WYNAJEM WAKACYJNY. REGION WALENCJI. PROCES REJESTRACJI I PODATKI

Zazwyczaj istnieją 3 sposoby wynajęcia nieruchomości:

• Wynajem krótkoterminowy: Ten rodzaj wynajmu przeznaczony jest dla turystów, którzy chcą wykorzystać nieruchomość do celów turystycznych/wakacyjnych. Ten rodzaj wynajmu musi być zarejestrowany w specjalnym rejestrze w Walencji, a jednym z wymogów jest świadectwo zamieszkania. Pobyt krótkoterminowy: mniej niż 2 miesiące.
• Wynajem długoterminowy: To wtedy najemca chce wykorzystać nieruchomość nie do celów turystycznych, ale do długoterminowego pobytu i zamieszkania. W ten sposób zawsze będziesz mógł wynająć nieruchomość, ponieważ przepisy dotyczące tego rodzaju wynajmu różnią się od przepisów turystycznych. Pobyt długoterminowy: rok lub dłużej.
• Wynajem średnioterminowy: Jest to sytuacja, w której najemca nie chce spędzić kilku dni urlopu, ani pozostać na stałe na stałe. Najemcy użytkują nieruchomość z zamiarem pracy na czas określony lub pozostania w okolicy w celu poszukiwania nieruchomości do kupienia, studentów na okres edukacyjny itp. Regulacja: taka sama jak długoterminowa i nie podlega warunki jak w turystycznych. Średni okres pobytu: od 2 do 11 miesięcy.

Najwyższe stopy zwrotu z czynszów uzyskano z działalności turystycznej, co zaowocowało wyższymi czynszami niż w przypadku tradycyjnej działalności wynajmu jednookresowego.

Jednak ze względu na wzrost wymagań związanych z uzyskaniem licencji turystycznej, w połowie obu wynajmów istnieje możliwość uzyskania lepszych dochodów niż długoterminowa: działalność średnioterminowa.  Jak wyjaśniono powyżej, najemcy na Średnich Warunkach to ci, którzy zamierzają odbyć długie pobyty w nieruchomości, ale nie w celach stałych. Będą szanować nieruchomość bardziej niż turyści (ponieważ będą z niej korzystać przez jakiś czas) i zaakceptują wyższe czynsze do zapłacenia ze względu na krótki okres pobytu.

Również działalność średnioterminowa nie będzie regulowana ścisłymi przepisami, które nie regulują działalności turystycznej.

Powiedziawszy powyższe, porozmawiajmy o aktywności turystycznej.

---

AKTYWNOŚĆ TURYSTYCZNA:

PROCES, REGULACJE I KROKI REJESTRACJI

 

Na hiszpańskim rynku nieruchomości na wynajem w REGIONIE WALENCJI („Comunidad Valenciana”) panuje duże zamieszanie dotyczące dokładnych wymagań, obowiązków i procesu rozwoju działalności związanej z wynajmem w regionie Walencji. Po otrzymaniu kilkudziesięciu żądań informacji w tym zakresie, postanowiliśmy opracować ten raport, aby wyjaśnić najczęściej zadawane pytania naszych klientów i kontaktów.

Poprzedniki i prawa:

Przy podejmowaniu decyzji o wynajmie nieruchomości w celach turystycznych należy wziąć pod uwagę 2 ważne aspekty:

1. OBOWIĄZKI FORMALNE
2. OBOWIĄZKI PODATKOWE

---

 

OBOWIĄZKI FORMALNE

Istnieje ogólny dekret dotyczący działalności turystycznej, Dekret 92/2009, od 3^rd lipca 2009 . Niniejsze rozporządzenie ma na celu:

– Potwierdzenie obowiązków prawnych i odpowiedzialności od wynajmujących

– Gwarantowanie ochrony praw konsumentów i użytkowników

– Kontrola aktywności wynajmujących

Prawo to mówi w szczególności:

1.- Co to jest „Obudowa or Apartament Turistico"?

Jest to nieruchomość, w której spełnione są następujące warunki:

– Kiedy jest rekompensata za użytkowanie.

– Gdy jest natychmiastowa dostępność mieszkania.

– Kiedy „użytkowanie” lub „przeznaczenie” mieszkania jest „turystyczne”

– Kiedy odbywa się to „regularnie”. Regularna podstawa oznacza, że ​​jesteś w ONE z następujących przypadków

– Gdy czynsz jest zarządzany przez dużych operatorów/firm turystycznych

– Kiedy publikujesz nieruchomość w kanałach turystycznych (internet, gazety itp.).

– Nawet nie będąc „firmą”, wykonujesz niektóre z tych usług: utrzymanie i remonty nieruchomości, room service, sprzątanie mieszkania, toalet itp., pranie prywatnej odzieży lub wyposażenia mieszkania (prześcieradła, ręczniki itp.), przechowywanie bagażu, itp.

Więc, gdy wynajmujesz swoją nieruchomość na cele „mieszkalne”, ze średnioterminowymi rodzinami lub osobami wynajmującymi go na „mieszkanie”, a nie na „turystykę”, to Twoja nieruchomość nie podlega przepisom dotyczącym nieruchomości turystycznych. „Czynsze mieszkaniowe” będą regulowane przez ogólne prawo najmu (lub „Ley de Arrendamientos Urbanos”). Tak więc, nie będziesz musiał przestrzegać tych formalnych wymogów rejestracji, ale, jak wyjaśniono poniżej, będziesz musiał zadeklarować swoje dochody z wynajmu dla hiszpańskich podatków.

2.- Jakie są formalności związane z rozwojem tej działalności? –Rejestracja w rejestrze wynajmu wakacyjnego w Walencji (HRVR).

               - Jeśli wynajmujesz tylko od pierwszej do 4 nieruchomości, musisz się zarejestrować jako "konkretny".

                - Jeśli wynajmujesz więcej niż 4 nieruchomości?, musisz się zarejestrować jako „Spółka" or “sprzedawca biznesowy".

Ale nawet w przypadku, gdy zdecydujesz się nie rejestrować swojej nieruchomości w rejestrze Walencji, Twoja nieruchomość musi spełniać prawne standardy jakości i wyposażenia, jak w poniższej sekcji.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Od wejścia w życie Ustawa 15/2018 z dnia 7 czerwca, należy udowodnić, że nieruchomość turystyczna posiada korzystną certyfikat zgodności miejskiej wydawane przez gminę, w której mieszkanie jest dopuszczone do użytku turystycznego. Ten korzystny raport o zgodności musi mieć bezpieczny kod weryfikacyjny (CSV), który umożliwia weryfikację integralności i autentyczności dokumentów elektronicznych, a także uzyskanie ich kopii elektronicznych.[/gdlr_notification]

3.- Wymagania dotyczące nieruchomości-Prawne normy jakości i wyposażenia:

Każda nieruchomość, zarejestrowana lub nie zarejestrowana, oferowana na rynku pod wynajem w celach turystycznych, musi spełniać wymagania określone w prawie dla dowolnej z uznanych klasyfikacji: „Standard”, „Primary” lub „Superior”. W celu zarejestrowania nieruchomości może ona uzyskać co najmniej wymagania „Standardowe”.

Połączenia załącznik do ustawy wyszczególnia wymagania z każdej z tych klasyfikacji w kategoriach.

Zgodnie z wymogami prawa, nieruchomości będą oferowane klientom w doskonałych warunkach mieszkaniowych, konserwatorskich, czystych, a wszystkie media i usługi gotowe do pierwszego dnia zamieszkania.

Właściciele nie mogą żądać od klientów więcej niż 250 EUR za depozyt/obligację/gwarancję, chyba że kupujący wyraźnie zgodzą się na wyższą kwotę.

Wymagane Pozwolenie na Zamieszkanie / Certyfikat Zamieszkania

Nieruchomość musi posiadać świadectwo zamieszkania („Licencia de ocupación” lub „Cédula de Habitabilidad”) i musi być wyposażona we wszystkie sprzęty AGD oraz sprzęt, który ma być używany w doskonałych warunkach i w doskonałej higienie.

Domy w wiejskiej krainie wymagają zmiany klasyfikacji gruntów

Jeżeli nieruchomość znajduje się na terenie wiejskim, wówczas klasyfikacja gruntu musi zostać zmieniona, aby umożliwić takie użytkowanie. Jest to bardzo skomplikowany proces zwany „Declaración de Interés Comunitario”, w którym Twon Hall wraz z audiencją dla władz regionalnych akceptuje zmianę użytkowania gruntu. .

INNE OBOWIĄZKI FORMALNE:

Poza ewentualnymi obowiązkami formalno-podatkowymi wymaganymi przez prawo szczególnie polecamy:

1. Certyfikat architekta: Bardzo ważne jest zasięgnięcie porady specjalistów w celu potwierdzenia, czy nieruchomość spełnia wymagania wynikające z prawa. Dlatego konieczne będzie wizyta architekta i poświadczenie, czy nieruchomość jest gotowa do wynajęcia.
2. Świadectwo charakterystyki energetycznej: Niedawne hiszpańskie przepisy zmuszają właścicieli do uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej na wynajem nieruchomości. Tak więc ten certyfikat należy uzyskać przed oferowaniem nieruchomości na rynku pod wynajem. Kliknij tutaj, aby uzyskać więcej informacji na temat wymagań dotyczących świadectwa charakterystyki energetycznej.
3. Ubezpieczenie domu: Jako właściciel szczególnie zalecamy zawarcie ubezpieczenia obejmującego kontener, zawartość i odpowiedzialność cywilną. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej o ubezpieczeniu przy wynajmie.

Jeśli już ubezpieczyłeś swoją nieruchomość, a potem zdecydowałeś się ją wynająć, to jest to bardzo ważne INFORMUJESZ firmie ubezpieczeniowej o tym fakcie. W przeciwnym razie będą duże możliwości, że firma ubezpieczeniowa nie pokryje szkód powstałych w wyniku niezgłoszonej działalności.

4.- Proces rejestracji

a) format: Musisz wypełnić oficjalny formularz. Kliknij tutaj, aby go otrzymać. Należy pamiętać, że ten formularz jest „declaración responsable” (lub „deklaracją odpowiedzialności”), w którym deklarujesz i POTWIERDZAsz na własną odpowiedzialność, że podane szczegóły i informacje są PRAWDZIWE, będąc bezpośrednio odpowiedzialnym za zawarte treści.

Jeśli więc zawarte informacje nie są poprawne (np. deklarujesz, że minimalna wielkość sypialni to 8 m2, gdy w rzeczywistości jest ich mniej), możesz ponosić odpowiedzialność za fałszywe zeznania, oszustwa itp.

Tak więc, jeśli nie jesteś w 100% pewien, że Twoja nieruchomość wymaga WSZYSTKICH warunków, aby osiągnąć „Standard” lub sprawdzić, czy Twoja nieruchomość może być „Premium”, zlecaj usługi architekta w celu wykonania ankiety oraz sprawdzić i zaświadczyć, że Twoja nieruchomość spełnia te warunki.

b) Rejestracja. Po wypełnieniu formularza należy go przedstawić w jednym z biur rządu Walencji w Alicante, Walencji lub Castellón:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Walencja
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Walencja

---

Otrzymasz dokument potwierdzający zakończenie rejestracji. Otrzymałeś numer rejestracyjny, musisz go zarejestrować we WSZYSTKICH reklamach, formatach, umowach itp. wynikających z Twojej działalności.

5.- GRZYWNY

Oferowanie usług bez obowiązkowej rejestracji może mieć następujące konsekwencje:

– Grzywny do 90.000 EUR

– Zawieszenie działalności na tej nieruchomości do 3 lat

– Zawieszenie działalności na rzecz właściciela do 3 lat

6.- Inne aspekty

Czy muszę poinformować i zareklamować swój numer rejestracyjny, kiedy reklamuję nieruchomość?

TAK. Twój numer rejestracyjny musi być podany we wszelkiego rodzaju informacjach, reklamach, ogłoszeniach itp. Numer rejestracyjny przypisany do każdego mieszkania.

Czy mogę wynająć moją nieruchomość tylko na pokoje?

NIE. Nieruchomość musi być w całości wynajęta, a właściciel nie może na niej mieszkać.

Czy mogę wynająć nieruchomość jako standardowy czynsz KRÓTKOTERMINOWY?

TAK. Ale w ten sposób należy anulować rejestrację w Rejestrze Turystycznym, ponieważ prawo nie dopuszcza w kanałach turystycznych ogłoszeń o „standardowych czynszach”. Decydując się na wynajem Nieruchomości istnieją dwa sposoby:

• Rejestracja w czynszu standardowym. Oznacza to najem krótko- lub długoterminowy, podlegający umowie najmu i użytkowaniu poza przeznaczeniem turystycznym. W ten sposób dom nie może zostać opublikowany w kanałach turystycznych (jak na przykład AirBNB).
• Rejestracja do użytku turystycznego. W takim przypadku Nieruchomość może być reklamowana w kanałach turystycznych.

Czy muszę prowadzić księgę wpisu dla gości?

TAK. Należy prowadzić księgę, w której ewidencjonowani są wszyscy klienci, w formacie, który należy uzyskać w lokalnej Stacji Pólice lub Guardia Civil z miejsca, w którym znajduje się Nieruchomość.

---

WYMAGANIA PODATKOWE I PODATKOWE

A) FORMALNOŚCI – OŚWIADCZENIE:

Kiedy posiadasz nieruchomość, a nie używasz jej jako stałego miejsca zamieszkania, musisz KAŻDEGO ROKU przedstawić deklarację podatkową od swojej nieruchomości, i to nawet jeśli nieruchomość jest wynajmowana lub niewynajmowana. Odbywa się to za pomocą ROCZNEJ DEKLARACJI PODATKOWEJ.

A kiedy wynajmujesz nieruchomość i otrzymujesz „dochód”, to musisz zadeklarować w tym samym momencie, w którym otrzymujesz dochód, w DEKLARACJI KWARTALNEJ.

Kiedy wynajmujesz nieruchomość, otrzymujesz „dochód”, który podlega hiszpańskiemu „podatkowi dochodowemu”. W Hiszpanii, w zależności od tego, czy jesteś „hiszpańskim rezydentem podatkowym” czy „hiszpańskim nierezydentem”.

Jeśli jesteś rezydentem, podatkiem jest podatek dochodowy od rezydentów (IRPF-„Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), a jeśli nie jesteś rezydentem, podatkiem jest podatek dochodowy od osób nierezydentów (IRPFNR-„Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Jeśli jesteś „hiszpańskim rezydentem podatkowym”, musisz zadeklarować swoje dochody z najmu w naszej ROCZNEJ deklaracji podatkowej (wzór 100).

Ale jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii, musisz zadeklarować swoje dochody w podatku dochodowym od osób niebędących rezydentami (model 210) w następujący sposób:

– KWARTALNIE: Kiedy wynajmujesz swoją nieruchomość, masz deklarację tych dochodów w tym samym kwartale roku, w którym zostały wygenerowane. Tak więc tutaj, w tym poście, rozważyliśmy przypadek, w którym czynsz jest przeznaczony na cele „turystyczne”, ale możesz także wynajmować na cele „mieszkalne”. W obu przypadkach musisz zadeklarować dochody w odpowiednim kwartale roku.

 „Czynsz mieszkaniowy”: Oznacza to, że wynajmujesz go w celach „mieszkaniowych”, średnioterminowo przez rodziny lub osoby wynajmujące go na „mieszkanie”, a nie na „turystykę”.

– CO ROKU: Jako rezydent lub osoba niebędąca rezydentem podatkowym, musisz złożyć roczną deklarację podatkową (IRPF /IRPFNR). Tak więc za okresy w roku, w których nie wynajmujesz nieruchomości jako nierezydent, musisz zapłacić podatek, który jest deklarowany pod koniec następnego roku.

Przykład:

Jesteś nierezydentem i otrzymujesz czynsz za nieruchomość turystyczną w lutym 2015 r..

1.- Deklaracja kwartalna: Musisz zadeklarować dochód w tym samym kwartale. Prezentacje tych oświadczeń muszą być dokonane do 20 dni po zakończeniu kwartału. W przypadku tego przykładu dochody z czynszu za kwartał styczeń-marzec należy zadeklarować w zeznaniach podatkowych do złożenia do 20^th kwietnia 2015.

Przez pozostałą część roku 2015 nie ma dalszych czynszów na nieruchomości.

2.- Deklaracja roczna: Następnie, przed końcem kolejnego roku 2016, należy przedstawić deklarację podatkową i zapłacić za czas, w którym nieruchomość nie była wynajmowana.

Uprzejmie informujemy zatem, że wynajmując nieruchomość na cele turystyczne, wraz z PRAWNYM obowiązkiem rejestracji nieruchomości, masz OBOWIĄZEK PODATKOWY do zadeklarowania dochodu KWARTALNIE, a następnie COROCZNIE przez resztę roku.

Czy muszę płacić VAT? Na rynku panuje duże zamieszanie, unikaj tego pytania. Czysto, dochody z wynajmu nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jeśli więc wynajmujesz swoją nieruchomość zarówno na cele mieszkalne, jak i turystyczne, NIE MUSISZ WYSTAWIĆ FAKTURY, a transakcja NIE JEST OPODATKOWANA VAT.

Ale dzieje się tak na wypadek, gdyby dochody, które otrzymujesz, były WYŁĄCZNIE DO WYNAJĘCIA. Ale gdy oferujesz inne usługi podobne do hotelu, takie jak:

– Restauracja, jedzenie, śniadanie

– Sprzątanie wewnątrz mieszkania

– pranie ręczników, prześcieradeł itp.

W takich przypadkach musisz WYSTAWIĆ FAKTURĘ i naliczyć podatek VAT od swojej usługi. Wymagania będą następujące:

– Wystaw fakturę każdemu z Twoich gości

– Nalicz VAT (10 %)

– Deklaracja VAT kwartalnie

– Deklaracja VAT raz w roku

– Aby zarejestrować się jako przedsiębiorca w Urzędzie Skarbowym

– Kwartalne deklarowanie podatku dochodowego

– Co roku deklarować podatek dochodowy

B) PODATEK DO ZAPŁATY:

Wyjaśniono powyższe, rozważymy teraz jak zapłacić dochody uzyskiwane za pośrednictwem domu wakacyjnego.

do kwot netto otrzymanych z czynszu, możesz zmniejszyć:

– Proporcjonalne odsetki (nie kapitał) hipoteki (lub innego rodzaju kredytu wykorzystanego na zakup nieruchomości) zapłaconych na nabycie nieruchomości.

– Proporcjonalny podatek lokalny, wywóz śmieci, ubezpieczenie domu, opłaty społeczne itp.

– Reforma proporcjonalna, konserwacja, meble, sprzęt, woda, elektryczność, internet itp.

– Marketing, reklama, prawnicy itp.

Przykład:  

„A” ma dom na Costa Blanca, który nie jest używany na stałe i decyduje się wynająć go za pośrednictwem Airbnb lub innych podobnych platform.

• Zadeklarowanie uzyskanego czynszu: Dom jest wyceniony na 150.000 6.000 EUR, a całkowity uzyskany czynsz wyniósł 4 2015 EUR w ciągu XNUMX miesięcy, maja, czerwca, lipca, sierpnia XNUMX roku.

1. Podatek lokalny. Rocznie wynosi 500 EUR. Tak więc 500/12*4 = 166,6 EUR. Jest to proporcjonalna kwota podatku lokalnego w okresie 4 miesięcy, w którym dom był wynajmowany.
2. Odsetki od kredytu hipotecznego: „A” zapłacił w tym roku 1.200 EUR odsetek od kredytu hipotecznego, więc 400 EUR odpowiada okresowi najmu.
3. Opłaty wspólnotowe: Rocznie wynoszą 600 EUR, więc 200 EUR odpowiada okresowi wynajmu.
4. Wywóz śmieci: 150/rok. Tak więc 50 EUR odpowiada okresowi wynajmu.
5. Ubezpieczenie domu: 350/rok. Tak więc 33,1 EUR odpowiada okresowi wynajmu.
6. Wpłata opłat marketingowych: 300 EUR
7. Woda, prąd, gaz, internet: 450 EUR odpowiada okresowi najmu.

CAŁKOWITE KOSZTY: 1.599,7 EUR. Będzie to całkowita kwota, którą „A” może odliczyć od otrzymanych dochodów. Więc:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Kwota 4.400,3 EUR płaci 836,057 XNUMX EUR podatków, według poniższej skali:

Stawka podatku za 2016 r.:

• Od 0 do 12.450 euro – 19%
• Od 12.451 euro do 200 – 24%
• Od 20.201 35.200 euro do 30 XNUMX euro – XNUMX%
• Od 35.201 60.000 euro do 37 XNUMX euro – XNUMX%
• Od 60.001 euro -45%

A to zeznanie podatkowe powinno być złożone w 2 deklaracjach, sporządzonych we właściwym kwartale roku 2015. W ten sposób:

– Czynsz uzyskany w maju i czerwcu powinien był zostać zadeklarowany w deklaracji kwartalnej złożonej przed 20^th lipca 2015.

– Czynsz uzyskany w lipcu i sierpniu powinien był zostać zadeklarowany w deklaracji kwartalnej złożonej przed 20^th października 2015.

• Deklarujemy resztę roku: Ponieważ dom nie jest domem na stałe, „A” musi zadeklarować i zapłacić, aby przez resztę roku dom był pusty. Tak więc jest to płatne:

– W rocznej deklaracji podatku dochodowego. Jeśli „A” był rezydentem Hiszpanii, przed końcem czerwca 2016 r., a jeśli „A” był nierezydentem, przed 31.12.2016 r.

– Stawka: średnia 0,5 % od wartości katastralnej.

 

---

Skonsultuj się z naszą usługą rejestracji Door to Door!

Możemy zarejestrować Twoją nieruchomość i uzyskać licencję rejestracyjną

Po prostu skontaktuj się z nami!