Wywłaszczenie nieruchomości w Hiszpanii-Land's Grab

Wywłaszczenie definiuje się jako „zabranie gruntu bez zgody właściciela…”.

Trudno sobie wyobrazić sprawowanie władzy państwowej, które może mieć bardziej bezpośredni wpływ na prawa własności właściciela niż przejęcie gruntu bez jego zgody.

Jako profesjonaliści jesteśmy często konsultowani przez obu właścicieli gruntów w sprawach wywłaszczeniowych. Często kwestie wyceny, które pojawiają się w przypadku roszczeń o wywłaszczenie, są złożone.

Zrozumienie procesu wywłaszczenia może być bardzo pomocne dla rzeczoznawcy, który ma już do czynienia z poważnym zadaniem.

Niniejsza prezentacja ma na celu przedstawienie ogólnego przeglądu i zrozumienia procesu wywłaszczenia od początku do końca. Zrozumiałe jest, że proces wywłaszczania jest wysoce techniczny i wyspecjalizowany, a zarówno dla właścicieli ziemskich, jak i władz dokonujących wywłaszczenia, porady ekspertów w krytycznych kwestiach strategicznych ze zrozumieniem tego procesu mogą stanowić różnicę między sprawiedliwym i sprawiedliwym wynikiem a katastrofą.

Jeżeli wywłaszczenie jest uzasadnione celem „użyteczności publicznej”, właściciel nie może sprzeciwić się tej decyzji administracji.

Konieczne lub obowiązkowe wywłaszczenie ma być powodem nieufności między obywatelami, gdyż oznacza zmuszenie ich do oddania administracji ich majątku lub majątku. W procesie budowy drogi, mostu czy terenu sportowego (infrastruktura publiczna) bardzo często konieczne jest roszczenie własności gruntu należącego do konkretów. Należy wziąć pod uwagę, że Administracja Publiczna jest jedynym podmiotem, który ma wystarczające uprawnienia, aby zmusić dane do nadania ich właściwości. I wobec tej władzy konkret nie może sprzeciwiać się.

Na przykład właściciel otrzymuje odszkodowanie za szkodę gospodarczą lub zamianę na inny majątek. Ta rekompensata jest znana jako „uczciwa cena” (Justiprecio), co niestety bardzo często nie jest tak „sprawiedliwe”, jak pożądane, i jest punktem najbardziej bojowym w całym procesie.

Przyczyny wywłaszczenia. Prawa hiszpańskie

Obowiązkowe wywłaszczenie oznacza przeniesienie własności z konkretu na Administrację, która może ją nabyć nawet bez zgody właściciela. Jest regulowany w Ustawa o przymusowym wywłaszczeniu z 1954 r. (Ley de Exppropiación Forzosa de 1954), ustawa z 1957 r. (RD 1957), i nowy Ustawa o zwrocie gruntów z dnia 20 czerwca 2008 r. (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Główną konsekwencją tych przepisów jest obowiązek oddania nieruchomości wymaganej przez administrację, gdy cel użytkowania jest zgodny z przepisami prawa.

Prawo potwierdza, że ​​o wywłaszczeniu może zadecydować majątek, rząd regionu (Wspólnota autonomiczna), Prowincja (Prowincja), Wyspę lub Radę Lokalną (Ayuntamiento) i jest najbardziej bezwzględnym przejawem Władzy Publicznej, wobec której konkret nie może sprzeciwić się prawnie, jeżeli działanie jest należycie uzasadnione i zgodne z prawem.

Czy z tego powodu pierwszym krokiem w procesie wywłaszczenia jest deklaracja "Użyteczności publicznej" z własności lub prawa do wywłaszczenia. W rzeczywistości jest absolutnie niezbędne, aby zadeklarować jako „Użyteczność publiczną” to prawo lub własność.

Ten wymóg „użyteczności publicznej” jest tak ważny, że organizm, który ma dokonać wywłaszczenia, musi być „publiczny”. Oznacza to na przykład, że w projekcie AVE w regionie instytucją wywłaszczania jest Ministerstwo Infrastruktury Publicznej (Ministerio de Obras Públicas), a nie RENFE ani ADIF.

Jakie przedmioty można wywłaszczyć?

Chociaż w większości przypadków wywłaszczenia dotyczą własności nieruchomości, przedmiotem wywłaszczenia mogą być wszelkiego rodzaju aktywa, takie jak dzieła sztuki, samochody, statki, obligacje, udziały i wszelkie inne prawa, które w określonych okolicznościach mogą być niezbędne dla „Użyteczności publicznej”.

Proces wywłaszczenia

Pierwszym krokiem jest deklaracja „Użyteczności Publicznej”. Oświadczenie to musi być składane zawsze w drodze aktu prawnego lub w porozumieniu Rady Ministrów (Consejo de Ministros), z wyjątkiem przypadków, w których majątek lub majątek jest absolutnie „niezbędny” dla projektów publicznych realizowanych przez Nieruchomość.

W tych ostatnich przypadkach „Użyteczność publiczna” jest uważana za dorozumianą, a administracja musi jedynie opublikować majątek lub majątek do wywłaszczenia w Biuletynie Urzędów Publicznych (Boletín Oficial del Estado – BOE), w Biuletynie Urzędowym Prowincji (Boletín Oficial de la Provincia) oraz jedną z najpopularniejszych gazet Prowincji.

Po tej publikacji rozpocznie się przedział czasu 15 dni informacji publicznej. Pozostawi zainteresowanym szczegółom wniesienie ewentualnego sprzeciwu i skorygowanie nieprawidłowości w informacjach.

Po tych 15 dniach jest kolejne 20 dni, w których administracja bada każdy z uzyskanych sprzeciwów lub nieprawidłowości. Po tym czasie administracja deklaruje „konieczność zajęcia” (necesidad de ocupación), którą należy opublikować i indywidualnie powiadomić wszystkich zainteresowanych.

W rzeczywistości bardzo ważne jest indywidualne powiadomienie zainteresowanych osób. W przeciwnym razie wywłaszczenie nie może być „legalne”. Przeciwko temu zawiadomieniu konkretni nie mogą wnieść sprzeciwu, ale mogą uznać za nieważne oświadczenie o „użyteczności publicznej” swoich majątków lub oświadczenie o „konieczności zajęcia” w postępowaniu administracyjnym oraz w sądach i trybunałach.

Jedną z najczęstszych przyczyn sprzeciwu wobec procesu wywłaszczenia są błędy w 15-dniowym procesie informacji publicznej.

Po otrzymaniu powiadomienia dane szczegółowe mają 10 dni na wniesienie sprzeciwu wobec tego powiadomienia. Sprzeciw ten zostanie wniesiony bezpośrednio do procesu administracyjnego, a nie do sądów, a administracja będzie miała 20 dni na podjęcie decyzji. Tymczasem proces wywłaszczenia będzie wstrzymany z limitem 30 dni.

„Uczciwa cena” – Justiprecio

Po potwierdzeniu wywłaszczenia, poszkodowani będą mieli prawo do otrzymania odszkodowania, które jest znane jako „Uczciwa cena” lub „Justiprecio”. Wysokość tego odszkodowania jest obliczana na podstawie wcześniejszej wyceny aktywów i praw podlegających wywłaszczeniu i może zostać uzgodniona „przyjaźnie” między częściami w ciągu 15 dni.

Jeśli ta kwota zostanie uzgodniona, proces zostanie zakończony.

Na przykład, jeśli części nie dojdą do punktu uzgodnienia z tą ceną, musi zostać otwarty nowy proces, w którym administracja pozostawia właścicielom 20 dni na przedstawienie ich uwag dotyczących wyceny nieruchomości i zaproponowanie ceny (Hoja de Aprecio ).

Administracja może następnie zaakceptować lub odrzucić tę propozycję. Jeśli się zaakceptuje, proces zostanie zakończony.

Na przykład, jeśli administracja odmówi przyjęcia proponowanej ceny części, dokona kolejnej wyceny (Hoja de Aprecio), która powiadomi właściciela o konieczności przestudiowania jej przez okres 15 dni.

Jeśli się zgodzi, proces się zakończy.

Na przykład, jeśli właściciel nie zaakceptuje ostatniej ceny oferowanej przez administrację, sprawa zostanie skierowana do Województwa Trybunały wywłaszczenia (Jurado Provincial de Exppropiación), który ostatecznie zdecyduje o Uczciwej Cenie.

Trybunały te znajdują się w stolicy prowincji (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Walencja, Malaga, Granada, Kadyks) i składają się z jednego prezydenta i czterech asystentów, pełniąc funkcję funkcjonariusza publicznego, przedstawiciela Stowarzyszenia Rolników (Cámara Agraria) i notariusza. Ich funkcją jest badanie propozycji cenowych z części i podjęcie właściwej decyzji. Teoretycznie na wydanie decyzji powinni zająć maksymalnie 8 dni (z doświadczenia wiem, że zabiera im to czasem rok lub dwa lata!).

Orzeczenia trybunałów wywłaszczeniowych można odrzucić i przesłać go do sądu wyższej instancji. W przypadku opóźnienia w wydaniu decyzji przez trybunały ds. wywłaszczenia przez okres dłuższy niż 6 miesięcy, do kwoty odszkodowania można doliczyć odsetki. A jeśli istnieje decyzja o cenie, ale administracja nie płaci za więcej niż 2 lata, nieruchomość musi zostać przejęta nowa wycena, aby sprawdzić jej wartość po tym czasie, nazywa się to „retasación”.

Po przedstawieniu „retasación”, rozpocznij ponownie proces, aby uzyskać nową „Uczciwą cenę”. Po uzyskaniu i zapłaceniu nowej ceny nieruchomość może być zajęta przez administrację przez ograniczony czas. Czasami administracja decyduje się na zamianę ceny wywłaszczonej nieruchomości na inną.

Prawa do zwrotu

Proces wywłaszczenia można przedłużyć o kilka lat, aż obie strony dojdą do porozumienia w sprawie „uczciwej ceny”, choć nie oznacza to, że proces wywłaszczenia na tym się kończy. W ten sposób Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) wprowadził „prawo do zwrotu”. Prawo to pozwala właścicielowi na całkowite lub częściowe odzyskanie nieruchomości z odpowiednim zwrotem otrzymanego odszkodowania, jeśli projekt, który spowodował wywłaszczenie, nie jest realizowany.

Oto przypadki:

• Administracja postanawia nie kontynuować projektu
• Po dwóch latach od zajęcia nieruchomości od administracji bez wykonywania jakichkolwiek prac w nieruchomości.

• Projekt został opracowany, ale funkcja, która obecnie pełni nieruchomość nie jest „Użyteczności publicznej”. Np. w przypadku AVE grunt został zajęty pod budowę dworca kolejowego, a teraz stacja ta w ogóle nie jest wykorzystywana, właściciel lub jego spadkobiercy mogą skorzystać z prawa ponownego nabycia nieruchomości wypłacając odszkodowanie otrzymanych w celu wywłaszczenia (które do tego czasu byłyby aktualizowane).– Jeżeli grunt nie służy do wcześniej rozważanego użytku, ale można go wykorzystać

  do innego „użytku publicznego”.

Od tej reguły są tylko dwa wyjątki, w których prawo do zwrotu nie może działać:

– Jeżeli grunt nie służy do wcześniej rozważanego użytkowania, ale może być wykorzystany

do innego „użytku publicznego”.

– Jeżeli grunt jest wykorzystywany do celów użyteczności publicznej dłużej niż 10 lat.