KUPNO I SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI – WPŁATY NA KONTO NOTARIALNE vs OTWARCIE KONTA BANKOWEGO W HISZPANII

Od lat, a nawet dziesięcioleci, w Hiszpanii bardzo popularna jest następująca forma płatności:

• Płatności częściowe lub na poczet ceny końcowej : Ten rodzaj płatności jest dokonywany za pośrednictwem przelewy bankowe , albo na konto agenta lub przedstawiciela sprzedającego, albo bezpośrednio na konto sprzedającego.
• Ostateczna płatność pozostałej części uzgodnionej ceny: Dostarczając a czek bankowy sprzedającemu z hiszpańskiego rachunku bankowego.

Innymi słowy, jest to bardzo powszechna praktyka w Hiszpanii częściowe płatności na poczet ceny końcowej do zapłacenia sprzedającemu przelew bankowy , ale sprzedawca zawsze wymagał, aby Płatność końcowa , zwykle najważniejsze, być dokonane przez a czek bankowy (czek bankierski), co daje pełną gwarancję skuteczności płatności.

Jednoczesność płatności

Jak widzimy, ma nie była powszechną praktyką dla ostateczna płatność ceny być wykonane przez przelew bankowy . Przyczyną tego jest brak zrozumienia nt "czas" za wykonanie wspomnianego przelewu. Sprzedawca zawsze będzie wymagał, aby wspomniana płatność została dokonana „przed” podpisanie aktów notarialnych sprzedaży, aby zagwarantować, że pieniądze faktycznie znajdują się na jego koncie bankowym, oraz kupujący ze swojej strony będzie wymagał dokonania wspomnianego przelewu „po” sprzedający podpisał akty sprzedaży, gwarantując w ten sposób, że płatność zostanie dokonana po spełnieniu przez sprzedającego obowiązku dostawy.

Wybór czeku bankowego jako systemu płatniczego umożliwia stronom jednoczesną realizację płatności z podpisaniem aktów notarialnych. W ten sposób, że kupujący trzyma czek w swoim posiadaniu do czasu podpisania aktów przez sprzedającego w obecności notariusza.

Przy czym zbieżność momentu zapłaty i dostawy nieruchomości jest idealna.

Ponadto formuła płatności czekiem bankowym stanowi dodatkową gwarancję dla sprzedającego, ponieważ ze swej natury to nie kupujący faktycznie płaci lub jest zobowiązany do zapłaty czekiem bankowym, ale ten sam bank, który wystawił czek bankowy sprawdzić, kto jest zobowiązany do dokonania takiej płatności. Co daje bezpieczną i dokładną gwarancję płatności dla sprzedawcy.

Czek z hiszpańskiego banku

Dodatkowo, sprzedający, aby zagwarantować płatność, zażądał wystawienia tego czeku bankowego przez hiszpański bank . Powodem tego jest, po pierwsze, nieufność jakie może generować dla sprzedającego przyjmowanie czeków z banków zagranicznych ze względu na trudność w rozpoznaniu ich istnienia i ważności, a po drugie ze względu na dodatkowe wydatki i koszty zaangażowanych w rozliczanie czeku z funduszy znalezionych za granicą.

Wszystko to było bardzo ważne i silnie uwarunkowane sprzedażą na obszarach przybrzeżnych i przy wysokim odsetku zagranicznych nabywców. Wynika to z faktu, że międzynarodowi obywatele zostali nakłonieni do otwarcia rachunków bankowych w Hiszpanii wyłącznie w celu dokonania ostatecznej zapłaty ceny na rzecz sprzedającego za pomocą czeku bankowego wystawionego z rachunku otwartego na nazwisko kupca w hiszpańskim banku. i na którą kupujący przed zakończeniem procesu sprzedaży przekazał środki wystarczające na pokrycie ostatecznej kwoty ceny.

Dlatego bardzo powszechną praktyką w Hiszpanii jest polecanie zagranicznym nabywcom i inwestorom otwierania rachunków bankowych w hiszpańskich bankach w celu skorzystania z tej formy płatności po zakończeniu procesu.

Firmy zaopatrzeniowe i urzędy miast

Wymóg ten został również wzmocniony przez zwykłą praktykę przedsiębiorstwa wodociągowe i elektryczne, samorządy lokalne itp., które poczuły się znacznie bardziej komfortowo, dokonując płatności faktur odpowiadających zużyciu nieruchomości na rachunki bankowe z siedzibą w bankach hiszpańskich , unikanie polecenia zapłaty na zagranicznych rachunkach bankowych.

Z którym, tytułem podsumowania, powszechną praktyką było rekomendowanie klientom zagranicznym otwarcia rachunku bankowego w Hiszpanii po sformalizowaniu zamiaru zakupu.

System płatności notarialnych w innych krajach europejskich

Wymóg otwarcia rachunku bankowego w hiszpańskim banku zawsze był punktem spornym między systemami hiszpańskimi i zagranicznymi.

Dzieje się tak, ponieważ w wielu krajach, zwłaszcza w Europie kontynentalnej, wszystkie płatności związane z transakcją sprzedaży dokonywane są bezpośrednio na konto pełniącego obowiązki NOTARIUSZA , który otrzymuje od kupującego wszystkie kwoty i powierza zapłatę Sprzedającemu, po spełnieniu wszystkich wymogów prawnych wynikających z regulaminu.

Dlatego od wielu lat inwestorzy z Europy kontynentalnej postrzegają jako dziwny przypadek wymuszanie otwarcia rachunków bankowych w Hiszpanii, odwracając w tym zakresie funkcję notariusza.

Dodatkowo w zakresie polecenia zapłaty płatności za faktury konsumenckie, zagraniczne klienci lub kupujący nie rozumieli, dlaczego rachunki bankowe już otwarte na ich nazwisko w ich krajach pochodzenia, z ważnym europejskim IBAN, nie mogły być akceptowane przez część firm dostarczających miejsce zamieszkania konsumpcji pochodzącej z ich usług.

Ponadto, zwłaszcza w przypadku niektórych narodowości, takich jak Francja czy Belgia, szczególnie wymusiły one tę sytuację, ponieważ wiele operacji zakupu zostało sfinansowanych z kredyty hipoteczne udzielone w krajach ich pochodzenia .

Banki udzielające pożyczek w tych krajach, dokonując spłaty wspomnianych pożyczek, zwykle robią to bezpośrednio na rachunek notariusza . Z którym w przypadkach, w których kupno i sprzedaż nieruchomości hiszpańskich przez tych obywateli było uzależnione od udzielenia kredytu bankowego, te same banki pożyczkowe pochodzące z tych krajów ustanowiły zobowiązanie do uwolnienia środków pożyczkowych, które te były kierowane na konto notariusza, a nie na konto sprzedającego lub na konto kupującego.

Oferta usług notarialnych

Z tego powodu, w ostatnich latach liczba hiszpańskich notariuszy którzy dostosowali się do tej nowej potrzeby wymaganej przez zagranicznych klientów wzrosła, oraz udostępniły im usługę przyjmowania i wpłacania pieniędzy z tytułu legalnych operacji i transakcji. real majątek

Dlatego przede wszystkim w obszarach przybrzeżnych iz dużą liczbą międzynarodowych transakcji na rynku nieruchomości oraz dużym napływem obcokrajowców rozwinęła się praktyka notarialna przyjmowania wpłat na rachunki oraz finalizowania transakcji kupna-sprzedaży na rachunkach. banki notarialne.

Jest to dobrowolne

Trzeba powiedzieć, że jest to czynność całkowicie dobrowolna ze strony notariuszy. Innymi słowy, notariusze nie mają obowiązku oferowania tego rodzaju usług swoim klientom , u których w praktyce spotykamy niektórych notariuszy, którzy odmawiają świadczenia tego typu usług, az drugiej strony notariusze innego rodzaju, bardziej otwarci i przygotowani w tym zakresie.

Procedura

Zwykle stosowana w praktyce procedura przesyłania wspomnianych kwot na konto notariusza jest następująca:

• Pośrednik w obrocie nieruchomościami lub prawnik kupującego informuje notariusza o konieczności instrumentalizacji płatności za pośrednictwem jego konta.
• Notariusz przystępuje do zidentyfikować kupującego , do badania warunków transakcji oraz do procedury informacyjnej i monitorowania przepisów dotyczących prania pieniędzy.
• Po zakończeniu tego procesu notariusz przekazuje dane Twojego konta bankowego wspomnianemu Agentowi lub prawnikowi przekazać ją kupującemu.
• Kupujący, po otrzymaniu danych bankowych NOTARIUSZA, dokonuje ww przelew na wspomniane konto instrumentalne.
• Po zakończeniu sprzedaży notariusz poświadczając akt notarialny sprzedaży wystawia czeki lub przelewy na rzecz sprzedającego, agentów i pośredników na Twoje konto bankowe , do zapłaty podatków i innych wydatków i opłaty , jak również agencji nieruchomości lub prawnych przedstawicieli kupującego, zgodnie z instrukcjami kupującego.

 Większy komfort i gwarancja dla kupującego

 Ten system oczywiście zakłada większą gwarancję kontroli środków w stosunku do kupującego, ponieważ w przypadku niezrealizowania transakcji kupna z jakiegokolwiek powodu notariusz zawsze może zwrócić stronom zdeponowane kwoty, aby mogły zdecydować, co z nimi zrobić

Zwykle, jeśli depozyt został złożony jednostronnie przez kupującego w w przypadku nie przyjęcia sprzedaży przystąpić do natychmiastowego zwrotu środków kupującemu.

Jednakże, jeżeli depozyt ten został wcześniej uzgodniony między stronami i istnieje uprzedni akt notarialny złożenia depozytu , który określa warunki, na jakich należy zarządzać wspomnianym depozytem, notariusz, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, zbada treść uzgodnionego między stronami dokumentu depozytowego i zawsze będzie działał zgodnie z ich wcześniejszym porozumieniem . W przypadku, gdy strony nie dojdą do porozumienia co do formy zwrotu wspomnianych kwot, notariusz będzie zmuszony złożyć rzeczoną kwotę przed organem sądowym oraz przed sądami hiszpańskimi, tak aby to one były miejscem przeznaczenia pieniędzy zdecydowany. wspomniane fundusze w drodze procesów sądowych, które mają zostać wszczęte przez strony.

Trzeba śledzić płatność

Oczywiście wszystkie te przelewy i płatności muszą być odpowiednio udokumentowane, albo w formie papierowej akt notarialny depozytu lub w akcie sprzedaży samo .

Wniosek: Nie jest konieczne otwieranie konta bankowego w Hiszpanii, aby kupić dom lub nieruchomość

Można to powiedzieć nie ma już obowiązku otwierania rachunku bankowego w Hiszpanii, zwłaszcza w niektórych regionach lub obszarach, w których notariusz udostępnia stronom swój instrumentalny rachunek bankowy.

Inną rzeczą będą, w zależności od miejsca, wymagania, które należy spełnić w odniesieniu do poleceń zapłaty za zużycie usług związanych z domem, takich jak alarm, ochrona, Wi-Fi, Internet, prąd, gaz itp. .

Dlatego do procedury kupna domu w Hiszpanii, z naszej kancelarii nie traktujemy już otwarcia rachunku bankowego w Hiszpanii dla naszych klientów jako obowiązku . Oferujemy to jako opcję, pod warunkiem, że na terenie, na którym dokonywany jest zakup, znajduje się notariusz predysponowany do posiadania Twojego rachunku bankowego do realizacji płatności.

Ale co dzieje się po zakupie z materiałami eksploatacyjnymi?  

Po procesie zakupu, po jego zakończeniu, w zależności od obszaru, na którym znajduje się nieruchomość, konieczne będzie potwierdzenie z dostawcami firm usługowych, Urzędami Miasta itp., w celu ustalenia, czy akceptują one polecenia zapłaty płatności na zagranicznych rachunkach bankowych, i, W przeciwnym razie, zarekomenduj naszym klientom, tym razem tak, a po zakończeniu sprzedaży otwarcie instrumentalnego konta bankowego w Hiszpanii w tym celu.

TLACORP 2023