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, ze specjalnymi opłatami, dla nieruchomości położonych na tym obszarze.
Po prostu skontaktuj się z nami, aby uzyskać wycenę
