OGÓLNE ASPEKTY NOWEGO PRAWA MIESZKANIOWEGO W HISZPANII – MAJ 2023

Ustawa 12/2023 z dnia 24 maja o prawie do mieszkania (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Kliknij tutaj, aby zobaczyć prawo .

I.- ASPEKTY OGÓLNE

Połączenia Ustawa o prawie do mieszkania weszła w życie 26 maja 2023 r po opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym (BOE). Pomimo krytyki ze strony sektora nieruchomości, ustawa niesie ze sobą regulacje dotyczące eksmisji, zastawów na pustostanach, limit aktualizacji czynszów i nowe zachęty podatkowe dla właścicieli.

Indeks referencyjny zostanie utworzony, który zastąpi CPI w kalkulacji dochodu. Główne kontrowersje toczą się wokół postaci „wielkiego rozwidlenia” i pozostawienia tworzenia napiętych powierzchni najmu w rękach Wspólnot Autonomicznych (CCAA), co oznaczać będzie kontrolę nad rynkiem najmu.

INTERWENCJONISTYCZNY CHARAKTER PAŃSTWA

Ustawa ta staje się pierwszym rozporządzeniem państwowym regulującym prawo do mieszkania od czasu zatwierdzenia Konstytucji.

Jest to wyraźnie interwencjonistyczna ustawa państwa centralnego w odniesieniu do regionów i wspólnot autonomicznych, ponieważ ogranicza i warunkuje uprawnienia na poziomie nieruchomości i miast, które do tej pory odpowiadały różnym regionom. W ten sposób ustawa ustanawia zasady jurysdykcyjne, które mają być stosowane przez wspólnoty autonomiczne, które mają pełną jurysdykcję w sprawach mieszkaniowych.

Zakłada również wyraźną ingerencję władzy publicznej w sferę prywatną, gdyż ingeruje, ogranicza i warunkuje stosunki prywatnoprawne między jednostkami, dotyczące zarówno prawa do zawierania umów, jak i prawa własności.

JAKIE SĄ CELE NINIEJSZEGO PRAWA?

Celami tej ustawy są:

• Uregulować prawa i obowiązki obywateli w odniesieniu do mieszkalnictwa
• Ułatwiać dostęp do godnych i odpowiednich mieszkań dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji ekonomicznej, gwarantować funkcjonalność i bezpieczeństwo domów
• Zdefiniuj stanowe planowanie i programowanie mieszkań
• Uregulować reżim prawny publicznych parków mieszkaniowych
• Promowanie rozwoju typologii mieszkań odpowiednich dla różnych form współistnienia
• Poprawa ochrony m.in. w transakcjach zakupu i najmu mieszkań.

JAKIE ŚRODKI WPROWADZA PRAWO?

Niektóre z godnych uwagi środków prawnych, które wejdą w życie natychmiast, to:

• Obowiązek udostępniania przez właścicieli i pośredników danych o lokalach i ich właścicielach
• Stworzenie nowego indeksu referencyjnego w celu aktualizacji dochodów
• Możliwość opodatkowania pustych domów.

Jednak inne środki, takie jak pułap czynszów i obszary zagrożone, będą podlegać deklaracji CCAA i będą wymagać dodatkowych procedur i warunków.

Podsumowując, ustawa o prawie do mieszkania ma na celu uregulowanie różnych aspektów związanych z mieszkalnictwem, od praw obywateli po tworzenie publicznych parków mieszkaniowych po przystępnych cenach.

Chociaż wywołała kontrowersje, jest kamieniem milowym, ponieważ jest pierwszą ustawą stanową regulującą to konstytucyjne prawo o wyraźnym charakterze interwencyjnym.

JAKIE ŚRODKI OBOWIĄZUJĄ?

Środki ustawy o mieszkalnictwie, które już obowiązują, są następujące:

1. Ograniczenie do aktualizacji dochodów z najmu : Od marca 2022 r. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) przestał być tzw. „wskaźnikiem odniesienia w aktualizacji czynszów”.

Do 31 grudnia 2023 r. roczny wzrost czynszu w dotychczasowych umowach najmu nie może przekroczyć 2%. W 2024 r. limit ten zostanie zwiększony do 3%.

Od 2025 r. obowiązywać będzie nowy wskaźnik czynszów, który będzie publikowany co roku przez hiszpańską administrację publiczną.

2. Minimalne informacje w operacjach zakupu i wynajmu mieszkań: Pośrednicy muszą udzielać szczegółowych informacji o nieruchomościach i ich właścicielach w operacjach kupna i wynajmu. Obejmuje to warunki ekonomiczne, pozwolenie na użytkowanie lub świadectwo zamieszkania, podstawowe cechy domu i budynku, a także identyfikację sprzedawcy lub właściciela. Nieprzestrzeganie może prowadzić do sankcji gospodarczych.

Szczegółowe informacje na temat obowiązku poinformowania kupującego lub najemcy znajdziemy w naszym specjalistycznym artykule WPŁYW PRAWA DO MIESZKANIA NA PROCES ZAKUPU I SPRZEDAŻY W HISZPANII .

3. Nadzwyczajne przedłużenia umów najmu dla najsłabszych: W przypadku umów najmu ustanawia się obowiązkowe przedłużenie o jeden rok, gdy najemca znajduje się w trudnej sytuacji społecznej i ekonomicznej, a wynajmujący jest właścicielem dużego domu.
4. Dopłata IBI za puste domy : W przypadku domów niezamieszkanych przez co najmniej dwa lata obowiązuje dopłata do podatku od nieruchomości (IBI). Dopłata ta może wzrosnąć do 150% i jest stosowana do nieruchomości z co najmniej czterema mieszkaniami na właściciela, chyba że istnieją uzasadnione przyczyny tymczasowego pustostanu.

Środki te mają na celu regulację rynku mieszkaniowego, kontrolę cen wynajmu, poprawę przejrzystości transakcji i zachęcanie do zajmowania niezamieszkanych domów.

„MIESZKANIE CHRONIONE” LUB „ZACHĘCANE”

Oprócz wcześniej wspomnianych środków, ustawa o mieszkalnictwie zawiera inne przepisy związane z systemem mieszkalnictwa „chronionego” lub „zachęcanego”, elektronicznymi płatnościami dochodów z najmu, postacią dużego właściciela domu, wydatkami na zarządzanie nieruchomościami i zmianami w eksmisjach , przejęcia i licytacje nieruchomości.

W odniesieniu do „mieszkań chronionych” ustalono, że domy te będą podlegać stałemu systemowi ochrony publicznej, z wyjątkiem uzasadnionych wyjątków. Ponadto jego sprzedaż lub wynajem będzie wymagać uprzedniej zgody odpowiedniej wspólnoty autonomicznej.

Jeśli chodzi o „zachęcane mieszkania po przystępnych cenach”, władze publiczne mogą promować istnienie tych domów i stosować limity cenowe, aby zagwarantować dostęp osobom w trudnej sytuacji ekonomicznej.

ZAKOŃCZYŁA SIĘ PŁATNOŚĆ NAJMU „GOTÓWKĄ” LUB „GOTÓWKĄ”.

Obowiązek ten ustala się wypłaty dochodów z najmu są dokonywane głównie drogą elektroniczną , z wyjątkiem przypadków, gdy jedna ze stron nie ma dostępu do tych środków, w którym to przypadku płatność gotówką będzie dozwolona w wynajmowanym domu. .

KTO JEST UWAŻANY ZA „DUŻEGO WŁAŚCICIELA” DOMÓW?

Postać dużego właściciela domu definiuje się jako osobę fizyczną lub prawną, która jest właścicielem ponad 10 nieruchomości miejskich lub powierzchnia zabudowy ponad 1,500 m2 pod zabudowę mieszkaniową .

Jednak definicja ta może zostać dostosowana w deklaracjach napięte warunki na rynku mieszkaniowym , pozwalając na włączenie właścicieli 5 lub więcej nieruchomości miejskich na tych obszarach , z zastrzeżeniem deklaracji właściwej Administracji, to znaczy wspólnot autonomicznych.

KTO PONOSI OPŁATY ZA BIURO NIERUCHOMOŚCI?

Właściciel.

Ustalono, że koszty zarządzania nieruchomością i sformalizowania umowy ponosi wynajmujący.

eksmisje. WIĘKSZA OCHRONA NAJMUJĄCEGO W SYTUACJI BEZPIECZEŃSTWA

Ustawa wprowadza istotne zmiany w procedurach eksmisyjnych, egzekucjach i licytacjach nieruchomości w sytuacjach zagrożenia:

• Ochrona obejmuje najemcę lokalu mieszkalnego, który znajduje się w sytuacji bezbronnej w postępowaniu eksmisyjnym i egzekucyjnym.
• Ustanawia się system zawieszania postępowań eksmisyjnych na okres 2 miesięcy dla osób fizycznych i 4 miesięcy dla osób prawnych.
• Ustanawia się również dodatkowe wymogi dopuszczalności roszczenia w przypadkach, gdy powód jest właścicielem dużego domu, a dom jest zwykłym miejscem zamieszkania osoby znajdującej się w trudnej sytuacji ekonomicznej.
• W przypadku licytacji nieruchomości wykonawca ma obowiązek wykazać, czy lokator znajduje się w trudnej sytuacji ekonomicznej oraz czy między stronami przeprowadzono postępowanie pojednawcze lub mediacyjne.

Środki te mają na celu zapewnienie większej ochrony mieszkańcom domów znajdujących się w trudnej sytuacji i uregulowanie różnych aspektów związanych z mieszkalnictwem subsydiowanym i ogólnie z rynkiem nieruchomości.

DEKLARACJA „NAPIĘTEGO” OBSZARU RYNKU MIESZKANIOWEGO

Ustawa o mieszkalnictwie przewiduje środki, które oczekują na ogłoszenie obszarów rynku mieszkaniowego znajdujących się w trudnej sytuacji. Środki te zostaną zastosowane po zadeklarowaniu danego obszaru jako takiego i sporządzeniu szczegółowego planu korygowania stwierdzonych dysproporcji. Niektóre z tych środków są następujące:

• Obecne kontrakty na obszarach zadeklarowanych w warunkach skrajnych utrzymają ustalone na poziomie ogólnym limity podwyżek: 2% w 2023 r., 3% w 2024 r., a od 2025 r. nowy wskaźnik referencyjny czynszów.
• W obszarach zagrożonych najemcy mogą wnioskować o nadzwyczajne przedłużenie do 3 lat po zakończeniu pierwotnego okresu obowiązywania umowy, o ile spełnione zostaną określone wymagania. Wynajmujący będzie zobowiązany do zaakceptowania tego przedłużenia, chyba że uzgodniono inne warunki lub dom jest potrzebny do użytku osobistego.
• W nowych umowach podpisywanych na terenach uznanych za obciążone obowiązywać będą określone warunki w zależności od tego, czy wynajmujący jest właścicielem małym, czy dużym. W przypadku drobnych właścicieli uzgodniony czynsz nie może przekraczać ostatniego czynszu z poprzedniej umowy, powiększonego o maksymalnie 10% podwyżki w szczególnych przypadkach. W przypadku dużych posiadaczy czynsz będzie ograniczony wcześniejszą umową lub limitem ceny maksymalnej ustalonej na podstawie wskaźników cen referencyjnych.
• W obszarach zagrożonych strony mogą uzgodnić, że niektóre ogólne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości obciążają najemcę. Jeśli jednak klauzula ta nie została zawarta w poprzedniej umowie, nie znajdzie ona odzwierciedlenia w nowej umowie.
• Dla corocznej aktualizacji umów najmu mieszkań zostanie ustanowiony nowy wskaźnik referencyjny, który zostanie określony przez Główny Urząd Statystyczny (INE) przed 31 grudnia 2024 r. Ten nowy wskaźnik będzie służył jako granica odniesienia, aby uniknąć nieproporcjonalnych podwyżek w czynsz z umów najmu.
• Ulgi podatkowe dla właścicieli zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2024 r. Ulgi podatkowe są ustalane zarówno dla zysku netto z najmu w ogóle, jak i dla określonych sytuacji, takich jak obniżki czynszów w umowach na obszarach zagrożonych lub wynajem dla młodych ludzi na tych obszarach. Te ulgi podatkowe będą stosowane tylko na obszarach zadeklarowanych jako rynki mieszkaniowe w trudnej sytuacji.

Należy podkreślić, że środki te podlegają zadeklarowaniu obszarów rynku mieszkaniowego znajdujących się w trudnej sytuacji oraz zatwierdzeniu odpowiednich planów szczegółowych.

ZACHĘTY PODATKOWE

Drugi przepis końcowy. Zachęty podatkowe obowiązujące w podatku dochodowym od osób fizycznych do najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Ze skutkiem dla umów najmu mieszkań zawartych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, w ustawie nr 35/2006 z dnia 28 listopada XNUMX r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz części zmieniającej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podatku dochodowym od osób niebędących rezydentami wprowadza się następujące zmiany i bogactwo:

Jeden. W sekcji 2 art. 23 wprowadza się następujące zmiany:

„2. W przypadku najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe, dodatnia rentowność netto obliczona zgodnie z postanowieniami ustępu poprzedniego zostanie pomniejszona:

a) O 90 proc gdy ten sam właściciel sformalizował nową umowę najmu domu znajdującego się w obszar o napiętej sytuacji na rynku mieszkaniowym , w którym czynsz początkowy został obniżony o więcej niż 5 procent w stosunku do ostatniego czynszu z poprzedniej umowy najmu tego samego lokalu mieszkalnego, po zastosowaniu klauzuli corocznej aktualizacji poprzedniej umowy, jeśli dotyczy.

b) O 70 proc w przypadku niespełnienia warunków wskazanych w lit. a) powyżej zachodzi jedna z następujących okoliczności:

1.º Podatnik wynajął mieszkanie po raz pierwszy, pod warunkiem, że znajduje się ono na obszarze rynku mieszkaniowego w warunkach stresu, a najemca ma od 18 do 35 lat. W przypadku kilku najemców tego samego domu obniżka ta zostanie zastosowana do tej części zysku netto, która proporcjonalnie odpowiada najemcom, którzy spełniają wymagania określone w niniejszym piśmie.

2. Gdy najemca jest administracją publiczną lub podmiotem non-profit, do którego ma zastosowanie specjalny system uregulowany w tytule II ustawy 49/2002 z dnia 23 grudnia o systemie podatkowym podmiotów non-profit. oraz ulgi podatkowe na mecenat, który przeznacza mieszkania na wynajem socjalny o miesięcznym dochodzie niższym niż ustalony w programie pomocy czynszowej państwowego planu mieszkaniowego lub na mieszkania dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji ekonomicznej, o których mowa w ustawie 19/2021 z dnia 20 grudnia, który ustala minimalny dochód niezbędny do życia, lub gdy dom jest objęty programem mieszkaniowym lub kwalifikacyjnym, na mocy którego właściwa administracja ustanawia ograniczenie dochodu z najmu.

c) O 60 proc gdy nie spełniając wymogów poprzednich pism, mieszkanie było przedmiotem a akcja rehabilitacyjna na warunkach przewidzianych w art. 1 ust. 41 Ordynacji podatkowej, które zakończyłyby się za dwa lata. przed datą zawarcia umowy dzierżawy.

d) W 50 proc , w każdym innym przypadku.

Wskazane wymagania muszą być spełnione w momencie zawarcia umowy najmu, a obniżka obowiązuje tak długo, jak długo będą one spełniane.

Redukcje te będą miały zastosowanie wyłącznie do dodatnich zwrotów netto, które zostały obliczone przez podatnika w samoocenie przedłożonej przed wszczęciem procedury weryfikacji danych, ograniczonej weryfikacji lub kontroli, której celem jest weryfikacja takich deklaracji. .

W żadnym wypadku obniżki nie będą miały zastosowania w odniesieniu do części dodatniego dochodu netto uzyskanego z dochodów nieuwzględnionych lub z wydatków niewłaściwie odliczonych w samorozliczeniu podatnika i uregulowanych w którejkolwiek z procedur, o których mowa w poprzednim akapicie , nawet jeśli okoliczności te zostały zadeklarowane lub zaakceptowane przez podatnika w toku postępowania. Obniżki nie będą miały również zastosowania w odniesieniu do tych umów najmu, które nie spełniają postanowień ust. 6 art. 17 ustawy o dzierżawie miejskiej.

Połączenia dodatni dochód netto z kapitału nieruchomościowego wynikające z zawartych umów najmu lokalu mieszkalnego przed wejściem w życie ustawy 12/2023 , z dnia 24 maja, o prawo do mieszkania, będzie podlegać zmniejszeniu przewidzianemu w ust. 2 art. 23 tej ustawy w jej obecnym brzmieniu na dzień 31 grudnia 2021 r.”.

DOPŁATA IBI

W przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe, które są stale niezamieszkane, gminy mogą zażądać dopłaty IBI w wysokości do Wzrost o 50 od kwoty netto podatku.

do tych celów własność która pozostaje niezamieszkana, stale i bez uzasadnionej przyczyny, dla a okres dłuższy niż dwa lata , zgodnie z wymogami, środkami dowodowymi i trybem określonymi w ordynacji podatkowej, będą uważane za nieruchomość trwale niezamieszkaną i należą do właścicieli czterech lub więcej nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne.

Dopłata może wynieść do Wzrost o 100 kwoty netto podatku, gdy okres wakatu jest więcej niż trzy lata i może być modulowany w zależności od okresu wakatu.

Ponadto gminy mogą zwiększyć odpowiedni procent dopłaty zgodnie z ww do 50 dodatkowych punktów procentowych w przypadku nieruchomości należących do właściciele dwóch lub więcej nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe które są niezamieszkane w tej samej gminie.

W każdym razie następujące przyczyny zostaną uznane za uzasadnione:

• czasowe przeniesienie w celu podjęcia pracy lub szkolenia,
• zmiana adresu z powodu niesamodzielności lub ze względów zdrowotnych lub nagłych wypadków socjalnych,
• nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe jako druga rezydencja z maksymalnie czterema latami nieprzerwanej pustostanów,
• nieruchomości objętych pracami lub działaniami rehabilitacyjnymi lub innymi okolicznościami uniemożliwiającymi ich efektywne zajęcie,
• że dom jest przedmiotem procesu sądowego lub sprawy oczekującej na rozstrzygnięcie sądowe lub administracyjne, które uniemożliwiają jego użytkowanie i zbycie lub że jest to nieruchomość, której właściciele na warunkach rynkowych wystawiają na sprzedaż, z maksymalnie jednym rokiem w tej sytuacji, lub do wynajęcia, maksymalnie na sześć miesięcy w tej sytuacji.

Dopłata, która będzie wymagana od podatników tego podatku, będzie naliczana w dniu 31 grudnia i będzie corocznie rozliczana przez gminy, po stwierdzeniu pustostanu nieruchomości w tym dniu wraz z aktem administracyjnym, na mocy którego zdeklarowany. .

Zgłoszenie gminy jako nieruchomości trwale niezamieszkanej będzie wymagało uprzedniego wysłuchania podatnika i zatwierdzenia przez Radę Miasta oznaczeń pustostanów, które zostaną uregulowane we wspomnianym rozporządzeniu, w ramach którego mogą pojawić się te dotyczące danych rejestru gminnego, a także konsumpcja usług zaopatrzeniowych.»

REZERWY GLEBY

Przydzielanie odpowiednich i wystarczających gruntów do użytku produkcyjnego i mieszkalnego, rezerwując w każdym przypadku część przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową podlegającą systemowi ochrony publicznej, który pozwala przynajmniej na ustalenie maksymalnej ceny sprzedaży, wynajmu lub innych form dostępu do mieszkań, takie jak prawo powierzchni lub koncesja administracyjna.

Rezerwa ta zostanie określona ustawą o planowaniu terytorialnym i urbanistycznym lub zgodnie z nią instrumentami planistycznymi, zagwarantuje rozmieszczenie jej lokalizacji z poszanowaniem zasady spójności społecznej i będzie obejmowała min. grunty niezbędne do realizacji 40 procent powierzchni mieszkalnej przewidzianej w planowaniu urbanistycznym na terenach wiejskich, które zostaną objęte nowymi działaniami urbanizacyjnymi, oraz 20 procent na terenach zurbanizowanych, które muszą przejść reformę urbanizacyjną lub działania odnowy.

TLACORP 2023