Umowa najmu z opcją wykupu (RTB)

W odniesieniu do rynku nieruchomości mieszkaniowych, czyli kupna i sprzedaży pierwszego/stałego zamieszkania, mówiliśmy o „ukryty popyt”, który istnieje w Hiszpanii w odniesieniu do tych obcokrajowców z innych krajów, którzy chcą przyjechać do Hiszpanii na stałe.

Niezmiennym od dwóch dekad faktem jest przybycie cudzoziemców, którzy jako swoje stałe miejsce zamieszkania wybrali Hiszpanię i których zwykle identyfikujemy jako „ekspatrianci"Lub"granicą”. T.liczba i liczba emigrantów, którzy wybrali Hiszpanię jako miejsce zamieszkania w ciągu ostatnich dwóch dekad, zawsze były stałe, a nawet rosły w okresach kryzysu lub pokryzysowych, takich jak te, które miały miejsce w Hiszpanii zarówno w 2008 roku, jak i 2011.

Nasza firma z ponad 15-letnim stażem w branży nieruchomości potwierdziła to właśnie w okresach bezpośrednio po kryzysie wzrosła liczba emigrantów zainteresowanych nabyciem nieruchomości w Hiszpanii.

A w wyniku naszych doświadczeń zaobserwowaliśmy, że pierwsze akwizycje, które zostały zawarte w tamtych momentach, były szczególnie skomplikowane ze względu na kontekst niestabilności i niepewności, zarówno z punktu widzenia finansowania, jak i możliwej ewolucji Rynek mieszkaniowy.

Innymi słowy, nabywca, który zaryzykuje inwestowanie w Hiszpanii w zakup stałego miejsca zamieszkania, jest pogrążony w niepewności spowodowanej myśleniem, czy jesteśmy już w końcowej fazie kryzysu, czy jest jeszcze droga na dół. („Czy będę kupować w dobrej cenie?").

Jednak w tego typu nabywcach zainteresowanie zakupem jest wyraźne. Są również jasne co do chwili. Chcą kupić teraz. Wiedzą, że nadszedł czas, ale nie są jasne, czy cena i warunki sprzedaży będą najodpowiedniejsze, dopóki pokryzysowy klimat niepewności nie zniknie lub zniknie.

W tym momencie jako rozwiązanie proponuje się wypożyczenie instrumentu z opcją zakupu.

Wynajem z opcją kupna (RTB) Na czym to polega?

Wynajem z opcją wykupu, to umowa, w której kupujący chce nabyć nieruchomość do zamieszkania na stałe, chce ją zajmować i od razu z niej korzystać, ale ostateczną decyzję zakupu chce odłożyć na później.

I dodatkowo bzleceniodawca życzy sobie, aby w okresie użytkowania nieruchomości sprzedający nie mógł jej oferować na rynku, tym samym zastrzegając kupującemu wyłączną możliwość zakupu przez cały okres trwania umowy. Oto najważniejsza różnica między tą umową a „zwykłą umową najmu”, w której właściciel może sprzedać nieruchomość komuś innemu, nawet jeśli istnieje umowa najmu.

Dlatego w umowie RTB znajdują się chodziło o dwie główne koncepcje:

– Jest to umowa kupna z „opcją kupna”.

To jest, kupujący chce kupić dom, ale domaga się, aby mieć go do swojej dyspozycji, dopóki nie potwierdzi swojej decyzji. Innymi słowy, chce, aby opcja zakupu była na jego wyłączność. Tak więc, na zasadzie wzajemności z prawem wyłączności opcji kupna nieruchomości, kupujący płaci sprzedającemu kwotę, aby zrekompensować mu czas, w którym dom jest zarezerwowany dla kupującego i poza rynkiem sprzedaży.

Po spełnieniu warunku uzgodnionego w umowie, nadchodzi moment, w którym kupujący musi podjąć decyzję o wykonaniu prawa do zakupu nieruchomości. W tej chwili są dwa scenariusze:

• Kupujący może skorzystać ze swojego prawa do zakupu, i w takim przypadku sfinalizuj zakup. W ten sposób kupujący zapłaciłby sprzedającemu resztę ceny, a transakcja sprzedaży zostałaby sfinalizowana.
• Kupujący chce zrezygnować z zakupuw związku z tym przyjmuje na siebie utratę kwoty, którą zapłacił w ramach „opcji kupna”, pozostawiając tę ​​kwotę na koncie sprzedającego, który robi to sobie ze względu na czas, jaki ma zarezerwowany dom dla kupującego .

– To umowa najmu.

Kupujący chce od razu zająć dom, ale: jak wyjaśniono powyżej, Sformalizowanie i ostateczną decyzję o zakupie woli zostawić na później. Przy czym proponuje się przyjąć postać „najemcy” lub „najemcy”, dopóki nie zdecyduje się skorzystać z opcji kupna lub zrezygnować z niej w czasie określonym w umowie.

W ten sposób kupujący, będący obecnie najemcą/najemcą, uzgadnia warunki najmu i płatności czynszu ze sprzedającym, obecnie wynajmującym/wynajmującym, w okresie obowiązywania umowy.

I w taki sam sposób, jak w przypadku realizacji opcji kupna, po upływie maksymalnego terminu jego wykonania nabywca lub najemca/najemca ma kilka możliwości:

• Aby zrealizować opcję kupna i sfinalizować sprzedaż. W takim przypadku transakcja najmu zostaje anulowana, teraz przekonwertowana na sprzedaż.
• Kupujący korzysta z opcji zakupu przez bota. W takim przypadku umowa najmu również zostaje unieważniona. Oczywiście, jeśli obie strony wyrażą na to zgodę, umowa najmu może zostać przedłużona lub może zostać stworzona nowa umowa najmu i wtedy umowa będzie tylko na wynajem.

Ważne pytania:

1.- Co dzieje się z kwotą zapłaconą w opcji zakupu?

Czy jest to traktowane jako część ceny? Innymi słowy, czy opcja może zostać odliczona od ostatecznej ceny za nieruchomość?

Odpowiedź jest bardzo prosta. To będzie to, na co obie strony się zgodzą. Oznacza to, że kwota zapłacona za opcję zostanie odjęta od ceny, jeśli obie strony wyrażą na to zgodę. W takim przypadku kwota zapłacona za opcję zakupu jest dyskontowana od reszty ceny do zapłaty za nieruchomość.

Jest to najczęściej używana opcja na rynku.

Jednak właściciel może również wymagać, aby kwota zapłacona za opcję zakupu nie była odliczana od ceny za nieruchomość. Oznacza to, że kwota ta po prostu obejmuje czas, w którym nieruchomość była poza rynkiem i nie stanowi części ceny. Dzięki czemu w tym przypadku wypłata opcji kupna nie zostanie odliczona od ceny, jaką należy zapłacić właścicielowi za sprzedaż.

Oczywiście jest to opcja znacznie bardziej szkodliwa dla kupującego i nie jest tak powszechnie stosowana w praktyce.

Każda z opcji powinna być wyraźnie uwzględniona w umowie w celu wyjaśnienia przeznaczenia wypłaty opcji.

2.- Co dzieje się z kwotami płaconymi za czynsz?

Czy są odliczane od ceny końcowej, aby zapłacić za sprzedaż?

Odpowiedź jest taka sama jak powyżej. To znaczy, to strony będą musiały się zgodzić, przy zaakceptowaniu warunków umowy, czy czynsz zostanie odliczony od ceny końcowej, czy nie, w przypadku potwierdzenia decyzji o zakupie.

3.- Prowizje/opłaty agentów. Kiedy są wypłacane?

Tutaj znowu będzie to, co zostało uzgodnione między stronami a agencją nieruchomości.

Jednakże z prawnego punktu widzenia, chyba że strony uzgodnią inaczej, rozumiemy, że prowizję/opłaty agenta należy uiścić w momencie podpisywania umowy opcji kupna. Powodem tego jest to, że umowa ta wiąże się z zawarciem umowy kupna między kupującym a sprzedającym. I to, choć realizacja wspomnianej umowy jest odroczona na późniejszy termin.

Jak mówimy, w momencie podpisania umowy RTB dochodzi do „porozumienia” między stronami, a dzieje się to za pośrednictwem pośrednika. Z tego powodu prowizja/opłaty agenta muszą zostać uiszczone w momencie sformalizowania RTB.

Można uznać za niesprawiedliwe uzależnienie wypłaty prowizji agentowi od skutecznej decyzji o zakupie, która pozostanie w rękach kupującego i nie będzie w rękach/kontroli agenta.

4.- Jak jest sformalizowany RTB?

Zwykle jest to umowa prywatna, która nie musi być poświadczona notarialnie.

Dlatego najczęstszą praktyką jest przygotowanie prywatnej umowy pomiędzy stronami bez konieczności przechodzenia przez notariusza. Chociaż, jak zobaczymy, konieczne jest, aby umowa została sporządzona przez wyspecjalizowanego prawnika.

Dla większego bezpieczeństwa najemcy umowa może być sporządzony u notariusza i zarejestrowany w księdze wieczystej nieruchomości. Rejestracja umowy opcji kupna w urzędzie stanu cywilnego będzie wiązała się z następującymi kosztami:

• Wydatki notarialne i księgi wieczyste
• Opłaty prawników/adwokatów
• Podatki

Należy pamiętać, że w urzędzie stanu cywilnego dopuszcza się rejestrację wyłącznie umów RTB na okres maksymalnie 4 lat.

Dlatego najczęstszą praktyką jest przygotowanie prywatnej umowy pomiędzy stronami bez konieczności przechodzenia przez notariusza. Chociaż, jak zobaczymy, konieczne jest, aby umowa została sporządzona przez wyspecjalizowanego prawnika.

5.- Podatki związane z umową Option-To-Buy:

a) Gdy wynajmującym jest firma: Wyobraźmy sobie, że firma budowlana z szeroką gamą domów, których nie można sprzedać, decyduje się na sformalizowanie kontraktów RTB. W takim przypadku umowa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jeśli jest to pierwszy transfer domu. ten VAT stawka będzie 10%, chyba że mamy do czynienia z mieszkaniami chronionymi (obniżony podatek VAT w wysokości 4%). Innymi słowy, osoba fizyczna będzie musiała zmierzyć się z tym podatkiem, którego jako konsument końcowy nie będzie mógł odliczyć.

Jeżeli umowa jest zarejestrowana w urzędzie stanu cywilnego, wówczas należy zapłacić Opłata skarbowa (0,5%-2% w zależności od regionu).

oprócz uzgodnienia miesięcznego czynszu, udało nam się ustalić opcję zakupu, znaną jako „premium” lub „opcja zakupu” (opłata za opcję, którą klient będzie musiał kupić w określonym czasie). Kwota ta będzie również podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (ponieważ według Generalnej Dyrekcji Podatków jest to świadczenie usług), według ogólnej stawki 21%.

Jeśli najemca zdecyduje się przystąpić do sformalizowania zakupu później, transfer zostanie opodatkowany podatkiem VAT (stawką 10% lub 4%). W przypadku, gdy potencjalny nabywca zrezygnuje z zakupu, będzie istniała możliwość rozwiązania umowy i wyboru sformalizowania kolejnego najmu bez opcji, która nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Pamiętaj, że osoba fizyczna nie będzie mogła odzyskać ani odliczyć tego podatku.

b) Gdy wynajmujący jest osobą fizyczną

W tym przypadku umowa RTB (jest to uważane za drugi transfer) jest transakcją, która będzie podlegała Podatek transferowy (ITP), przy czym najemca jest podatnikiem.

Jeśli chodzi o opcję zakupu (premię), będzie ona również opodatkowana podatkiem transferowym (ITP), ponieważ „obietnice i opcje” również podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Połączenia podstawa opodatkowania zostanie utworzona przez cena zapłacona za opcję kupna. W przypadku, gdy ta opcja nie jest uzgodniona lub jest mniejsza niż 5% całkowitej ceny nieruchomości . Obowiązująca stawka będzie się różnić w zależności od Wspólnoty Autonomicznej, ponieważ jest to hołd cedowany (na ogół od 6% do 10%).

---

PRZYKŁAD

„A” to konkretny właściciel, który zawiera umowę RTB z „B” z premią w wysokości 7.500 euro. Cena nieruchomości wyniesie 250.000 euro.

5% ceny nieruchomości wynosi 250.000 5 x 12.500% = XNUMX XNUMX euro.

 Tak więc, ponieważ jest to 5% wyższa od uzgodnionej składki, podstawa podatku dla tej opcji wyniesie 12.500 euro. 

 Ponieważ wynajmujący jest konkretny, składka będzie opodatkowana podatkiem transferowym – ITP. Podatek ten w regionie Walencji i Katalonii wynosi 10%. 

Więc, 12.500 x 10% TPO = 1.250 euro ITP.

---

A później, w momencie przeniesienia domu, w przypadku, gdy zostanie on wykonany przez kupującego, transakcja zostanie ponownie opodatkowana podatkiem od przeniesienia (ITP). Jak wyjaśniono powyżej w tej sekcji, należy pamiętać, że opcja zakupu, po której następuje sprzedaż, oznacza, że ​​mamy do czynienia z zawarciem dwóch legalnych przedsiębiorstw (powiązanych, ale niezależnych), w związku z czym wystąpią dwa różne zdarzenia podatkowe, które logicznie zwiększą opodatkowanie transakcji.

W tym ostatnim przypadku (najem z opcją zakupu między osobami fizycznymi) konieczne jest doprecyzowanie opodatkowania transakcji w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych z punktu widzenia wynajmującego/sprzedającego, gdyż pobór „opcji kupić” będzie „zyskiem” dla sprzedającego/właściciela.

Po nadejściu maksymalnego terminu wykonania opcji zakupu i w przypadku, gdy kupujący skorzysta z tej opcji, wydatki i podatki wynikające z transakcji będą zwykłymi kosztami sprzedaży, to znaczy ITP („Przeniesienie własności Podatek ”), opłaty notarialne, rejestracja, prawnicy itp.

Z drugiej strony należy zauważyć, że w przypadku skorzystania z opcji kupna, a więc finalnie zakupu, podatki pochodzące z zakupu nie są pomniejszane o dotychczasowe podatki zapłacone z tytułu nabycia opcji. Jest to powszechne i powszechne zamieszanie, bardzo częste w praktyce. Powodem jest to, że prawo opcji i przyszła sprzedaż są pod względem podatkowym uważane za niezależne i odrębne transakcje podlegające opodatkowaniu.

Inną rzeczą jest to, że kwotę „opcji kupna” można uzgodnić, aby odjąć ją od ceny, która ma zostać zapłacona w przyszłej sprzedaży. Innymi słowy, strony mogą uzgodnić, że w przypadku ostatecznej sprzedaży wszystkie zapłacone kwoty, w tym opcja zakupu, zostaną odjęte od ceny nieruchomości (w taki sam sposób, jak dyskontowana jest kaucja).

6.- Jakie są najczęstsze problemy, które zwykle pojawiają się w transakcjach RTB?

Po podpisaniu umowy RTB zwykle występują dwa rodzaje konfliktów, które często powtarzają się w tego typu transakcjach:

– Spory dotyczące stanu fizycznego nieruchomości. Innymi słowy, podobnie jak w przypadku pozostałych umów najmu, niejednokrotnie najemca, kiedy przejmuje dom, napotyka na różne wady konstrukcyjne lub problemy, które mogą prowadzić do konfliktu z właścicielem.

Dlatego konieczne będzie, aby obie strony jak najdokładniej wyszczególniły w umowie warunki, w jakich znajduje się nieruchomość, aby uniknąć tego typu konfliktów w trakcie trwania umowy.

– Problemy prawne nieruchomości. Chociaż w przeciwieństwie do fizycznych problemów, w których można znaleźć nieruchomość, których można łatwo uniknąć dzięki odpowiedniej inspekcji nieruchomości przed jej zajęciem, w praktyce to samo nie występuje w przypadku ewentualnych problemów prawnych, które mogą mieć wpływ na nieruchomość .

Jak pisaliśmy w tym artykule, redagowanie umowy RTB może wydawać się mniej lub bardziej łatwe i proste. Oznacza to, że można to zrobić prywatnie, bez przechodzenia przez notariusza, więc może sprawiać wrażenie, że jest to łatwa umowa: umowa najmu, po prostu wprowadzając opcję zakupu.

W ten sposób w wielu przypadkach, w celu zaoszczędzenia wydatków, strony są doprowadzane do transakcji, w których tego typu umowy redagowane są przez niewykwalifikowanych fachowców, a nawet niewyspecjalizowanych prawników. Powodem tego jest to, że najwyraźniej jest to „łatwa umowa” do zredagowania. A więc nie poświęcanie niezbędnego czasu i rozważenie, jakie wiąże się z tą transakcją.

Jak mówimy, to nie jest „specjalna” umowa najmu… to jest umowa kupna/sprzedaży na specjalnych warunkach.

Dlatego w wielu, wielu przypadkach okazuje się, że nabywcy weszli w stosunek umowny z właścicielem, wpłacili znaczną sumę pieniędzy jako opcję zakupu, mieszkali w nieruchomości przez pewien czas jako najemcy, a kiedy dochodzi do skorzystania z opcji zakupu, przed przystąpieniem do podpisania aktów notarialnych, lub niestety nawet później, wykryje, że istnieją problemy prawne mające wpływ na nieruchomość, takie jak problemy z instalacją prądu, wody, problemy miejskie, wykroczenia miejskie, kary, problemy z odnowieniem świadectwa zamieszkania lub, co gorsza, brak świadectwa zamieszkania, niezgodność z przepisami urbanistycznymi, rozbudowy lub przebudowy budynków dokonywane bez pozwolenia lub pozwolenia na budowę itp.

Odkrycie tego typu problemu prawnego po podpisaniu RTB jest bardzo niebezpieczne.

Dlatego jako prawnicy rekomendujemy, aby badanie prawne nieruchomości było przeprowadzane w trakcie procesu formalizacji umowy, a nie później.

Przeszukania prawne nieruchomości muszą być wykonane podczas formalizowania umowy RTB, a umowa musi być uwarunkowana uzyskaniem niezbędnych informacji prawnych potwierdzających, że nieruchomość spełnia wymagania prawne i budowlane.

Dlatego, jeśli jako kupujący jesteś zaangażowany w umowę RTB, poproś o zawarcie umowy:

– Do napisania przez prawnika specjalizującego się w prawie rzeczowym. To znaczy, kto opanował przepisy ustawowe i wykonawcze dotyczące sporządzania umów oraz wynikające z umowy obowiązki i prawa stron.

Pomoże Ci to przygotować umowę z maksymalnymi gwarancjami.

– Do napisania przez prawnika, który jest również specjalistą z zakresu prawa budowlanego i urbanistycznego.

Nie wszyscy prawnicy ds. nieruchomości są specjalistami z zakresu prawa budowlanego. Bycie ekspertem w zakresie prawa budowlanego jest niezbędne, aby móc zbadać wszystkie istotne aspekty prawne dotyczące nieruchomości, granic, pozwoleń i pozwoleń na budowę, historii budowy (czyli tego, jak została zbudowana, jak została zreformowana lub rozbudowana) , czy jest zgodny ze wszystkimi lokalnymi przepisami urbanistycznymi, czy istnieją opłaty miejskie do uiszczenia w urbanizacji lub czy działka musi zostać zmniejszona, aby oddać jej część na ewentualne prace w urbanizacji itp.

TLA – PRAWNICY – AWOKACI – RECHTSANWĘLTE – ADVOCATEN