Perspektywy rynku nieruchomości w Hiszpanii po kryzysie koronawirusa: 2020-2021

Jesteśmy w momencie, gdy na hiszpańskim rynku nieruchomości panuje poważna niepewność, motywowana głównie niezwykłą sytuacją, w jakiej się znajdujemy.

Nie będziemy tutaj wyjaśniać, co wydarzyło się w Hiszpanii i na całym świecie. Powodem tego raportu jest analiza perspektyw ewolucji hiszpańskiego rynku nieruchomości w pozostałej części roku 2020 i 2021.

W tym celu rozróżnimy kilka bardzo różnych sektorów na hiszpańskim rynku nieruchomości:

– Hiszpański popyt narodowy: pierwsza i druga rezydencja

– Popyt międzynarodowy: pierwsza i druga rezydencja

– Plan nowy i wyłączony oraz używany (odsprzedaż)

– Rynek wynajmu długoterminowego i wynajmu krótkoterminowego – turystycznego – i „sezonowego”

– Stanowisko właściciela, który chce teraz sprzedać swoją nieruchomość

1.- POPYT HISZPAŃSKI: Obywatele i mieszkańcy Hiszpanii

Począwszy od zapotrzebowania na zakup PIERWSZA REZYDENCJA, a w odniesieniu do rynku krajowego, rozumiejąc to jako popyt na domy ze strony Hiszpanów (obywateli lub rezydentów), ucierpi wielka stagnacja.

Jest to sektor, który w ostatnich latach bardzo ucierpiał i pomimo wzrostu cen domów w głównych stolicach i miastach Hiszpanii, siła akwizycyjna średnio-średniego obywatela Hiszpanii nie wzrosła. w tej samej proporcji. To spowodowało, że z roku na rok średni Hiszpan stopniowo tracił siłę nabywczą, ograniczając (a nawet blokując) dostęp do zakupu domu.

Dlatego w ostatnich latach nastąpił spadek sprzedaży wśród obywateli Hiszpanii (zwłaszcza wśród ludzi młodych), właśnie ze względu na utratę siły nabywczej, podniesienie czynszu jako jedynego środka dostępu do mieszkań wśród młodych ludzi w Hiszpanii.

Logiczne jest myślenie, że od tej chwili, w sytuacji kryzysowej, w której się znajdujemy, sytuacja będzie gorsza, ponieważ zdolność ekonomiczna przeciętnego obywatela Hiszpanii zostanie znacznie zmniejszona.

Dzięki czemu oczekuje się, że popyt na główne rezydencje w Hiszpanii znacznie spadnie do co najmniej 2022 roku.

W ten sam sposób DRUGI POBYT na rynek, czyli na krajowy popyt na drugie miejsce zamieszkania, będzie miała wpływ sytuacja kryzysowa, w jakiej się znajdujemy, ponieważ ostrożna pozycja oszczędności prowadząca do tego kryzysu będzie generalną normą, przynajmniej przez kilka osób. lat.

Już teraz mówi się o spadkach cen sprzedaży mieszkań między 15 a 30%.

To powiedziawszy, inwestorzy, czyli oszczędzający, którzy obecnie zachowują siłę nabywczą, znajdą na rynku realne okazje, zwłaszcza od jesieni, kiedy na rynku zaczną się mocniej odnotowywać skutki gospodarcze wynikające z tego kryzysu.

Z czym, „z punktu widzenia inwestora”, i tak jak to miało miejsce po kryzysie 2008 i 2011 roku, Hiszpania po raz kolejny będzie interesującą destynacją, atrakcyjną dla oszczędzających, krajowych i międzynarodowych inwestorów.

2.- ZAGRANICZNY KUPUJĄCY – Inwestorzy i osoby fizyczne

Jeśli chodzi o międzynarodowy popyt na cudzoziemców, rozumiemy, że DRUGI POBYT rynek będzie miał silny wpływ i nie spodziewamy się odbicia aż do 2021 roku.

Przede wszystkim, co odnosi się do rynku na sprzedaż nowej konstrukcji oraz w budowie, rozumiemy, że będzie przestój w budowie drugiego domu, zwłaszcza w miejscach turystycznych, takich jak Morze Śródziemne, Baleary i Wyspy Kanaryjskie.

Z „punktu widzenia inwestora”, największe możliwości będą istniały na rynku wtórnym, ze szkodą dla nowej konstrukcji. Dzieje się tak, ponieważ osoby fizyczne mogą mieć większą marżę na obniżkę ceny sprzedaży, gdyż w zależności od czasu nabycia mogły zamortyzować dużą część lub całość ceny zakupu, co pozwala na większy przedział obniżki ceny sprzedaży Cena £. .

To, w odniesieniu do Nowa konstrukcja, tak nie będzie i zobaczymy mniejszą obniżkę i ofertę na rynku, biorąc pod uwagę to budowniczowie mają mniejszy margines obniżki cen niż osoby fizyczne.

Z którym rynek odsprzedaży, czyli używany, jest tym, który zaoferuje najciekawsze możliwości na rynku, przynajmniej do czasu zniknięcia skutków kryzysu gospodarczego, który mamy powyżej.

Dlatego, jak wspomnieliśmy na rynku krajowym, pojawią się realne możliwości dla międzynarodowego inwestora-oszczędzającego, który ma siłę nabywczą na rynku wtórnym w Hiszpanii.

W odniesieniu do międzynarodowego rynku nabycia PIERWSZA REZYDENCJA domy, zwane też „emigrantów (lub „emigrantów”), którzy zamierzają przyjechać do Hiszpanii, aby żyć, albo dla lepszej jakości życia, albo spędzić „przed” lub „emeryturę” ”, wierzymy, że ewolucja będzie bardzo pozytywna.

Hiszpania jest jednym z najbardziej pożądanych krajów na świecie do zamieszkania na stałe. Jest niezmienna od ponad 30 lat. W rzeczywistości, a zwłaszcza w latach 2000-2002, wielkość operacji zakupu emerytów lub osób w wieku przedemerytalnym obcokrajowców utrzymywała się na wysokim poziomie, nawet w czasach kryzysu.

Wcześniejsze emerytury lub emeryci, głównie z krajów europejskich, takich jak Wielka Brytania, Francja, Belgia, Szwajcaria, Niemcy itp., są uważane za „utajony popyt”. To jest do powiedzenia: Zawsze mają zamiar przyjechać do Hiszpanii na emeryturę, motywowane dobrymi warunkami pogodowymi, jakością życia, komunikacją, bezpieczeństwem i zdrowiem publicznym.

Jednak w ostatnich latach tego typu nabywcy odnotowali spadek siły nabywczej, spowodowany wzrostem cen domów w Hiszpanii.

Dlatego i w konsekwencji obecnego kryzysu sanitarnego, tego typu nabywca będzie świadkiem pojawienia się realnych możliwości zakupu, po bardzo niskich i ciekawych cenach, na terenach i nieruchomościach, do których jeszcze rok temu po prostu nie mieliby dostępu.

Ten typ nabywcy, zwykle w zaawansowanym wieku, oprócz ceny lub poziomu jakości życia, bierze pod uwagę również poziom pomocy hiszpańskiego zdrowia publicznego.

- Dlatego warto się zastanowić lub zastanowić, jaką reakcję wywołuje u tego typu klientów, w jaki sposób hiszpański system poradził sobie z kryzysem koronawirusa.?

Z naszego punktu widzenia, jako Hiszpanów, którzy żyli w czołówce zarządzania tym kryzysem zdrowotnym, musimy powiedzieć, że wzmocnił się wizerunek hiszpańskiego zdrowia publicznego.

Głównym niepowodzeniem uwagi i reakcji na wirusa nie była istniejąca infrastruktura i zasoby ludzkie w Hiszpanii (przepełnione tylko w niektórych obszarach i tymczasowo), ale elementy drugorzędne, którymi był głównie brak sprzętu.

Proste sprawy, takie jak maski, maski oddechowe lub odpowiednia odzież.

Jednak, jak mówimy, reszta sprzętu i infrastruktury, zwłaszcza zespół ludzki, lekarzy, pielęgniarek i pracowników służby zdrowia, sprostała zadaniu, wykazując swoją skuteczność i reakcję na wpływ takiej ilości, nawet w sytuacjach całkowitego braku sprzętu i odpowiednią ochronę.

 (Jako Hiszpanie wszyscy jesteśmy naprawdę DUMNI Z NASZEGO ZESPOŁU SANITARNEGO)

Innymi słowy, wykazano, że hiszpański system zdrowia publicznego działa i ma płuca oraz infrastrukturę do obsługi tego typu klientów.

Oprócz zdrowia publicznego istnieje wysokiej jakości zdrowie prywatne w Hiszpanii z cenami znacznie niższymi niż prywatne zdrowie krajów pochodzenia tych nabywców, takich jak Francja, Niemcy, Wielka Brytania itp., co w połączeniu ze sprawnością naszego zdrowia publicznego sprawia, że ​​oba osiągają bardzo wysokiej jakości wizerunek w tego typu nabywcach, głównie pochodzenia europejskiego.

Z drugiej strony w odniesieniu do innych krajów świata, hiszpański system zdrowia publicznego okazał się znacznie bardziej skuteczny i zapewniał znacznie więcej gwarancji ochrony niż ten, który istnieje w krajach takich jak USA i Wielka Brytania, gdzie opieka zdrowotna Publiczna jest bardzo podstawowa i gdzie dominuje prywatna opieka zdrowotna.

W wyniku powyższego, większe zainteresowanie kupnem pierwszej rezydencji w Hiszpanii spodziewane są w takich krajach jak Wielka Brytania, Stany Zjednoczone oraz w innych krajach Ameryki Łacińskiej, takich jak Meksyk, Wenezuela, Argentyna, Brazylia itp., przez obywateli tych krajów, którzy: znajdą więcej ochrony i opieki ze strony hiszpańskiego zdrowia publicznego niż w ich własnych krajach pochodzenia.

Na koniec, aby dodać kolejny punkt, który ten typ kupującego-klienta bierze teraz pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zakupie, jest ekonomiczne koszty utrzymania i usług. Właśnie z powodu tego kryzysu przez kilka lat będziemy świadkami w Hiszpanii znaczna obniżka cen zarówno żywności i produktów, jak i usług. Dzięki czemu ekonomiczne koszty życia tego typu klientów będą sprzyjać tej obniżce, co ułatwi im decyzję o zakupie w Hiszpanii.

Dlatego stwierdzamy, że: zarówno obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości, jak i potwierdzenie spójnego systemu zdrowia publicznego oraz jakości prywatnej służby zdrowia, z pewnością sprawią, że ukierunkowanie na intencje zakupowe klienta. międzynarodowe w domach pierwszego zamieszkania.

Dotyczące DRUGI POBYT, jak wskazuje rynek krajowy, średni nabywca zagraniczny nie oczekuje się, że dokona takiej samej liczby przejęć, jak w ostatnich latach.

Zwłaszcza od 2015 roku obserwujemy wzrost wolumenu zakupów drugich domów przez międzynarodowych nabywców, czemu sprzyja poprawa ekonomiczna wynikająca z boomu gospodarczego z poprzednich lat, a także w nadziei na uzyskanie zwrotów z tych nieruchomości. poprzez wynajem, zwłaszcza wynajem turystyczny.

Oczywiście, będziemy mieli do czynienia ze stratą lub spadkiem perspektyw w zakresie możliwości wynajmu turystycznego, gdyż przynajmniej w latach 2020 i 2021 poziom podróży i komunikacji będzie oddziaływał na sektor turystyczny, a więc na tych, którzy chcą inwestować z zamiarem wynajmu na użytek turystyczny.

Jednak iw odniesieniu do Z DRUGIEJ RĘKI, jak wspomnieliśmy w odniesieniu do pierwszej rezydencji, duże możliwości z pewnością pojawią się zarówno w miastach o dużym potencjale turystycznym, jak i w głównych miastach Hiszpanii, których dobre ubezpieczenie, przyciągną uwagę międzynarodowych inwestorów-oszczędników.

3.- RYNEK WYNAJMU – Wynajem na stałe – Turystyczny – Sezonowy

Jeśli chodzi o rynek najmu, będziemy rozróżniać między wynajmem pierwszego mieszkania a drugim domem.

Dotyczące WYNAJEM PIERWSZEJ REZYDENCJI, w ostatnich latach byliśmy świadkami wzrostu cen wynajmu, w oparciu o nadzieję właściciela na uzyskanie wyższych zwrotów w sektorze wynajmu turystycznego, szczególnie motywowanego pojawieniem się platform takich jak Airbnb itp.

Spowodowało to w konsekwencji realny problem wśród Hiszpanów, zwłaszcza młodych, braku stałej oferty najmu, zwłaszcza w głównych miastach Hiszpanii, co wywołało reakcję administracji hiszpańskiej, tworząc restrykcyjne przepisy dotyczące korzystania nieruchomości jako wynajem turystyczny, aby faworyzować wynajem na pierwsze miejsce zamieszkania, starając się w ten sposób uniknąć wzrostu cen najmu pierwszego miejsca zamieszkania.

Jedną z głównych konsekwencji koronawirusa w Hiszpanii jest właśnie całkowita utrata aktywności turystycznej, który ma wzrosnąć dopiero latem 2021 roku.

Dlatego wielu właścicieli domów z pewnością już się zastanawia, co zrobić z tymi domami, które do tej pory służyły turystom, i że w poszukiwaniu rentowności będą zmuszeni wykorzystać je na wynajem swojego pierwszego mieszkania. Z którym, niedługo doświadczymy wzrostu podaży pierwszych domów rezydencji w Hiszpanii. Zarówno w dużych miastach, jak i na obszarach przybrzeżnych.

A jeśli chodzi o WYNAJEM DRUGIEGO POBYTU, choć wynajem turystyczny, czyli „na dni” lub „na tygodnie”, myślimy, że odczuje na to kryzys zdrowotny, uważamy, że „sezonowy” nie będzie…..

Historycznie tradycyjny wynajem turystyczny w Hiszpanii był „wynajem sezonowy”. To znaczy czynsz według miesięcy lub pór roku: lato, jesień, zima, wiosna itp.

Dopiero rewolucja platform cyfrowych, takich jak Airbnb, która pozwoliła skrócić czas pobytu i zarządzać prywatnym wynajmem w niemal przedsiębiorczy sposób, zmieniła ten system, zmniejszając liczbę noclegów przypadających na gościa.

Dlatego spodziewane jest zmniejszenie wolumenu operacji najmu krótkoterminowego, ale z pewnością nastąpi odbicie w „najemach sezonowych”.

Trzeba też powiedzieć, że działalność „wynajmu turystycznego” jest skrajnie ograniczona przez regiony czy administrację lokalną, a nawet zakazana na określonych terenach. Przechodzi z bardzo skomplikowanych dokumentów, wymagań itp. Ale to nie to samo, co „czynsz sezonowy”.

Wynajem na „czynsz sezonowy” jest całkowicie wolny od bardzo surowych ograniczeń „czynszu turystycznego”. Jest całkowicie darmowy. Na przykład, aby wynająć jako „sezonowy” nie trzeba rejestrować nieruchomości w specjalnych rejestrach, ani uzyskiwać zaświadczenia o zamieszkiwaniu, a nieruchomość można wynajmować „na pokoje” (w regionie Walencji domy nie mogą być wynajmowane na pojedyncze pokoje w czynszu turystycznym).

Spodziewamy się więc, że w formule „sezonowej” będzie więcej transakcji najmu niż w formule „turystycznej”.

Zgodnie z naszym wyjaśnieniem, hiszpańskie i zagraniczne rodziny będą nadal spędzać wakacje i nadal będą chciały przyjeżdżać na hiszpańskie plaże lub do hiszpańskich miast, aby spędzić wakacje.

Zmniejszy się wielkość popytu zawodowego, ale aktywność czynszowa nie zniknie. A przy organizacji wakacji turyści będą uwarunkowani:

• Bardziej ograniczone ruchy, a co za tym idzie więcej czasu w każdym miejscu.
• Warunki bezpieczeństwa i higieny
• Unikną tłumów lub zatłoczonych przestrzeni

Dlatego tego typu turyści, decydując się na noclegi, wybiorą te, w których mają zagwarantowane bezpieczeństwo i dezynfekcję na wypadek pandemii. I ta gwarancja bezpieczeństwa i dezynfekcji będzie znacznie większa w apartamentach niż w hotelach.

Dzieje się tak, ponieważ hotele, w których zwykle jest duży przepływ gości, mogą początkowo stwarzać wśród nich niepewność, gwarantując odpowiednią ochronę. I nie dzieje się tak podczas pobytu w mieszkaniu, w którym przepływ gości i noclegów będzie mniejszy niż w hotelach, ponieważ może być wynajmowany na tygodnie lub miesiące przez tę samą rodzinę.

Biorąc powyższe pod uwagę, uważamy, że „sezonowa aktywność najmu” będzie doskonałą okazją dla tych właścicieli, którzy szczególnie na terenach nadmorskich/turystycznych, gdzie popyt na pierwsze miejsce zamieszkania jest niski.

4.- CO POWINIEN ZROBIĆ WŁAŚCICIEL, KTÓRY CHCE SPRZEDAĆ SWÓJ NIERUCHOMOŚĆ W CZASACH KRYZYSU?

Do zeszłego miesiąca to sprzedawca ustalał zasady na hossy na rynku zakupów. Wysoki popyt w transakcjach sprzedaży w ostatnich latach skłaniał sprzedawców do zajmowania pozycji władzy w negocjacjach warunków sprzedaży.

Jednak od teraz rynek się zmienił….

Teraz to kupujący ostatecznie zajmie pozycję władzy w negocjacjach ze sprzedającym.

Konsekwencją tego jest to, że kupujący będzie dużo bardziej wymagający w negocjacjach warunków zakupu ze sprzedającym, nie tylko pod względem ceny, ale także dokumentacja nieruchomości.

Innymi słowy, jeśli w ostatnich latach kupujący mniej rygorystycznie podchodził do nakładania ograniczeń prawnych na nieruchomości, od teraz kupujący z pewnością zażąda od sprzedającego spełnienia wszystkich warunków i wymogów prawa. dotyczące ich właściwości, takich jak warunki urbanistyczne, pozwolenia na użytkowanie lub świadectwa zamieszkania, sprawne przyłącza wody i prądu, szamba itp.

W tym celu właścicielom, którzy zamierzają wystawić swoje nieruchomości na sprzedaż, zalecamy przeprowadzenie szczegółowego i dogłębnego zbadania dokumentacji i sytuacji prawnej, w której znajduje się ich nieruchomość, w celu ułatwienia ich sprzedaży.

Badanie przeprowadzone przez TLA-Abogados kwiecień 2020