Podatki od sprzedaży hiszpańskich nieruchomości. Zyski kapitałowe

Jeśli zdecydujesz się SPRZEDAĆ swoją hiszpańską nieruchomość, zwróć uwagę na następujące koncepcje, które pomogą Ci dowiedzieć się o podatku od zysków kapitałowych, który musisz zapłacić przy sprzedaży:

1.- CENA NABYCIA: Jest to łączna cena nieruchomości zapłacona sprzedającemu po zakończeniu zakupu nieruchomości.

2.- KOSZTY NABYCIA: Są to całkowite wydatki i podatki, które zapłaciłeś oprócz ceny, takie jak: opłaty notarialne, opłaty za rejestr gruntów, podatek transferowy, opłaty adwokackie itp.

3.- PRZYJĘTE REFORMY W CELU ZMNIEJSZENIA ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH: Należy pamiętać, że wydatki na reformy dokonane w nieruchomości nie zawsze są akceptowane w celu zmniejszenia zysków kapitałowych. Dopiero reformy uznane za „strukturalne” to koncepcje, które mogą ten podatek obniżyć.

Zwykle prace i reformy dokonane na nieruchomości podlegają odliczeniu, jeśli stanowią część reformy strukturalnej nieruchomości, która jest zwykle objęta „licencją burmistrza świata”, a nie w przypadku innych prac niemających wpływu na konstrukcyjne części konstrukcji ( „Licencja na Final Works”).

W przypadku „Mayor Works License” administracja hiszpańska przyjmuje jako podlegające odliczeniu kwoty wymienione w Projekcie Architekta, który jest wykorzystywany przy stosowaniu tego typu licencji. Te Projekty Architektów obejmują ekonomiczne studium prac do wykonania, które są uważane za całkowite koszty prac. Kwoty wymienione jako koszty całkowite to te, które można uznać za podlegające odliczeniu zgodnie z zyskami kapitałowymi.

Aby lepiej zrozumieć, które prace odpowiadają poszczególnym sprawom (dzieła główne i mniejsze), patrz poniżej:

Główna licencja na prace

Jest to pozwolenie na budowę uzyskane z Urzędu Miejskiego na roboty wymagające złożoności technicznej i mające znaczenie ekonomiczne. Z tego powodu prace te muszą być regulowane przepisami dotyczącymi bezpieczeństwa, zamieszkiwania itp.

Aby uzyskać Licencję Major Works, PROJEKT ARCHITEKTOWY musi być przygotowany przez architektów, inżynierów itp.

Co do zasady, ważne pozwolenie na budowę jest wymagane w następujących sytuacjach:

• Ogólna renowacja mieszkań.
• Prace wpływające na konstrukcję domu (fundamenty, konstrukcja, elewacja, dach itp.)
• Zwiększ wysokość budynku lub objętość.
• Działania związane z ochroną przeciwpożarową.
• Rozbiórki lub podziały.
• Zmiany w użytkowaniu budynku lub domu.
• Klimatyzacja lokali użytkowych.
• Nowe prace budowlane.
• Prace, które wpływają na wspólne elementy budynku.

Licencja na drobne prace

Drobne prace reformatorskie itp. również wymagają licencji. Są to jednak proste prace, które nie wymagają projektu ani specjalistycznych projektów, a ich koszt jest znacznie niższy. Przykładem mogą być drobne remonty, zmiany ścian lub okładzin, projekty wystroju wnętrz, likwidacja barier architektonicznych, zmiana nawierzchni, odnowienie kuchni lub łazienek, instalacja ogrzewania, kanalizacji, hydrauliki, elektryki, inwentaryzacje, degustacje itp.

4.- RETENCJA ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH: W przypadku sprzedaży nieruchomości, gdy sprzedający nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, następuje zatrzymanie 3% ceny uzgodnionej za sprzedaż, która nie jest płacona sprzedającemu. Kupujący ma obowiązek „zatrzymać” 3% ceny i zdeponować je w hiszpańskim urzędzie skarbowym jako „płatność z góry” zysków kapitałowych, które mają zostać wypłacone od sprzedającego.

OBLICZANIE ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH

Sprzedaż hiszpańskich nieruchomości wiąże się ze zobowiązaniem Capital Gains wobec sprzedawców.

Podatek od zysków kapitałowych do zapłacenia wynosi 19% „zysku netto” ze sprzedaży.

Aby uzyskać „Zysk netto” ze sprzedaży, należy postępować zgodnie z następującą formułą:

Cena sprzedaży – Cena nabycia – Wydatki i podatki związane z nabyciem – Koszt „reform strukturalnych” przeprowadzonych na nieruchomości

---

Przykład obliczenia zysków kapitałowych: 

• Kupiłeś nieruchomość do odsprzedaży w 2015 roku za cenę 200.000 XNUMX EUR.
• W tym momencie zapłaciłeś 24.000 EUR, co stanowi 12% wydatków: 10% podatek transferowy + 2% notariusz, księga wieczysta, honoraria adwokackie itp.
• Następnie dokonałeś reform wewnętrznych za 17.000 EUR (zmiana posadzki, naprawa basenu, nowe okna).
• Kilka lat później zbudowałeś garaż o wartości 20.000 XNUMX EUR

Wtedy zdecydowałeś się na sprzedaż teraz za cenę 260.000 XNUMX EUR.

Co to są zyski kapitałowe depochodzi z to sprzedaż?

UWAGA: Zanim przystąpimy do kalkulacji, informujemy, że administracja hiszpańska rozważy wszystkie powyższe koncepcje obniżenia podatku, z wyjątkiem „reform wewnętrznych” o wartości 17.000 XNUMX EUR. Powodem tego jest to, że reformy „wewnętrzne”, które nie są reformami „strukturalnymi”, nie są brane pod uwagę przy uzyskiwaniu korzyści podatkowych.

Używamy formuły:

260.000 (Cena sprzedaży) - 200.000 (Cena nabycia) - 24.000 (Wydatki i podatki od nabycia) - 20.000 (Nowy garaż) =

16.000 EUR

Jest to „zysk netto”, który można uzyskać ze sprzedaży

Ponieważ stawka za zyski kapitałowe wynosi 19%, kwota podatku od zysków kapitałowych wyniesie:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

SPOSÓB PŁATNOŚCI ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH

1.- DLA HISZPAŃSKICH REZYDENTÓW BEZ PODATKÓW

Będąc nierezydentem podatkowym w Hiszpanii, sposób płacenia zysków kapitałowych jest następujący:

• PO ZAKOŃCZENIU SPRZEDAŻY: 3 % RETENCJA: Po zakończeniu sprzedaży hiszpańska administracja zmusza kupującego do ZATRZYMANIA 3% wartości ceny sprzedaży. Nie otrzymujesz więc pełnej uzgodnionej ceny. Kupujący zatrzymuje 3 % ceny całkowitej i ma obowiązek zdeponowania ich w Urzędzie Skarbowym. Odbywa się to „tego samego dnia po zakończeniu sprzedaży”.

UWAGA: Zgodnie z powyższym przykładem, w przypadku gdy cena sprzedaży wyniosła 260.000 260.000 EUR, zatrzymanie dokonane przez kupującego wyniesie 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• PRZED 4 MIESIĄCAMI PO ZAKOŃCZENIU SPRZEDAŻY: DEKLARACJA ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH 19% dotyczy zarówno obywateli UE, jak i spoza UE): Po zakończeniu sprzedaży masz 6 miesięcy na przedstawienie „Deklaracji zysków kapitałowych” w hiszpańskim urzędzie skarbowym. W tym oświadczeniu Ty (lub Twój prawnik) musicie obliczyć podatek według powyższego przykładu. W tym przypadku kwota, którą musisz zapłacić, wynosi 3.040 EUR.

UWAGA: Jak wyjaśniono tutaj, CG uzyskana z tej transakcji wynosi 3.040 EUR. Ponieważ zostałeś zatrzymany z wyższą kwotą (7.800 EUR), masz „kredyt” hiszpańskiej administracji na różnicę.

Jeśli więc hiszpańska administracja zatrzyma od Ciebie 7.800 EUR na podatek CG, ponieważ ostateczny wynik podatku to tylko 3.040 EUR, to administracja hiszpańska musi „zwrócić” Ci różnicę: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Jak ubiegać się o zwrot pieniędzy? Twój prawnik musi zawrzeć ten fakt w tej samej deklaracji zysków kapitałowych, którą należy przedstawić w urzędzie skarbowym.

2.- ZYSKI KAPITAŁOWE W PRZYPADKU HISZPAŃSKICH REZYDENTÓW PODATKOWYCH: 

W przypadku, gdy jesteś uważany za „hiszpańskiego rezydenta podatkowego” (co oznacza, że ​​płacisz podatek dochodowy w Hiszpanii jako rezydent hiszpański), to po obliczeniu zysków kapitałowych będziesz mieć następujące korzyści podatkowe:

• BRAK ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH NA STAŁE ZAMIESZKANIE: W przypadku, gdy nieruchomość, którą sprzedajesz, jest Twoim stałym miejscem zamieszkania (używasz jej przez ponad 3 lata jako „stały dom”), będziesz mieć następujące korzyści:
  • Jeśli masz mniej niż 65 lat: Nie płacisz CG za kwoty uzyskane ze sprzedaży „ponownie zainwestowane” w nabycie nowej nieruchomości, która ma służyć jako miejsce stałego zamieszkania. Masz 2 lata na praktykę tej „reinwestycji” (minęły 2 lata bez zainwestowania tych kwot, zostaniesz opodatkowany w całości).
  • Jeśli masz więcej niż 65 lat: Nie płacisz CG za kwoty uzyskane ze sprzedaży. I to nawet jeśli nie „reinwestujesz” w nową nieruchomość.
• NIE 3 % RETENCJA: Po zakończeniu sprzedaży otrzymasz od kupującego pełną kwotę ceny bez możliwości zatrzymania.

UWAGA: Zazwyczaj właściciele mylą „hiszpańskie rezydencje podatkowe” z „hiszpańskimi rezydencjami”.

Innymi słowy, ludzie myślą, że „hiszpańska karta pobytu” lub „certyfikat pobytu” uzyskany w hiszpańskiej policji krajowej wystarczy, aby wykazać, że są „hiszpańskimi rezydentami do celów podatkowych”, a niestety tak nie jest.

"Hiszpańska Karta Pobytu”(Lub„Hiszpański Certyfikat Rezydencji„), nie jest ważnym dokumentem do zmiany wynagrodzenia podatkowego jako „rezydenta podatkowego”.

Hiszpańska Karta Pobytu (lub Certyfikat) służy jedynie do zadeklarowania, że ​​„mieszkasz” w Hiszpanii, aby ułatwić Policji lepszą kontrolę nad mieszkańcami określonego obszaru.

Aby zostać rezydentem hiszpańskim dla celów podatkowych, a następnie zacząć płacić podatki w Hiszpanii jako zwykły obywatel Hiszpanii, musisz uzyskać ZAŚWIADCZENIE PODATKOWE DLA HISZPAŃSKIEGO REZYDENTA wydane przez hiszpański urząd skarbowy lub hiszpański urząd celny, a następnie zaczniesz płacić podatki w Hiszpanii, a nie w swoim kraju pochodzenia.

A także, gdy będziesz musiał zadeklarować do urzędu podatkowego ze swojego kraju, że jesteś hiszpańskim rezydentem podatkowym i że nie chcesz kontynuować jako rezydencja podatkowa w swoim kraju-

Sprawdź więc u swojego doradcy podatkowego podatki, które obecnie płacisz, ponieważ nawet jeśli nie jesteś rezydentem Hiszpanii, powinieneś deklarować i opłacać PODATK DOCHODOWY DLA NIEREZYDENTÓW.

NIEKTÓRE PYTANIA DOTYCZĄCE 3% ZATRZYMANIA W PRZYPADKU SPRZEDAŻY NIEREZYDENTÓW

Po co stosować 3% retencji od sprzedawcy?

Ponieważ stanowi to gwarancję dla hiszpańskiej administracji, że podatki pochodzące z zysków kapitałowych uzyskanych przez sprzedającego zostaną zapłacone w Hiszpanii.

 Co się stanie, jeśli 3% retencji nie zostanie opłacone?

W przypadku, gdy kupujący nie stosuje zatrzymania, administracja hiszpańska może egzekwować dług z tytułu wspomnianej zapłaty za towary lub nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży.

Z którego w przypadku, gdy kupujący nie dokona zapłaty, ani nie wstrzyma się ze sprzedającym, może on ponieść ewentualne procesy egzekucji długu, aw jego przypadku zajęcia nabytej własności.

Co musi zrobić sprzedawca po zastosowaniu 3% zatrzymania?

Będziesz musiał przedstawić deklarację podatkową, ten wzór 210, w ciągu czterech miesięcy od daty podpisania umowy sprzedaży.

W takim przypadku, w przypadku gdy potrącono kwotę niższą niż wynikająca z obliczenia zysku kapitałowego, tj. jeśli potrącono sprzedającemu 10,000 15,000 EUR, a wynik obliczenia zysku kapitałowego wynosi 5,000 210 EUR . , będziesz musiał wpłacić pozostałe XNUMX € wraz z prezentacją modelu XNUMX, w ciągu czterech miesięcy od daty sprzedaży.

W przeciwnym razie, jeśli sprzedający potrącił kwotę wyższą niż kwota wynikająca z zapłaty podatku od zysków kapitałowych, będzie miał prawo do zwrotu tej kwoty. Należy go przedstawić w ciągu czterech miesięcy od daty sprzedaży.

W tym momencie ważne jest to, że w przypadku prawa do zwrotu 3% lub części wspomnianego zatrzymania administracji hiszpańskiej będzie to wymagało uprzedniego wypełnienia przez sprzedającego obowiązków podatkowych, do których ten był zobowiązany jako właściciel w Hiszpanii w swojej koncepcji nierezydenta. To znaczy do przedstawienia rocznego kalkulacyjnego podatku dochodowego IRPFNR drugiego miejsca zamieszkania, do którego wszyscy właściciele nieruchomości w Hiszpanii są zobowiązani jako nierezydenci. Zwykle obowiązek ten będzie obowiązywał przez okres czterech lat. Innymi słowy, administracja hiszpańska nie będzie domagać się uregulowania naliczonego podatku dochodowego, który nie będzie płacony dłużej niż cztery lata przed datą sprzedaży.

Ile czasu ma administracja hiszpańska na zwrot nadwyżki potrąconych 3%?

Administracja ma 6 miesięcy na zwrot dokonanej nadwyżki zatrzymania. Po upływie 6 miesięcy administracja będzie zobowiązana do zwrotu tej kwoty wraz z odsetkami za zwłokę.

Szczególną uwagę należy zwrócić na termin zwrotu, ponieważ w niektórych przypadkach administracja hiszpańska może potrzebować więcej niż rok na przeprowadzenie zwrotu.

Należy również wziąć pod uwagę, że administracja ma na to aż CZTERY LATA i jeden miesiąc licząc od daty sprzedaży (art. 5 ustawy o wzorze 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) przećwiczyć zwrot lub zwrot pieniędzy. Dlatego w przypadku, gdy uzyskanie zwrotu zajmie Ci więcej niż rok, konieczne będzie skorzystanie z usług specjalisty, który sparaliżuje terminy przedawnienia prawa do uzyskania zwrotu.

Czy istnieje obowiązek praktykowania zatrzymania 3% w przypadku darowizny nieruchomości w Hiszpanii?

W przypadku darowizn nieruchomości położonych w Hiszpanii, ponieważ są one nieodpłatne, nie ma ceny za nie, czyli nie ma wynagrodzenia, nie ma obowiązku potrącenia 3% wartości darowizny lub wpisanie jej poprzez wzór 211.

Czy w przypadku zniesienia współwłasności lub zniesienia współwłasności konieczne jest potrącenie 3%?

Nie normalnie . Innymi słowy, rozwiązanie wspólnoty mieszkaniowej jest neutralnym aktem rozporządzającym, który nie powoduje przeniesienia majątku dla żadnej ze stron. Dlatego nie uważa się, że istnieje zysk.

Jednak , w razie przyznania jednemu ze współwłaścicieli części większej niż należąca do niego , w takim przypadku zostanie uznane, że wspomniana część stanowi zysk kapitałowy dla współwłaściciela, z którym, należy ćwiczyć retencję. w wysokości 3% od wspomnianej nadwyżki .

Innymi słowy, wyobraźmy sobie na przykład sytuację, w której „A” i „B” mają nieruchomość w Hiszpanii, w której 65% przypada na „A”, a 35% na „B”. W takim przypadku, jeśli dojdzie do rozwiązania wspólnoty mieszkaniowej, w której zostanie ustalone, że każdy z nich zatrzyma 50% nieruchomości, zostanie uznane, że „B” uzyskał 15% więcej niż wniósł wkład. Czyli wnosząc wartość 35% uzyskano wynik 50%, przy czym te 15% nadwyżki będzie traktowane jako zysk kapitałowy, a „A” będzie zmuszony zatrzymać 3% wartości tych 15% do " B".

W ten sam sposób wyobraźmy sobie, że istnieje inny przykład, w którym „B” otrzymuje oprócz swoich 35% majątku konwersję pieniężną w wysokości 50,000 3 EUR. W ten sam sposób przedmiotowe odszkodowanie pieniężne podlegałoby zatrzymaniu w wysokości XNUMX%, ponieważ stanowi jeden z istniejących aktywów „B”.

INNE PODATKI DLA DOSTAWCÓW-PLUSVALÍA

Przede wszystkim PLUSVALÍA to podatek od wzrostu wartości gruntu, na którym znajduje się Twoja nieruchomość, od czasu zakupu i sprzedaży. Jest to jedyny podatek, którego nie jesteśmy w stanie obliczyć wcześniej do sprzedaży, bo zależy od konkretnych kryteriów Urzędu Miejskiego.

W takich przypadkach zatrzymanie kupującego na rzecz sprzedającego wystarczy, aby pokryć zapłatę tego podatku. Ogólnie rzecz biorąc, gdy sprzedawca opuszcza kraj po sprzedaży.

SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI!