W procesie kupna i sprzedaży nieruchomości bardzo ważne jest uwzględnienie odpowiedzialności, jaką przyjęli sprzedający i budowlani przy sprzedaży nieruchomości nabywcom.
Bardzo normalne jest znalezienie na rynku nieruchomości, które są sprzedawane z wadami, w których kupujący nie wie zbyt dobrze, jak postępować, ani jakie są prawa zgodnie z prawem, gdy znajdzie problemy lub wady konstrukcyjne, które nie zostały wcześniej wykryte wyprzedaż.
Ważne jest, aby ustalić, jakie są prawa i obowiązki od sprzedających, od budowniczych, a także od kupujących, którzy nabywają nieruchomości w Hiszpanii. Dlatego stworzyliśmy ten raport w celu wyjaśnienia pojęć i procedur przy potwierdzaniu wad wizualnych lub ukrytych.
WADY:Najpierw określmy, co rozumiemy przez „wady”. Rozumiemy wady lub wady konstrukcyjne wszelkiego rodzaju braki, które znajdziemy w konstrukcji i które obniżają jej jakość. Ta wada musi skutkować w taki sposób, że właściciel nie może cieszyć się i korzystać z nieruchomości w normalny sposób.
Ponadto możemy określić, że wadę lub wadę konstruktywną można uznać za „poważny"Lub"grób" w zdarzeniu w którym, gdyby kupujący odkrył ją przed sprzedażą, odrzuciłby zakup lub byłby wynikiem negocjacji ceny ze sprzedającym.
DWA RODZAJE WAD: Wizualne i Ukryte
Widoczne wady to takie, które można łatwo wykryć za pomocą oględzin, czy to w trakcie budowy budynku, czy też oględzin przez kupującego. Oznacza to, że są łatwo wykrywalne przez każdego bez budowania wiedzy lub przygotowania.
Za te widoczne wady nie odpowiada sprzedawca. W związku z tym sprzedający nie ponosi odpowiedzialności za widoczne wady, które kupujący mógł w ten sposób wykryć, zwłaszcza jeśli nie wpływają one lub nie zmieniają ceny rzeczy.
Ukryte wady, na przykład to takie, których nie udało się wykryć w procesie budowy, ponieważ nie są one łatwo widoczne. W przypadku nowych konstrukcji wady te nie zostały wykryte przez różnych specjalistów, takich jak architekci, inspektorzy itp. podczas procesu budowlanego.
Nie wszystkie wady mogą wynikać z odpowiedzialności. Aby tak się stało, efekt musi spełniać następujące warunki:
- Że nie było to łatwe do wykrycia
- że kupujący o tym nie wiedział
- Że istniał przed sfinalizowaniem zakupu
Jako przykład wymienimy najczęściej powtarzające się w kazuistyce wady ukryte:
- Uszkodzenia wpływające na konstrukcję budynku. Są to wady pracy, które w istotny sposób wpływają na stabilność i konstrukcję budynku.
- Problemy z przeciekami, hydroizolacją, które powodują przecieki w domu.
- Problemy osiadania budynków. Po wybudowaniu budynku może pojawić się kilka pęknięć, pęknięć itp., które pojawiają się z powodu złego osiedlenia budynku i spowodowanego złą piwnicą.
ODPOWIEDZIALNOŚĆ
Rozważając odpowiedzialność za wady ukryte, należy rozróżnić domy wybudowane nowej konstrukcji od domów sprzedaży.
W nowych domach gwarancja i prawo kupującego do reklamacji za wady ukryte dzieli się na trzy rodzaje:
- ROK: Problemy w wykańczaniu jak nawierzchnie wewnętrzne, zewnętrzne, stolarskie, nowe urządzenia itp. ROK od daty budowy lub SZEŚĆ MIESIĘCY od daty zakupu/realizacji.
- TRZY LATA: W przypadku wad powstałych w nieruchomości, które bezpośrednio wpływają i pogarszają jej przydatność do zamieszkania. W tym przypadku chodzi o problemy, które wpływają na higienę, zdrowie, wodoszczelność, zdrowotność itp. Te przypadki wad muszą opuścić nieruchomość w sposób uniemożliwiający zamieszkanie w niej. Prosimy zatem pamiętać, że „wady wtórne”, które nie uniemożliwiają użytkowania nieruchomości do zamieszkania, nie będą objęte ubezpieczeniem.
- Oraz w przypadku problemów wpływających na konstrukcję budynku takich jak fundamenty, filary, belki, stropy itp., DZIESIĘĆ LAT. Wady te muszą być takie, że muszą zagrażać stabilności budynku.
W nowo wybudowanych nieruchomościach, w Hiszpanii obowiązkowe jest złożenie UBEZPIECZENIE DZIESIĘCIOWE (lub XNUMX LAT UBEZPIECZENIA), która obejmuje szkody konstrukcyjne budynku na okres 10 lat. Wady te są pokrywane w taki sposób, że w przypadku pojawienia się niektórych z tych wad, kupujący musi poinformować o tym swoje ubezpieczenie, aby mógł dochodzić i korzystać z dziesięcioletniego ubezpieczenia zapewnionego wcześniej przez promotora lub wykonawcę budynku. W ten sposób nabywcy, jako konsumenci nowych domów budowlanych, mają gwarancję, że są one należycie pokryte w ciągu DZIESIĘCIU LAT za te wady.
Tutaj trzeba powiedzieć, że w przypadku domów w „AUTOPROMOCJE” (Samopromocja), zawarcie dziesięcioletniego ubezpieczenia nie jest obowiązkowe, ale dobrowolne. Budowa jest w autopromocji, gdy odbiorcą końcowym budynku jest ten sam właściciel działki, który wynajmuje budowniczego tylko w celu budowy domu. W ten sposób właściciel działki przejmuje rolę „promotora” robót i to on zajmuje się zatrudnianiem różnych specjalistów, takich jak architekci, budowniczowie itp.
W takich przypadkach, biorąc pod uwagę, że dom nie będzie sprzedawany na rynku w poszukiwaniu nabywców, ale będzie używany tylko przez tego samego właściciela, hiszpańskie prawo zezwala promotorowi na wynajęcie dziesięcioletniego ubezpieczenia lub nie. W przypadku, gdy właściciel zdecyduje się nie zawrzeć tego ubezpieczenia, jeśli zdecyduje się sprzedać nieruchomość w okresie gwarancyjnym wynoszącym 10 lat, musi poinformować ewentualnych nabywców, że dom nie ma takiego ubezpieczenia, a kupujący muszą wyraźnie zaakceptować tę sytuację.
To z punktu widzenia NOWYCH właściwości…., ale co dzieje się w przypadku ODSPRZEDAŻY? Czy sprzedawcy ponoszą odpowiedzialność za wady ukryte?
Odpowiedź jest twierdząca. Sprzedawcy, którzy sprzedają domy z rynku wtórnego, ponoszą również odpowiedzialność za wady ukryte, które mogą mieć te nieruchomości. Ta odpowiedzialność dotyczy ukrytych wad, które istnieją w nieruchomości i które w trakcie SZEŚĆ MIESIĘCY, sprzedawca będzie odpowiedzialny za wszelkiego rodzaju wady wymienione powyżej, które mogą zostać wykryte przed upływem sześciu miesięcy od zakończenia sprzedaży.
Aby skorzystać z prawa kupującego do dochodzenia odpowiedzialności za wady ukryte, konieczne jest:
1.- Wada musi zostać wykryta.
2.- Sprzedający musi zostać powiadomiony na piśmie, zwykle listem poleconym, informując go o wadach, wyjaśniając przyczyny i sposoby naprawy problemu.
3.- W przypadku, gdy sprzedający nie uznaje swojej odpowiedzialności, kupujący musi uzyskać pisemny raport od niezależnego specjalisty, jeśli to możliwe eksperta, który określi problem, usterkę i koszty naprawy w oficjalnym raporcie.
Jeżeli sprzedający otrzymał raport niezależnego specjalisty, który określa przyczyny problemu, jego naprawę i związane z tym koszty, i nie bierze na siebie jego naprawy, wówczas kupujący musi zostać poinformowany przez prawnika, aby zobacz, jakie istnieją prawne sposoby rozwiązania problemu.
Normalnie trzeba powiedzieć, że roszczenia Trybunału wynikające z wad ukrytych o niewielkim znaczeniu są zwykle drogie i długie. Dlatego zawsze warto postarać się o pozasądową ugodę ze sprzedawcą.
W przypadku poważnych spraw, w których istnieje realny problem mający wpływ na zamieszkiwanie lub konstrukcję budynku, konieczne będzie jak najlepsze obronienie pozycji kupującego, zawsze biorąc pod uwagę możliwość zwrócenia się do Sądu, jeśli nie znalezienie umowy ze sprzedającym.
