ZAKŁADANIE B&B W ANDALUCJI-TOURIST -CASA RURAL- AND RUSTIC RENT

JAK USTAWIĆ ŁÓŻKO I ŚNIADANIE W ANDALUZJI

Istnieje duże zamieszanie wokół tego, czym jest Bed and Breakfast (B&B), jego koncepcja, regulacje, opodatkowanie i traktowanie.

1.- KONCEPCJA – CZYM JEST ŁÓŻKO I ŚNIADANIE (B&B)

Jest to koncepcja, która ma swój początek poza Hiszpanią. Historycznie był to „nocleg”, prostszy, tańszy i bardziej swojski niż „Hotel”, w którym gość dosłownie spał, jadł śniadanie, a czasem jadł, z właścicielami, nawet korzystając z toalet i wspólnych usług, i za bardzo ograniczony czas.

Usługi i udogodnienia oferowane przez B&B były znacznie skromniejsze niż te oferowane przez hotel , a także jego cenę. Z tego powodu stał się bardzo popularny.

Jednak w Hiszpania , tego typu B&B nie był historycznie konceptualizowany w ten sam sposób . Można to chyba porównać z historycznymi „fondami”, hostelami czy „paradami”.

Prawda jest taka, że ​​dziś koncepcja „ szybki przystanek z noclegiem i śniadaniem ” uległa standaryzacji, zwłaszcza ze względu na napływ turystów i gości zagranicznych, którzy domagają się podobnej usługi. A co ważniejsze, znajdujemy dużą liczbę drobnych inwestorów, którzy chcą osiedlić się w Hiszpanii i stworzyć biznes podobny do B&B.

Pomysł, który widzimy najczęściej na rynku, pochodzi od nich obcokrajowcy, którzy chcą osiedlić się w Hiszpanii i znaleźć duży i przestronny dom, który pozwoli im w nim mieszkać i dzielić się nim z przyszłymi gośćmi , generując w ten sposób źródło dochodu. aby pomóc im finansowo w nowym życiu w Hiszpanii.

Jednak to, co wydaje się bardzo łatwe i szybkie do osiągnięcia w innych krajach, w Hiszpanii jest znacznie bardziej skomplikowane. Powodem tego jest to, że usługi zakwaterowania w Hiszpanii są w coraz większym stopniu regulowane i kontrolowane, i podlega regulowanej działalności w celu zagwarantowania, że ​​gość / turysta otrzyma wysokiej jakości leczenie i obsługę podczas wizyty w Hiszpanii .

2.- DLACZEGO ŁÓŻKO I ŚNIADANIE?

Łóżko i śniadanie oznacza dwie usługi:

• Jeść
• sen

Jeśli chodzi " spanie „w hiszpańskim ustawodawstwie istnieje szeroki wachlarz rodzajów usług zakwaterowania dla turystów i gości, które można wykorzystać jako środek oferowania usług „zakwaterowania i łóżek”:

• Wynajem sezonowy : Jest to mieszkanie/dom wynajmowane na zasadzie tymczasowego zakwaterowania, w którym można je nawet wynająć na pokoje.

Ten rodzaj wynajmu nie podlega żadnej licencji , rejestracji itp. wymagań. Wystarczy sformalizować sezonową umowę najmu, w której najemca korzysta z nieruchomości przez określony czas w zamian za określoną cenę.

W przypadku tego rodzaju wynajmu inne usługi, takie jak wyżywienie, śniadanie, sprzątanie pokoju, pranie itp. zwykle nie są wliczone w cenę.

Co do jego czas trwania , ten rodzaj wynajmu, jak sama nazwa wskazuje, jest najczęściej „sezonowy”. Innymi słowy, nie byłby to B&B w tradycyjnym stylu, w którym zwykle są krótkie pobyty na jedną, dwie, a nawet do 10 – 15 nocy. Ale chodzi o pobyty średnio-długie maksymalnie do JEDEN ROK .

W rzeczywistości w niektórych regionach Hiszpanii, takich jak Andaluzja, wynajem sezonowy na mniej niż 30-60 dni jest uważany za „Domy turystyczne” lub „Wynajem turystyczny” i podlegają ścisłej kontroli, nadzorowi i ograniczeniom Domów Turysty lub „Wynajmu Turystycznego”.

• Domy Turystyczne/Ośrodki Turystyczne/Apartamenty Turystyczne/Wynajem Turystyczny.

Jak wyjaśniliśmy w poprzednim przypadku, wynajem sezonowy, gdy dotyczy krótkich pobytów (zwykle na okres krótszy niż miesiąc) i reklamowany na platformach cyfrowych, takich jak Airbnb, Home Away itp., jest zwykle uwzględniany w różnych przepisach . Jak " zakwaterowanie turystyczne „, a zatem podlegają bardzo surowym mechanizmom kontroli, nadzoru, warunkom, ograniczeniom itp.

I tu pojawia się zamieszanie. Regulacja czynszów turystycznych i mieszkań zależy od ustawodawstwa regionalnego, a czasem nawet lokalnego. Z tego powodu w zależności od regionu spotykamy bardzo podobne nazwy i koncepcje, ale o różnych regulacjach i skutkach prawnych, które mieszają się ze sobą i tworzą plątaninę terminów, takich jak:

• „Apartament turystyczny”
• „Dom wakacyjny”
• „Obudowa turystyczna”
• „Noclegi turystyczne”
• Mieszkanie z „licencją turystyczną”
• Mieszkania dla celów turystycznych (VFT)
• Zakwaterowanie na wsi domy turystyczne
• Domy wiejskie, domy wiejskie, Cortijos itp.

… I wiele różnych koncepcji zakwaterowania turystycznego, które oferowałyby usługi „spania” turystom, z różnymi przepisami i specyfikacjami.

Ten rodzaj zakwaterowania jest w połowie drogi między „Hotelem”, „Hostelem” lub „Pensjonatem”. “, i wynajem sezonowy.

Ale do tej pory rozmawialiśmy o „spaniu”, ale czy jako właściciele wynajmowanego domu możemy ” zaoferować jedzenie” naszym gościom?

Trudno odpowiedzieć na to pytanie.

Z prawnego punktu widzenia i rozumianego w prosty sposób, oferować „ jedzenie ” naszym gościom, których potrzebujemy tego samego rodzaju licencji, co restauracja, hotel lub kawiarnia . A to bardzo komplikuje czynność.

Dlaczego?

Cóż, ponieważ obsługa restauracji wymaga zezwoleń i licencji biznesowych, zdrowotnych, środowiskowych, a nawet związanych z obsługą żywności , które nie zawsze są łatwe do uzyskania, lub dlatego, że dom nie spełnia parametrów prawnych dla To, lub po prostu dlatego, że renowacja nie jest dozwolona w tym domu, w tej urbanizacji lub na tym obszarze.

Każde z przepisów w Hiszpanii mówi, że chociaż w celu oferowania usług „zakwaterowania” możemy „uniknąć” konieczności uzyskania „zezwolenia na działalność” lub „przywrócenia” w czasie, gdy oferujemy „wyżywienie” nasi goście, właściciele lokali, są zmuszeni do uzyskania licencji na taką działalność/restaurację, co często wiąże się ze skomplikowanymi typami wysoce regulowanych i kontrolowanych mieszkań.

W innych artykułach na tej stronie mówiliśmy już o domach i zakwaterowaniu turystycznym w Andaluzji, ale dzisiaj porozmawiamy o zakwaterowaniu z „wyżywieniem” w regionie andaluzyjskim, zarówno na obszarach miejskich, jak i wiejskich.

4.- RÓŻNICE MIĘDZY DOMAMI WIEJSKIMI, DOMKAMI TURYSTYCZNYMI DOMKAMI WIEJSKIMI A DOMKAMI DO CELÓW TURYSTYCZNYCH W ANDALUZJI

I.- DOMY W CELU TURYSTYCZNYM – APARTAMENTY TURYSTYCZNE

 Są one ogólnie znane jako mieszkania lub domy na obszarach miejskich przeznaczone do wynajmu w celach turystycznych. O tym typie mieszkań pisaliśmy obszernie w naszym artykule:

 Mieszkanie do celów turystycznych (licencja na mieszkanie turystyczne) w Andaluzji

 Regulowane są w Rozporządzenie 28/2016 z dnia 2 lutego o mieszkalnictwie turystycznym oraz zmiana rozporządzenia nr 194/2010 z dnia 20 kwietnia o turystycznych obiektach apartamentowych.

 Wbrew temu, co wskazuje to rozporządzenie, ten rodzaj wynajmu może się rozwijać na terenach wiejskich, o ile są przeprowadzane w środowiskach „miejskich”. Z którym rozumiemy to ten rodzaj najmu nie może być dozwolony w domach lub ośrodkach rozsianych po terenach wiejskich, poza obszarami zurbanizowanymi lub „jądrami wiejskimi” (“núcleo wiejskie").

 Czym są „jądra obszarów wiejskich” dla prawodawstwa andaluzyjskiego?

 W tym celu ustanawia art. 19 z Dekret 550/2022 z dnia 29 listopada, który zatwierdza rozporządzenie ogólne ustawy 7/2021 z dnia 1 grudnia, promujące zrównoważony rozwój terytorium Andaluzji następujące brzmienie:

 Tradycyjny “ jądra wiejskie” prawnie ustanowione na obszarach wiejskich, które spełniają następujące wymagania również stanowią część terenu miejskiego:

•  Że mają dostęp do drogi który umożliwia co najmniej normalny tranzyt osób i pojazdów silnikowych w niesprzyjających warunkach pogodowych, oprócz następujących usług:

1. 1. Zaopatrzenie w wodę pitną poprzez sieć publiczną, studnie indywidualne lub cysterny gminne, które posiadają sanitarną gwarancję przydatności do spożycia przez ludzi.
   2. Oczyszczanie ścieków za pośrednictwem publicznej sieci kanalizacyjnej lub zatwierdzonego systemu zatwierdzonego przez właściwą administrację w zakresie zrzutów.
   3. Energia elektryczna za pośrednictwem sieci dystrybucyjnych lub urządzeń samozaopatrzenia w energię.

• Aby służyły one jako wsparcie, w rozumieniu artykułu 23, dla an osada miejska , wyodrębnione, możliwe do zidentyfikowania oraz, w stosownych przypadkach, zróżnicowane administracyjnie.
• Te tradycyjne wiejskie jądra które nie znajdują się na gruntach należących do domeny publicznej i które zostały pierwotnie ustanowione zgodnie z ustawodawstwem obowiązującym w czasie lub przed ustawą 19/1975 z dnia 2 maja, reformy Prawa ustrojowego i urbanistycznego.
• Klasyfikacja tradycyjnych jąder wiejskich jako gruntów miejskich wymaga ich uprzedniego rozgraniczenia instrumentami ogólnego planowania urbanistycznego . Jej delimitacja zostanie przeprowadzona poprzez wytyczenie linii obwodowej na podstawie istniejącej działki, z uwzględnieniem bliskości zabudowy, relacji i spójności pomiędzy miejscami na tym samym obszarze o zróżnicowanej nazwie miejscowości, czy są to jądra, czy inne jednostki populacji oraz morfologię i rodzaje budynków i tradycyjnych działek.

A czym są „rozsiane jądra w stylu rustykalnym”?

W związku z tym dekret 550/2022 z 29 listopada, który zatwierdza rozporządzenie ogólne ustawy 7/2021 z 1 grudnia, promujące zrównoważony rozwój terytorium Andaluzji, uważa w swoim art. 23 jako „ siedlisko rozproszone wiejskie  " następujące:

3. Zgodnie z artykułem 14.2 Ustawy, obszary rozproszone siedlisko wiejskie stanowią obszar terytorialny, na którym a zespół budynków bez struktury urbanistycznej i związane swoim pochodzeniem z działalnością rolniczą oraz środowiskiem wiejskim, których cechy należy zachować. . Rozsiane siedlisko wiejskie stanowi a osada o charakterze pozamiejskim na terenach wiejskich i aby zachować te cechy, instrumenty planistyczne nie mogą wytyczać obszarów ani proponować planowania dla nich, co oznacza gęstość większą niż trzy mieszkania na hektar .

 Tego typu mieszkania na terenach wiejskich mogą uzyskać jedynie zezwolenie na wynajem turystyczny, ale nie będą mogły uzyskać kwalifikacji „kwatera wiejska”, w związku z czym nie mogą korzystać z jej przepisów ani z przywileju, jaki im towarzyszy posiadanie tej odznaki.

 Ten typ zabudowy może być przeznaczony do użytku mieszkalnego lub turystycznego i może być realizowany na gruntach mieszkalnych, które umożliwiają wynajem turystyczny.

 II.- DOMY I APARTAMENTY TURYSTYCZNE

 Regulują je m.in Ustawa 13/2011 z dnia 23 grudnia o turystyce w Andaluzji

 Są to apartamenty, apartamentowce i kompleksy turystyczne, których obsługa, oferta i infrastruktura są dokładnie takie same lub zbliżone do hoteli.

 Użytkowanie turystyczne jest „wyłączne”, dlatego zgodnie z prawem ” turystyczne obiekty noclegowe, jak również jednostki noclegowe wchodzące w ich skład, zostaną dotknięte świadczeniem usługi zakwaterowania turystycznego będącego przedmiotem wpisu do Rejestru Turystycznego Andaluzji, z zakazem przeznaczenia ich do innego celu w okresie jego obowiązywania, pod jakimkolwiek tytułem.

 Dlatego ten rodzaj działalności może być prowadzony wyłącznie na gruntach, które są specjalnie dopuszczone do użytku hotelowego lub turystycznego/apartamentowego.

 W tym celu dekret 550/2022 ustanawia następującą koncepcję wykorzystanie turystyczne :

 b) Turystyka , który zawiera szczegółowe zastosowania turystyczne obiekty noclegowe i działalność mająca wpływ na dziedzinę turystyki (działalność sportowa prowadzona w ośrodkach narciarskich, na polach golfowych, przystaniach, boiskach do polo lub innych, działalność mająca na celu wypoczynek, rozrywkę i rekreację, taka jak parki tematyczne, parki wodne, ogrody zoologiczne lub botaniczne, kurorty i uzdrowiska i tym podobne)

 Obiekty te, oprócz uwarunkowania ich rozwoju przez miejskie przepisy dotyczące użytkowania gruntów, na których są zlokalizowane, będą podlegać tym samym kryteriom gwarancji jakości i usług, co usługi hotelarskie. W tym sensie mieści się w art. 35 ustawy z 2011 r.:

 "... muszą spełniać minimalne wymagania infrastrukturalne, określone w zakresie bezpieczeństwa, ochrony środowiska, bezpieczeństwa i higieny pracy zgodnie z przepisami o zapobieganiu ryzyku zawodowemu, a także w stosownych przypadkach , wymagane przez inne obowiązujące przepisy. W ramach swoich procedur wydawania zezwoleń i kontroli gminy będą wymagać dowodu zgodności z tymi przepisami podczas przetwarzania odpowiednich zezwoleń, jeśli dotyczy.”

 Ponadto muszą być zarejestrowane w Andaluzyjski Rejestr Turystyczny . Do jego rejestracji będzie wymagane (art. 37 i nast.).

 Będą rządzić się zasadą „ jednostka eksploatacyjna ", to jest, to przypuszcza wpływ na świadczenie usługi zakwaterowania turystycznego wszystkich jednostek zakwaterowania, które są częścią budynku lub samodzielną i jednorodną częścią zajmowanych przez każdy zakład, a zarządzanie całością sprawuje jedna spółka właścicielska.

Jak mówimy, wyraźnie zabronione jest wykorzystywanie kwater do celów innych niż zakwaterowanie turystyczne, zarówno mieszkalne, jak i inne.

Mogą być ustanowione w systemie własności poziomej, pod warunkiem, że każde z indywidualizowanych mieszkań pozostaje w kontakcie z jednostką eksploatacyjną i warunkami jej wykorzystania w celach turystycznych.

III.- ZAKWATEROWANIE NA WIEJACH

Są one regulowane zarówno przez Ustawa z 2011 r. i przez ROZPORZĄDZENIE 20/2002 z dnia 29 stycznia w sprawie turystyki na obszarach wiejskich i turystyki aktywnej.

 1.- RODZAJE NOCLEGÓW WIEJSKICH

W tym celu w dekrecie z 2002 r. za kwatery wiejskie uważa się:

Obiekty noclegowe na obszarach wiejskich mogą specjalizować się w jednej lub kilku z następujących specjalności:

1. Agroturystyka . Zakwaterowanie w gospodarstwie agroturystycznym, w którym jako czynność uzupełniająca turysta może uczestniczyć w tradycyjnych zadaniach typowych dla gospodarstwa.
2. Albergue (Schronisko) . Jest to obiekt na krótkie pobyty i jest zasadniczo skierowany do wyspecjalizowanego użytkownika, zainteresowanego poznaniem regionu, przyrody lub lokalnych sposobów życia.

Jego głównym celem jest przyjmowanie gości i promowanie użytku publicznego oraz walorów przyrodniczych środowiska. Dodatkowo może wspierać edukację ekologiczną lub podobne działania.

Będą one miały następujące elementy:

• Zaplecze kuchenne dla użytkowników, bez uszczerbku dla możliwości oferowania posiłków i innych usług.
• Dozwolone będą pokoje trzyosobowe lub wieloosobowe z dwuosobowymi łóżkami piętrowymi, maksymalnie do ośmiu łóżek w pokoju iw stawce jedno łóżko piętrowe z dwoma łóżkami na każde 4 m powierzchni pokoju.
• Sanitariaty mogą być zbiorowe, ale rozdzielone według płci, w proporcji jedno urządzenie sanitarne (toaleta, prysznic, umywalka) na 7 łóżek.
• Będą też posiadały pomieszczenia do wspólnego użytku socjalnego, w proporcji minimum 1.5 m na każdą przestrzeń regulaminową.

3. Aulas de la Naturaleza (Klasy natury) . Zakwaterowanie z wyposażeniem przeznaczone głównie do celów edukacyjnych i korzystania z przyrody, skierowane do pojedynczych gości i grup zorganizowanych, w większości przypadków dzieci w wieku szkolnym, gdzie programy zajęć są realizowane podczas krótkich pobytów.

Usługi świadczone przez tę placówkę związane są z interpretacją procesów przyrodniczych, edukacją ekologiczną oraz działaniami związanymi z samą Przestrzenią Przyrodniczą.

Ponadto ośrodki te muszą być wyposażone w niezbędne zaplecze do zapewnienia użytkownikom zakwaterowania i usług serwisowych.

4. Dom Forestal (Dom leśny) . Zakład wyizolowany na obszarze leśnym i funkcjonalnie związany z eksploatacją lasu, zbiorników wodnych lub zasobów rybnych na obszarach śródlądowych.
5. Casa Molino (Młyn). Odosobniony zakład zlokalizowany w budynku, w którym zachowano tradycyjne urządzenia, maszyny i mechanizmy typowe dla prac szlifierskich.
6. Domy w jaskiniach. Model siedziby troglodyty wydobyty z miękkich i nieprzepuszczalnych materiałów z terenów skalistych. Dopuszcza się do 50% powierzchni użytkowej w budownictwie tradycyjnym, zapewniając odpowiednią wentylację bezpośrednią w pomieszczeniach bez okien zewnętrznych.
7. Chozas y Casas de Huerta (Chaty i Domy Sadowe) . Pojedyncze domy, wykonane z prostych materiałów, z charakterystycznymi dachami wykonanymi z belek, trzciny, trzciny, patyków, przeplatanych włókien roślinnych lub dachówek arabskich.
8. Cortijo – dom wiejski . Budynek, który służy lub służył jako centrum zarządzania dla średniego lub dużego gospodarstwa, ogólnie odpowiadający typowi domu-patia, z centralną przestrzenią, wokół której rozmieszczone są różne jednostki, przedstawiający tradycyjną typologię konstrukcyjną i ozdobną. .

Jest na ogół mniejszy niż hacjendy i ma większe uproszczenie w swoich zależnościach.

9. Szkoła rolnicza. Obiekt noclegowy z usługami komplementarnymi mającymi na celu przybliżenie ludzi do życia na wsi poprzez uprawianie typowych dla gospodarstwa rolnego zajęć, takich jak ogrodnictwo, warsztaty rolno-spożywcze i rzemieślnicze, hodowlę i opiekę nad zwierzętami domowymi, ogólnie przeznaczony dla grup dziecięcych i młodzieży.

Jeśli chodzi o zakwaterowanie, domyślnie zakłada się postać hostelu.

1. Hacjenda . Zestaw izolowany w dziedzinie budynków do użytku mieszkalnego i rolno-przemysłowego o pewnej złożoności architektonicznej i dużych gabarytach, zlokalizowanych w dużych gospodarstwach rolnych i głównie gajach oliwnych. Kompleks jest zorganizowany wokół dużego centralnego dziedzińca, na którym znajdują się obiekty do przekształceń rolno-przemysłowych, takie jak olejarnie, piwnice lub stajnie, a także mieszkania dla właścicieli i pracowników.
2. schronienie (Schronisko). Zadaszona konstrukcja, która jest tworzona w celu zapewnienia schronienia i umożliwienia odpoczynku lub noclegu przez jeden lub kilka dni, zazwyczaj na trasach trudnych do uprawiania, oraz w celu zaspokojenia ciągłych potrzeb odwiedzających w obszarach górskich, wysokogórskich i innych odizolowanych obszarach lub obszarach o trudnych warunkach dostępność. . Zwolnienie z dostaw energii elektrycznej i dostęp drogowy będą stosowane.
3. Specjały Alojamientos (Specjalne zakwaterowanie). Wszystkie obiekty przeznaczone do zakwaterowania, których cechy nie pozwalają na zaliczenie ich do żadnej ze specjalności wymienionych w niniejszym załączniku, należą do tej specjalności. Te obiekty noclegowe będą wymagały specjalnego zezwolenia Generalnej Dyrekcji ds. Planowania Turystyki, a ich odpowiednia reklama musi jasno iw pełni eksponować ich szczególne cechy.

2.- CASAS RURALES (CR) – DOMY WIEJSKIE

Co to jest wiejski dom? Zgodnie z art. 47 ustawy z 2011 r.

„1. Domy wiejskie to budynki zlokalizowane na obszarach wiejskich, które mają szczególne cechy konstrukcyjne, lokalizację i typowość; Zapewniają zakwaterowanie i inne usługi dodatkowe i jako takie są zarejestrowane w Andaluzyjskim Rejestrze Turystycznym na warunkach określonych w niniejszej ustawie.

A zgodnie z dekretem z 2002 r. w art. 15, definiuje „domki wiejskie” jako:

1. Przez wiejskie domy rozumie się budynki, o których mowa w art. 41.1 ust. 12 ustawy nr 1999/15 z dnia XNUMX grudnia o turystyce, które spełniają następujące wymagania:
2. a) W przypadku samodzielnych lokali mieszkalnych, w tym budynków zależnych, takich jak pomieszczenia narzędziowe, stajnie, szopy lub inne o podobnym charakterze.
3. b) W żadnym przypadku w tym samym budynku nie powinno być więcej niż trzech mieszkań.
4. c) Nie przekraczać dwudziestu miejsc noclegowych.

CO OZNACZA „ŚRODOWISKO WIEJSKIE”

 Zgodnie z art. 3 dekretu z 2002 r. rozumie się przez to „ Środowisko wiejskie "

• Do celów niniejszego dekretu za obszary wiejskie uważa się obszary wiejskie te, w których przeważa działalność związana z rolnictwem, leśnictwem, rybołówstwem rzecznym i hodowlą zwierząt.
• Nie będą one uwzględniały środowiska wiejskiego :

a) Strefy ochronne autostrad i ich obszarów oraz strefy obsługi zgodnie z przepisami ustawy 8/2001 z dnia 12 lipca o autostradach andaluzyjskich.

b) skupiska ludności położone na wybrzeżu andaluzyjskim.

c) skupiska ludności, które według zaktualizowanego spisu ludności przekraczają dwadzieścia tysięcy mieszkańców.

d) Tereny znajdujące się w pobliżu fabryk, zakładów przemysłowych, składowisk odpadów, obiektów lub działań wymienionych w załącznikach I i II do ustawy nr 7/1994 z dnia 18 maja XNUMX r. o ochronie środowiska, które powodują zanieczyszczenia, hałas lub niedogodności dotykające turystów. . Rozporządzeniem Ministerstwa Turystyki i Sportu zostaną określone odległości takich obszarów.

OGRANICZENIA MIEJSKIE:

W przypadku ustanowienia domu wiejskiego na grunt sklasyfikowany jako niezabudowany , rejestracja w Andaluzyjskim Rejestrze Turystycznym jest rozumiana bez uszczerbku dla jej uprzedniego przetwarzania jako „ działanie w interesie publicznym ” zgodnie z obowiązującymi przepisami.

WYMAGANIA:

Domy wiejskie muszą być wyposażone, zgodnie z ich kategorią, w następujące urządzenia i wyposażenie, które muszą być zawsze utrzymywane w dobrym stanie technicznym i użytkowym:

1.- Kategoria podstawowa:

A) Niewspólne obiekty noclegowe, w którym będzie znajdować się osoba odpowiedzialna, która będzie dbała o ewentualne uzupełnianie wody i paliwa oraz o dobry stan obiektów poprzez okresowe wizytacje, której imię i nazwisko, adres i numer telefonu będą podane do wiadomości. użytkowników.

a) Sale wypoczynkowe i jadalnie: Jadalnia odpowiednia dla maksymalnej pojemności lokalu, należycie wyposażona do jej użytku. Jego wielkość będzie związana z pojemnością regulacyjną, przy minimalnej powierzchni 12 m, którą można podzielić na dwa pomieszczenia.

Jeżeli okres eksploatacji obejmuje miesiące od października do kwietnia włącznie, zostaną one wyposażone w ogrzewanie zdolne do osiągnięcia i utrzymania temperatury otoczenia 19ºC podczas użytkowania.

Meble i dekoracje muszą osiągnąć optymalny poziom adekwatności do andaluzyjskiej wiejskiej estetyki.

b) Kuchnia:

Będzie miał wystarczającą powierzchnię w zależności od pojemności zakwaterowania i musi być wyposażony w kuchnię z kilkoma palnikami, piekarnikiem lub kuchenką mikrofalową, lodówką, naczyniami stołowymi, sztućcami, naczyniami szklanymi, naczyniami do gotowania i czyszczenia.

Zlewozmywak i ociekacz z ciepłą i zimną bieżącą wodą.

Będzie posiadał wentylację bezpośrednią lub wymuszoną do wymiany powietrza i oddymiania.

c) Sypialnie:

1. Minimalna powierzchnia pokoi będzie wynosić 7 m10 dla pokoi jednoosobowych i 4 mXNUMX dla pokoi dwuosobowych. Na każde dodatkowe miejsce musisz mieć dodatkowe XNUMX m. Powierzchnia tarasu oraz powierzchnia zajmowana przez łazienkę są wyłączone z obliczeń, podczas gdy powierzchnia zajmowana przez szafy może zostać uwzględniona.
2. W każdym przypadku meble w pokojach muszą być wyposażone w szafki nocne i jedno łóżko na kwadrat o wymiarach co najmniej 90 x 180 cm, jeśli jest to łóżko pojedyncze, lub 135 x 180 cm, jeśli jest to łóżko podwójne. Materac będzie bardzo sztywny, nie pozwalając na użycie materacy wełnianych lub piankowych.
3. Na każde cztery łóżka szafa z odpowiednią ilością wieszaków, którą można umieścić w dowolnej sypialni.
4. Punkt świetlny obok łóżka.
5. Minimalna wolna wysokość stropów wyniesie 2.00m. W pomieszczeniach ze skośnymi sufitami co najmniej 70% powierzchni pomieszczenia będzie miało tę minimalną wysokość.
6. Oświetlenie i wentylacja będą skierowane bezpośrednio na zewnątrz lub na odpowiednio wentylowane patio. Otwór wentylacyjny będzie miał wielkość adekwatną do kubatury sypialni, nie pozwalając na zastosowanie systemów wentylacji wspomaganej. Okna będą wyposażone w rolety, żaluzje lub zasłony.
7. Jeżeli okres eksploatacji obejmuje miesiące od października do kwietnia włącznie, muszą one posiadać ogrzewanie zdolne do osiągnięcia i utrzymania temperatury otoczenia 19ºC podczas użytkowania.
8. Dostęp do nich zawsze będzie ze wspólnych elementów. W żadnym wypadku nie można się do niego dostać przez inny pokój.
9. Będziesz mieć odpowiednią pościel dla liczby mieszkańców, w wysokości jednej gry na tydzień.

d) Usługi higieniczne:

• Będą miały pełną łazienkę na każde 6 łóżek lub ich ułamek, wyposażoną w ciepłą i zimną wodę oraz wyposażoną w umywalkę, wannę lub prysznic i toaletę. Musi znajdować się w tej samej bryle co pokoje.
• Wyposażona będzie w lustro, wieszak na ręczniki, wieszak na ubrania oraz półkę na przybory toaletowe.
• Przepływ dostępnej ciepłej wody musi zapewniać czystość, w tym prysznic, dla wszystkich użytkowników przez jedną godzinę.
• Będą miały bezpośrednią lub wymuszoną wentylację.
• Będzie miał odpowiednią bieliznę łazienkową dla liczby mieszkańców, w tempie dwóch gier tygodniowo.

B) Wspólne obiekty noclegowe. Ustanawia się następujące dodatkowe wymagania:

• Meble w pokojach muszą mieć krzesło na każde dwa siedzenia, mały stolik i własną szafę.
• Istnienie kuchni zgodnie z punktem b) powyżej dostępnej dla klientów jest opcjonalne.
• Łazienka musi być do wyłącznego użytku klientów. Musi mieć pół wanny i bidet.

2.- Kategoria wyższa:

A) Niewspólne obiekty noclegowe.

Oprócz wymagań określonych powyżej, muszą one spełniać następujące warunki:

a) Salony i jadalnie:

• Minimalna wielkość 15 m + 2 m na każdą osobę od trzeciej.
• Ogrzewanie zdolne do utrzymania minimalnej temperatury 21ºC.

b) Kuchnia:

• Musi być niezależny od innego pomieszczenia, chociaż dopuszcza się kuchnię z jadalnią, jeśli jest niezależny i oddzielny pokój dzienny.
• Kuchnia z czterema palnikami, piekarnikiem lub piekarnikiem z mikrofalówką, pralką.

c) Sypialnie: 1. Minimalna powierzchnia pokoi będzie wynosić 10 m14 dla pokoi jednoosobowych, 18 mXNUMX dla pokoi dwuosobowych i XNUMX mXNUMX dla pokoi trzyosobowych.

• Minimalny rozmiar łóżek to 190 x 90 cm dla łóżek jednoosobowych i 190 x 140 cm dla łóżek dwuosobowych. Ani rozkładane sofy, ani łóżka piętrowe nie są liczone jako łóżka.
• Meble muszą mieć szafę na pokój, półdługie lustro, krzesło lub fotel na osobę, biurko i elementy dekoracyjne.
• Ogrzewanie zdolne do utrzymania minimalnej temperatury 19ºC, z systemem regulacji temperatury.

d) Usługi higieniczne:

• Minimalna powierzchnia kąpieliska będzie wynosić 3.5 m
• Musi mieć kompletną łazienkę (wanna, bidet, toaleta i umywalka) na każde cztery łóżka.
• Ilość skumulowanej ciepłej wody ustala się na 20 litrów przy temperaturze 90°C pomnożonej przez liczbę mieszkańców lub przy przepływie ciągłym (podgrzewacze butanowe itp.).
• Ogrzewanie.

e) Inne warunki:

• Ogrzewanie otoczenia dla całego budynku instalacją stałą, zdolną do jednoczesnego utrzymania minimalnej temperatury 19ºC w całym budynku i 21ºC w części mieszkalnej, z systemem regulacji temperatury.
• Instalacja elektryczna na 220 V wg REBT, w pełni zabudowana i uziemiona.
• Szczególna uwaga poświęcona kwestiom środowiskowym, takim jak odpady, izolacja termiczna oraz oszczędność energii i wody, wraz z konkretnymi środkami zmniejszającymi ich wpływ.
• Przewaga naturalnych materiałów i elementów
• tradycyjne w budownictwie, dekoracji, meblach i wyposażeniu.

B) Wspólne obiekty noclegowe. Ustanawia się następujące dodatkowe wymagania:

• Część dzienna do wyłącznego użytku klientów.
• Jeżeli do dyspozycji klientów jest kuchnia, musi być inna niż kuchnia właściciela.
• Składniki do przygotowania śniadania zostaną udostępnione klientom.
• Wszystkie pokoje muszą posiadać kompletną łazienkę (wanna, bidet, toaleta i umywalka), zintegrowaną z pokojem. Prysznic, toaleta i umywalka wystarczą, jeśli jest też wspólna łazienka z wanną.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL – NOCLEGI WIEJSKIE DOMY TURYSTYCZNE – VTAR

Zgodnie z art. 48 ustawy:

1. Wiejskie domy noclegowe to domy turystyczne położone na obszarach wiejskich, w których świadczona jest usługa noclegowa i które są udostępniane ludności do czasowego lub okazjonalnego użytku w celach turystycznych, raz lub kilka razy w ciągu roku. odbyt.
2. Agroturystyka agroturystyczna musi być umeblowana i posiadać niezbędne wyposażenie do natychmiastowego użytku.

 A zgodnie z dekretem z 2002 r. Artykuł 19. Domy turystyczne na kwatery wiejskie.

1. Agroturystyka domy turystyczne to takie, które spełniają następujące wymagania:

a) W przypadku samodzielnych lokali mieszkalnych, w tym budynków zależnych, takich jak pomieszczenia narzędziowe, stajnie, szopy lub inne o podobnym charakterze.

b) być oferowane publicznie do użytku tymczasowego lub sezonowego lub być zajmowane okazjonalnie, raz lub kilka razy w ciągu roku.

c) Świadczyć wyłącznie usługę zakwaterowania.

d) W żadnym wypadku w tym samym budynku nie powinno być więcej niż trzech mieszkań.

e) Nie przekraczać dwudziestu miejsc noclegowych.

Muszą być umeblowane i posiadać niezbędny sprzęt do ich bezpośredniego użytku. Minimalne wymagania dotyczące infrastruktury wiejskich domów turystycznych zostaną określone w załączniku II; jego szczegółowe przepisy będą co najmniej takie, jakie określono w załączniku III dla podstawowej kategorii domów wiejskich”.

NIEKTÓRE ASPEKTY DO ROZWAŻENIA MIĘDZY RÓŻNYMI RODZAJAMI ZAKWATEROWANIA TURYSTYCZNEGO

 1.- MAKSYMALNY OKRES EKSPLOATACJI:

Koncentrując się na różnych analizowanych rodzajach zakwaterowania turystycznego, zaczniemy od wskazania, że ​​Casas Rurales-CR i Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural – VTAR to dwa rodzaje wiejskich obiektów noclegowych, które mają wspólne cechy, ale także kilka bardzo istotnych różnic.

Mimo że oba rodzaje miejsc noclegowych muszą spełniać wymagania zawarte w Rozporządzeniu 20/2002 z dnia 29 stycznia o turystyce na obszarach wiejskich i turystyce aktywnej (załącznik II i III), z prawnego i podatkowego punktu widzenia nie są one traktowane w ten sam sposób . W ten sam sposób VFT są traktowane inaczej do celów podatkowych niż CR.

Istotna różnica między RC a VFT w odniesieniu do wiejskiej bazy noclegowej turystycznej (VTAR), polega na tym, że temu ostatniemu narzuca się maksymalny roczny okres wynajmu w celach turystycznych . Już w dekrecie 20/2002 wymagane jest informowanie o wspomnianym rocznym okresie otwarcia. Jednak dekret ten nie określa terminu, chociaż stwierdza, że ​​musi on być krótszy niż rok, zbierając art. 19, że „ich tymczasowe lub sezonowe użytkowanie lub zajmowanie sporadyczne, jeden lub więcej razy w ciągu roku”. To ogólne ograniczenie jest później określone w ustawie 13/2011 z dnia 23 grudnia o turystyce Andaluzji (BOJA nr 255, 31 grudnia), w jej artykule 48.1, w którym określono maksymalny okres eksploatacji, zwracając uwagę że może to być więcej niż trzy miesiące w ciągu całego roku.

W przypadku CR i VFT, jak wskazano, nie ma czasowego ograniczenia czynszu.

2.- OFEROWANE USŁUGI:

Z szacunkiem do elektryczne jakie te udogodnienia mogą zapewnić, konieczne jest rozróżnienie faktu, że w Zakwaterowanie na obszarach wiejskich i Tylko VFT ścisły serwis noclegowy można zapewnić (ustawa 12/1999, dekret 20/2002, ustawa 13/2011 z 23 grudnia i dekret 28/2016 z 2 lutego).

W przypadku Domy wiejskie , z drugiej strony, oprócz usługi zakwaterowania, muszą być zapewnione inne usługi uzupełniające, takie jak informacja turystyczna, pranie, śniadania, posiłki, turystyka aktywna itp.

3.- OBOWIĄZEK UDZIELANIA INFORMACJI TURYSTYCZNEJ

VFT musi mieć dostępną i będzie oferować „informację turystyczną, w formie fizycznej lub elektronicznej, o okolicy, terenach rekreacyjnych, restauracjach i kawiarniach, sklepach i sklepach spożywczych, najbliższych parkingach do domu, istniejących usługach medycznych w okolicy, środkach komunikacji miejskiej, plan miasta i przewodnik po pokazach”. Innymi słowy, jest to obowiązek.

Jednakże dekret z 2002 r. stanowi, że w przypadku magnetowidów ta usługa będzie „uzupełniająca”, a zatem nieobowiązkowa.

4.- MIEJSCA

 Połączenia VFT mogą być wynajmowane kompletne lub według pokoi , przy czym w żadnym wypadku nie mogą przekraczać 15 łóżek w pierwszym przypadku i 6 łóżek w drugim.

Jednak w tym, co odnosi się do wiejskie domy i WTAR, a maksymalnie 20 miejsc ma siedzibę, ale w obu przypadkach nie mogą być wynajmowane więcej niż 3 domy w tym samym budynku.

5.- PODATKI I ASPEKTY PODATKOWE

Musimy powiedzieć, że nie możemy ustanowić odpowiedniego systemu podatkowego dla każdej z opcji CR, VFT i VTAR. Z punktu widzenia hiszpańskiej administracji istnieje szeroka interpretacja różnych spraw, więc możemy znaleźć zupełnie różne sprawy i decyzje dotyczące tej samej sprawy, a czasem nawet sprzeczne.

Z tego powodu budżetowe planowanie projektu będzie zależało od każdego przypadku oraz od osobistych uwarunkowań każdego z właścicieli tych zakładów. Z tego powodu szczególnie polecamy konsultację ze specjalistą podatkowym w celu zbadania Twojej sprawy i indywidualnego zaplanowania projektu.

W preambule dekretu 28/2016 stanowi, że działalność usługowa w zakresie zakwaterowania zarówno dla VFT, jak i VTAR nie jest główną działalnością właściciela, a zatem nie jest głównym źródłem dochodu. Niniejsze rozporządzenie stanowi, że w przypadku RC działalność związana z zakwaterowaniem stanowi główną działalność właściciela.

Ponadto sama istota okresu prowadzenia działalności w przypadku VTAR-ów, w którym usługa jest ograniczona do 3 miesięcy w roku, jest całkowicie nie do pogodzenia z usługą biznesową.

Z kolei ustawa 13/2011, art. 41, odwołując się do zasady jedności działania turystycznych obiektów noclegowych zawartej w art. 40 (Mieszkanie Turystyczne), wśród których jest Dom Wiejski, zajmując się kwestią, że obiekt ten musi być eksploatowany na zasadzie eksploatacji jednostkowej, powołując się w swoim tekście na określenia „spółka eksploatująca”, „spółka zarządzająca” itp. , jest oczywiste, co do zasady, a zatem w jego brzmieniu, że eksploatacja Domu Wiejskiego jest uważana za działalność gospodarczą.

Podsumowując, można stwierdzić, że działalność noclegowa w Domu Wiejskim jest uważana za działalność gospodarczą, ponieważ jest uważana za główną działalność właściciela lub operatora i musi świadczyć usługi dodatkowe w stosunku do zakwaterowania; Wynajem w celach turystycznych VTAR i VFT nie jest należycie traktowany jako działalność gospodarcza, ale raczej jako eksploatacja nieruchomości, z której dochód jest uważany za dochód z kapitału nieruchomości i dlatego musi być zadeklarowany w rocznym podatku dochodowym powrót .

6.- OBOWIĄZKI ZWIĄZANE Z PRACĄ I UBEZPIECZENIAMI SPOŁECZNYMI

Równolegle z aspektami fiskalnymi, dotyczącymi obowiązków pracowniczych i ubezpieczeń społecznych, różni się również między sobą:

• Domy Turystyczne i Domy Wiejskie: Dla rozwoju działalności noclegowej w Domach Wiejskich, ponieważ jest to działalność gospodarcza, wymagana jest rejestracja w Urzędzie Ubezpieczeń Społecznych właściciela lub operatora w specjalnym systemie samozatrudnionych (autonomicznych).
• VTAR: Obowiązki te nie są wymagane od właścicieli eksploatacji.
• VFT: W zasadzie tego rodzaju zobowiązanie również nie jest wymagane.

Niemniej jednak, jak powiedzieliśmy, konieczne będzie zwrócenie uwagi na konkretne założenie, ponieważ może się zdarzyć, że istnieją posiadacze VFT, którzy mają kilka aktywnych nieruchomości, z osobą odpowiedzialną zatrudnioną do zarządzania lub utrzymania, i że jest to uznana za działalność gospodarczą wymagającą rejestracji w systemie samozatrudnienia lub spółki; i może się zdarzyć, że posiadacz RC prowadzi eksploatację, chociaż nie jest to jego główna działalność, że robi to sporadycznie i że nie jest to jego główne źródło dochodu.

7.- VAT

Jak przypominaliśmy w innych artykułach na naszej stronie, jeśli chodzi o opodatkowanie podatkiem VAT od wynajmu turystycznego, sama ustawa 37/1992 stanowi, że leasing jest zwolniony.

Jednak w przypadku świadczenia dodatkowych usług sprzątania, cateringu, prania itp., typowych dla usług hotelowych, tego typu usługi będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 21%.

W tym przypadku podamy kilka przykładów kazuistyki:

Przykład 1. – Właściciel otrzymuje jako zapłatę cenę wynajmu domu (niezależnie od tego, czy jest to system CR, VFT czy VTAR). Ta płatność nie zawiera podatku VAT.

Przykład 2.- Właściciel w przypadku VFT i CR zapewnia transport, pranie itp. W takim przypadku należy wystawić fakturę za te usługi uzupełniające z VAT.

Przykład 3.- Właściciel przekazuje działalność najmu osobie trzeciej, na przykład firmie, która będzie eksploatować najem wyłącznie w zamian za wynagrodzenie uzgodnione z właścicielem. W takim przypadku właściciel musi wystawić fakturę VAT za usługę „przekazania eksploatacji” i poniesie 21% VAT. W takim przypadku firma zarządzająca wynajmem musi wystawić gościowi fakturę bez podatku VAT. Wystawi fakturę z podatkiem VAT tylko za usługi uzupełniające prania, sprzątania, konserwacji, transportu itp., i to z 10% VAT (VAT od branży hotelarskiej).

Przykład 4.- Właściciel wynajmuje dom przez portal lub agencję pośredniczącą. W tym przypadku to właściciel wynajmuje bezpośrednio użytkownikowi końcowemu. Właściciel wystawi fakturę bez podatku VAT, a jedynie w przypadku świadczenia usług komplementarnych z branży hotelarskiej doliczony zostanie podatek VAT w wysokości 10%.

Agencja pośrednicząca ( Booking , Airbnb lub agencja nieruchomości) wystawi fakturę z VAT w wysokości 21% (ogólny VAT od usług)

Co oznaczają „usługi dodatkowe branży hotelarskiej”?

Hiszpańska ustawa o podatku VAT w artykule 23 stanowi, że:

„Za usługi uzupełniające uważa się usługi restauracyjne, sprzątanie, pranie lub inne podobne usługi”

Z drugiej strony doktryna DGT w kilku wiążących konsultacjach uwzględnia to

„działalność zakwaterowania charakteryzuje się, w przeciwieństwie do działalności wynajmu mieszkań, tym, że zwykle obejmuje świadczenie szeregu usług, takich jak przyjmowanie oraz stała i ciągła opieka nad klientem w miejscu do tego przeznaczonym, okresowe sprzątanie nieruchomości i zakwaterowanie , okresowa zmiana pościeli i bielizny kąpielowej oraz świadczenie innych usług na rzecz klienta (pranie, przechowalnia bagażu, prasa, rezerwacje itp.), a niekiedy świadczenie usług gastronomicznych i restauracyjnych”.

Wręcz przeciwnie, następujące usługi nie są uważane za usługi uzupełniające typowe dla branży hotelarskiej:

• Usługa sprzątania apartamentu świadczona przy wejściu i wyjściu z domu
• Usługa wymiany pościeli w mieszkaniu zapewniona przy wejściu i wyjściu z domu.
• Pomoc techniczna i usługi serwisowe w zakresie ewentualnych napraw instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, szklanych, żaluzji, ślusarskich i elektrycznych.

 8.- PODATEK OD DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ – IAE

Rozumiemy, że eksploatacja domów wiejskich i VTAR musi być zarejestrowana w IAE, ponieważ mają one określone ramy w nomenklaturze.

Jednak w przypadku VFT, w przypadku wykorzystywania ich w sposób niezwiązany z działalnością gospodarczą, uważamy, że nie byłoby to konieczne.