[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Jeśli zdecydowałeś się kupić lub sprzedać nieruchomość w Hiszpanii, zwróć uwagę na następujące informacje:

1.- SPRAWDŹ OPIS NIERUCHOMOŚCI DOKUMENTY NIERUCHOMOŚCI

W JAKI SPOSÓB NIERUCHOMOŚĆ JEST ZAREJESTROWANA I OPISANA NA UMOWACH TYTUŁU: Sprawdź w aktach własności, czy nieruchomość jest właściwie opisana i zarejestrowana. Akty własności muszą wyszczególniać: doskonały opis wielkości, granic i pozostałych elementów konstrukcyjnych istniejących na nieruchomości.

Często zdarza się, że nieruchomości, które przez wiele lat były własnością różnych właścicieli, zostały zmienione/rozszerzone pod względem wielkości i/lub zależności (nowe pokoje, zamknięcie ganku lub tarasu, garaż, baseny itp.).

Jeżeli obecna powierzchnia istniejących konstrukcji nie pokrywa się z opisem w aktach, to musimy znać przyczynę tej rozbieżności! . W wielu przypadkach istnieją procesy, które można podjąć w celu skorygowania tych rozbieżności i sposoby ich uporządkowania. Ale w innych przypadkach różnice te wskazują na problem prawny dotyczący nieruchomości, o którym musisz wiedzieć, aby zostać potwierdzonym na najwcześniejszych etapach procesu kupna/sprzedaży.

---

   Przykład: Dom o powierzchni 120 m2 z basenem o powierzchni 50 m2 i garażem przerobiony na „pensjonat”. W aktach dom występuje tylko jako 120 m2, ale nie basen?, a garaż to „garaż” nie „pensjonat”.

   Konsekwencja: Akty własności muszą zostać zaktualizowane, a kupujący musi zostać poinformowany, że „pensjonat” jest prawnie uważany za „garaż”.

  UWAGA: Nie bierzemy pod uwagę „opisu wewnętrznego” domu (ilość pokoi, toalety itp.), bierzemy pod uwagę „rozmiar zabudowy” (po hiszpańsku „superficie construída”). Nie trzeba czynów, aby pokazać dokładny opis lub rozmieszczenie poszczególnych zależności wewnętrznych wewnątrz domu. Jeśli zmieniłeś wnętrze nieruchomości, zmieniając ściany wewnętrzne, to nie będzie konieczne aktualizowanie aktów, wystarczy „zadeklarować” nowy rozkład wewnętrzny po zakończeniu sprzedaży.

tj.: Czyny pokazują, że są „4” sypialnie i przekształciłeś je w „2”. W takim przypadku aktualizacja aktów nie jest konieczna. Jako właściciel możesz dowolnie modyfikować/reformować wewnętrzne zależności wewnątrz nieruchomości (zawsze uzyskując odpowiednią licencję na reformę).

---

NIERUCHOMOŚĆ W CATASTRO (znana również jako „SUMA” lub „IBI” lub „PODATEK RADOWY”): Podobnie jak w aktach, nieruchomość musi być zarejestrowana w „Catastro” z dokładnym i aktualnym rozmiarem i powierzchnią.

Coroczne rachunki Catastro – „Council Tax” (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pokazują wielkość nieruchomości na podstawie zapisów Catastro. Rozmiar konstrukcji uwzględnionych w tej ustawie jest bardzo ważny, ponieważ służy do obliczania rocznego „IBI” lub „podatku lokalnego”. Dlatego konieczne jest sprawdzenie, czy zapisy Catastro pokazują właściwy i zaktualizowany rozmiar istniejącej konstrukcji na nieruchomości, w tym wszelkie modyfikacje lub rozszerzenia, które zostały wykonane.

Proszę więc pamiętać, że „Biuro Catastro” oblicza podatek lokalny w zależności od wielkości konstrukcji, biorąc pod uwagę wszystkie elementy konstrukcyjne, takie jak dom, basen, garaż itp.

Tak więc w przypadku, gdy nieruchomość została zmodyfikowana za pomocą rozszerzeń itp., należy to rozważyć i zweryfikować jako istotną część procesu transakcji nieruchomości.

---

   An przykład: Kiedy nieruchomość została nabyta, istniejące konstrukcje wyniosły w sumie 120 m2 na dom. To było również pokazane w aktach i ustawie Catastro (IBI). Z tego powodu rachunki Catastro (IBI) wynosiły 300 EUR.

Kilka lat później właściciel zbudował basen o powierzchni 50 m2 i garaż o powierzchni 40 m2. W przypadku, gdy właściciel nie zgłosił tych nowych elementów konstrukcyjnych do Catastro, rachunki Catastro -IBI są zaniżone. Powodem tego jest, jak wyjaśniono w tej sekcji, że rachunki Catastro są obliczane z uwzględnieniem wielkości konstrukcji (w kategoriach „większy rozmiar zabudowy” = „wyższy podatek”). Więc prawdopodobnie gdyby właściciel zadeklarował te elementy, rachunek IBI byłby wyższy niż 300 EUR. Tak więc, jeśli kupujący nie zajmie się tym punktem i nie uporządkuje procesu zakupu, może być odpowiedzialny wobec Catastro za te niezgłoszone konstrukcje w przypadku kontroli Catastro.

---

2.- INNE DOKUMENTY POTWIERDZAJĄCE LEGALNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI:

Zazwyczaj w celu potwierdzenia stanu prawnego nieruchomości konieczne jest uzyskanie następujących dokumentów:

• Akty własności nieruchomości: Aby potwierdzić, w jaki sposób nieruchomość została kupiona, granice prawne i obciążenia prawne/długi, które mogą mieć wpływ na nieruchomość
• Catastro (rachunek podatkowy Rady IBI)
• Rachunki za media: woda, prąd, gaz
• Świadectwo Charakterystyki Energetycznej: W celu potwierdzenia poziomu zużycia energii z budynku
• Certyfikat wspólnoty właścicieli: Aby udowodnić, że obecni właściciele są na bieżąco z opłatami wspólnotowymi
• etc

Badanie powyższych dokumentów jest ujednolicone w Hiszpanii przez agentów i prawników.

Ale, jako wyspecjalizowana w budownictwie i nieruchomościach, nasza firma kładzie szczególny nacisk na studiowanie i rozpatrywanie innych dokumentów, które nie zawsze są brane pod uwagę przez innych profesjonalistów nie tak wyspecjalizowanych w budownictwie jak TLA.

• Świadectwo zamieszkania/licencja na wykonywanie zawodu/licencja na wykonywanie zawodu (CH/LO): Dokument ten jest uzyskiwany z Urzędu Miejskiego po zakończeniu prac budowlanych, w celu potwierdzenia, że ​​nieruchomość spełnia warunki prawne zamieszkiwania. Ten dokument jest również potrzebny do podłączenia wody i prądu do nieruchomości oraz do wprowadzenia zmian w umowach dotyczących wody i energii elektrycznej na twoje nazwisko.

Czy uzyskanie tego Certyfikatu jest „obowiązkowe” przy sprzedaży/kupnie nieruchomości w Hiszpanii?:

Zależy to od rodzaju nieruchomości: W przypadku „nowych” nieruchomości budowniczy ma obowiązek dostarczyć ten dokument kupującemu po zakończeniu procesu sprzedaży.

Ale proszę zauważyć, że w „Odsprzedaży” nie ma prawa, które zmusza sprzedawcę do dostarczenia tego dokumentu po zakończeniu sprzedaży. Hiszpańskie przepisy mówią, że to „kupujący” musi uzyskać ten dokument po ukończeniu, aby przystąpić do zmiany nazw wody i energii elektrycznej.

W tym miejscu musimy powiedzieć, że administracja może odmówić wydania CH kupującemu po zakończeniu budowy w przypadku, gdy nieruchomość została dotknięta nieautoryzowanymi pracami itp. ze strony poprzedniego właściciela. Tak więc, jeśli nieruchomość nie jest w idealnym stanie prawnym, może istnieć ryzyko, że nie uzyskasz zatwierdzenia tego dokumentu po zakończeniu. A to może postawić kupującego w bardzo skomplikowanej sytuacji, ponieważ mógłby wtedy mieć problemy z uzyskaniem kontraktu na media na jego nazwisko.

Bardzo ważnym punktem tutaj jest to, że istnienie lub ważność CH nie jest pokazane w czynach!. Tak więc Twój prawnik musi dokładnie zbadać tę sprawę, wykorzystując swoją wiedzę i doświadczenie, aby potwierdzić tak ważny dokument jak ten.  

Podsumowując, ten certyfikat jest ISTOTNY do sprzedaży nieruchomości, a jej potwierdzenie należy sprawdzić od samego początku procesu kupna/sprzedaży.

• Zaświadczenie o braku naruszenia (CNUI): Jest to zaświadczenie wydane przez Urząd Miasta potwierdzające, że nie ma żadnych kar za budowę, ani innych wykroczeń ani nakazów rozbiórki mających wpływ na nieruchomość. Zaświadczenie to potwierdza, czy nieruchomość nie podlega jakimkolwiek karom budowlanym, takim jak nakazy rozbiórki itp. Jeśli nieruchomość została zbudowana lub rozbudowana bez odpowiedniego pozwolenia na budowę, administracja hiszpańska może mieć prawo do podjęcia działań przeciwko temu budynkowi. Ale te uprawnienia administracji są ograniczone w czasie. Prawa te wygasają po 15 latach od zakończenia prac na nieruchomości lub ewentualnej rozbudowy prowadzonej na jej terenie. Uzyskanie tego dokumentu jest szczególnie zalecane przy zakupie nieruchomości typu „willa”, „bliźniak” lub przy zakupie nieruchomości w wiejskiej krainie.

 

• Cedula Urbanistyczna: Jest to dokument uzyskany z Urzędu Miasta, który potwierdza różne aspekty nieruchomości, takie jak:
  • Uwzględnienie „urbanistyczne” działki i terenu. Na przykład, jeśli działka jest uważana za „rustykalną”, „zdolną do zurbanizowania”, „chronioną” lub objętą domeną publiczną itp.
  • Czy zakończono urbanizację terenu lub czy istnieją inne tereny lub infrastruktura urbanizacyjna do dokończenia
  • Dokładne „prawa budowlane” działki (maksymalna dopuszczalna liczba budynków/konstrukcji na działce) itp.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]