Jak zbudować dom na rustykalnym terenie w Hiszpanii – Teren nie nadający się do urbanizacji
Aspekty ogólne
Prawnicy TLA od ponad 15 lat zajmują się transakcjami i sprawami dotyczącymi nieruchomości na terenach wiejskich na całym terytorium Hiszpanii. Z Katalonia (Tarragona i Barcelona), Region Walencji (Castellón, Walencja i Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Dolina Almanzora) i malaga.
W wyniku naszego bogatego doświadczenia i znajomości różnych regionalnych normatywów, przygotowaliśmy przewodnik dla tych, którzy mają zamiar kupić działkę/grunt w wiejskich obszarach Hiszpanii, z projektem budowy domu na to.
Jeśli kupujesz ziemię lub nieruchomość na wsi, np. dom wiejski (cortijo), koniecznie sprawdź, czy jest ona zlokalizowana w obszar, na którym dozwolona jest urbanizacja (w tym przypadku nazywa się to „finca urbana” lub „suelo urbano” ) lub tam, gdzie urbanizacja i zabudowa mieszkaniowa są niedozwolone („finca rustica” lub „suelo rustico”).
Grunty w Hiszpanii są podzielone na kilka typów:
1. Ziemia Ubańska – „Teren miejski"
Jest to teren, na którym ma uprawnienia do zabudowy z określonymi specyfikacjami zawartymi w „Planach Zagospodarowania” miasta, czy obszaru (Plan General de Ordenación Urbana PGOU) lub w określonych strefach urbanizacji zwanych „Planami Częściowymi” (Samoloty Parciales), Itd..
Teren ten posiada wszelkie udogodnienia i wymagania do życia w dużym zagęszczeniu ludności, takie jak odpowiednie zaopatrzenie w wodę i energię elektryczną, podłączenie do sieci kanalizacyjnej, parki i tereny zielone, sport, edukację, szpitale itp.
Teren miejski lub „Suelo Urbano” to ten, którego używamy do znalezienia w miastach, wsiach lub urbanizacjach i miał odpowiedni dojazd drogami, z chodnikami, deptakami, ulicami, obszarami handlowymi, ośrodkami zdrowia, szkołami, szpitalami, sportami itp.
2. Tereny niezurbanizowane – ” Suelo nie podlega urbanizacji"
„Nie nadaje się do urbanizacji” to rodzaj terenu, na którym brak możliwości zagospodarowania terenów przemysłowych, mieszkaniowych i komercyjnych, ponieważ jest przeznaczony do określonych zastosowań chronionych, związanych głównie z lasy, rolnictwo i inne. Zatem na tego rodzaju gruntach inne sposoby wykorzystania, np. mieszkalne, przemysłowe lub komercyjne, są bardzo ograniczone, zastrzeżone i nie zawsze dozwolone.
Wewnątrz gruntów „niezurbanizowanych” znajdujemy klasyfikację gruntów w podtypach, w zależności od dozwolonego użytkowania i poziomu ochrony:
- Tereny chronione (w języku hiszpańskim „Suelo No Urbanizable Protegido”): Są to tereny, na których z określonych przyczyn (zwykle związanych z przyrodą, lasem itp.) ogranicza się zabudowę i innego rodzaju działalność w celu „ochrony” określonej wartości.
- Teren niechroniony (po hiszpańsku „Suelo No Urbanizable Comun”): Jest to grunt, którego głównym przeznaczeniem jest rolnictwo i rolnictwo, i gdzie inne zastosowania (np. mieszkalne, handlowe itp.) mogą być dozwolone, z poszanowaniem określonych warunków.
"Rustykalna kraina” to nazwa, która zwykle jest przyjmowana do Suelo No Urbanizable Comun w Hiszpanii. Innymi słowy: tereny, na których nie można rozwijać urbanizacji, które są przeznaczone do użytku rolniczego, dopuszcza się inne zastosowania, takie jak budowa nieruchomości mieszkalnych, przemysł itp., zawsze z poszanowaniem określonych norm i warunków.
3.- Teren nadający się do urbanizacji – „Suelo Możliwość urbanizacji"
Jest to rodzaj gruntów, na których w przyszłości będzie można je zabudować urbanizacjami, terenami komercyjnymi, parkami przemysłowymi itp. Zatem w przypadku zatwierdzenia publicznego lub prywatnego projektu budowlanego teren można zurbanizować.
Kroki, które należy wykonać, aby zbudować dom mieszkalny na rustykalnym terenie
Mówiąc teraz o „grunty wiejskie” to grunty, których głównym dozwolonym użytkowaniem jest „rolnicze” lub wykorzystywane przez rolników do rozwijania działalności rolniczej.
Ale na tym terenie wyjątkowo dopuszczone są nowe budowle z przeznaczeniem mieszkaniowym. Konstrukcje te muszą mieć bardzo małą gęstość zabudowy, starając się unikać tworzenia obszarów o dużej gęstości zabudowy, które mogłyby tworzyć „w rzeczywistości urbanizacje”.
Tak więc bardzo często stwierdza się, że tylko wtedy, gdy grunt ma minimalną wielkość (5.000 m2, 10.000 2 m20.000 lub 2 XNUMX mXNUMX itp.), masz prawo do wybudowania tam konstrukcji, zwanej również „cortijo”, „willa”, „ masía”, chalé”, „chalet”, „hacienda” itp.
Na hiszpańskich obszarach wiejskich lub wiejskich jest dość często spotykany domy budowane na działkach o powierzchni mniejszej niż wymagana do posiadania prawa budowlanego (np. domy budowane na działkach o powierzchni mniejszej niż 10.000 m2) Dzieje się tak dlatego, że te budynki zostały wybudowane przed wejściem w życie nowych przepisów, lub po prostu zostały zbudowane bez przestrzegania prawa, więc są teraz traktowane jako budowle”Fuera de Ordenación” (poza obecną normą). Tak jest w przypadku nieruchomości wybudowanych dawno temu, które obecnie nie spełniają obowiązujących norm. Tego rodzaju nieruchomości mogą być teraz całkowicie legalne, ale z pewnymi ograniczeniami w użytkowaniu (najważniejsze jest to, że dom i reszta istniejących budowli na nieruchomości są respektowane przez administrację, ale nie mogą być rozbudowywane i nie jest zezwoleń na budowę nowych obiektów na tej działce).
Tak więc, jeśli Twoim zamiarem jest opracowanie projektu budowy domu na terenach „rustykalnych”, powinieneś najpierw sprawdzić organ prawny (głównie Urząd Miasta, Rada = „Ayuntamiento”), które zawierają specyfikacje, wymagania i ograniczenia, które możesz tam zbudować.