OŚWIADCZENIE ODPOWIEDZIALNOŚCI – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

NOWY NORMATYWNY REGION WALENCJI 

– PRZYSPIESZ PROCES SPRZEDAŻY NOWYCH BUDYNKÓW

Pozwolenie na użytkowanie (w języku hiszpańskim „Licencia de Occupación) – zwany także „Świadectwem Zamieszkania” lub „Certyfikatem Zgodności” – jest tytułem uprawniającym do zamieszkania w domu/mieszkaniu i poświadcza, że ​​budowa została wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami i w związku z tym może być służyć jako „miejsce zamieszkania”.

Jest to bardzo ważny dokument, ponieważ bez niego zgodnie z prawem budynek nie może być wykorzystywany jako „dom”.

Ze względu na jego szczególne znaczenie, firmy dostarczające wodę i energię elektryczną często wymagają tego dokumentu w celu autoryzacji świadczenia usług lub zmiany własności umów na nazwisko nowych właścicieli.

Tam są dwa rodzaje Licencji na użytkowanie w zależności od tego, czy są używane do nowych domów, czy do używanych/odsprzedaży.

– ZEZWOLENIE NA PIERWSZĄ PRACĘ – NOWE BUDYNKI

To ten, który jest wydawany zaraz po zakończeniu prac budowlanych, w domach nowo wybudowanych lub w tych, które przeszły gruntowną reformę i która wiązała się z modyfikacją ich konstrukcji.

Czyli to promotorzy, po zakończeniu prac budowlanych, wystawią zaświadczenie potwierdzające zakończenie prac. W tym celu przedkładają odpowiednią dokumentację Urzędowi Miejskiemu i uzyskują pozwolenie na zajmowanie tej budowli ze wszystkimi warunkami mieszkaniowymi do uznania ich za „dom”.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku zostanie wydane zezwolenie na użytkowanie budynku jako „domu”.

Licencja ta jest wydawana na nowo wybudowane domy, jak również na te domy, które przeszły gruntowną reformę i która doprowadziła do znaczącej modyfikacji ich konstrukcji, takiej jak reforma dachów, konstrukcja, fundamenty, elewacja, rozbudowa istniejących konstrukcji lub budynków nowe na posesji itp.

– LICENCJA DRUGIEGO ZATRUDNIENIA

Pozwolenia te są przyznawane po upływie okresu ważności pozwoleń na pierwsze zasiedlenie i gdy następuje przekazanie domu lub gdy zamierza się zmienić dostawy wody i energii elektrycznej na inną nazwę niż posiadacz pierwszego zasiedlenia.

Są to również licencje wydawane w tych starych domach, które nigdy nie miały pierwszego pozwolenia na użytkowanie.

Historycznie rzecz biorąc, proces uzyskiwania pozwoleń na użytkowanie był źródłem zamieszania, konfliktów, a nawet niekończących się postępowań prawnych między budowniczymi, osobami fizycznymi, kupującymi i sprzedającymi domy w Hiszpanii.

Ten artykuł koncentruje się wyłącznie na nowej normie w Regionie Walencji dotyczącej LICENCJI PIERWSZEGO ZATRUDNIENIA (LO) w nowych budynkach.

Budowniczowie i deweloperzy od wielu lat domagają się usprawnienia procesów uzyskiwania LO, gdyż niejednokrotnie znajdowali się w sytuacjach, w których nawet budowa ukończona i gotowa do zamieszkania nie mogła zostać sprzedana lub zajęta przez nowych nabywców do ta licencja na wykonywanie zawodu została uzyskana.

POPRZEDNIA PROCEDURA

Historycznie procedura uzyskania licencji na wykonywanie zawodu przechodziła długi i skomplikowany proces. Tym samym, po zwróceniu się o LO do Rady Miasta przez promotora, wszczęto proces, w którym administracja, po zapoznaniu się z dokumentacją i po usunięciu wszelkich braków dokumentacyjnych lub proceduralnych, zakończyła bezpośrednia inspekcja przez jednego z techników rady miejskiej w celu sprawdzenia, czy budowa została ukończona zgodnie z projektem budowlanym oraz czy wspomniana konstrukcja jest zgodna i zgodna z udzielonym wówczas pozwoleniem na budowę.

Innymi słowy, proces ten zależał od szybkości lub powolności administracji lokalnej w zarządzaniu dokumentacją licencyjną, a także od dostępności techników do przeprowadzania wizyt na miejscu / inspekcji w celu sprawdzenia, czy wykonawca wybudował i zakończył prace w doskonałej zgodności z wymogami uzyskanie pozwolenia na budowę, bez pominięcia warunków w nim ustalonych.

Był to zatem mechanizm kontroli ustanowiony przez administrację w celu wykrycia ewentualnych luk budowlanych ze strony budowniczych, monitorowania i zapewnienia, że ​​przez cały czas dokończą budowę domów zgodnie z licencją i zatwierdzoną budową. projektowanie.

Jednak procedury uzyskania pozwolenia na użytkowanie mogły trwać miesiące, a nawet lata, w związku z czym te domy, które były gotowe do zamieszkania, nie mogły zostać sprzedane przez budowniczych ani wykorzystane przez nabywców, aż do braku odpowiedzi. z administracji.

ZMIANA REGULAMINU: WYGLĄD „OŚWIADCZENIA ODPOWIEDZIALNEGO” – w języku hiszpańskim „Deklaracja Odpowiedzialna" - "DR"

Aby ułatwić i przyspieszyć sprzedaż i okupację domów przez budowniczych, kilka lat temu w wielu regionach i wspólnotach autonomicznych Hiszpanii (w tym Wspólnota Walencji, Madryt, Katalonia, Baleary, Murcja i Andaluzja), stworzono system, dla którego przyspieszono uzyskanie pierwszego pozwolenia na użytkowanie, tworząc dokument o nazwie „Deklaracja odpowiedzialności”.

Za pomocą tego mechanizmu, po zakończeniu prac budowlanych i przedstawieniu Radzie Miasta Deklaracji Odpowiedzialnej, zezwolono na zajęcie nieruchomości przez nowych właścicieli, a administracja wydała prawomocne „Zezwolenie na zajęcie”.

Za pomocą tego dokumentu sam promotor robót przedstawia radzie miasta całą dokumentację i podpisuje na swoją odpowiedzialność, że wykonane roboty zostały wykonane zgodnie z wcześniej uzyskanym pozwoleniem na budowę, przyjmując na własną odpowiedzialność wszelkie nieprawdziwe lub błąd w dostarczonej dokumentacji.

W ten sposób zrobiono krok naprzód w procesie uzyskania pierwszej licencji na wykonywanie zawodu, ponieważ już po przedstawieniu odpowiedzialnej deklaracji, zajęcie domów przez kupujących było dozwolone i dozwolone, unikając w ten sposób niepotrzebnego czekania.

Proces ten nie eliminował jednak wydania przez administrację ostatecznej Licencji Zawodowej. Tak więc po otrzymaniu odpowiedzialnej deklaracji Rada Miejska miała pewien czas na przeprowadzenie odpowiednich weryfikacji i kontroli oraz sprawdzenie, czy oświadczenia złożone przez budowniczego lub dewelopera były prawdziwe. A w przypadku wykrycia przez Radę Miejską jakiegokolwiek problemu lub defektu w tej procedurze, miała ona możliwość anulowania wydania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie, a sam deweloper lub wykonawca ponosi bezpośrednią odpowiedzialność za wszelkie szkody spowodowane błędami lub błędami. w trakcie.

Procedura ta wiązała się z przesunięciem gwarancji budowlanej z administracji publicznej na dewelopera. W ten sposób deweloper, przejmując bezpośrednio odpowiedzialność za dostosowanie domu do przepisów, był tym, który osobiście nadał pewność prawną procesu i umożliwił szybką aktualizację budowanych domów.

Jednak, jak mówimy, zgodnie z poprzednią procedurą były jeszcze dwie fazy:

– Pierwszym było przedstawienie odpowiedzialnej deklaracji

– Drugim było wydanie przez Radę Miasta ostatecznego pozwolenia na użytkowanie.

A to spowodowało, że przez wiele lat wiele gmin uważało odpowiedzialną deklarację za zwykłe „wniosek” lub „wniosek” o pozwolenie na wykonywanie zawodu, bez nadawania jej skutków regulacyjnych tej samej licencji na wykonywanie zawodu.

Innymi słowy, odpowiedzialne oświadczenie nie było uważane za „tytuł uprawniający” do zajmowania domu, do czasu uzyskania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie wydanego przez administrację po odpowiednich kontrolach.

W rezultacie, nawet po utworzeniu DR, budowniczowie i kupujący musieli czekać na zatwierdzenie LO przez administrację, zarówno sprzedając, jak i zajmując konstrukcje.

NOWA PROCEDURA NA STYCZEŃ 2021 – WALENCJA

W okresie styczeń-luty 2021 r. wygenerowano nowy proces regulacyjny w celu uzyskania licencji na wykonywanie zawodu we Wspólnocie Walencji.

Poprzez nowe przepisy, które są przedmiotem tego artykułu, rząd Wspólnoty Walencji ustanowił nowy system w całym regionie, dzięki któremu deklaracja odpowiedzialności ma taką samą skuteczność i ten sam „tytuł upoważniający”, jak licencja na użytkowanie, gdy zezwalające na sprzedaż i zajmowanie domów.

W ten sposób, po przedstawieniu Deklaracji Odpowiedzialnego, jej skutki są zrównane z efektami Licencji na wykonywanie zawodu, eliminując tym samym proces oczekiwania na uzyskanie kolejnej licencji na wykonywanie zawodu.

Innymi słowy, rozważane jest samo przedstawienie „Deklaracji odpowiedzialności” radzie miasta „wystarczający tytuł” upoważnienie budowniczego/dewelopera do sprzedaży domu, a także jego zajęcia przez nabywców. Zatem po zakończeniu prac promotor, składając odpowiedzialne oświadczenie w urzędzie miasta, może zażądać i zmusić kupującego do dokończenia procesu zakupu, a także do zapłaty reszty ceny.

W ten sam sposób kupujący, poprzez odpowiedzialne oświadczenie, może bezpośrednio zakontraktować usługi wodociągowe, elektryczne itp., korzystając z odpowiedzialnego oświadczenia uzyskanego przez dewelopera.

Zasadniczo zakres tego rozporządzenia obejmuje wszystkie rady miejskie Wspólnoty Walenckiej, z wyjątkiem tych, które wyraźnie nadal stosują się do poprzedniego rozporządzenia.

Innymi słowy, może być tak, że istnieją gminy, które przyjmą te nowe przepisy, z którymi odpowiedzialna deklaracja będzie miała taki sam skutek jak rozliczenie pierwszego zasiedlenia. Może się jednak zdarzyć, że istnieją inne gminy, które wolą nadal przestrzegać poprzednich przepisów i odmawiają wprowadzenia w życie odpowiedzialnej deklaracji, wymagającej uzyskania przez budowle wcześniejszego pozwolenia na użytkowanie, poprzez wizyty w inspekcjach pracy bezpośredniej przez radę miejską.

SPOSÓB KONTROLI I GWARANCJA KONSTRUKCJI.

Jak mówimy w tym artykule, zapewnienie pełnej skuteczności RD oznacza przeniesienie konstruktywnej gwarancji z administracji na promotorów w celu usprawnienia procesu. Jednak ta sama zasada ustanawia nowe mechanizmy kontroli i inspekcji, które uzupełniają poprzednie procesy, zawsze zachowując możliwość wizytacji i fizycznej inspekcji pracy na później.

NASZE KOMENTARZE DO USTAWY:

Z naszego biura zadajemy sobie następujące pytanie.

Co się dzieje w przypadku, gdy budowniczy uzyska odpowiedzialne oświadczenie w postaci pozwolenia na użytkowanie, nabywcę do aktu i dokończy sprzedaż nieruchomości, a później, w kolejnej kontroli, Rada Miejska wykryje braki, a nawet ogłosi nieważność pozwolenie na użytkowanie, ze względu na wady konstrukcyjne nie do pokonania? –

W takich przypadkach powstałaby figura braku ochrony w stosunku do konsumenta, który ufając w prawne bezpieczeństwo systemu, kupuje i nabywa nieruchomość, płaci cenę, zajmuje dom, a później Administracja anuluje ją, orzekając odpowiedzialność na firmę budowlaną, która choć przedstawiana jest jako bezpośrednio odpowiedzialna zarówno cywilnie, jak i karnie, pozostawiając w trudnej sytuacji roszczeniowej kupującemu i konsumentowi.

To znaczy, że ten nabywca lub ten konsument musiałby walczyć o odszkodowanie od dewelopera lub firmy budowlanej w sądach i procedurach prawnych, których nikt nie chce.

Odpowiedzią administracji Walencji w tym względzie jest to, że rozporządzenie to było promowane nie tylko przez Wspólnotę Walencką, ale także przez jej własną harmonizacja ustawodawstwa europejskiego które przez lata domaga się od hiszpańskiej administracji dużo większej szybkości w tych sprawach i procesach, a także większego zaufania i odpowiedzialności wobec agentów budowlanych w Hiszpanii.

Dlatego poprzez tę nową regulację wprowadza się i rozwija mechanizmy i procedury, które są już stosowane w innych państwach członkowskich Wspólnoty Europejskiej, aby uzyskać sprawniejsze i prostsze mechanizmy działalności budowlanej i nieruchomościowej w Hiszpanii.