Licencja turystyczna w Hiszpanii. Rejestracja, podatki i wymagania

Na hiszpańskim rynku nieruchomości na wynajem w REGIONIE WALENCJI („Comunidad Valenciana”) panuje duże zamieszanie dotyczące dokładnych wymagań, obowiązków i procesu rozwoju działalności związanej z wynajmem w regionie Walencji. Po otrzymaniu kilkudziesięciu żądań informacji w tym zakresie, postanowiliśmy opracować ten raport, aby wyjaśnić najczęściej zadawane pytania naszych klientów i kontaktów.

Jest to nieruchomość, w której spełnione są następujące warunki:

– Kiedy jest rekompensata za użytkowanie.

– Gdy jest natychmiastowa dostępność mieszkania.

– Kiedy „użytkowanie” lub „przeznaczenie” mieszkania jest „turystyczne”

– Kiedy odbywa się to „regularnie”. Regularna podstawa oznacza, że ​​jesteś w ONE z następujących przypadków

– Gdy czynsz zarządzany jest przez dużych operatorów/firm turystycznych

– Kiedy publikujesz nieruchomość w kanałach turystycznych (internet, gazety itp.).

– Nawet nie będąc „firmą”, wykonujesz niektóre z tych usług: utrzymanie i remonty nieruchomości, room service, sprzątanie mieszkania, toalet itp., pranie prywatnej odzieży lub wyposażenia mieszkania (prześcieradła, ręczniki itp.), przechowywanie bagażu, itp.

Więc, gdy wynajmujesz swoją nieruchomość na cele „mieszkalne”, ze średnioterminowymi rodzinami lub osobami wynajmującymi go na „mieszkanie”, a nie „turystykę”, wówczas Twoja nieruchomość jest wyłączona z tego rozporządzenia „nieruchomości turystycznej”. „Czynsze mieszkaniowe” będą regulowane przez ogólne prawo najmu (lub „Ley de Arrendamientos Urbanos”). Tak więc, nie będziesz musiał przestrzegać tych formalnych wymogów rejestracji, ale, jak wyjaśniono poniżej, będziesz musiał zadeklarować swoje dochody z wynajmu dla hiszpańskich podatków.

2.- Jakie są formalności związane z rozwojem działalności związanej z wynajmem turystycznym w regionie Walencji? 

Rejestracja w rejestrze wynajmu wakacyjnego w Walencji (HRVR).

- Jeśli wynajmujesz tylko od jednej do 4 nieruchomości, musisz zarejestrować się jako a "konkretny".

- Jeśli wynajmujesz więcej niż 4 nieruchomości?, musisz się zarejestrować jako „Spółka" or “sprzedawca biznesowy".

Ale nawet w przypadku, gdy zdecydujesz się nie rejestrować swojej nieruchomości w rejestrze Walencji, Twoja nieruchomość musi spełniać prawne standardy jakości i wyposażenia, jak w poniższej sekcji.

Certyfikat zgodności miejskiej

Od dnia wejścia w życie ustawy nr 15/2018 z dniem 7 czerwca do uzyskania licencji turystycznej wymagany jest raport z Urzędu Miejskiego dotyczący danego obszaru. Raport ten nosi nazwę: „Certificado de Compatibilidad Urbanística”. Dokument ten wydawany jest przez Urząd Miasta i potwierdza, że ​​nieruchomość spełnia wymogi prawa budowlanego umożliwiające prowadzenie działalności turystycznej.

Prawne normy jakości i wyposażenia

Każda nieruchomość, zarejestrowana lub nie zarejestrowana, oferowana na rynku pod wynajem w celach turystycznych, musi spełniać wymagania określone w prawie dla dowolnej z uznanych klasyfikacji: „Standard”, „Primary” lub „Superior”. W celu zarejestrowania nieruchomości może ona uzyskać co najmniej wymagania „Standardowe”.

Połączenia załącznik do ustawy wyszczególnia wymagania z każdej z tych klasyfikacji w kategoriach.

Zgodnie z wymogami prawa, nieruchomości będą oferowane klientom w doskonałych warunkach mieszkaniowych, konserwatorskich, czystych, a wszystkie media i usługi gotowe do pierwszego dnia zamieszkania.

Właściciele nie mogą żądać od klientów więcej niż 250 EUR za depozyt/obligację/gwarancję, chyba że kupujący wyraźnie zgodzą się na wyższą kwotę.

Wymagane Pozwolenie na Zamieszkanie / Certyfikat Zamieszkania

Nieruchomość musi posiadać świadectwo zamieszkania („Licencia de ocupación” lub „Cédula de Habitabilidad”) i musi być wyposażona we wszystkie sprzęty AGD oraz sprzęt, który ma być używany w doskonałych warunkach i w doskonałej higienie.

Domy w wiejskiej krainie wymagają zmiany klasyfikacji gruntów 

Jeśli nieruchomość znajduje się na gruntach wiejskich, należy zmienić klasyfikację gruntu, aby umożliwić takie użytkowanie. Jest to bardzo skomplikowany proces zwany „Declaración de Interés Comunitario”, w którym ratusz, z audytorium władz regionalnych, akceptuje zmianę użytkowania gruntu.

3.- Inne obowiązki formalne

Poza ewentualnymi obowiązkami formalno-podatkowymi wymaganymi przez prawo szczególnie polecamy:

1. Certyfikat architekta: Bardzo ważne jest zasięgnięcie porady specjalistów w celu potwierdzenia, czy nieruchomość spełnia wymagania wynikające z prawa. Tak więc konieczne będzie wizyta architekta i poświadczenie, czy nieruchomość jest gotowa do wynajęcia i przygotowanie PLAN AWARYJNY.
2. Świadectwo charakterystyki energetycznej: Niedawne hiszpańskie przepisy zmuszają właścicieli do uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej na wynajem nieruchomości. Tak więc ten certyfikat należy uzyskać przed oferowaniem nieruchomości na rynku pod wynajem. Kliknij tutaj, aby uzyskać więcej informacji na temat wymagań dotyczących świadectwa charakterystyki energetycznej.
3. Ubezpieczenie domu: Jako właściciel szczególnie zalecamy zawarcie ubezpieczenia obejmującego kontener, zawartość i odpowiedzialność cywilną. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej o ubezpieczeniu przy wynajmie.

Jeśli już ubezpieczyłeś swoją nieruchomość, a potem zdecydowałeś się ją wynająć, to jest to bardzo ważne INFORMUJESZ firmie ubezpieczeniowej o tym fakcie. W przeciwnym razie będą duże możliwości, że firma ubezpieczeniowa nie pokryje szkód powstałych w wyniku niezgłoszonej działalności.

4.- Proces rejestracji

a) Sformatuj

Musisz wypełnić oficjalny formularz. Kliknij tutaj, aby go otrzymać. Należy pamiętać, że ten formularz jest „declaración responsable” (lub „deklaracją odpowiedzialności”), w którym deklarujesz i POTWIERDZAsz na własną odpowiedzialność, że podane szczegóły i informacje są PRAWDZIWE, będąc bezpośrednio odpowiedzialnym za zawarte treści.

Jeśli więc zawarte informacje nie są poprawne (np. deklarujesz, że minimalna wielkość sypialni to 8 m2, gdy w rzeczywistości jest ich mniej), możesz ponosić odpowiedzialność za fałszywe zeznania, oszustwa itp.

Tak więc, jeśli nie jesteś w 100% pewien, że Twoja nieruchomość wymaga WSZYSTKICH warunków, aby osiągnąć „Standard” lub sprawdzić, czy Twoja nieruchomość może być „Premium”, zlecaj usługi architekta w celu wykonania ankiety oraz sprawdzić i zaświadczyć, że Twoja nieruchomość spełnia te warunki.

b) Rejestracja

Po wypełnieniu formularza należy go przedstawić w jednym z biur rządu Walencji w Alicante, Walencji lub Castellón:

Otrzymasz dokument potwierdzający zakończenie rejestracji. Otrzymałeś numer rejestracyjny, musisz go zarejestrować we WSZYSTKICH reklamach, formatach, umowach itp. wynikających z Twojej działalności.

5.- Kary pieniężne

Oferowanie usług bez obowiązkowej rejestracji może mieć następujące konsekwencje:

• Kary do 90.000 XNUMX EUR
• Zawieszenie działalności na tej nieruchomości na okres do 3 lat
• Zawieszenie działalności właściciela na okres do 3 lat

6.- Często zadawane pytania

TAK. Twój numer rejestracyjny musi być podany we wszelkiego rodzaju informacjach, reklamach, ogłoszeniach itp. Numer rejestracyjny przypisany do każdego mieszkania.

Czy mogę wynająć moją nieruchomość tylko na pokoje?

NIE. Nieruchomość musi być w całości wynajęta, a właściciel nie może na niej mieszkać.

Czy mogę wynająć nieruchomość jako standardowy czynsz KRÓTKOTERMINOWY?

TAK. Ale w ten sposób należy anulować rejestrację w Rejestrze Turystycznym, ponieważ prawo nie dopuszcza w kanałach turystycznych ogłoszeń o „standardowych czynszach”. Decydując się na wynajem Nieruchomości istnieją dwa sposoby:

• Rejestracja w czynszu standardowym. Oznacza to najem krótko- lub długoterminowy, podlegający umowie najmu i użytkowaniu poza przeznaczeniem turystycznym. W ten sposób dom nie może zostać opublikowany w kanałach turystycznych (jak na przykład AirBNB).
• Rejestracja do użytku turystycznego. W takim przypadku Nieruchomość może być reklamowana w kanałach turystycznych.

Czy muszę prowadzić księgę wpisu dla gości?

TAK. Należy prowadzić księgę, w której ewidencjonowani są wszyscy klienci, w formacie, który należy uzyskać w lokalnej Stacji Pólice lub Guardia Civil z miejsca, w którym znajduje się Nieruchomość.

3.- Wynajem turystyczny w Andaluzji (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cadiz)

Co to jest „działalność wynajmu turystycznego w Andaluzji”?

Jest to działalność, w której domy i apartamenty są wynajmowane i oferowane na wakacje (a nie na pobyt stały) za pomocą platform internetowych takich jak Airbnb, Homeaway, Booking itp.

W celu prowadzenia działalności wynajmu turystycznego konieczne jest uwzględnienie kilku czynników i minimalnych wymagań, takich jak:

• Bezpośrednia wentylacja na zewnątrz każdego pomieszczenia na zewnątrz (lub na patio) oraz rodzaj systemu zaciemniania okien.
• Być odpowiednio umeblowane i wyposażone we wszystkie niezbędne urządzenia do natychmiastowego użycia.
• Klimatyzacja termiczna za pomocą elementów stałych w pomieszczeniach i pomieszczeniach, gdy:
  Miesiące od maja do września: chłodnictwo
  Miesiące od października do kwietnia: ogrzewanie
• Mieszkanie musi być wyposażone w apteczkę pierwszej pomocy.
• Potrzebna jest informacja turystyczna o okolicy, tereny rekreacyjne, usługi, środki transportu, mapa miasta i przewodniki turystyczne.
• W domu będą dostępne dla wszystkich gości arkusze reklamacyjne i reklamacyjne.
• Kompletne sprzątanie domu przy wejściu i wyjściu gości.
• Wszystkim użytkownikom należy podać telefoniczny numer kontaktowy, aby mogli oni rozwiązać wszelkie pojawiające się wątpliwości lub incydenty.
• Arkusze instrukcji i instrukcje z każdego urządzenia.

Wreszcie wszyscy użytkownicy muszą posiadać informacje dotyczące wewnętrznych zasad dotyczących korzystania z obiektów, modułów i wyposażenia domu, a także przyjmowania zwierząt domowych w domu, ograniczeń dla osób palących oraz obszarów o ograniczonym użytkowaniu, oraz PROCEDURY PLANU AWARYJNEGO I DOKUMENTACJA DO LICENCJI.

3.- Do wynajmu turystycznego w regionie Andaluzji potrzebny jest certyfikat zamieszkania

Aby dom mógł być wykorzystywany do celów turystycznych, musi posiadać pozwolenie na użytkowanie w celach turystycznych zgodnie z dekretem 28/22. BOJA nr 28 z dnia 11.

Aby uzyskać „pozwolenie na użytkowanie w celach turystycznych” są dwa sposoby:

1.- Domy posiadające „Świadectwo zamieszkania” , uzyskane przed 1988 rokiem.

W takich przypadkach to samo „Świadectwo zamieszkania” jest ważne do uzyskania „Zezwolenia turystycznego”.

2.- Domy bez świadectwa zamieszkania zbudowany „po 1988 r.

W takich przypadkach o pozwolenie na użytkowanie w celach turystycznych należy wystąpić w Rejestrze Generalnym Wydziału Planowania Urzędu Miejskiego. Wymagana dokumentacja:

1. Formularz wniosku: 1 kopia i 1 oryginał zawierający odniesienie katastralne
2. Kserokopia DNI, NIE lub CIF.
3. Dowód ponownego pełnomocnictwa, jeśli jest osobą prawną.
4. Dowód uiszczenia odpowiedniej opłaty.

W takim przypadku konieczne będzie również przedstawienie dokumentacji technicznej, czyli:

• Certyfikat, opisowy i graficzny, wykonany i podpisany przez kompetentnego technika, który musi zawierać:
  • Data zakończenia prac
  • Opis stanu budynku i jego wyposażenia.
  • Identyfikacja katastralna i rejestrowa nieruchomości.
  • Formularz odpowiedzialnego oświadczenia Technika lub inny dokument wystawiony przez oficjalną uczelnię, zgodnie z wzorem 14 dokumentu zarządu urbanistycznego ratusza.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie na wynajem turystyczny w Andaluzji, Rejestracja w rejestrze turystycznym Andaluzji jest obowiązkowa, aby świadczyć usługę zakwaterowania na wynajem turystyczny, wraz z tym wszystkim należy złożyć dokument o nazwie „Declaración Responsable” do Rządu Regionalnego odpowiedzialnego za turystykę, treść tego dokumentu będzie następująca:

• Dane odpowiadające identyfikacji domu:
• Odniesienie katastralne
• Pojemność na podstawie licencji na użytkowanie
• Dane właściciela i adres do zgłoszeń.
• Identyfikacja osoby, która będzie wykonywać czynność oraz tytuł, który ją umożliwia

3.- Wymogi podatkowe i obowiązki dotyczące czynszu uzyskiwanego z wynajmu turystycznego w Hiszpanii

a) Deklaracja podatkowa dotycząca dochodów z wynajmu turystycznego

Gdy jesteś właścicielem nieruchomości, a nie wykorzystujesz jej jako stałego miejsca zamieszkania, KAŻDEGO ROKU, musisz przedstawić deklarację podatkową dotyczącą swojej nieruchomości i to niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy nie. Odbywa się to poprzez ROCZNA DEKLARACJA PODATKOWA.

A jeśli wynajmujesz nieruchomość i uzyskujesz „dochód”, to musisz zadeklarować w tym samym momencie, w którym otrzymujesz dochód, w formie DEKLARACJA KWARTALNA.

Kiedy wynajmujesz nieruchomość, otrzymujesz „dochód”, który podlega hiszpańskiemu „podatkowi dochodowemu” w Hiszpanii, który różni się w zależności od tego, czy jesteś „hiszpańskim rezydentem podatkowym” czy „hiszpańskim nierezydentem”.

Jeśli jesteś rezydentem, podatkiem jest podatek dochodowy od rezydentów (IRPF-„Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), a jeśli nie jesteś rezydentem, podatkiem jest podatek dochodowy od osób nierezydentów (IRPFNR-„Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Jeśli jesteś „hiszpańskim rezydentem podatkowym”, musisz zadeklarować swoje dochody z najmu w naszej ROCZNEJ deklaracji podatkowej (wzór 100).

Ale jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii, musisz zadeklarować swoje dochody w podatku dochodowym od osób niebędących rezydentami (model 210) w następujący sposób:

– KWARTALNIE:  Wynajmując swoją nieruchomość, deklarację tych dochodów otrzymujesz w tym samym kwartale roku, w którym zostały one wygenerowane. Tak więc w tym poście rozważyliśmy przypadek, w którym czynsz jest przeznaczony na cele „turystyczne”, ale można również wynajmować na cele „mieszkalne”. W obu przypadkach musisz zadeklarować dochody w odpowiednim kwartale roku.

 „Czynsz mieszkaniowy”: Oznacza to, że wynajmujesz go w celach „mieszkaniowych”, średnioterminowo przez rodziny lub osoby wynajmujące go na „mieszkanie”, a nie na „turystykę”.

– ROCZNIE: Jako rezydent lub osoba niebędąca rezydentem podatkowym musisz złożyć roczną deklarację podatkową (IRPF /IRPFNR). Tak więc za okresy w roku, w których nie wynajmujesz nieruchomości jako nierezydent, musisz zapłacić podatek, który jest deklarowany pod koniec następnego roku.

 Przykład:

Jesteś nierezydentem i otrzymujesz czynsz za nieruchomość turystyczną w lutym 2022 r..

1.- Deklaracja kwartalna: Musisz zadeklarować ten dochód w tym samym kwartale. Prezentacje tych oświadczeń muszą być dokonane do 20 dni po zakończeniu kwartału. W przypadku przykładu dochody z czynszu za kwartał styczeń-marzec należy zadeklarować w zeznaniach podatkowych, które należy złożyć do godz.^th kwietnia 2022.

Przez pozostałą część roku 2015 nie ma dalszych czynszów na nieruchomości.

2.- Roczna deklaracja: Następnie przed końcem kolejnego roku 2016 należy złożyć deklarację podatkową i zapłacić za czas, w którym nieruchomość nie była wynajmowana.

Uprzejmie informujemy zatem, że wynajmując nieruchomość na cele turystyczne, wraz z PRAWNYM obowiązkiem rejestracji nieruchomości, masz OBOWIĄZEK PODATKOWY do zadeklarowania dochodu KWARTALNIE, a następnie COROCZNIE przez resztę roku.

b) Czy muszę płacić podatek VAT od wynajmu turystycznego? 

Na rynku panuje duże zamieszanie związane z tym pytaniem. Czysto, dochody z wynajmu nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Więc, jeśli korzystasz z nieruchomości zarówno w celach mieszkaniowych, jak i turystycznych, NIE MUSISZ WYSTAWIAĆ FAKTURY, a transakcja NIE JEST OPODATKOWANY VAT.

Ale dzieje się tak na wypadek, gdyby dochody, które otrzymujesz, były WYŁĄCZNIE DO WYNAJĘCIA. Ale gdy oferujesz inne usługi podobne do hotelu, takie jak:

• Restauracja, jedzenie, śniadanie
• Sprzątanie wewnątrz mieszkania
• Pranie ręczników, pościeli itp.

W takich przypadkach musisz WYPRODUKUJ FAKTURĘ i naliczyć podatek VAT do Twojej dyspozycji.

Wymagania będą następujące:

• Wystaw fakturę każdemu ze swoich gości
• Nalicz podatek VAT (10 %)
• Deklaruj VAT kwartalnie
• Deklaruj VAT co roku
• Aby zarejestrować się jako profesjonalista biznesowy w Urzędzie Skarbowym
• Deklarowanie podatku dochodowego kwartalnie
• Coroczne deklarowanie podatku dochodowego

c) Ile podatków należy zapłacić za dochody z wynajmu turystycznego?

Wyjaśniając powyższe, zastanowimy się teraz, jak wypłacić dochody uzyskane za pośrednictwem domu wakacyjnego.

Do kwot netto otrzymanych z czynszu, jeśli mieszkasz w którymkolwiek z krajów UE+Islandia+Norwegia,  możesz zmniejszyć:

• Proporcjonalne odsetki (nie kapitałowe) kredytu hipotecznego (lub innego rodzaju kredytu wykorzystanego na zakup nieruchomości) zapłaconego za nabycie nieruchomości.
• Proporcjonalny podatek lokalny, wywóz śmieci, ubezpieczenie domu, opłaty społeczne itp.
• Reforma proporcjonalna, konserwacja, meble, sprzęt, woda, prąd, internet itp.
•  Marketing, reklama, prawnicy itp.
• Amortyzacja majątku, mebli i sprzętu AGD

WAŻNA UWAGA: Jeśli mieszkasz w danym kraju poza UE (USA, Wielka Brytania, Kanada, Meksyk, Rosja itp.), następnie: nie możesz odliczyć powyższy przykład pensje od podstawy opodatkowania.

Zatem najważniejszą różnicą w HISZPAŃSKIM PODATKU DOCHODOWYM DLA NIEREZYDENTÓW są:

• Mieszkańcy UE+Norwegia+Islandia:
  1. Podstawę podatku można pomniejszyć o wydatki wymienione powyżej
  2. Stawka podatku: 19%
• Mieszkańcy spoza UE
  1. Podstawa podatku NIE MOŻE być pomniejszona o żadne pozycje. Tak więc kwota dochodów uzyskiwanych z czynszu zostanie w całości opodatkowana.
  2. Stawka podatku 24 %

 Przykład:  

„A” ma dom na Costa Blanca, który nie jest używany na stałe i decyduje się wynająć go za pośrednictwem Airbnb lub innych podobnych platform.

• Zadeklarowanie uzyskanego czynszu: Dom jest wyceniony na 150.000 6.000 EUR, a całkowity uzyskany czynsz wyniósł 4 2022 EUR w ciągu XNUMX miesięcy, maja, czerwca, lipca, sierpnia XNUMX roku.

1. Podatek lokalny. Rocznie wynosi 500 EUR. Tak więc 500/12*4 = 166,6 EUR. Jest to proporcjonalna kwota podatku lokalnego w okresie 4 miesięcy, w którym dom był wynajmowany.
2. Odsetki od kredytu hipotecznego: „A” zapłacił w tym roku 1.200 EUR odsetek od kredytu hipotecznego, więc 400 EUR odpowiada okresowi najmu.
3. Opłaty wspólnotowe: Rocznie wynoszą 600 EUR, więc 200 EUR odpowiada okresowi wynajmu.
4. Wywóz śmieci: 150/rok. Tak więc 50 EUR odpowiada okresowi wynajmu.
5. Ubezpieczenie domu: 350/rok. Tak więc 33,1 EUR odpowiada okresowi wynajmu.
6. Wpłata opłat marketingowych: 300 EUR
7. Woda, prąd, gaz, internet: 450 EUR odpowiada okresowi najmu.

CAŁKOWITE KOSZTY: 1.599,7 EUR. Będzie to całkowita kwota, którą „A” może odliczyć od otrzymanych dochodów. Więc:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Kwota 4.400,3 EUR płaci 836,057 XNUMX EUR podatków, według poniższej skali:

I.- Stawka podatku 2023 –  Dochody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości Nierezydenci niefiskalni :

• 19% dla obywateli UE + Islandii + Norwegii: Od podstawy podatku ci obywatele mogą odliczyć następujące pojęcia: -elektryczność, woda, elektryczność. Podatek lokalny (IBI), wspólnota właścicieli, wydatki na reformy, utrzymanie i naprawę nieruchomości, odsetki od kredytów hipotecznych i amortyzacja.
• 24% dla obywateli krajów spoza UE (USA, Wielka Brytania, Kanada, Meksyk itd.): Od podstawy podatku ci obywatele NIE MOGĄ ODLICZAĆ ŻADNYCH z powyższych wydatków, więc podstawa podatku jest opodatkowana w pełnej wysokości 24 %.

II.- Stawka podatku od wynajmu dla hiszpańskich rezydentów podatkowych

A to zeznanie podatkowe powinno być złożone w 2 deklaracjach, sporządzonych we właściwym kwartale roku 2021. W ten sposób:

– Czynsz uzyskany w maju i czerwcu powinien był zostać zadeklarowany w deklaracji kwartalnej złożonej przed 20^th lipca 2022.

– Czynsz uzyskany w lipcu i sierpniu powinien był zostać zadeklarowany w deklaracji kwartalnej złożonej przed 20^th października 2022.

• Deklarujemy resztę roku: Ponieważ dom nie jest domem na stałe, „A” musi zadeklarować i zapłacić, aby przez resztę roku dom był pusty. Tak więc jest to płatne:

– W rocznej deklaracji podatku dochodowego. Jeśli „A” był rezydentem Hiszpanii, przed końcem czerwca 2022 r., a jeśli „A” był nierezydentem, przed 31.12.2022 r.

Podatek kalkulacyjny – podatek za czas, w którym nieruchomość nie była wynajmowana

CO SIĘ DZIEJE Z NIERUCHOMOŚCIĄ NA OKRES, KTÓRA NIE JEST WYNAJMOWANA W CIĄGU ROKU?

W przypadku, gdy wynajmowana nieruchomość nie jest Twoim DOMEM STAŁYM, musisz zapłacić podatek za czas niewynajęty. Podatek ten wynosi średnio 0,4-0,5 % obliczona na podstawie wartości katastralnej i jest deklarowana przed końcem NASTĘPNEGO roku.

W przypadku przykładu podatek ten za „pustą” nieruchomość w roku 2022 należy przedstawić przed końcem 2023 r.

4.- Wynajem turystyczny jako działalność gospodarcza

Wynajem turystyczny dla NIErezydentów – VAT czy NIE?

Konsekwencje podatkowe dla turysty wynajmującego nieruchomość w Hiszpanii przez NIEREZYDENTA w Hiszpanii.

Czysto, wynajem nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zwolnienie z podatku VAT obejmuje każdy rodzaj czynszu:

• Wynajem krótkoterminowy / Wynajem turystyczny
• Wynajem średnioterminowy
• Wynajem długoterminowy

Dzieje się tak dlatego, że system hiszpański uwzględnia taką możliwość nie jest „biznesem” ani „działalnością komercyjną” przy wynajmie nieruchomości (nawet w zakresie wynajmu turystycznego)

Kiedy jednak mówimy, że „czynsz turystyczny” nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, musimy wziąć pod uwagę następujące sytuacje:

• Przypadek 1.- Zakład inny niż stały. Brak działalności gospodarczej

Właściciel po prostu wynajmuje nieruchomość gościom, korzystając z własnych narzędzi marketingowych lub korzystając z innych zewnętrznych platform internetowych, takich jak AirBNB, Homeaway itp.

Kontakt z gośćmi odbywa się bezpośrednio przez właściciela (klucze, przyjęcie gości, awaryjne, konserwacja itp.). Platforma internetowa zajmuje się wyłącznie stroną marketingową i promocją wynajmu, rezerwacją, a także zarządzaniem płatnościami i poborem czynszu.

Ponadto właściciel wynajmuje nieruchomość w celach nie „biznesowych”, w niektórych porach roku, rezerwując dla siebie określony czas w roku na użytek prywatny.

Właściciel może zlecić lokalne profesjonalne usługi w zakresie sprzątania, prac ogrodniczych, konserwacji itp., ale w ramach działalności „ekskluzywnej” na wynajem, a nie jako pracownicy.

W takich przypadkach czynsz będzie nie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

• Przypadek 2.- Siedziba niestała – Brak działalności gospodarczej

Ten sam właściciel niebędący rezydentem, wraz z czynszem, oferuje sprzątanie pokoju, czyszczenie ubrań, a nawet jedzenie/napoje.

W takich przypadkach podatek VAT miałby zastosowanie w przypadku świadczenia przez właściciela „Usług hotelowych” na rzecz gości. W takich przypadkach obowiązujący podatek VAT wyniesie 10%, a właściciel będzie musiał przedstawić gościom osobne faktury za te usługi.

Ale które są uważane za „usługi hotelowe”?. Tutaj musimy rozróżnić:

• Sprzątanie i inne usługi oferowane wyłącznie PRZED sprawdzeniem i PO wymeldowaniu. Usługi te nie będą uznawane za „Usługi hotelowe”, gdyż mają na celu utrzymanie obiektu w należytych warunkach użytkowania dla gości.
• Codzienne sprzątanie pokoju, usługi prania odzieży i jedzenia (śniadania, kolacje itp.): W takich przypadkach usługa klasyfikowana jest jako „Usługa hotelowa”, zatem doliczony będzie podatek VAT.

• Przypadek 3.- Stały zakład – Działalność gospodarcza

Właściciel niebędący rezydentem decyduje się zatrudnić jednego lub więcej pracowników w Hiszpanii, aby byli w domu w celu sprzątania, konserwacji, obsługi klienta i recepcji, przechowywania kluczy itp.

W takim przypadku, z uwagi na to, że właściciel zatrudnia osobę na czas nieokreślony (ubezpieczenie społeczne, umowa o pracę, umowa o pracę na czas nieokreślony) w celu wyraźnego przeznaczenia jego pracy na czynsz, będzie to traktowane jako „działalność gospodarcza”, a więc objęte podatkiem VAT.

W rzeczywistości z tego powodu właściciel będzie uważany za „pracodawca” prowadzący działalność gospodarczą, a działalność ta będzie uznawana w Hiszpanii za „Stały Zakład”, a więc podlegająca obowiązkom podatkowym i formalnym jako podmiot niebędący rezydentem posiadający Stały Zakład” w Hiszpanii.

• Przypadek 4.- Działalność gospodarcza

Ten sam właściciel niebędący rezydentem, nawet jeśli nie zawiera umowy z pracownikiem na stałe, decyduje się zlecić usługi „agenta wynajmującego” lub „platformie” w celu scedowania, zawarcia umowy lub podzlecenia wynajmu nieruchomości przez cały okres lub ważny okres określonym czasie w ciągu roku, za określoną płatność, rekompensatę lub inną kwotę.

W tym przypadku to Agent/Platforma zajmuje się bezpośrednio komunikacją gości, zameldowaniem, wymeldowaniem, obsługą itp. Właściciel nie ma kontaktu z użytkownikami końcowymi/gośćmi agenta, a to platforma ma wyłączny dostęp i prawo do użytkowania/dzierżawy nieruchomości w okresie obowiązywania umowy najmu.

Zatem ponownie system hiszpański weźmie pod uwagę fakt, że chociaż właściciel nie ma struktury „biznesowej” umożliwiającej ustalanie czynszu, posiada ją ten sam agent/platforma, z którą ma umowę. Tak więc na koniec rozwija się działalność „biznesowa”, zatem właściciel będzie uważany za prowadzącego działalność gospodarczą, czynsz będzie uważany za działalność gospodarczą, a działalność ta będzie uważana w Hiszpanii za „zakład stały”, więc podlegający obowiązki podatkowe i formalne jako podmiot niebędący rezydentem posiadający stały zakład” w Hiszpanii.

Konsekwencje podatkowe

• VAT 21%
• Retencja 19% 

Zatem w obu ostatnich przypadkach w przypadku stałego zakładu, jakich formalnych obowiązków musi dopełnić właściciel? Podążając za sztuką. 164 z Ley 37/1992, następujące:

1. Składania oświadczeń dotyczących rozpoczęcia, zmiany i zaprzestania działalności, które przesądzają o ich podleganiu opodatkowaniu. Nazywamy to „registro Censal” jako bierny podmiot podatku VAT.
2. Poproś Administrację o numer identyfikacji podatkowej, podaj go i akredytuj w ustalonych przypadkach.
3. Wystawiamy i dostarczamy fakturę za całą swoją działalność, dostosowaną do tego, co określają przepisy.
4. Prowadzić księgowość i ewidencję prowadzoną w sposób określony przepisami, z zastrzeżeniem przepisów Kodeksu handlowego i innych standardów rachunkowości.
5. Przedstawiać okresowo lub na żądanie Administracji informacje związane z jej operacjami gospodarczymi ze stronami trzecimi. Kwartalny Model 303 (VAT) i Model 115 (Zatrzymania)
6. Złóż odpowiednie deklaracje-rozliczenia i podaj kwotę powstałego podatku.
7. Roczna deklaracja skrócona.