Wygaśnięcie współwłasności lub wygaśnięcie kondominium na hiszpańskich nieruchomościach

 ikona-zakładka Wygaśnięcie współwłasności (EC) (lub „zniesienie współwłasności”) polega na przeniesieniu własności składnika majątku, którego nie można podzielić, w przypadku gdy jeden ze współwłaścicieli nabywa pełną własność składnika majątku na pozostałych współwłaścicieli, co kończy się w wielu przypadkach odszkodowaniem (pieniężnym lub nie). 

W jakich przypadkach mamy do czynienia z „kondominium” lub „współwłasnością” nieruchomości?

• Gdy 2 lub więcej osób decyduje się na wspólny zakup nieruchomości, i podział udziału procentowego we współwłasności
• W przypadku dziedziczenia, gdy zostanie stwierdzone, że z mocy ustawy lub testamentu własność z określonej nieruchomości dzieli się proporcjonalnie między spadkobierców.
• W innych Proces sądowy lub sądowy 

Zazwyczaj istnieją 2 sposoby postępowania w sprawie zniesienia współwłasności: 

1.- Na podstawie umowy sądowej, w przypadku gdy jest ona rozpatrywana przez trybunały, w przypadku gdy potwierdzono, że nieruchomość przejdzie tylko do jednego ze współwłaścicieli.

2 przykłady:

rozwód; W przypadku rozwodu, gdy istnieje wyrok sądu stwierdzający, że majątek należący do małżonków przysługuje tylko jednemu z nich.

b) Oficjalne wygaśnięcie spółdzielczości w sądach. Może istnieć inny proces sądowy, w którym postanowiono unieważnić współwłaścicieli.

W obu przypadkach Wyrok Sądu jest prezentowany w systemie hiszpańskim i służy do wszczęcia procesu, w którym tylko jeden ze współwłaścicieli otrzyma 100% majątku.

2.- Umowa między stronami: Sprzedaż jednej części drugiej stronie

Zawsze istnieje możliwość, że jeden ze współwłaścicieli zdecyduje się na zakup lub sprzedaż swojej części drugiemu.

Jaka jest główna zaleta wygaśnięcia współwłasności?

Główny aspekt tej transakcji jest bezpośrednio związany z podatkami, gdyż choć jeden ze współwłaścicieli „nabywa” część współwłasności od pozostałych, z podatkowego punktu widzenia transakcja ta nie jest opodatkowana jako „sprzedaż”.

W zależności od regionu Hiszpanii „sprzedaż” jest opodatkowana od 6-10% ceny sprzedaży. Ale UE jest opodatkowana tylko w wysokości 0,5-1,5% (w zależności od regionu)

Jest to typowa transakcja przeprowadzana w przypadku rozwodu lub separacji.

Przykład:

„A” i „B” są małżeństwem i kupują mieszkanie za 150.000 2 EUR w Maladze. Po 75.000 latach decydują się na rozwód i umawiają się, że mieszkanie dostanie „A”. „A” płaci „B” XNUMX XNUMX EUR za nabycie jego części.

Będąc uważanym za WE, podatek od tej transakcji nie będzie wynosił 8% (podatek transferowy Andaluzji = 6.000 EUR), ale 1,5% = 1.125 EUR.

Wniosek: „A” + „B” oszczędzają 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR, ponieważ ta transakcja jest traktowana jako EC zamiast sprzedaży. 

Tak więc EC jest idealną opcją w przypadku rozwód.

WAŻNE!: Ale w przypadku, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteka, chociaż nieruchomość może zostać w całości przejęta przez drugą stronę („A”, w przypadku przykładu), bank może nie wyrazić zgody na pozostawienie „B” poza hipoteką. Jeśli tak się stanie,  chociaż w księdze wieczystej „B” jest poza majątkiem, to jeśli bank nie wyrazi zgody na anulowanie swojego zobowiązania hipotecznego, to „B” nadal będzie nim zarządzał, a zatem nadal będzie dłużnikiem hipoteka do banku.

Aby uniknąć tej niepożądanej sytuacji, przed podjęciem decyzji o pozostawieniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, ważne jest, aby wcześniej uzyskać poradę od swojego banku, aby zobaczyć, jaka byłaby sytuacja hipoteczna strony, która opuszcza nieruchomość. W ten sposób należy najpierw podpisać wygaśnięcie kondominium, a następnie przystąpić do sformalizowania nowej hipoteki.

Podporządkowanie opodatkowaniu wynika z „pieniężnego charakteru” rekompensaty. Innymi słowy, aby zostać uznanym za Wygaśnięcie kondominium, więc w przypadku kompensacji towarami należy rozumieć, że jest to „barter” (znany również jako „ZAMIANA”), a następnie transakcja jest traktowana jako „sprzedaż ” i opodatkowane jako „sprzedaż”.

Co się dzieje, że nie ma opłaty za „kupienie” drugiej części lub nie ma wyroku sądowego? Czy jest możliwe, aby jedna ze stron „oddała” lub „darowała” swoją część drugiej?

Jest to możliwe, ale nie będzie to traktowane jako „wygaśnięcie współwłasności”, a więc nie będzie miało przywilejów podatkowych tego pojęcia. Będzie to traktowane jako „Darowizna”.

A w przypadku „Darowizna”, w takim razie będziemy musieli regulować podatek od darowizn, który jest podatkiem regionalnym, a więc różnie regulowanym w zależności od regionu.

W przypadku regionu Walencji Darowizna ma bonifikację polegającą na zwolnieniu z podatku do 100.000 EUR od kwoty darowizny między rodzicami a synami. Ale ta bonifikacja w podatkach nie jest stosowana przy darowiznach między małżonkami. Tak więc w przypadku darowizny części majątku współwłaściciel na rzecz drugiego, będącego małżonkami, mógłby uzyskać wysokie kwoty podatku do zapłaty.

Podatek od darowizny jest jeszcze wyższy, gdy współwłaściciele nie są małżeństwem.

Tak więc bardzo ważne jest uzyskanie odpowiedniej porady prawnej przy podejmowaniu decyzji o wygaśnięciu lub rozwiązaniu kondominium lub współwłasności.

Jak wyjaśniono EC, brak płatności może być uznany za „darowiznę”: Bardzo ważnym aspektem ze strony KE jest to, że druga strona musi otrzymać „płatność” lub „rekompensatę”. Innymi słowy, ten, kto opuszcza nieruchomość, musi otrzymać „zapłatę” lub „rekompensatę” od tego, kto ją otrzymuje. Jeśli nie ma żadnej płatności, wówczas transakcję można uznać za „darowiznę”, a następnie transakcję można opodatkować jako „darowiznę”. Jest to naprawdę ważne, ponieważ „darowizna” jest opodatkowana nawet wyżej niż spadek. „Podatek od darowizn” jest taki sam jak w przypadku „podatku od spadków”, a darowizny między małżonkami nie mają takich ulg i korzyści, jak przy spadkach. 

EC, w którym płatność dotyczy innego składnika aktywów, może zostać uznana za „sprzedaż”: Bardzo ważne jest, aby wiedzieć, że gdy rekompensata od strony przejmującej jest dokonywana przy użyciu innego składnika aktywów, wówczas transakcja może być traktowana jako „SWAP”, a następnie opodatkowana jako „sprzedaż”.

W Wspólnota Walencji, opcja ta daje istotną korzyść fiskalną, tak więc podatek powiązany (podatek od czynności prawnych) przypisał 1,5% więcej kosztów notarialnych, a w przypadku przeniesienia własności części towaru w zamian za odszkodowanie, Pod względem podatkowym preferowana jest ta opcja zamiast opcji zakupu, więc w przypadku tej drugiej stosuje się do siebie podatek w wysokości 10 % (w innych regionach podatek ten może wynosić 8-10 %).

Wreszcie, w przypadku opodatkowania NIEMIESZKAŃCÓW, w razie nie ma „nadwyżki orzeczenia”, nie ma żadnych 3% do zatrzymania od partnera, który przekazuje część drugiej stronie.

Ale, w wygaśnięciu współwłasności z nadmiarem orzeczenia i odszkodowaniem pieniężnym, zgodnie z art. 25.2 ust. XNUMX tekstu jednolitego ustawy o podatku dochodowym od osób niebędących rezydentami, od wartości nadwyżki należy zastosować zatrzymanie w wysokości 3 % o likwidację tego podatku, pod warunkiem, że nastąpiła zmiana majątkowa i aktualizacja wartości budynku.

Istnieje „nadwyżka orzecznictwa”, gdy ktoś otrzymuje więcej niż odpowiadająca jej część posiadana. Na przykład w przypadku nieruchomości posiadanej w 65% przez „A” iw 35% przez „B”, po rozwiązaniu spółki „B” otrzymuje 65%. Otrzymana wartość przekraczająca 35% początkowo posiadanych przez „B” będzie uważana za „nadwyżkę zasądzoną”.

Źródła:

– Dekret królewski z 24 lipca 1889 r.

– Ogólne zarządzanie fiskalne.

– Królewski Dekret Legislacyjny 1/1993, 24 września.

– Prawo podatkowe dla osób niebędących rezydentami.