W poprzednich raportach wyjaśnialiśmy różnice między KRAINA MIEJSKA i RUSTYKALNA KRAINA.
W związku z KRAINA MIEJSKA, wyjaśnialiśmy, że jest to teren, na którym jest dopuszczone do budowy z określonymi specyfikacjami zawartymi w „Planach Zagospodarowania” miasta lub obszaru (Plan General de Ordenación Urbana) lub w określonych obszarach urbanizacji zwanych „Planami Częściowymi” (samoloty Parciales) itp.
Teren ten posiada wszelkie udogodnienia i wymagania do życia w dużym zagęszczeniu ludności, takie jak odpowiednie zaopatrzenie w wodę i energię elektryczną dla nieruchomości i konstrukcji, a także elektryczność i wodę publiczną. Oraz inne przyłącza zasilające, jak kanalizacja, gaz, telekomunikacja itp.
Urban Land lub „Suelo Urbano” to ziemia miast lub wsi lub urbanizacji i ma odpowiedni dostęp do dróg, z chodnikami, ulicami, obszarami handlowymi, służbą zdrowia, szkołami, uczelniami, ośrodkami sportowymi itp.
Ale mówiąc o Urban Land, istnieje ważna różnica między Urban Land „SKONSOLIDOWANY” i „NIESKONSOLIDOWANY” lub „PÓŁKONSOLIDOWANY”.
A SKONSOLIDOWANA DZIAŁKA MIEJSKA to działka, na której ukończono całą niezbędną infrastrukturę urbanizacyjną, a na działce znajdują się wszystkie usługi, które należy uznać za „miejskie” (elektryczność, woda, droga dojazdowa, kanalizacja, itp.) i zapewniła już całą niezbędną przestrzeń do administracji publicznej do zainstalowania całej tej infrastruktury urbanizacyjnej. Działka ta wzięła udział w opłaceniu infrastruktury i już (w razie potrzeby) oddała część gruntu do wykorzystania pod tę infrastrukturę publiczną.
Jeżeli działka nie zostanie zabudowana, będzie to działka z prawem budowlanym określonym przez obowiązujące prawo budowlane.
Jeśli działka jest już wybudowana, to istniejące budowle, jeśli są budowane zgodnie z prawem budowlanym, będą całkowicie legalnymi nieruchomościami, ponieważ prawa własności będą bezwzględnie chronione przed administracją publiczną zarówno w odniesieniu do gruntu, jak i budownictwa.
A NIESKONSOLIDOWANA DZIAŁKA MIEJSKA jest odwrotnie. To działka, na której nie zainstalowano całej niezbędnej infrastruktury, którą można uznać za „SKONSOLIDOWANĄ”.
Jeśli więc działka nie zostanie zabudowana, to przed uzyskaniem pozwolenia na budowę Urząd Miasta wystąpi z wnioskiem o uzupełnienie infrastruktury urbanizacyjnej na tym terenie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego i/lub działka nie udostępniła tej powierzchni do użytku publicznego. administracja instalacji tej infrastruktury. Tak więc ewentualne koszty urbanizacji mogą leżeć na działce, a ewentualne fragmenty działki mogą podlegać zasadom urbanizacji, a w konsekwencji być zmuszonym do „oddania” administracji publicznej w celu zainstalowania takiej infrastruktury.
Jeśli działka jest już zbudowana, to w końcu opłaty urbanizacyjne może wpływać na rozwój i użytkowanie tych konstrukcji, a konstrukcje te mogą być również dotknięte, jeśli znajdują się w środku przyszłych obszarów infrastruktury. Są to przypadki, w których Nieruchomości zostały wybudowane zanim tereny zostały przekształcone w „miejskie” (ponieważ były dość stare) lub po prostu dlatego, że te konstrukcje zostały wybudowane bez odpowiedniego pozwolenia na budowę (nielegalne).
W tych przypadkach prawa własności działki i ewentualnych zabudowań nie są konsolidowane przez właściciela. Innymi słowy, Administracja Publiczna może mieć uprawnienia do pozyskania części (lub całości) gruntu, a dostosowanie działki do wymogów urbanizacyjnych może mieć wpływ na budowę. Tak więc zarówno działka, jak i budowle nie są całkowicie objęte prawami własności przysługującymi właścicielowi, ponieważ na oba mogą mieć wpływ wymogi urbanizacyjne i projekty.
Wewnątrz obszarów NIESKONSOLIDOWANYCH znajduje się również specjalna klasyfikacja zwana PÓŁKONSOLIDOWANY. Obszary półskonsolidowane to te, które będąc „miejskimi”, znajdują się w jednym z następujących przypadków:
- Wykonano część prac urbanizacyjnych, ale nie wszystkie.
- Istnieje kilka części gruntów przekazanych administracji publicznej pod infrastrukturę publiczną, ale nie wszystkie, których wymagają przepisy prawa.
Są to typowe przypadki, które możemy znaleźć na obszarach z Walencji, Alicante (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos itp.), inne z Murcji, Almerii (Dolina Almanzora, Vera itp.), Maladze i Sewilli.
Zwykle są to tereny, na których teren zawsze uważano za „wiejski”, az czasem postępowała budowa domów o dużym zagęszczeniu zabudowy (według obowiązującej normy powyżej 6-8 na hektar). Na tych terenach budowle te wyposażone są mniej więcej w określoną infrastrukturę wodociągową, elektryczną, publiczną i drogową. W zależności od przypadku możemy znaleźć obszary, w których zainstalowana infrastruktura jest całkowita, a inne obszary, w których jest uboższa.
W takich przypadkach w konstrukcjach półskonsolidowanych jest to legalne. I „legalne”, bo zostały zbudowane z odpowiednim pozwoleniem na budowę, albo dlatego, że zostały zalegalizowane po wybudowaniu.
W takich przypadkach właściciel „konsoliduje” własność budowli, ale nie własność gruntu. Tak więc administracja publiczna nie może nic zrobić przeciwko budowie, ale grunt może ucierpieć w wyniku ewentualnej jego części, która zostanie przekazana pod infrastrukturę miejską lub może ucierpieć z powodu opłat urbanizacyjnych.
Typowe problemy, które możemy znaleźć w tych nieruchomościach to:
- Aby w celu poszerzenia lub budowy domów na działkach wewnątrz tych terenów, Urząd Miasta może zażądać oddania części gruntu pod instalację infrastruktury publicznej (strefy dla pieszych, kanalizacja, przewody elektryczne, gazowe, wodociągowe itp.). .)
- Właściciele są zobowiązani do pokrycia części lub całości kosztów urbanizacji terenu.
Tak więc, jeśli kupujesz w obszarach takich jak Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Jávea, Dénia, Lliber, Benidoleig, Pego, Onda, okolice Walencji (Llíria, Olocau, Montroy, Villamarxant itp.), Vera, Almanzora Valley , Málaga, Costa del Sol, zalecamy skorzystanie z porad prawnych ekspertów prawa budowlanego jak TLA CORP.
