REJESTRACJA NIELEGALNYCH BUDYNKÓW – FUERA DE ORDENACION
- 1 Aspekty ogólne
- 1.1 Jak wygląda sytuacja budynków, które zostały wybudowane bez pozwolenia na budowę?
- 1.2 W jakim celu budynek „bez pozwolenia” ma mieć dostęp do księgi wieczystej?
- 1.3 Jeśli budowa zbudowana bez pozwolenia trafia do rejestru nieruchomości, to czy jest w pełni zalegalizowana? Innymi słowy, czy można to uznać za w 100% legalne?
- 2 „Fuera de ordenación” według regionów
- 3 Przykład legalizacji w regionie Walencji
- 4 Konsekwencje prawne domów uznawanych za „Fuera de Ordenación” w regionie Walencji
Aspekty ogólne
Hiszpańskie przepisy stanowią, że aby budynek miał dostęp do rejestru nieruchomości, notariusze muszą wymagać dostarczenia pozwolenia na budowę oraz całej dokumentacji budowlanej, w tym końcowego świadectwa robót itp.
Tak mówi Royal Legislative Decree Seven/2015 z 30 października (tekst jednolity prawa gruntowego)
Jak wygląda sytuacja budynków, które zostały wybudowane bez pozwolenia na budowę?
W takich przypadkach ta sama ustawa o gruntach stanowi w art. okresy odpowiadające, może mieć dostęp do rejestru nieruchomości.
W jakim celu budynek „bez pozwolenia” ma mieć dostęp do księgi wieczystej?
Podstawowym powodem jest to, że konstrukcja, która nie jest częścią rejestru nieruchomości, nie może być częścią żadnej czynności prawnej. Oznacza to, że nie możesz kupować, sprzedawać, dziedziczyć, hipotecznie, płacić podatków itp.
Dzięki temu dostęp do rejestru nieruchomości pozwala na to, aby budowa była przedmiotem legalnego obrotu i stanowiła część prawa własności właściciela. Co więcej, w sposób dorozumiany oznacza to, że rzeczona własność nie może być zburzona, zburzona lub w inny sposób zniszczona przez system prawny. Dzięki czemu właściciel konsoliduje w ten sposób prawo własności do wspomnianej konstrukcji, nawet jeśli została wybudowana bez licencji.
Jeśli budowa zbudowana bez pozwolenia trafia do rejestru nieruchomości, to czy jest w pełni zalegalizowana? Innymi słowy, czy można to uznać za w 100% legalne?
Odpowiedź jest skomplikowana.
Jak już wspomnieliśmy, dostęp do księgi wieczystej obiektu budowlanego bez koncesji oznacza legalne uwidocznienie tej konstrukcji.
Innymi słowy , gdy budowa jest realizowana z pozwoleniem na budowę, Rada Miasta jest informowana, że budowa będzie realizowana , a hiszpański system prawny bierze pod uwagę wspomnianą konstrukcję. Jest również informowany o zakończeniu tej budowy poprzez zaświadczenie o ukończeniu pracy architekta i jego oświadczenie w kancelarii notarialnej poprzez odpowiednie oświadczenie o nowej budowie. W ten sposób konstrukcja zbudowana z pozwoleniem na budowę jest automatycznie identyfikowana i uznawana przez system prawny.
Jednak konstrukcja, która została zbudowana bez pozwolenie na budowę nie jest częścią legalnego ruchu, ponieważ jego budowa nie została zgłoszona do administracji publicznej . Może się zdarzyć, że istnieje zapis tej budowy dla celów podatków, katastru i Ibi, ale nie oznacza to, że dla celów legalności budowy, agencje odpowiedzialne za kontrolowanie i nadzorowanie prac na terytorium, zapoznali się z tą prawną konstrukcją.
Ponadto, gdyby tak było, to znaczy, gdyby administracja wiedziała, że istnieje nielegalna konstrukcja, automatycznie musiałaby działać, nakazując rozbiórkę wspomnianej konstrukcji, ponieważ została uznana za nielegalną.
Dzieje się tak, że plik Administracja hiszpańska , ze względu na tę samą zasadę bezpieczeństwa w legalnym obrocie czynności prawnych i handlowych, nie może mieć nieograniczonego czasu na wniesienie skargi przeciwko pracom i budowlom, które zostały wykonane niezgodnie z prawem.
Dzięki temu różne hiszpańskie przepisy regionalne zawsze ustanawiają maksymalny termin dla administracji publicznej na wykrycie robót i konstrukcji, które są budowane bez licencji, a tym samym na ukaranie ich sankcjami administracyjnymi, grzywnami, a nawet nakazami rozbiórki. Po tym czasie bez wykrycia przez administrację lub bez podjęcia działań przeciwko budowie, zostaje ona zalegalizowana i patrymonializowana w majątku właściciela.
„Fuera de ordenación” według regionów
Porozmawiamy teraz o dwóch przypadkach, Wspólnocie Walenckiej i Andaluzji.
Fuera de ordenación w regionie Walencji
We Wspólnocie Walencji przepisy opierają się na: Ustawa 5/2014 z dnia 25 lipca o „Zagospodarowaniu przestrzennym, urbanistyce i krajobrazie” Wspólnoty Walenckiej (lepiej znanej jako ” LOTUP „), która została zmodyfikowana w zeszłym 2019 r. ustawą z 5 lutego, która obowiązuje od 8 lutego 2019 r.
Prawo to stanowi, co następuje: okresy ważności :
Aby określić termin wygaśnięcia działań administracji w tych przypadkach, należy rozróżnić dwa przypadki:
- Grunty niezabudowane, wiejskie, chronione . W przypadku prac, które znajdują się na terenach niezabudowanych lub chronionych, nie ma okresu ważności .
Dlatego też niezależnie od tego, czy wygasła możliwość finansowego usankcjonowania tych robót, administracja może w każdej chwili nakazać rozbiórkę robót wybudowanych bez licencji, ponieważ, jak mówimy, prawo administracji nie nakazuje.
- Grunty miejskie lub zurbanizowane: W odniesieniu do miejskich gruntów pod zabudowę, okres przedawnienia dla tych budowli, które w chwili wejścia w życie LOTUP (sierpień 2024 r.) nie przewidywały terminu wygaśnięcia zgodnie z poprzednimi przepisami, wynosi 15 lat. Poprzedni okres przedawnienia wynosił 4 lata.
Innymi słowy, można zgłosić utwór bez licencji, o ile został wcześniej ukończony 20 sierpnia 2010 r. . Ta data jest bardzo ważna, bo oznacza cztery lata przed wejściem w życie LOTUP, czyli dokładnie 20 sierpnia 2014 roku.
Z którym, prace na gruntach miejskich lub zurbanizowanych, które w dniu wejścia w życie tej ustawy były przewidziane na okres budowy przekraczający cztery lata (tj. wszystkie budowy ukończone przed sierpniem 2010 r.), mogą być zalegalizowane przez dostęp do rejestru nieruchomości.
Jednakże, te budowle na terenach miejskich pod zabudowę, które zostały wybudowane bez koncesji po dniu 20 r. , takich jak np. 2011, 2012, 2013 itd., przedawnienia nakazów rozbiórki wspomnianych konstrukcji to będzie 15 lat .
To samo dzieje się z konstrukcjami zbudowanymi na wspólna niezabudowana ziemia , który mogą mieć dostęp do rejestru nieruchomości pod warunkiem, że zostały wybudowane przed 20 sierpnia 2010 r.
Jednak, co bardzo ważne, te budowy na niezabudowanych gruntach, które zostały ukończone do sierpnia 2010 r., podlegają reżimowi nieprzepisowości ustawy nr 2014/XNUMX LOTUP.
A w odniesieniu do chronione grunty niezabudowane, można deklarować tylko te budowle bez licencji, które zostały ukończone przed 1 lutego 2002 roku.
Dzieje się tak, ponieważ data ta zbiega się z upływem czterech lat, które obowiązywały w poprzednim ustawodawstwie oraz z wejściem w życie walenckiej ustawy miejskiej 16/2003, która weszła w życie 1 lutego 2006 r., która ustaliła nieprzedawnialność dla gruntów chronionych.
Koncepcja Fuera de ordenación w Andaluzji – „DAFO”
To samo dzieje się w Andaluzji, chociaż nie ma rozróżnienia na miejskie i niezurbanizowane. W obu przypadkach ustawa Prawo o planowaniu przestrzennym Andaluzji 7/2022 w brzmieniu po ostatniej modyfikacji z dnia 8 lutego 2012 r. wydłuża termin przedawnienia prawa administracji do żądania rozbiórki robót z 4 do 6 lat. . zbudowany bez licencji.
Podobnie jak we Wspólnocie Walenckiej, okres ten jest rozumiany jako mający zastosowanie do prac bez licencji, dla których w dniu zatwierdzenia ustawy upłynął okres 4 lat ustanowiony w poprzednim prawodawstwie. Innymi słowy, wszystkie konstrukcje wybudowane przed 8 lutego 2008 roku mogą być zalegalizowane.
W związku z tym dla obiektów wybudowanych po tej dacie przedawnienie wynosi 6 lat.
Interpretacja „Fuera de Ordenación” w Katalonii
To samo można powiedzieć w Katalonii. Dekret z mocą ustawy nr 1/2010 z dnia 3 sierpnia zatwierdzający zmieniony tekst katalońskiej ustawy o planowaniu przestrzennym przedłużył z 4 do 6 lat termin przedawnienia powództwa o przywrócenie legalności miejskiej budynków.
To znaczy domagać się jego rozbiórki lub rozbiórki.
Jednak w Katalonii nie podano andaluzyjskiej i walenckiej interpretacji terminu, w którym zaczyna obowiązywać nowy przedłużony termin 6 lat. Zgodnie z kryteriami katalońskimi prace, które zostały zbudowane przed zatwierdzeniem ustawy, tj. 3 sierpnia 2010 r., miałyby okres przedawnienia wynoszący 4 lata. A te zbudowane później, termin będzie wynosił 6.
W PORZĄDKU. Rozumie się!. Tak więc, jeśli mam budowę bez licencji, w której upłynęły okresy określone w ustawodawstwie mojej Wspólnoty Autonomicznej bez nałożenia sankcji, czy mój dom jest w 100%?
Odpowiedź jest nieco skomplikowana.
Jak wskazaliśmy w niniejszym raporcie, upływ terminu do sankcjonowania/ukarania budowy daje prawo do zarejestrowania tej budowy w ewidencji nieruchomości. To znaczy że:
Właściciel może „posiadać” dzieło bez licencji. Można go obciążyć hipoteką, wydzierżawić, sprzedać, odziedziczyć, podarować itp. System hiszpański nie może już nakazać jego rozbiórki.
Jednakże, chociaż hiszpański system uznaje taką konstrukcję za legalną, nie może dać jej wszystkich praw i korzyści, jakie ma legalna konstrukcja. Innymi słowy, hiszpański system nie może zrównać nielegalnych konstrukcji, które nie przestrzegały prawa, które nie płaciły podatków budowlanych, architektów itp., z legalnymi budowlami, które przeszły te procedury, zostały zbudowane zgodnie z prawem i były Zapłacili wszystkie odpowiednie podatki i wydatki.
Z tego powodu w szczególny sposób skatalogowane są te budowle, które powstały bez licencji, ale zostały wpisane do rejestru nieruchomości. Nazywa się je „poza normami” („FUERA DE ORDENACIÓN”) konstrukcje.
Ten rodzaj konstrukcji podlega pewnym ograniczeniom w zakresie konstrukcji prawnych:
- Nie wolno im więcej niż prace reformatorskie ograniczone do ochrony, bezpieczeństwa i zdrowia. W związku z tym nie mogą prowadzić prac rekultywacyjnych.
- Zabrania się rozbudowy istniejącej konstrukcji.
- W przypadku naturalnej rozbiórki konstrukcji (z przyczyn naturalnych, ruiny lub katastrofy, powodzi itp.), nie można ich odbudować. Nie da się ich odbudować.
- Mają problemy z uzyskaniem świadectwa zamieszkania. W zależności od regionu, Urząd Miasta może zlecić wykonanie pewnych prac urbanizacyjnych (w stylu rustykalnym) w celu uzyskania świadectwa zamieszkania lub całkowicie odmówić, a nawet poprosić o wyburzenie nielegalnej części budynku w celu wydania świadectwa zamieszkania.
W tym momencie mówiąc o świadectwie zamieszkania:
- Andalucia: Nie zezwalaj na świadectwo zamieszkania dla domów lub konstrukcji Fuera de Ordenación, ale daje to, co nazywają „DAFO” („Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación”), gdzie, chociaż nie ma świadectwa zamieszkania, nieruchomość można legalnie podłączyć do wody i prądu.
- Wspólnota Walencji: Nie zezwalaj na Świadectwo Zamieszkania na tego typu domach, ale na terenach wiejskich stworzono system legalizacji, w którym w przypadku wykonywania pewnego rodzaju prac mających na celu poprawę okolicznych dróg, chodników i instalowanie nowoczesnych systemów oczyszczania wody resztkowej, zezwala się świadectwo zamieszkiwania, a nawet możliwość przeprowadzenia reform strukturalnych w nieruchomości, a nawet prawa do odbudowy w przypadku ruiny.
Mały przewodnik różnicujący Główna licencja na prace i Licencja na drobne prace
Główna licencja na prace
Jest to pozwolenie na budowę uzyskane z Urzędu Miejskiego na roboty wymagające złożoności technicznej i mające znaczenie ekonomiczne. Z tego powodu prace te muszą być regulowane przepisami dotyczącymi bezpieczeństwa, zamieszkiwania itp.
Aby uzyskać Licencję Major Works, PROJEKT ARCHITEKTOWY musi być przygotowany przez architektów, inżynierów itp.
Co do zasady, ważne pozwolenie na budowę jest wymagane w następujących sytuacjach:
- Ogólna renowacja mieszkań.
- Prace wpływające na konstrukcję domu (fundamenty, konstrukcja, elewacja, dach itp.)
- Zwiększ wysokość budynku lub objętość.
- Działania związane z ochroną przeciwpożarową.
- Rozbiórki lub podziały.
- Zmiany w użytkowaniu budynku lub domu.
- Klimatyzacja lokali użytkowych.
- Nowe prace budowlane.
- Prace, które wpływają na wspólne elementy budynku.
Licencja na drobne prace
Drobne prace dla reform itp. również wymagają licencji. Są to jednak prace proste, niewymagające projektu ani specjalistycznych projektów, a przy tym znacznie niższe koszty. Przykładami mogą być drobne reformy, zmiany ścian lub okładzin, projekty dekoracji wnętrz, usuwanie barier architektonicznych, zmiana nawierzchni, odnowienie kuchni lub łazienek, instalacja ogrzewania, kanalizacji, wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej, przeglądy, badania itp.
Przykład legalizacji w regionie Walencji
Dom wybudowany na rustykalnej ziemi w regionie Walencji w 1979 roku.
Nieruchomość posadowiona na terenie RUSTYKALNYM na powierzchni poniżej 10.000 m2 (minimalna wielkość działki uprawniającej do zabudowy na tym terenie). I był budowany od 1979 roku. Była to więc dość stara posiadłość. Ze względu na to, że jest to nieruchomość stara, Urząd Miasta szanuje istniejące konstrukcje, które, budowane na mniej niż 10.000 m2 i „nienormatywne”, uznają te konstrukcje za „prawnie utrwalone do czasu”. Na przykład obecne edycje nie mogą być przedłużone. W związku z tym nie można budować nowych konstrukcji na nieruchomości. Ratusz zezwala na reformy wewnętrzne na tego typu nieruchomościach, ale nie na rozbudowę, budowę innych budynków, takich jak garaże, baseny itp.
Ponadto Urząd Miasta może nie zatwierdzić licencji na reformę „istotnych” elementów konstrukcyjnych budynku, takich jak fundamenty, dach itp. Urząd Miasta zezwoli na „reformę” istniejącego domu i „naprawę” istniejącej konstrukcji, ale nie „usuń” stare części, aby zainstalować nowe. Na przykład w przypadku klęski żywiołowej lub powodzi, które mogą wpłynąć na konstrukcję domu, Urząd Miasta może nie przyznać prawa do „odbudowy” nieruchomości. Podsumowując, Urząd Miasta zezwala na reformy wewnętrzne mające na celu utrzymanie konstrukcji, ale nie na reformy konstrukcyjne z koszami, fundamentami, zmianą dachu itp. Z tego powodu zalecamy poinstruowanie firmy ubezpieczeniowej, że klęski żywiołowe i inne mające wpływ na Istniejące konstrukcje muszą być objęte obowiązkowym ubezpieczeniem, aby przystąpić do budowy domu po ukończeniu.
Widzieliśmy, że teren NIE jest podłączony do głównej sieci kanalizacyjnej.
Konsekwencje prawne domów uznawanych za „Fuera de Ordenación” w regionie Walencji
Jeśli nie zostaną ukarani przed sierpniem 2010 r., nie mogą być ukarani później i nie mogą zostać zburzone przez hiszpański system, a do tego czasu są prawnie skonsolidowane.
- Istniejący konstrukcje są szanowane w ich rozmiarze, ale nie ma możliwości zbudowania nowego obiektu element ani nawet przedłużyć istniejącegos.
- Również z tego powodu Urząd Miejski szanuje istniejącą zabudowę, ale nie można ich przedłużyć. W związku z tym na terenie nieruchomości nie można budować nowych obiektów.
- Ratusz pozwala na reformy wewnętrzne na tego typu nieruchomościach. Jednak ze względu na to, że nieruchomość nie spełnia norm, Urząd Miejski nie wyda pozwolenia na przebudowę „istotnych elementów konstrukcyjnych” budynku, takich jak fundamenty, dach itp. Urząd Miejski zgodzi się na „zreformowanie” istniejącego domu i „naprawiać” istniejącą konstrukcję, ale nie „usuwać” ze starych części w celu montażu nowych. Przykładowo, w przypadku wystąpienia „pożaru” lub zalania, które może naruszyć konstrukcję domu, Urząd Miejski nie może udzielić prawa do „odbudowy” nieruchomości. Podsumowując, Ratusz dopuszcza reformy wewnętrzne w celu utrzymania konstrukcji, ale nie reformy strukturalne polegające na binach, fundamentach, zmianie dachu itp.
- Jednym z warunków uzyskania uznania „poza normatywnym” jest wykazanie, że nieruchomość nie była karana w ciągu 15 lat po wybudowaniu.
Certyfikat zamieszkania
Inną kwestią jest to, że w zależności od Urzędu Miejskiego danego obszaru i indywidualnych warunków prawnych budowy i/lub działki, nieruchomości w „Fuera de Ordenación” może posiadać lub nie Świadectwo zamieszkania i w zależności od tego Urząd Miejski może wymagać określonych aspektów prawnych lub prac na nieruchomości w celu uzyskania lub odnowienia tego świadectwa.
Dla Państwa informacji jest to dokument wydany przez Urząd Miejski w danym rejonie, w którym stwierdza się, że nieruchomość spełnia wymogi mieszkaniowe.
Ta nieruchomość nie uzyskała „Świadectwo Zamieszkania” (CH), i zostaliśmy potwierdzeni przez Urząd Miasta, że na chwilę obecną nie ma możliwości uzyskania tego certyfikatu.
Ten dokument jest również potrzebny podłączyć wodę i prąd do posesji oraz dokonywania w Twoim imieniu zmian w umowach o dostawę wody i prądu.
Koszty urbanizacji, które należy rozwinąć w celu zakończenia procesu legalizacji w regionie Walencji
W niedalekiej przyszłości Ratusz może zażądać od obecnych właścicieli, w celu lepszego i bardziej komfortowego korzystania z ich nieruchomości, o wykonanie/opłatę za prace mające na celu poprawę infrastruktury w tym miejscu w postaci ulic (stref dla pieszych), chodników, oświetlenia publicznego, kanalizacji itp., a nawet oddanie części działek pod drogi, deptak lub tereny zielone.
Trzeba będzie zobaczyć, jakie prace Urząd Miasta zaplanuje w przyszłości zwrócić do właścicieli i kto za nie zapłaci. W tym momencie, nowe prawo, niedawno zatwierdzone w 2019 r. (LOTUP), ma ducha działania z tego rodzaju grupami domów w celu opracowania niektórych prac urbanizacyjnych, które wciąż nie są potwierdzone przez prawo.
Wystarczy zaznaczyć, że najdroższym kosztem urbanizacji jest podłączenie do sieci kanalizacyjnej z miasta. Ponieważ nieruchomości te znajdują się dość daleko od miasta, można przyjąć, że zamiast podłączenia do głównej sieci kanalizacyjnej, aby umożliwić właścicielom zainstalowanie szamba z systemami oczyszczania do filtrowania i oczyszczania ścieków
Większość nieruchomości na tym obszarze nie ma urzędowo regulowanych ani nowoczesnych szamb zainstalowanych do oczyszczania wody resztkowej. Jeśli więc projekt Urzędu Miejskiego zostanie przedstawiony w przyszłości, natychmiastowym kosztem będzie zainstalowanie nowoczesnego szamba na posesji.
Jak informuje agencja nieruchomości, szamba nie jest zgodne z obowiązującymi przepisami, co zdarza się bardzo często.
Chociaż plan urbanizacji nie jest przedstawiony i urbanizacja nie jest ukończona, ratusz może stwarzać problemy z autoryzacją reform strukturalnych na nieruchomości. Istniejące konstrukcje są respektowane w swojej wielkości, ale uzyskanie licencji lub pozwoleń na budowę nowego elementu budowlanego lub nawet rozbudowę istniejących może być trudne.
Jeśli jednak domy w okolicy zostaną ulepszone dzięki pracom urbanizacyjnym wymaganym w ramach planu urbanizacji (zwanego MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), przyniosą one następujące korzyści:
- Dom będzie uważany za konstrukcję „całkowicie legalną”, więc nie będzie już uznawany za „poza normatywną”, więc będzie można przebudować istniejące konstrukcje, reformy strukturalne, przebudowę itp.
- Nieruchomość będzie posiadała Świadectwo Zamieszkania