DAFO – LEGALIZACJA NIERUCHOMOŚCI W ANDALUCJI BEZ POZWOLENIA NA BUDOWĘ

W Andaluzji, podobnie jak w wielu innych regionach Hiszpanii, powstaje mnóstwo obiektów z odpowiednimi pozwoleniami na budowę. Konstrukcje te mogą podlegać grzywnom, karom, a nawet nakazom ich rozbiórki przez administrację.

W 2012 roku Samorząd Województwa ustanowił procedurę legalizacji nieruchomości pod nazwą „DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN” – DAFO.

Zasadniczo administracja Andaluzji zezwala na takie konstrukcje budowane bez odpowiedniego pozwolenia na budowę (nawet czasami budowane na obszarach chronionych)  aby uniknąć rozbiórki, w przypadku gdy są to stare nieruchomości i że nieruchomość nie podlegała celowemu rozbiórce.

Zwykle czas wymagany od budowy, aby była częścią tego procesu legalizacji, wynosi 6 lat od jego budowy.

I tak np. obiekty wybudowane za ponad 6 lat, które nie zostały objęte nakazem rozbiórki, mogą wtedy wziąć udział w tym procesie legalizacji.

Dla tego, co właściciel musi zrobić, to przedstawić projekt administracji to postarać się o legalne „skonsolidowanie” domu. W przypadku zatwierdzenia władze hiszpańskie rozważają budowę z DAFO, co w rezultacie uzyskuje rozpatrzenie „Dom nadający się do zamieszkania, bez możliwości wyburzenia przez administrację".

W przypadku uzyskania przez właściciela wyniku pozytywnego, właściciel uzyskuje wynagrodzenie „Fuera de ordenación"Lub"pozanormatywne„. Tego typu rozważania dotyczą obiektów, które „prawnie skonsolidowały się ze względu na swój wiek”, a więc w konsekwencji nie zostały poddane ewentualnym nakazom rozbiórki wydanym przez administrację.

W przypadku tego typu nieruchomości, choć administracja potwierdza z DAFO, że nigdy nie zostaną wyburzone, a ze względu na to, że zostały wybudowane bez pozwolenia na budowę, ratusz dopuszcza reformy tylko ze względów bezpieczeństwa lub sanitarnych, ale nie reformy strukturalne, lub innych rozszerzeń budowlanych, ani żadnych innych konstrukcji, takich jak garaże, baseny itp.

Ponieważ są to dość stare budynki, ratusz bierze pod uwagę, że z czasem te nieruchomości zostały zalegalizowane. Innymi słowy, ponieważ są one uważane za „stare budynki”, konstrukcje te są w tym czasie prawnie skonsolidowane, nawet bez spełnienia norm budowlanych.

Tak więc, z prawnego punktu widzenia, jeśli te nieruchomości nie mają żadnych „niedawnych” kar za budowę, które mają obecnie wpływ na nieruchomość, nie będzie żadnych działań, które ratusz może podjąć przeciwko tej nieruchomości ze względu na jej wiek, na przykład przyszłe grzywny lub nakazy rozbiórki istniejących konstrukcji.

Jakie są konsekwencje wynikające z DAFO?

• Zabezpieczenie tej nieruchomości nie będzie podlegał żadnym karom ani rozbiórce zamówienia na istniejące konstrukcje
• Zezwolenie na użytkowanie i zamieszkiwanie w nieruchomości o pow takie same skutki jak „świadectwo zamieszkania”. Tak więc dostawy wody i energii elektrycznej można zamówić za pomocą DAFO.

Więc z DAFO wszystkie te właściwości są doskonale zalegalizowane?

Nie. Nieruchomość z DAFO nadal będzie „odbiegająca od normy”, dlatego ratusz nigdy nie wyda pozwolenia na przebudowę istotnych elementów konstrukcyjnych budynku, takich jak fundamenty, dach itp. Ratusz dopuści ograniczony „reformy” ze względów bezpieczeństwa lub sanitarnychoraz „naprawić” istniejącą konstrukcję, ale ani „usuwać” starych części domu, ani budować nowych, ani nawet przebudowywać konstrukcji.

Np. w razie wypadku lub klęski żywiołowej (powódź itp.), które mogą wpłynąć na konstrukcję domu, ratusz nie może dać prawa do „odbudowy” nieruchomości. Podsumowując, ratusz zezwala na wewnętrzne reformy w celu utrzymania budowy, ale nie na reformy strukturalne, takie jak majątek, fundamenty, zmiana dachu itp.

Dlatego zalecamy, aby zwrócić się do firmy ubezpieczeniowej z zapytaniem, czy klęski żywiołowe i inne klęski żywiołowe, które mogą mieć wpływ na istniejące budynki, są objęte obowiązkowym ubezpieczeniem domu, które należy wykupić przy zakupie domu. 

KONSEKWENCJE DOMÓW UZNANYCH ZA „NIENORMALNE”:

- Istniejące konstrukcje są respektowane w swojej wielkości, ale nie można zbudować nowego elementu konstrukcyjnego ani nawet powiększyć istniejących.

– Także więc Ratusz szanuje istniejące konstrukcje, ale nie można ich powiększać. W związku z tym nie można budować nowych budynków na nieruchomości.

– Rada Miasta zezwala na wewnętrzne reformy tego typu nieruchomości. Jednak ze względu na to, że nieruchomość jest nienormatywna, ratusz nie wyda zezwolenia na przebudowę „istotnych elementów konstrukcyjnych” budynku, takich jak fundamenty, dach itp. Ratusz przyzna się do „reformy ” istniejący dom i „naprawianie” istniejącej konstrukcji, ale nie „usuwanie” starych pomieszczeń w celu zainstalowania nowych. Na przykład w przypadku „pożaru” lub powodzi, która mogłaby naruszyć konstrukcję domu, ratusz może nie przyznać prawa do „odbudowy” nieruchomości. Tak więc w konkluzji ratusz zezwala na wewnętrzne reformy w celu utrzymania konstrukcji, ale nie na reformy strukturalne z wiązek, fundamentów, zmianę dachu itp.

– Jednym z warunków uzyskania uznania „nienormatywnego” jest udowodnienie, że nieruchomość nie została ukarana w ciągu 15 lat od wybudowania.

Czy DAFO to to samo co CERTYFIKAT MIESZKANIA?

Świadectwo zamieszkania jest dokumentem wydawanym przez urząd miasta danego obszaru, w którym potwierdza on, że nieruchomość spełnia wymogi mieszkaniowe.

Dokument ten jest również wymagany do podłączenia wody i prądu do nieruchomości oraz do dokonywania zmian w umowach dotyczących wody i energii elektrycznej w Twoim imieniu.

Nieruchomości DAFO NIGDY nie uzyskają „Certificat d'Habitation” (CH). Ale, jak wyjaśniono powyżej, DAFO wydaje oficjalne zezwolenie na użytkowanie i zamieszkanie w nieruchomości z takimi samymi skutkami jak „Świadectwo zamieszkania.