Prawnicy TLA od ponad 20 lat zajmują się transakcjami i sprawami dotyczącymi nieruchomości na terenach wiejskich na całym terytorium Hiszpanii. Z Katalonii (Tarragona i Barcelona), regionu Walencji (Castellón, Walencja i Alicante – Costa Blanca), Majorki i Ibizy, Murcji, Almerii (Dolina Almanzora) i Malagi.

W wyniku naszego szerokiego doświadczenia i uznania różnych regionalnych norm, przygotowaliśmy niektóre aspekty, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie/sprzedaży nieruchomości zarówno na terenach miejskich, jak i wiejskich (wiejskich), ze szczególnym uwzględnieniem problemów, które zalecamy czego należy unikać przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.[/vc_column_text][vc_column_text]Uprzejmie prosimy więc o zapoznanie się z poniższymi typowymi problemami, które mogą mieć wpływ na prawne rozpatrywanie nieruchomości i konstrukcji w Hiszpanii:

 

Legalizacja budownictwa w Hiszpanii. Aspekty ogólne

Czy potrzebuję pozwolenia na budowę, aby zreformować swój dom?

Tak, potrzebujesz pozwolenia na budowę, aby zmienić swój dom. Rodzaj licencji wymaganej dla tych prac zależy od prac, które mają być wykonane w ramach reformy.

Licencja na drobne utwory – „licencia de obra menor”: Jest to wymagane w przypadku zmian użytkowania pomieszczeń, rozmieszczenia ścian itp. Do uzyskania tej licencji nie jest konieczny projekt od architekta, ponieważ można go zastosować konkretnie, tylko wyjaśniając prace i oceniając je odpłatnie. podatki.

Dla lepszego zrozumienia, licencja ta jest stosowana, gdy prace, które mają być wykonane na terenie nieruchomości, nie wpływają na podstawową infrastrukturę nieruchomości, taką jak zmiana dachu, podpory lub konstrukcja budynku lub schody wewnętrzne.

Normalne przypadki, w których ta licencja jest potrzebna: Reforma dachu (nie po to, by całkowicie ją zmienić, tylko po to, by ją odnowić). Oto kilka przypadków, w których należy ubiegać się o tę licencję:

• Do budowy garażu, szopy lub magazynu
• Zbudować ogrodzenie
• Zbudować basen (w zależności od obszaru)
• Aby zbudować zagrodę itp.

Należy pamiętać, że opisane przypadki i warunki uzyskania licencji mogą się znacznie różnić w zależności od strefy lub regionu.

Major Works License – „licencia de obra mayor”: Jest to ta sama licencja, której wymagano na budowę domu, wyjaśnioną w sekcji „Budowa na terenach wiejskich” i „Budowa na terenach miejskich”. Pozwolenie to jest wymagane, gdy prace, które mają być wykonane w konstrukcjach dotyczą istotnych części budynku i wymagają Projektu Architekta. Na przykład, aby zbudować przedłużenie domu (jak nowy pokój) lub zmienić dach.

• Aby całkowicie zmienić dach
• Wybudować nowe pomieszczenie rozbudowując konstrukcję
• Do budowy garażu z płytek i betonu
• Aby zbudować drugie piętro
• Aby zbudować basen (w zależności od obszarów i regionów) itp.

 Ttutaj nie ma tytułu własności ani „pisanie” dla gruntu lub rozszerzenie lub granice gruntu są nieprawidłowe

Często zdarza się, że w przypadku niektórych nieruchomości nie ma escritura (aktów własności), i musisz ustalić swoje prawo do własności w procesie znanym jako „expediente de dominio” lub „acta de notoriedad”. Jest to złożone i obejmuje publikację Twojego roszczenia w Boletín Oficial de la Provincia (Dzienniku Urzędowym). Różnica między obydwoma procesami polega głównie na tym, że „expediente de dominio” odbywa się w normalnym procesie w Trybunale, a „acta de notoriedad” jest procesem dokonywanym przed notariuszem obszaru. Nie trzeba mówić, że „acta de notoriedad” jest zawsze bardziej godna polecenia, ponieważ jest procesem krótszym, tańszym i szybszym niż ten drugi. Zwykle „expediente de dominio” jest używane, gdy sytuacja gruntu, a własność jest sporna z sąsiadami lub nie jest jasna. A „acta de notoriedad” stosuje się, gdy własność jest dobrze znana i występują problemy związane z granicami lub wielkością nieruchomości.

Następnie musisz upewnić się, że zapisy Registro de la Propiedad i Catastro są zgodne i że są one zgodne z lokalnymi zwyczajami dotyczącymi granic własności. Możesz budować tylko na określonym procencie powierzchni ziemi. Musisz sprawdzić dostępność mediów – zwłaszcza wody i prądu. Musisz sprawdzić servidumbres de paso (prawa drogi), ponieważ nie można ich zablokować. Następnie, po „utworzeniu” swojej nieruchomości, konieczne jest jej zarejestrowanie po raz pierwszy. We wszystkich tych sprawach potrzebujesz usług swojego hiszpańskiego prawnika.

Często zdarza się również, że wielkość gruntu nie odpowiada rzeczywistej działce. W takich przypadkach ponownie należy dokonać „expediente de dominio” lub „acta de notoriedad”, aby potwierdzić, które są rzeczywistymi granicami gruntów, oraz zaktualizować zarówno hiszpańskie katastro, jak i hiszpańskie księgi wieczyste.

Co zrobić, gdy dom nie jest wpisany do aktów prawnych? 

Czasami zdarza się, że sam dom (budowa) może nie być zarejestrowany, albo z powodów historycznych, albo dlatego, że ktokolwiek go zbudował, chciał uniknąć podatków i wydatków związanych z rejestracją. Generalnie w takich przypadkach wszystko, co widnieje w księdze wieczystej i oficjalnych dokumentach, to grunt.

W niektórych innych przypadkach konstrukcja jest zarejestrowana (pojawia się w aktach i księdze wieczystej), ale nie jako „dom”, może jako magazyn lub szopa („albergue” lub „almacén”) lub jakakolwiek inna podobna konstrukcja . To nie wystarczy, aby konstrukcja została prawnie zadeklarowana jako „dom”. Sytuację tę należało podkreślić na etapie przedkontraktowym, ponieważ musi to wynikać z notatki prostej.

W takich przypadkach, zanim kupisz nieruchomość, Twój hiszpański prawnik – lub sprzedawca – musi zarejestrować dom po raz pierwszy, jeśli nie został jeszcze zarejestrowany, lub jako „dom2, jeśli był zarejestrowany, ale jako inne podobne konstrukcje (szopa, magazyn itp.). Odbywa się to przez coś, co nazywa się a „declaración de obra nueva” (deklaracja nowych prac). I trzeba to zrobić, nawet jeśli dom stoi tam od setek lat, bo według Rejestru jest to pierwsza rejestracja, a przynajmniej pierwsza rejestracja jako dom.

„declaración de obra nueva” (DON) to proces wpisu budynku lub konstrukcji do księgi wieczystej. Proces przebiega bardzo podobnie jak w przypadku nowego domuróżnicami są wymagane dokumenty, a sprowadza się to do sporządzenia aktu notarialnego od hiszpańskiego, w którym deklarowany jest nowy budynek z odpowiednim opisem pomieszczeń, obsługi, wielkości i wymiarów, planów itp.

Jeśli dom został niedawno wybudowany (zwykle mniej niż 4-8 lat, w zależności od obszaru), dokumenty są dokładnie takie same, jak w przypadku nowego domu, czyli:

• Akty własności ziemi na twoje imię- Aby udowodnić własność ziemi.
• Projekt budowlany od architekta — aby sprawdzić rozmiar, opis itp. na podstawie domu i budynku.
• Licencja budowlana – Aby udowodnić, że nieruchomość uzyskała odpowiednie pozwolenie od władz hiszpańskich.
• Final Works License – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Aby udowodnić, że prace w hiszpańskiej posiadłości zostały ukończone.
• Ubezpieczenie na dziesięć lat (Seguro Decenal) – Jeśli w końcu zdecydowałeś się na zawarcie tego ubezpieczenia. Jeśli nie, musisz wskazać notariuszowi, że nie postępowałeś w ten sposób, w celu poinformowania kupujących i uzyskania potwierdzenia, że ​​wyrażają zgodę.
• Certyfikat Zamieszkania z Urzędu Miasta – dowód, że władze hiszpańskie uważają budynek za hiszpański „dom”.

Ale jeśli dom nie jest nowy, to stary dom (ponad 4-8 lat, w zależności od powierzchni), to wymagane dokumenty są inne. W tym przypadku, ponieważ hiszpański dom jest stary, konieczne będzie udowodnienie, ile ma lat. W tym celu istnieje kilka systemów:

Poświadczenie wieku wystawione przez architekta lub inżyniera lub „Certificado de Antigüedad”: Jeśli dom nie jest zgłoszony w księdze wieczystej, ani w innych oficjalnych rejestrach, jak hiszpański Katastro, ktoś musi potwierdzić tym instytucjom, ile lat ma konstrukcja, jaka jest jej wielkość i opis (ile metrów kwadratowych, ile wiele pięter, jak duży jest itp.). W tym celu w niektórych rejonach Hiszpanii wymagana jest inspekcja nieruchomości przez specjalistę, który potwierdzi przybliżony wiek budynku za pomocą osobistej ankiety wykonanej w nieruchomości w celu sprawdzenia majątku domu, oraz biorąc pod uwagę resztę dowody, takie jak rejestry i rejestry w ratuszu oraz inne publiczne lub prywatne bazy danych.

Chociaż nie ma to zastosowania do hiszpańskich przepisów w celu dokonania DON, certyfikacji architekta powinno towarzyszyć rysunki lub plany domu, w celu sprawdzenia pomiarów. Plany będą bardzo przydatne w przyszłości, aby zadeklarować dom w innych rejestrach, takich jak Katastro lub Ratusz.

Niektórzy mylą to zaświadczenie z „ankietą” lub „oceną” dokonaną przez bank w celu zatwierdzenia ewentualnej hipoteki. Jak widać w tym raporcie, poświadczenie wieku od architekta (czasem inżynierów) polega na zmierzeniu domu, uszczegółowieniu opisu, a także podaniu przybliżonego wieku nieruchomości. Ten certyfikat jest bardzo specyficzny i jest używany wyraźnie zadeklarować budowę hiszpańską w księdze wieczystej z procesem Declaración de Obra Nueva.

A "Ankieta" jest tworzone przez profesjonalistów, którzy mogą być architektami lub nie, którzy po prostu wskazać sytuację domu, oraz osiedla budowlanego w celu wykrycia wad konstrukcyjnychi jest wykorzystywany głównie w procesie zakupu lub nabycia nieruchomości. W rzeczywistości jest to coś, czego nie używa się, gdy kupujący i sprzedający są Hiszpanami, ale jest szeroko stosowane w Hiszpanii, gdy kupujący pochodzi z innych narodowości, np. Brytyjczyków.

I wreszcie "ocena" dokonywana przez bank hipoteczny różni się od „ankiety” i „poświadczenia wieku”, ponieważ jest dokonywana przez profesjonalistów, zwykle nie architektów, tylko po to, by „ocenić” nieruchomość. Oznacza to, że bank, jako kredytodawca kredytu, chce wiedzieć, ile ma wartości przed udostępnieniem środków z kredytu, głównie po to, by sprawdzić, czy nieruchomość będzie wystarczającą gwarancją na pokrycie ryzyka i pożyczonych środków.

Zaświadczenie o wieku z Urzędu Miejskiego. „Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Jest to zaświadczenie wydane przez Urząd Miasta. Zaświadczenie to nie jest tak szczegółowe w opisie konstrukcji, jak to wystawione przez architekta, ale służy do potwierdzenia w hiszpańskim rejestrze gruntów i notariuszu dokładnego lub przybliżonego wieku konstrukcji.

Certyfikacja z Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. W niektórych obszarach Catastro posiada szczegółową bazę danych zawierającą właściwości, budowę i grunty stref rustykalnych. W taki sposób, że chociaż księga wieczysta nie może być poinformowana o aktualnym istnieniu nieruchomości, to Katastrofa ze względu na swoją „automatyczną” lub „kontrolną” działalność (księga wieczysta działa tylko wtedy, gdy zainteresowane strony poinformują o określonej transakcji , nigdy nie działa przez własne oględziny lub działając automatycznie), wykrył wcześniej istnienie domu i może potwierdzić wiek z większą lub mniejszą dokładnością. W takich przypadkach, w zależności od obszaru, notariusze i księgi wieczyste akceptują poświadczenie z Catastro jako dowód istnienia i wieku nieruchomości w procesie DON.

 W obu przypadkach mam na myśli w przypadku stosunkowo nowego lub starego domu, wymagane dokumenty przekazuje się notariuszowi, który sporządzi odpowiednie akty, które zostaną nazwane Deklaracja Obra Nueva, który musi podpisać właściciel gruntu. Po prawidłowym podpisaniu aktów będą one aktualnymi aktami własności, a poprzednie, które zawierały tylko grunt, zostaną anulowane.

Następnie, gdy już będziesz mieć wszystkie te dokumenty, musisz przynieść je do notariusza. Notariusz sporządzi akty własności budowy, a Ty będziesz podpisz je. Ten proces nazywa się Deklaracja Obra Nueva. Będzie to oznaczało, że na wcześniej istniejącej działce znajduje się teraz konstrukcja, która jest domem.

Wtedy będziesz potrzebować to przynieś te dokumenty do księgi wieczystej dokonać odpowiedniej modyfikacji inskrypcji gruntu, obejmującego teraz dom, a dom będzie prawnie kompletny.

Tak więc wydatki DON będą głównie:

• Opłaty notarialne za sporządzenie aktów DON
• Opłaty z księgi wieczystej za wpisanie DON do wpisu gruntu
• Opłata skarbowa – 1, 1,5, ,2% (w zależności od powierzchni) wyceny nieruchomości

 W takich przypadkach jest wysoce zalecane, aby przed przystąpieniem do sprzedaży negocjować ze sprzedawcami, aby zarejestrowali dom z odpowiednim DON. W rzeczywistości, jeśli otrzymujesz kredyt hipoteczny, bank nie będzie mógł wycenić nieruchomości, dopóki dom nie zostanie zarejestrowany za pomocą DON, ponieważ do tego czasu (1) istnieje legalnie; oraz (2) do czasu rejestracji nie ma oficjalnego określenia, czym dokładnie jest nieruchomość (rozmiar, powierzchnia i granice itp.). Nie może też zakończyć hipoteki na nieruchomości, która nie jest zarejestrowana. Więc w tym przypadku nie ma wyboru: sprzedawcy muszą go zarejestrować, zanim będziesz mógł go kupić.

Grunt jest doskonale zapisany w aktach i dom pojawia się, ale jego pełna rozbudowa nie jest zadeklarowana lub są inne elementy nie zadeklarowane w aktach, takie jak garaż, basen, magazyny itp.

Te przypadki są naprawdę powszechne w wiejskiej krainie. Są to typowe przypadki, w których w określonym czasie ktoś wpisał i zadeklarował ziemię, a nawet dom, ale nie obejmowały innych części domu, ani innych elementów, ponieważ zostały zbudowane później.

Na przykład właściciel, który po zakupie domu wybuduje basen lub garaż, rozbudowuje dom o nowy pokój, nowy ganek, nową podłogę, taras itp.

Przypadki te są niezwykle problematyczne, ponieważ proces deklarowania i aktualizowania aktów z nowym rozszerzeniem wymaga szczegółowego przestudiowania sprawy.

Jest tak wiele różnych prawdopodobieństw i wymagań, w zależności od: JAKA jest wielkość ziemi?; GDZIE znajduje się nieruchomość? (Walencja, Almería, Alicante, Murcja, Castellón, Granada, Kadyks, Malaga itd.), z bardzo dużymi różnicami między regionami, a nawet między miastami; KIEDY te rozszerzenia zostały wykonane (4 lata wcześniej, 10 lat, 20 lat) oraz JAK zostały zbudowane (bez pozwolenia na budowę, z pozwoleniem na przeprowadzenie reformy itp.), że absolutnie niemożliwe jest przedstawienie ważnego poglądu na tę sprawę, który mógłby posłużyć za przewodnika dla poszkodowanych właścicieli.

Co to jest „Fuera de ordenación” dla budownictwa w Hiszpanii? 

„Fuera de ordenación” to STARA konstrukcja, czyli STARA część konstrukcji, która została wybudowana bez licencji, nie spełnia norm budowlanych i nie może być zalegalizowana.

• Stara konstrukcja: Konstrukcja musi zostać zbudowana wcześniej, zanim administracja hiszpańska będzie musiała zareagować przeciwko budowie (wyburzenie + grzywna).
• Przed 2014 : 4 lata od czasu budowy
• Po 2014 : 15 lat od czasu budowy
• Nie może teraz uzyskać licencji na jej legalizację

Pozytywne konsekwencje:

• Może być ZPATRIMONALIZOWANY: Może być częścią twojego dziedzictwa lub osobistego bogactwa. Można go zarejestrować w urzędzie stanu cywilnego, uzyskać hipotekę, sprzedać, odziedziczyć itp.
• Jest to konstrukcja zalegalizowana i prawnie utrwalona z czasem, choć nie spełniająca normatywnych. Czyli z prawnego punktu widzenia, o ile nie ma obecnie żadnych kar nakładających na nieruchomość, to nie ma żadnych działań, które Urząd Miasta może podjąć wobec tej nieruchomości ze względu na jej wiek i niemożliwych do rozbiórki przez administrację.

Negatywne konsekwencje:

Również z tego powodu Ratusz szanuje istniejące konstrukcje, ale nie można ich rozbudowywać. W związku z tym nie można budować nowych konstrukcji w nieruchomości. Ratusz dopuszcza wewnątrz tego typu nieruchomości reformy, ale nie dopuszcza rozbudowy, ani budowy innych budynków, takich jak garaże itp.

Jednak ze względu na fakt, że nieruchomość nie jest normatywna, Urząd Miasta nie zatwierdzi licencji na reformę istotnych elementów konstrukcyjnych budynku, takich jak fundamenty, dach itp. Urząd Miasta zezwoli na „reformę” istniejącego domu, i „naprawianie” istniejącej konstrukcji, ale nie „usuwanie” starych części w celu zainstalowania nowych. Na przykład w przypadku wystąpienia „pożaru” lub zalania, które może wpłynąć na konstrukcję domu, Urząd Miasta może nie przyznać prawa do „odbudowy” nieruchomości. Podsumowując, Ratusz zezwala na reformy wewnętrzne mające na celu utrzymanie konstrukcji, ale nie na reformy konstrukcyjne z koszami, fundamentami, zmianą dachu itp.

Ewentualne problemy podczas odnawiania/aplikowania CH: Nieruchomości na Fuera de Ordenación mogą w przyszłości napotkać problemy z uzyskaniem/remontem CH.

Czym są urbanizacje półskonsolidowane w Hiszpanii? Niedokończone urbanizacje

W tym raporcie wyjaśniliśmy różnice między KRAINA MIEJSKA i NIEURBANIZOWALNY (KRAINA RUSTYKALNA).

W związku z KRAINA MIEJSKA, wyjaśnialiśmy, że jest to teren, na którym jest dopuszczone do budowy z określonymi specyfikacjami zawartymi w „Planach Zagospodarowania” miasta lub obszaru (Plan General de Ordenación Urbana) lub w określonych obszarach urbanizacji zwanych „Planami Częściowymi” (samoloty Parciales) itp.

Teren ten posiada wszelkie udogodnienia i wymagania do życia w dużym zagęszczeniu ludności, takie jak odpowiednie zaopatrzenie w wodę i energię elektryczną dla nieruchomości i konstrukcji, a także elektryczność i wodę publiczną. Oraz inne przyłącza zasilające, jak kanalizacja, gaz, telekomunikacja itp.

Urban Land lub „Suelo Urbano” to ziemia miast lub wsi lub urbanizacji i ma odpowiedni dostęp do dróg, z chodnikami, ulicami, obszarami handlowymi, służbą zdrowia, szkołami, uczelniami, ośrodkami sportowymi itp.

Ale mówiąc o Urban Land, istnieje ważna różnica między Urban Land „SKONSOLIDOWANY” i „NIESKONSOLIDOWANY” lub „PÓŁKONSOLIDOWANY”.

A SKONSOLIDOWANA DZIAŁKA MIEJSKA to działka, w której cała niezbędna infrastruktura urbanizacyjna została ukończona, a działka ma wszystkie usługi, które należy uznać za „miejskie” (elektryczność, woda, droga dojazdowa, kanalizacja itp.) i już udostępniła całą niezbędną przestrzeń administracji publicznej do zainstalować całą tę infrastrukturę urbanizacyjną. Działka ta wzięła udział w opłaceniu infrastruktury i już (w razie potrzeby) oddała część gruntu do wykorzystania pod tę infrastrukturę publiczną.

Jeżeli działka nie zostanie zabudowana, będzie to działka z prawem budowlanym określonym przez obowiązujące prawo budowlane.

Jeśli działka jest już wybudowana, to istniejące budowle, jeśli są budowane zgodnie z prawem budowlanym, będą całkowicie legalnymi nieruchomościami, ponieważ prawa własności będą bezwzględnie chronione przed administracją publiczną zarówno w odniesieniu do gruntu, jak i budownictwa.

A NIESKONSOLIDOWANA DZIAŁKA MIEJSKA jest odwrotnie. Czy fabuła gdzie nie zainstalowano całej niezbędnej infrastruktury, którą należy uznać za „SKONSOLIDOWANĄ”.

Jeśli więc działka nie zostanie zabudowana, to przed uzyskaniem pozwolenia na budowę Urząd Miasta wystąpi z wnioskiem o uzupełnienie infrastruktury urbanizacyjnej na tym terenie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego i/lub działka nie udostępniła tej powierzchni do użytku publicznego. administracja instalacji tej infrastruktury. Tak więc ewentualne koszty urbanizacji mogą leżeć na działce, a ewentualne fragmenty działki mogą podlegać zasadom urbanizacji, a w konsekwencji być zmuszonym do „oddania” administracji publicznej w celu zainstalowania takiej infrastruktury.

Jeśli działka jest już zbudowana, to w końcu opłaty urbanizacyjne może wpływać na rozwój i użytkowanie tych konstrukcji, a konstrukcje te mogą być również dotknięte, jeśli znajdują się w środku przyszłych obszarów infrastruktury. Są to przypadki, w których Nieruchomości zostały wybudowane zanim tereny zostały przekształcone w „miejskie” (ponieważ były dość stare) lub po prostu dlatego, że te konstrukcje zostały wybudowane bez odpowiedniego pozwolenia na budowę (nielegalne).

W tych przypadkach prawa własności działki i ewentualnych zabudowań nie są konsolidowane przez właściciela. Innymi słowy, Administracja Publiczna może mieć uprawnienia do pozyskania części (lub całości) gruntu, a dostosowanie działki do wymogów urbanizacyjnych może mieć wpływ na budowę. Tak więc zarówno działka, jak i budowle nie są całkowicie objęte prawami własności przysługującymi właścicielowi, ponieważ na oba mogą mieć wpływ wymogi urbanizacyjne i projekty.

Wewnątrz obszarów NIESKONSOLIDOWANYCH znajduje się również specjalna klasyfikacja zwana PÓŁKONSOLIDOWANY . Obszary półskonsolidowane to te, które będąc „miejskimi”, znajdują się w jednym z następujących przypadków:

• Wykonano część prac urbanizacyjnych, ale nie wszystkie.
• Istnieje kilka części gruntów przekazanych administracji publicznej pod infrastrukturę publiczną, ale nie wszystkie, których wymagają przepisy prawa.

Są to typowe przypadki, które możemy znaleźć na obszarach z Walencji, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos itp.), inne z Murcji, Almerii (Dolina Almanzora, Vera itp.), Maladze i Sewilli.

Zwykle są to tereny, na których teren zawsze uważano za „wiejski”, az czasem postępowała budowa domów o dużym zagęszczeniu zabudowy (według obowiązującej normy powyżej 6-8 na hektar). Na tych terenach budowle te wyposażone są mniej więcej w określoną infrastrukturę wodociągową, elektryczną, publiczną i drogową. W zależności od przypadku możemy znaleźć obszary, w których zainstalowana infrastruktura jest całkowita, a inne obszary, w których jest uboższa.

W takich przypadkach w konstrukcjach półskonsolidowanych jest to legalne. I „legalne”, bo zostały zbudowane z odpowiednim pozwoleniem na budowę, albo dlatego, że zostały zalegalizowane po wybudowaniu.

W takich przypadkach właściciel „konsoliduje” własność budowli, ale nie własność gruntu. Tak więc administracja publiczna nie może nic zrobić przeciwko budowie, ale grunt może ucierpieć w wyniku ewentualnej jego części, która zostanie przekazana pod infrastrukturę miejską lub może ucierpieć z powodu opłat urbanizacyjnych.

Typowe problemy, które możemy znaleźć w tych nieruchomościach to:

• Aby w celu poszerzenia lub budowy domów na działkach wewnątrz tych terenów, Urząd Miasta może zażądać oddania części gruntu pod instalację infrastruktury publicznej (strefy dla pieszych, kanalizacja, przewody elektryczne, gazowe, wodociągowe itp.). .)
• Właściciele proszeni są o pokrycie części lub całości kosztów urbanizacji terenu (przyłącze kanalizacyjne, wodociągowe, elektryczne, montaż nowoczesnych szamb, oddanie części gruntu pod drogi publiczne itp.).

• BUDOWANIE WŁASNEGO DOMU NA KRAINIE MIEJSKIEJ 
• BUDOWA WŁASNEGO DOMU W „RUSTYKALNEJ KRAINIE”
• PROCES BUDOWY NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII NA WŁASNY
• LEGALIZACJA, REFORMA I CZĘSTE PROBLEMY PRAWNE