W przypadku miesięcznych płatności zaległościowych, zazwyczaj hiszpańskie banki dają 2 rozwiązania na wykonanie niespłaconego kredytu hipotecznego:
1.- Aukcja Publiczna – Embargo
Po wystąpieniu określonej liczby niespłaconych miesięcznych spłat kredytu hipotecznego, bank pozywa nieruchomość do sądów i otwiera proces zajęcia. W tym momencie koszty kredytu hipotecznego zostają powiększone o odsetki za zwłokę, a wszystkie wydatki związane z procesem sądowym (prawnicy, prokuratorzy, wydatki urzędowe, sędziowie) są dołączane do długu, a jeśli klient chce posprzątać nieruchomość z długów hipotecznych, musi zapłacić ŁĄCZNĄ KWOTĘ hipoteki wraz z nowo powstałymi wydatkami. Czyli w momencie, w którym bank przedstawi żądanie w sądzie, klient nie może uniknąć samej spłaty nieterminowych płatności, wtedy wymagana jest całkowita kwota hipoteki, a tylko jej spłata, a reszta kosztów, bank anulować zajęcie.
Po zakończeniu procesu zajęcia, bank wysyła nieruchomość do sądów na licytację publiczną, gdzie potencjalny nabywca może kupić nieruchomość po specjalnej cenie, czasami w tej samej kwocie należnej bankowi. Jeśli coś odpoczywa, dłużnik musi zapłacić pozostałą część bankowi. Bank będzie wtedy występował przeciwko dłużnikowi, gdziekolwiek on/ona jest i przez resztę jego życia, aż kwota długu zostanie całkowicie spłacona. Tymczasem odsetki i wydatki za zwłokę będą powodować wzrost zadłużenia. To jest system hiszpański.
Niestety cena zapłacona na aukcji za nieruchomość jest ekstremalnie niższa niż ostateczna wartość rynkowa. Czasami na licytacji nieruchomość jest sprzedawana za 25% jej ceny rynkowej. Jestem więc pewien, że masz teraz wyobrażenie o sytuacji wielu dłużników, którzy widzą, jak stracili majątek i nadal są winni pieniądze bankowi.
2.- Odzyskanie – Dacion en Pago
W niektórych przypadkach bank nie jest zainteresowany sprzedażą nieruchomości na aukcji publicznej i woli uzyskać własność nieruchomości jako zapłatę i anuluje dług, unikając kosztów i wydatków związanych z poprzednim procesem embarga.
Nazywa się to „Dación en Pago”. Oznacza to, że bank akceptuje odebranie nieruchomości jako spłatę zadłużenia iw tym momencie dług zostaje umorzony. Tak więc dłużnik, po przekazaniu nieruchomości, dług zostaje umorzony.
Czasami bank nie zgadza się na umorzenie 100% zadłużenia, niezależnie od aktualnej wartości nieruchomości na rynku w danym momencie. Wnioskują więc o zaktualizowaną wycenę i anulują dług na tak uzyskaną kwotę.
W obu tych przypadkach (umorzenie całkowite lub częściowe) sytuacja jest korzystniejsza dla dłużnika niż embargo, ponieważ:
– W całkowitym umorzeniu dłużnik oddaje majątek, a dług zostaje umorzony.
– W częściowym umorzeniu dłużnik oddaje nieruchomość za cenę wyższą niż ta uzyskana w ewentualnej licytacji, ponieważ otrzymuje zaktualizowaną wartość handlową nieruchomości.
Najgorszym scenariuszem jest to, że bank zdecyduje się sprzedać nieruchomość na aukcji publicznej, ponieważ cena uzyskana w tej sprzedaży może być bardzo niska, a bank o resztę długu pójdzie przeciwko dłużnikowi, nawet jeśli on/ona żyje z Hiszpanii.
Nasza praca polega na tym, aby tego uniknąć. Jeśli więc zlecisz nam nasze usługi, możemy pośredniczyć z Twoim bankiem, negocjując z nim rozwiązanie „dación en pago”.
