ZWROT PODWÓJNEGO W PRZYPADKU UMOWY REZERWACJI

CZY KUPUJĄCY MOŻE OTRZYMAĆ ZWROT PODWÓJNEJ KAUCJI WPŁACONEJ WŁAŚCICIELOWI?

W transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości często spotykamy fazę procedury określaną jako „ Rezerwacja ". Jest to sytuacja, w której kupujący, po wybraniu nieruchomości, ustaleniu ceny i warunków zakupu z właścicielem lub agentem, jest gotowy do sformalizowania rezerwacji nieruchomości.

Wspomniana rezerwacja oznacza zapłatę kwoty zwanej „sygnał”, „rezerwa” lub „depozyt”. „, który jest dostarczany agentowi lub właścicielowi jako wiarygodny dowód chęci kupującego do rozpoczęcia procesu sprzedaży z właścicielem lub właścicielem.

W tych umowach rezerwacyjnych zwykle ustala się, że w przypadku, gdy kupujący odstąpi od zakupu bez uzasadnionej przyczyny, jest ukarany mandatem od kwot dostarczonych jako rezerwacja.

Wzajemnie, w przypadku właściciela, który uchyla się od swoich zobowiązań sprzedać nieruchomość lub zarezerwować ją na rzecz kupującego bez uzasadnionej przyczyny, jest do tego zobowiązany powrót kwoty otrzymane przez kupującego. Ponadto, jeżeli umowa tak stanowi, właściciel jest zmuszony do zwrotu rzeczonej rzeczy podwójnej kwoty tytułem odszkodowania za wyrządzone szkody i straty kupującemu z powodu jego niezgodności.

Zazwyczaj w Hiszpanii umowy rezerwacyjne są zazwyczaj sformalizowane przez agencje nieruchomości, które pośredniczą w procesie zakupu.

przy innych okazjach to prawnicy stron sporządzają rzeczoną umowę.

Ale skupiając się na temacie, po podpisaniu umowy rezerwacyjnej przez kupującego i dostarczeniu uzgodnionej kwoty rezerwowej, jeśli właściciel ostatecznie naruszy swój obowiązek sprzedaży, czy jest zobowiązany do zwrotu podwójnej kwoty zapłaconej kupującemu?

Odpowiedź niestety nie może być prosta. Będzie to zależeć od tego, jak sporządzona zostanie umowa rezerwacyjna, oraz w jaki sposób sformalizowano procedurę zawierania umów w odniesieniu do właściciela.

Przyjrzyjmy się niektórym założeniom:

• W umowie musi być wyraźna wzmianka:

  Umowa musi wyraźnie określać, że w przypadku, gdy Właściciel nie wywiąże się ze swojego zobowiązania umownego, musi zwrócić kupującemu kwoty dostarczone jako rezerwa w dwóch egzemplarzach.

W wielu przypadkach stwierdzamy, że umowy rezerwacyjne nie ustanawiają obowiązku ze strony właściciela zwrócić dwukrotność dostarczonych kwot. Nie oznacza to, że takie umowy są niezgodne z prawem, oznacza to po prostu, że właściciel nie zaakceptował wspomnianej kary lub agent uznał za stosowne zawrzeć ją w umowie.

W takich przypadkach kupujący może odzyskać wpłaconą kwotę rezerwacji, ale nie może żądać zwrotu podwójnej kwoty.

• Właściciel musi otrzymać kwotę rezerwacji lub zaakceptować jej otrzymanie przez agenta lub jego prawnika

  . Oznacza to, że aby kupujący miał prawo domagać się dwukrotności dostarczonych kwot w przypadku zwłoki, właściciel (lub jakakolwiek osoba przez niego upoważniona – taka jak agent nieruchomości lub jego prawnik) musi faktycznie otrzymać te kwoty .

Innymi słowy, istnieją przypadki, w których umowa zawiera zobowiązanie właściciela do zwrotu podwójnych kwot dostarczonych przez kupującego i stwierdzamy, że pieniądze dostarczone przez kupującego zostały zatrzymane przez agencję i nie zostały dostarczone właścicielowi.

Ta praktyka, która jest bardzo powszechna w agencjach nieruchomości, jest w rzeczywistości gwarancje zwrotu dostarczonych kupującym kwot . Innymi słowy, agent nieruchomości, aby zagwarantować kupującemu, że otrzyma zapłacone pieniądze w przypadku jakiegokolwiek zaniedbania ze strony właściciela, zwykle zatrzymuje pieniądze jako depozyt zamiast dostarczać je właścicielowi. W taki sposób, że, w przypadku naruszenia umowy przez właściciela, kupującemu łatwiej jest odzyskać kwotę rezerwacji, ponieważ agent ją zatrzymuje .

Ale w tych przypadkach, w których właściciel nie otrzymał kwoty rezerwacji, czy kupujący miałby prawo, w przypadku nie wywiązania się przez właściciela, żądać zwrotu wpłaconych kwot w podwójnej wysokości ? To znaczy, czy właściciel byłby zobowiązany do zwrotu dwukrotności kwot dostarczonych przez kupującego, gdy nie otrzymał żadnej zapłaty?

Cóż, w przypadku podpisania umowy przez Właściciela , a we wspomnianej umowie istnieje dowód, że pieniądze zostały zdeponowane na koncie agenta lub prawnika właściciela oraz że nie było instrukcji ani nakazu przekazania ich właścicielowi, w tym przypadku właściciel byłby zobowiązany do zwrotu dwukrotności dostarczonych kwot, nawet gdyby ich nie otrzymał .

Wręcz przeciwnie jeżeli właściciel podpisał umowę, a umowa ta stanowiła, że ​​zapłacona kwota powinna zostać dostarczona właścicielowi, w tym przypadku, ponieważ rzeczona kwota nie została przez niego otrzymana, umowa nie została w pełni sformalizowana, a zatem kupujący mógł nie wymagać od właściciela zwrotu dwukrotności dostarczonych kwot .

• Umowa rezerwacyjna musi być ważnie podpisana przez strony

  . Aby umowa rezerwacyjna była ważna, musi być ważnie podpisana przez strony.

Z którym, jeśli właściciel podpisał umowę rezerwacyjną, w której ustalono warunek podwójnego zwrotu w przypadku niezgodności, oczywiście właściciel jest zobowiązany do zwrotu tych kwot w dwóch egzemplarzach, nawet bez uprzedniego ich otrzymania.

Oznacza to, że właściciel, po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, w której ustalono, że agent otrzymuje i zatrzymuje kwotę dostarczoną przez kupującego jako zadatek, przyjmuje że pieniądze są zatrzymywane przez Agenta i dobrze wyraża zgodę.

Ponadto właściciel akceptuje warunki umowy w przypadku gdy ustalono, że musi on zwrócić w dwóch egzemplarzach, w przypadku gdy po podpisaniu umowy nie wywiąże się ze swojego obowiązku zastrzeżenia własności na rzecz kupującego.

Dlatego po podpisaniu umowy przez właściciela, nie mogą uchylić się od odpowiedzialności, argumentując, że nie otrzymali kwoty rezerwacji . W związku z tym jest zobowiązany do zwrotu dwukrotności dostarczonych kwot.

• Umowa musi być podpisana przez strony lub ich pełnomocników

Bardzo często spotyka się przypadki, w których właściciele, którzy wynajmują usługi pośredników w obrocie nieruchomościami w celu sprzedaży swoich nieruchomości, podpisują je umowy o świadczenie usług agencyjnych . W takich umowach serwisowych właściciele zazwyczaj upoważniają agentów nieruchomości do otrzymywania kwot od kupujących w formie „depozytu” lub „rezerwy”.

Jest to całkowicie legalna praktyka i doskonale rozpoznany przez system hiszpański. Oznacza to, że agenci nieruchomości mogą otrzymywać kwoty rezerwowe w imieniu właścicieli lub właścicieli. Zatem z prawnego punktu widzenia zapłata dokonana na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami, na którą właściciel wcześniej wyraził zgodę w umowie o świadczenie usług, jest zapłatą prawną i wywołuje skutki prawne.

Jednak z prawnego punktu widzenia, chociaż umowa o świadczenie usług między agentem a właścicielem może upoważniać tego pierwszego do przyjmowania kwot i płatności na rachunek w imieniu drugiego, to nie upoważnia do „podpisywania” umów . rezerwacja w imieniu właściciela.

Na rynku nieruchomości często zdarzają się sytuacje, w których kupujący podpisał umowę i wpłacił pewne kwoty na konto jako zadatek dla agenta, ale umowa rezerwacyjna nie została ostatecznie podpisana przez właściciela. W takich przypadkach, jak mówimy, wspomniane zastrzeżenie własności nie jest prawnie sformalizowane , z którym w żaden sposób umowa rezerwacyjna nie może być uznana za wiążącą dla stron.

I to nawet jeśli wspomniana umowa rezerwacji została podpisana przez agenta nieruchomości.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami w Hiszpanii nie ma uprawnień ani uprawnień do reprezentowania właściciela przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej ani przy podpisywaniu jakiegokolwiek innego rodzaju umowy.

I to, nawet jeśli tak stanowi umowa o świadczenie usług.

W Hiszpanii, podobnie jak w wielu krajach na świecie, jedynym sposobem na prawne reprezentowanie osoby jest pełnomocnictwo notarialne , które należy podpisać w kancelarii notarialnej , w drodze aktów notarialnych i tylko one upoważniają do podpisywania umów w imieniu osoby.

Z czym agenci często są zdezorientowani i uważają, że umowa serwisowa, którą podpisali z właścicielem, upoważnia ich do podpisywania w jego imieniu umów rezerwacyjnych z przyszłymi nabywcami.

Może się zdarzyć, że umowa o świadczenie usług podpisana z właścicielem upoważnia agentów do „odbierania” kwot zapłaconych jako rezerwacja, ale z prawnego punktu widzenia upoważnienie to nie implikuje żadnego uprawnienia do „ podpisać” umowę w jego imieniu .

Jak powiedzieliśmy, jeśli agent nie posiada odpowiednich notarialnych pełnomocnictw do reprezentacji, umowa rezerwacyjna nie może być uzupełniona podpisem agenta , ponieważ musiałby zostać później zweryfikowany i autoryzowany przez właściciela. A jeśli tak nie jest, to znaczy, jeśli właściciel nie podpisał wspomnianej umowy, może być nią w jakikolwiek sposób związany.

Z którym, jeśli kupujący dokonał dostawy pieniędzy do agenta nieruchomości i podpisał umowę rezerwacyjną, on nie może żądać przestrzegania umowy przez właściciela, jeśli ten ostatni nie podpisał bezpośrednio umowy lub udzielił pełnomocnikowi pełnomocnictwa do tego.

Z którym, sam podpis agenta na umowie rezerwacyjnej nie oznacza ważności tej umowy .

Z którym, w przypadku gdy właściciel odmówi sprzedaży nieruchomości kupującemu, kupujący nie będzie mógł w żaden sposób żądać dwukrotności dostarczonych kwot .

Co najwyżej iw zależności od dobrej wiary i dobrej woli pośrednika w obrocie nieruchomościami, kupujący będzie mógł uzyskać zwrot kwot przekazanych jako zadatek.

Ale bez możliwości żądania podwójnego.

TLACORP