Jeśli zdecydowałeś się SPRZEDAĆ swoją nieruchomość, zwróć uwagę na następujące informacje:

1.- Sprawdź dokumenty i legalność nieruchomości

1.-Sprawdź opis nieruchomości w tytule własności („Escritura”) 

Sprawdź akty własności: Sprawdź w aktach własności, czy nieruchomość wygląda prawidłowo. Akty własności muszą mieć: doskonały opis istniejących na nieruchomości konstrukcji.

Często zdarza się, że nieruchomości, które przez wiele lat były własnością różnych właścicieli, były modyfikowane poprzez dobudowy (nowy pokój, zamknięcie ganku, tarasu itp.) lub nowe konstrukcje (garaż, basen, gość). Dom).

Jeśli rzeczywisty rozmiar i konstrukcje nie pokrywają się z opisem w akcies    nie martw się!  istnieją procesy, które można wykonać i istnieją sposoby, aby to rozwiązać!. Ale musisz je znać w tym samym momencie, w którym podejmujesz decyzję o sprzedaży, aby dokładnie wiedzieć „co” musisz zrobić i „ile” będą to działania.

---

Na przykład: Masz dom o powierzchni 120 m2 z basenem o powierzchni 50 m2 i garażem przerobionym na pensjonat. W aktach prawnych dom występuje tylko jako 120 m2, ale w aktach nie ma wzmianki o basenie. A garaż jest opisany w aktach jako „garaż”, a nie „pensjonat”.

W takim przypadku twoje czyny muszą zostać zaktualizowane i musisz za to zapłacić. 

UWAGA: Nie mówimy o „opisie wewnętrznym” domu, tylko o obwodzie nieruchomości znanym jako „rozmiar zabudowy” (po hiszpańsku „superficie construida”).

Czyny nie muszą pokazywać prawdziwego opisu ani rozmieszczenia „wewnątrz” domu. Jeśli zmieniłeś wnętrze nieruchomości, zmieniając ściany wewnętrzne, aktualizacja aktów nie będzie konieczna. Wystarczy wtedy zadeklarować notariuszowi nową dystrybucję po jej zakończeniu.

Na przykład akty prawne wskazują, że są 4 sypialnie, a kupując nieruchomość, zamieniłeś je na 2. W takim przypadku nie jest konieczne aktualizowanie aktów. Jako właściciel masz swobodę reformy wewnątrz nieruchomości (zawsze uzyskuje się odpowiednią licencję).

2.- Sprawdź, w jaki sposób nieruchomość jest zarejestrowana w biurze Catastro (znanym również jako „SUMA”, „IBI” lub „COUNCIL TAX”)

Podobnie jak w aktach, nieruchomość należy zarejestrować w „Catastro”, tak jak ma to miejsce w rzeczywistości. Co roku rachunki Catastro pokazują rzeczywistą wielkość nieruchomości. Należy wówczas sprawdzić, czy zapisy Catastro pokazują rzeczywistą wielkość nieruchomości w stanie „w rzeczywistości”, włączając wszelkie zewnętrzne modyfikacje lub rozszerzenia, które zostały wykonane.

Pamiętaj, że biuro Catastro oblicza podatek lokalny w zależności od wielkości nieruchomości, biorąc pod uwagę wszystkie elementy konstrukcyjne, takie jak dom, basen, garaż itp. Jeśli dokonałeś rozbudowy nieruchomości i nie poinformowałeś o tym biura Catastro, właściwym momentem na to jest podjęcie decyzji o sprzedaży.

---

  UWAGA: Proszę, podążaj za tym przykładem: Kiedy kupowałeś nieruchomość, znajdował się tam dom o powierzchni 120m2. To było również pokazane w czynach i w ustawie Catastro. Z tego powodu rachunki Catastro (IBI) wynosiły 300 EUR.

Rok po zbudowaniu basenu o powierzchni 50 m2 i garażu o powierzchni 40 m2. Nie zadeklarowałeś ich Catastro. Gdybyś zadeklarował Catastro nowy basen i garaż, rachunki za podatek lokalny wzrosłyby z 300 EUR do 350 EUR (w przybliżeniu), 50 EUR więcej ze względu na nowe konstrukcje.

Teraz, jeśli zdecydujesz się sprzedać swoją nieruchomość, musisz zaktualizować informacje zarejestrowane w Biurze Katastrof. Następnie możesz poinformować Biuro Catastro o przedłużeniach, których dokonałeś, a następnie mogą poprosić Cię o zapłacenie różnicy 50 EUR (ok.) za niezadeklarowane przedłużenia do 4 lat wstecz.

 PYTANIE: Rozszerzyłem swoją nieruchomość w okresie, w którym byłem właścicielem lub po prostu moje czyny i Biuro Katastrof nie pokrywają się z rzeczywistym rozmiarem mojej nieruchomości. Jak to rozwiązać?

3.- Sprawdź sytuację prawną budowy:

Aby sprzedać nieruchomość, konieczne jest uzyskanie dowodu legalności nieruchomości. DWA dokumenty mogą Ci w ten sposób pomóc:

• Świadectwo Zamieszkania (CH)
• Zaświadczenie o braku wykroczenia (CNUI)

A)   Świadectwo zamieszkania lub pozwolenie na wykonywanie zawodu jest „obowiązkowe” przy sprzedaży/zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

ODPOWIEDŹ: To zależy od rodzaju nieruchomości

In „Nowe” właściwości, budowniczy ma obowiązek dostarczyć ten dokument kupującemu po zakończeniu procesu sprzedaży.

Ale proszę, zauważ, że w „Odsprzedaży”, nie istnieje żadne prawo, które zobowiązywałoby sprzedawcę do dostarczenia tego dokumentu po sfinalizowaniu sprzedaży. Hiszpańskie przepisy mówią, że to „kupujący” musi uzyskać ten dokument na swoje nazwisko po ukończeniu, aby przystąpić do zmian nazw wody i energii elektrycznej.

W tym miejscu musimy powiedzieć, że administracja może odmówić wydania CH kupującemu po zakończeniu w przypadku, gdy nieruchomość została ucierpiała przez nieautoryzowane prace itp. ze strony poprzedniego właściciela. Tak więc, jeśli nieruchomość nie jest w idealnym stanie prawnym, może istnieć ryzyko, że nie uzyskasz zatwierdzenia tego dokumentu po zakończeniu. A to może postawić kupującego w bardzo skomplikowanej sytuacji, ponieważ mógłby wtedy mieć problemy z uzyskaniem kontraktu na media na jego nazwisko.

Bardzo ważną kwestią jest tutaj to, że istnienie lub ważność KN i pozostałe informacje o KN nie są wykazane w aktach, ale w lokalnym Urzędzie Miasta!.

Tak więc Twój prawnik musi dokładnie zbadać tę sprawę, wykorzystując swoją wiedzę i doświadczenie, aby potwierdzić tak ważny dokument jak ten.  

Od wniosku , ten certyfikat jest NIEZBĘDNY do sprzedaży nieruchomości, a jej potwierdzenie należy sprawdzić od samego początku procesu kupna/sprzedaży.

Wszyscy wiemy, że CH jest dokumentem, z którego wynika, że ​​nieruchomość została zbudowana z poszanowaniem hiszpańskich przepisów budowlanych.

Ten dokument jest również potrzebny do podłączenia wody i elektryczności do nieruchomości, kiedy po raz pierwszy nabywasz nieruchomość oraz do zagwarantowania zmian w umowach i dostaw dla drugiego i kolejnych właścicieli.

CH był ważny przez 5-10 lat i musi być odnawiany za każdym razem, gdy nieruchomość jest sprzedawana lub przekazywana, z podaniem nazwisk obecnych właścicieli.

Ckliknij poniżej, aby dowiedzieć się więcej o wymogu przedstawienia Świadectwa Mieszkaniowego w procesie odsprzedaży:

Co to jest Świadectwo zamieszkania – Licencja na wykonywanie zawodu – Cedula de habitabilidad. Jest to potrzebne w Hiszpanii?

 

B) – Zaświadczenie o braku wykroczenia .- Nazywa się to "Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI).

Jest to zaświadczenie wydawane przez Urząd Miasta, stwierdzające, że nieruchomość jest wolna (lub nie) od wszelkich kar finansowych nałożonych na nią w wyniku budowy lub czynności dokonanych na nieruchomości bez odpowiedniego zezwolenia.

Na przykład budowa głównego budynku, garaży, przybudówek, basenów, prace na lądzie, krajobrazie itp. bez odpowiednich zezwoleń lub pozwoleń z Urzędu Miasta.

Dlaczego do sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii konieczne jest zaświadczenie o nienaruszaniu przepisów?

Pomoże to w sprawnej sprzedaży. Jeśli masz uporządkowane wszystkie dokumenty, takie jak zaświadczenia, które wykażą, że Twoja nieruchomość jest wolna od kar budowlanych, proces i sprzedaż zostaną opracowane w szybszy i łatwiejszy sposób.

Posiadanie wszystkich dokumentów majątkowych na miejscu daje pewność potencjalnemu kupującemu i jego własnemu prawnikowi.

Należy pamiętać, że jeśli na Państwa nieruchomość zostanie nałożona grzywna z tytułu budowy lub jakiejkolwiek rozbudowy, IT NIE ZOSTANĄ WYKAZANE W CZYNACH i/lub pozostałe dokumenty z nieruchomości. Informacje te można uzyskać wyłącznie w lokalnym urzędzie miasta na danym obszarze.

Od teraz ten certyfikat jest ISTOTNY do sprzedaży nieruchomości i muszą być uzyskane od właściciela  zanim ukończenie.

Jak uzyskać „Certificado de No Infracción Urbanística” – certyfikat braku naruszeń w Hiszpanii?

Najlepszym sposobem na jego uzyskanie jest złożenie wniosku w Urzędzie Miasta. Możesz poprosić o to swojego prawnika.

Zaświadczenie o braku wykroczeń wykazuje pewne kary lub grzywny, a nawet nakazy rozbiórki, czy w takim przypadku mogę sprzedać nieruchomość? 

W przypadku, gdy w wyniku zaświadczenia o braku wykroczenia widnieją jakiekolwiek informacje o ewentualnych grzywnach, karach lub innych, należy pokazać je specjaliście z zakresu prawa budowlanego, aby wskazał sposób postępowania. Czasami informacje z tego zaświadczenia zawierają histeryczne kary, które zostały już zapłacone lub przedawniły się, a innym razem występują poważne problemy, które mogą wpłynąć na proces sprzedaży.

Biorąc to pod uwagę, nieruchomość można sprzedać, ponieważ hiszpański system pozwala kupującym kupować nieruchomości z karami budowlanymi, ale kupujący muszą być doskonale poinformowani o szczegółach tych kar i konsekwencjach, jakie mogą ponieść jako nowi właściciele. W przypadku, gdy kupujący zostaną należycie poinformowani i wyraźnie zgodzą się na zakup nieruchomości z tymi grzywnami, sprzedaż może dojść do skutku.

 

2.- Sprawdź swoją sytuację podatkową – Planowanie podatkowe przy sprzedaży domu w Hiszpanii

a) Jak obliczyć zyski kapitałowe ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości?

Sprzedaż hiszpańskich nieruchomości wiąże się ze zobowiązaniem Capital Gains wobec sprzedawców.

Podatek od zysków kapitałowych do zapłacenia wynosi 19% „zysku netto” ze sprzedaży.

Aby uzyskać „Zysk netto” ze sprzedaży, należy postępować zgodnie z następującą formułą:

Cena sprzedaży – Cena nabycia – Wydatki i podatki związane z nabyciem – Koszt „reform strukturalnych” przeprowadzonych na nieruchomości

---

Przykład obliczenia zysków kapitałowych: 

• Kupiłeś nieruchomość do odsprzedaży w 2015 roku za cenę 200.000 XNUMX EUR.
• W tym momencie zapłaciłeś 24.000 EUR, co stanowi 12% wydatków: 10% podatek transferowy + 2% notariusz, księga wieczysta, honoraria adwokackie itp.
• Następnie dokonałeś reform wewnętrznych za 17.000 EUR (zmiana posadzki, naprawa basenu, nowe okna).
• Kilka lat później zbudowałeś garaż o wartości 20.000 XNUMX EUR

Wtedy zdecydowałeś się na sprzedaż teraz za cenę 260.000 XNUMX EUR.

Co to są zyski kapitałowe depochodzi z to sprzedaż?

UWAGA: Zanim przystąpimy do kalkulacji, informujemy, że administracja hiszpańska rozważy wszystkie powyższe koncepcje obniżenia podatku, z wyjątkiem „reform wewnętrznych” o wartości 17.000 XNUMX EUR. Powodem tego jest to, że reformy „wewnętrzne”, które nie są reformami „strukturalnymi”, nie są brane pod uwagę przy uzyskiwaniu korzyści podatkowych.

Używamy formuły:

260.000 (Cena sprzedaży) - 200.000 (Cena nabycia) - 24.000 (Wydatki i podatki od nabycia) - 20.000 (Nowy garaż) =

16.000 EUR

Jest to „zysk netto”, który można uzyskać ze sprzedaży

Ponieważ stawka za zyski kapitałowe wynosi 19%, kwota podatku od zysków kapitałowych wyniesie:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

---

b) Jak wypłacić zyski kapitałowe ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości

1.- Oblicz hiszpańskie zyski kapitałowe dla mieszkańców Hiszpanii

Będąc nierezydentem podatkowym w Hiszpanii, sposób płacenia zysków kapitałowych jest następujący:

– PO ZAKOŃCZENIU SPRZEDAŻY: ZATRZYMANIE 3 %

: Po zakończeniu sprzedaży hiszpańska administracja zmusza kupującego do ZATRZYMANIA 3% wartości ceny sprzedaży. Nie otrzymujesz więc pełnej uzgodnionej ceny. Kupujący zatrzymuje 3 % ceny całkowitej i ma obowiązek zdeponowania ich w Urzędzie Skarbowym. Odbywa się to „tego samego dnia po zakończeniu sprzedaży”.

UWAGA: Zgodnie z powyższym przykładem, w przypadku gdy cena sprzedaży wyniosła 260.000 260.000 EUR, zatrzymanie dokonane przez kupującego wyniesie 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

– PRZED 6 MIESIĘCAMI OD ZAKOŃCZENIA SPRZEDAŻY: DEKLARACJA ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH (19%):

Po sfinalizowaniu sprzedaży masz 6 miesięcy na przedstawienie hiszpańskiemu urzędowi skarbowemu „Oświadczenia o zyskach kapitałowych”. W tej deklaracji Ty (lub Twój prawnik) musicie obliczyć podatek zgodnie z powyższym przykładem. W tym przypadku kwota, którą musisz zapłacić wynosi 3.040 EUR.

UWAGA: Jak wyjaśniono tutaj, CG uzyskana z tej transakcji wynosi 3.040 EUR. Ponieważ zostałeś zatrzymany z wyższą kwotą (7.800 EUR), masz „kredyt” hiszpańskiej administracji na różnicę.

Jeśli więc hiszpańska administracja zatrzyma od Ciebie 7.800 EUR na podatek CG, ponieważ ostateczny wynik podatku to tylko 3.040 EUR, to administracja hiszpańska musi „zwrócić” Ci różnicę: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Jak ubiegać się o zwrot pieniędzy? Twój prawnik musi zawrzeć ten fakt w tej samej deklaracji zysków kapitałowych, którą należy przedstawić w urzędzie skarbowym.

2.- Oblicz hiszpańskie zyski kapitałowe jako hiszpańscy rezydenci podatkowi 

W przypadku, gdy jesteś uważany za „hiszpańskiego rezydenta podatkowego” (co oznacza, że ​​płacisz podatek dochodowy w Hiszpanii jako rezydent hiszpański), to po obliczeniu zysków kapitałowych będziesz mieć następujące korzyści podatkowe:

• BRAK ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH Z POBYTU STAŁEGO: Jeśli nieruchomość, którą sprzedajesz, jest Twoim stałym miejscem zamieszkania (używasz jej jako „stałego domu” od ponad 3 lat), będziesz mieć następujące korzyści:
  • Jeśli masz mniej niż 65 lat: Nie płacisz CG za kwoty uzyskane ze sprzedaży „ponownie zainwestowane” w nabycie nowej nieruchomości, która ma służyć jako miejsce stałego zamieszkania. Masz 2 lata na praktykę tej „reinwestycji” (minęły 2 lata bez zainwestowania tych kwot, zostaniesz opodatkowany w całości).
  • Jeśli masz więcej niż 65 lat: Nie płacisz CG za kwoty uzyskane ze sprzedaży. I to nawet jeśli nie „reinwestujesz” w nową nieruchomość.
• NIE 3% RETENCJA: Po zakończeniu sprzedaży otrzymasz od kupującego pełną kwotę ceny bez możliwości zatrzymania.

Zwykle właściciele mylą „hiszpańską rezydencję podatkową” z „hiszpańską rezydencją podatkową”.

Innymi słowy, ludzie myślą, że „hiszpańska karta pobytu” lub „certyfikat pobytu” uzyskany w hiszpańskiej policji krajowej wystarczy, aby wykazać, że są „hiszpańskimi rezydentami do celów podatkowych”, a niestety tak nie jest.

"Hiszpańska Karta Pobytu”(Lub„Hiszpański Certyfikat Rezydencji„), nie jest ważnym dokumentem do zmiany wynagrodzenia podatkowego jako „rezydenta podatkowego”.

Hiszpańska Karta Pobytu (lub Certyfikat) służy jedynie do zadeklarowania, że ​​„mieszkasz” w Hiszpanii, aby ułatwić Policji lepszą kontrolę nad mieszkańcami określonego obszaru.

Czym jest hiszpański certyfikat podatkowy, jest taki sam jak „TIE”? 

Aby zostać rezydentem hiszpańskim dla celów podatkowych, a następnie zacząć płacić podatki w Hiszpanii jako zwykły obywatel Hiszpanii, musisz uzyskać ZAŚWIADCZENIE PODATKOWE DLA HISZPAŃSKIEGO REZYDENTA wydane przez hiszpański urząd skarbowy lub hiszpański urząd celny, a następnie zaczniesz płacić podatki w Hiszpanii, a nie w swoim kraju pochodzenia.

A także, gdy będziesz musiał zadeklarować do urzędu podatkowego ze swojego kraju, że jesteś hiszpańskim rezydentem podatkowym i że nie chcesz kontynuować jako rezydencja podatkowa w swoim kraju-

Sprawdź więc u swojego doradcy podatkowego podatki, które obecnie płacisz, ponieważ nawet jeśli nie jesteś rezydentem Hiszpanii, powinieneś deklarować i opłacać PODATK DOCHODOWY DLA NIEREZYDENTÓW.

– WNIOSKI

Tak więc, po wyjaśnieniu wszystkiego powyżej, kiedy zdecydujesz się SPRZEDAĆ swoją hiszpańską nieruchomość, weź to pod uwagę, że musisz uzyskać / przedstawić następujące dokumenty przed sprzedażą:

1. Akty własności nieruchomości (Pisanie): Jeśli to możliwe, ORYGINALNE. Z poprawnym i aktualnym opisem konstrukcji.
2. Rachunek podatku lokalnego (IBI – SUMA) .- Z poprawnym opisem konstrukcji.
3. Rachunki za wodę i prąd.- najnowsze.
4. Certyfikat Zamieszkania nazywane również "LICENCJA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Brak zaświadczenia o wykroczeniu .- To się nazywa "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Certyfikat Wspólnoty Właścicieli (w takim przypadku) pokazując, że jesteś na bieżąco z opłatami społecznościowymi.
7. Oryginalne NIE i oryginalne paszporty
8. Certyfikat charakterystyki energetycznej

PODATKI : Musisz przedstawić następujące dokumenty podatkowe:

Modele 210 lub 214 z ostatnich 3 lat. Jeśli nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii

Model 100 z 3 poprzednich lat. Jeśli hiszpański rezydent podatkowy