Jak zbudować dom na rustykalnym terenie w Hiszpanii – Teren nie nadający się do urbanizacji
Aspekty ogólne
Prawnicy TLA od ponad 15 lat zajmują się transakcjami i sprawami dotyczącymi nieruchomości na terenach wiejskich na całym terytorium Hiszpanii. Z Katalonia (Tarragona i Barcelona), Region Walencji (Castellón, Walencja i Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Dolina Almanzora) i malaga.
W wyniku naszego bogatego doświadczenia i znajomości różnych regionalnych normatywów, przygotowaliśmy przewodnik dla tych, którzy mają zamiar kupić działkę/grunt w wiejskich obszarach Hiszpanii, z projektem budowy domu na to.
Jeśli kupujesz ziemię lub nieruchomość na wsi, np. dom wiejski (cortijo), koniecznie sprawdź, czy jest ona zlokalizowana w obszar, na którym dozwolona jest urbanizacja (w tym przypadku nazywa się to „finca urbana” lub „suelo urbano” ) lub tam, gdzie urbanizacja i zabudowa mieszkaniowa są niedozwolone („finca rustica” lub „suelo rustico”).
Grunty w Hiszpanii są podzielone na kilka typów:
1. Ziemia Ubańska – „Teren miejski"
Jest to teren, na którym ma uprawnienia do zabudowy z określonymi specyfikacjami zawartymi w „Planach Zagospodarowania” miasta, czy obszaru (Plan General de Ordenación Urbana PGOU) lub w określonych strefach urbanizacji zwanych „Planami Częściowymi” (Samoloty Parciales), Itd..
Teren ten posiada wszelkie udogodnienia i wymagania do życia w dużym zagęszczeniu ludności, takie jak odpowiednie zaopatrzenie w wodę i energię elektryczną, podłączenie do sieci kanalizacyjnej, parki i tereny zielone, sport, edukację, szpitale itp.
Teren miejski lub „Suelo Urbano” to ten, którego używamy do znalezienia w miastach, wsiach lub urbanizacjach i miał odpowiedni dojazd drogami, z chodnikami, deptakami, ulicami, obszarami handlowymi, ośrodkami zdrowia, szkołami, szpitalami, sportami itp.
2. Tereny niezurbanizowane – ” Suelo nie podlega urbanizacji"
„Nie nadaje się do urbanizacji” to rodzaj terenu, na którym brak możliwości zagospodarowania terenów przemysłowych, mieszkaniowych i komercyjnych, ponieważ jest przeznaczony do określonych zastosowań chronionych, związanych głównie z lasy, rolnictwo i inne. Zatem na tego rodzaju gruntach inne sposoby wykorzystania, np. mieszkalne, przemysłowe lub komercyjne, są bardzo ograniczone, zastrzeżone i nie zawsze dozwolone.
Wewnątrz gruntów „niezurbanizowanych” znajdujemy klasyfikację gruntów w podtypach, w zależności od dozwolonego użytkowania i poziomu ochrony:
- Tereny chronione (w języku hiszpańskim „Suelo No Urbanizable Protegido”): Są to tereny, na których z określonych przyczyn (zwykle związanych z przyrodą, lasem itp.) ogranicza się zabudowę i innego rodzaju działalność w celu „ochrony” określonej wartości.
- Teren niechroniony (po hiszpańsku „Suelo No Urbanizable Comun”): Jest to grunt, którego głównym przeznaczeniem jest rolnictwo i rolnictwo, i gdzie inne zastosowania (np. mieszkalne, handlowe itp.) mogą być dozwolone, z poszanowaniem określonych warunków.
"Rustykalna kraina” to nazwa, która zwykle jest przyjmowana do Suelo No Urbanizable Comun w Hiszpanii. Innymi słowy: tereny, na których nie można rozwijać urbanizacji, które są przeznaczone do użytku rolniczego, dopuszcza się inne zastosowania, takie jak budowa nieruchomości mieszkalnych, przemysł itp., zawsze z poszanowaniem określonych norm i warunków.
3.- Teren nadający się do urbanizacji – „Suelo Możliwość urbanizacji"
Jest to rodzaj gruntów, na których w przyszłości będzie można je zabudować urbanizacjami, terenami komercyjnymi, parkami przemysłowymi itp. Zatem w przypadku zatwierdzenia publicznego lub prywatnego projektu budowlanego teren można zurbanizować.
Kroki, które należy wykonać, aby zbudować dom mieszkalny na rustykalnym terenie
Mówiąc teraz o „grunty wiejskie” to grunty, których głównym dozwolonym użytkowaniem jest „rolnicze” lub wykorzystywane przez rolników do rozwijania działalności rolniczej.
Ale na tym terenie wyjątkowo dopuszczone są nowe budowle z przeznaczeniem mieszkaniowym. Konstrukcje te muszą mieć bardzo małą gęstość zabudowy, starając się unikać tworzenia obszarów o dużej gęstości zabudowy, które mogłyby tworzyć „w rzeczywistości urbanizacje”.
Tak więc bardzo często stwierdza się, że tylko wtedy, gdy grunt ma minimalną wielkość (5.000 m2, 10.000 2 m20.000 lub 2 XNUMX mXNUMX itp.), masz prawo do wybudowania tam konstrukcji, zwanej również „cortijo”, „willa”, „ masía”, chalé”, „chalet”, „hacienda” itp.
Na hiszpańskich obszarach wiejskich lub wiejskich jest dość często spotykany domy budowane na działkach o powierzchni mniejszej niż wymagana do posiadania prawa budowlanego (np. domy budowane na działkach o powierzchni mniejszej niż 10.000 m2) Dzieje się tak dlatego, że te budynki zostały wybudowane przed wejściem w życie nowych przepisów, lub po prostu zostały zbudowane bez przestrzegania prawa, więc są teraz traktowane jako budowle”Fuera de Ordenación” (poza obecną normą). Tak jest w przypadku nieruchomości wybudowanych dawno temu, które obecnie nie spełniają obowiązujących norm. Tego rodzaju nieruchomości mogą być teraz całkowicie legalne, ale z pewnymi ograniczeniami w użytkowaniu (najważniejsze jest to, że dom i reszta istniejących budowli na nieruchomości są respektowane przez administrację, ale nie mogą być rozbudowywane i nie jest zezwoleń na budowę nowych obiektów na tej działce).
Tak więc, jeśli Twoim zamiarem jest opracowanie projektu budowy domu na terenach „rustykalnych”, powinieneś najpierw sprawdzić organ prawny (głównie Urząd Miasta, Rada = „Ayuntamiento”), które zawierają specyfikacje, wymagania i ograniczenia, które możesz tam zbudować.
1. Krok pierwszy: potwierdzenie, czy projekt może być rozwijany
„Licencja budowlana” lub „Pozwolenie na budowę” lub „Licencja budowlana” (Licencia de Construcciónlub Licencia de Edificaciónlub Licencia de Obra Burmistrz).
Jak wskazaliśmy wcześniej, jeśli Twoim zamiarem jest realizacja projektu na jednym z obszarów „krajów wiejskich”, powinieneś najpierw skontaktować się z władzami lokalnymi (głównie z ratuszem lub radą = „Ayuntamiento”)lub alternatywnie konsultowanie i uzyskiwanie porad prawnicy specjalizujący się w budownictwie i projektach rustykalnych.
Dlatego zanim przejdziesz do zaawansowanych etapów procesu, ważne jest, abyś uzyskać odpowiednie informacje na temat lokalnych przepisów i ograniczeń obowiązujących na danym obszarzei możliwości opracowania i realizacji Twojego projektu. Podobnie jak w innych krajach, zezwolenie na Twój projekt zostanie formalnie zatwierdzone po uzyskaniu „Pozwolenia na budowę” lub „Pozwolenia na budowę” wydanego przez Urząd Miasta.
Tak więc, Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy lokalny normat zezwala na budowę domu na tej działce.
Bardzo ważne: Doprowadzenie wody i prądu
Jak wyjaśniono powyżej, zaopatrzenie w wodę i elektryczność oraz usługi kanalizacyjne są gwarantowane dla obywateli mieszkających na obszarach miejskich „suelo urbano”. Ale w wiejskim kraju znajduje się poza obszarami miejskimi i często poza głównymi punktami podłączenia do sieci wodociągowej i elektrycznej.
W rzeczywistości Ratusz nie ma obowiązku dostarczania wody i prądu na terenach wiejskich. Tylko w mieście. Dlatego bardzo ważne jest dokładne przestudiowanie możliwości pozyskania wody i prądu na wybranej działce.
Na przykład: Jeśli w pobliżu gruntu znajduje się wodociąg i prąd, a wtedy można je podłączyć, nie ma problemu.
Ale czasami zdarza się, że najbliższy punkt podłączenia prądu lub wody jest daleko. Oznacza to więc, że aby zostać podłączonym, trzeba ponieść wysokie koszty i wydatki na doprowadzenie zasilania do nieruchomości.
Only konsultując się z lokalnymi elektrykami i hydraulikamilub lokalnych budowniczych, będziesz miał niezbędne informacje, aby potwierdzić możliwości dostaw i przyłączy wody i prądu do tej działki.
Musisz więc mieć to na uwadze od samego początku procesu, zanim przejdziesz dalej z procesem zakupu.
Zawsze istnieje możliwość pozyskania wody z wewnętrznego zbiornika depozytowego zainstalowanego na posesji oraz z typowo hiszpańskiego „POZOS” = STUDNIE. W ten sam sposób można pozyskać prąd z paneli słonecznych, czyli eoliczną „energię wiatrową”. Jednak nie zawsze tego rodzaju dostawy są zatwierdzane przez lokalne władze miejskie w celu wydania pozwolenia na budowę. Informacje te należy zatem wziąć pod uwagę na bardzo wczesnych etapach procesu zakupu/budowy.
Tak więc radzimy przed zakupem działki, lub aby podjąć jakąkolwiek decyzję w sprawie transakcji, pamiętaj, aby mieć STUDIUM WSTĘPNE PROJEKTU konsultacje z lokalnymi prawnikami, architektami, budowniczymi lub technicznym personelem budowlanym z Wydziału Budownictwa Urzędu Miejskiego (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Dzięki temu inwestycja będzie bezpieczniejsza, ponieważ w końcu będziesz miał konkretny pomysł i zapoznasz się z warunkami i ograniczeniami zabudowy na tej działce, zanim przystąpisz do zakupu gruntu. Jest bardziej niż zalecane, aby przeprowadzić badanie przez radcę prawnego ekspert w budownictwie oraz, jeśli to możliwe, konsultacje z architektem, który opracuje projekt i konstrukcję.
Ponadto w tym wstępnym badaniu poproś swojego prawnika, aby nie tylko potwierdził konkretne prawa budowlane na działce, ale także odkrył, jakie inne inwestycje są planowane na tym obszarze, na przykład nowe drogi, autostrady, linie kolejowe, parki przemysłowe, obszary handlowe, a nawet urbanizacja.
Informacje te można uzyskać od swojego prawnika podczas spotkań w Urzędzie Miasta, studiując lokalne normy normatywne, a także uzyskać w Urzędzie Miasta z dokumentem o nazwie „CÉDULA URBANÍSTICA”.
Gdy już znasz dokładnie typ budynku, który ma pozwolenie na budowę na tym terenie, musisz zlecić architektowi opracowanie projektu PROJEKT BUDOWYlub PROJEKT BUDOWLANY.
W projekcie budowlanym Twój architekt musi dostosować swoje pomysły i preferencje do konkretnych przepisów Urzędu Miejskiego w tym rejonie. Twój architekt poprowadzi Cię przez cały ten proces, informując Cię o różnych możliwościach przekształcenia Twojego „idealnego domu” w konstrukcję spełniającą przepisy tego obszaru.
Najważniejsze jest, aby każdy szczegół został określony przez Twojego architekta. Niech twój architekt przejrzy plany tak szczegółowo, jak tylko możesz. Spróbuj wyobrazić sobie, jakie będą widoki z różnych okien, jaki rozmiar łóżek mogą obsłużyć pokoje gościnne itp.
W prostych słowach: Postaraj się uzyskać od swojego architekta jak najwięcej informacji o tym, jaki będzie ostateczny dom. Spróbuj umeblować i zamieszkać w domu, póki jest jeszcze na papierze. Możesz nie być na miejscu, aby złapać rzeczy, które mogą cię denerwować przez wiele lat, na przykład okno w sypialni lub świetliki, które nie znajdują się dokładnie nad miejscem, w którym będą umywalki w łazience.
Po zakończeniu projektu Twój Architekt musi być obecny w projekcie Budowlanym w lokalnym Urzędzie Miejskim w Wydziale Budownictwa („Departament Urbanistykio” lub „Concejalía de Urbanismo”). Przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę musisz zapłacić podatek miejski, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, który ma zastosowanie do wszystkich inwestycji, które wymagają pozwolenia na budowę (niezależnie od tego, czy występuje się o wydanie/przyznanie, czy nie). Podatek ten może wahać się od 2% do 4% kosztów budowy, w zależności od Urzędu Miasta w Twojej okolicy.
Następnie przeanalizują, na ile Twój projekt jest odpowiedni do konkretnych warunków lub ograniczeń na danym obszarze.
Jeśli twój projekt spełnia normatywne i spełnia przepisy i wymagania, na których należy budować w tym obszarze, to upoważnią cię do budowy tam z odpowiednią „Licencja budowlana"Lub"Pozwolenie na budowę”, a więc będziesz miał prawo wybudować tam dokładnie taką samą nieruchomość, jaka została przedstawiona Urzędowi Miejskiemu wraz z projektem.
2.- Krok drugi: Proces budowy
Proszę, kliknij poniżej aby uzyskać szczegółowe informacje na temat procesu budowlanego, kiedy zdecydowałeś się na realizację swojego projektu budowlanego w Hiszpanii.
