WŁAŚCICIEL WYNAJMU TURYSTYCZNEGO NIEREZYDENT – VAT czy nie? - AKTYWNOŚĆ BIZNESOWA?

Konsekwencje podatkowe dla turysty wynajmującego nieruchomość w Hiszpanii przez NIEREZYDENTA w Hiszpanii.

Czysto, wynajem nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zwolnienie z podatku VAT obejmuje każdy rodzaj czynszu:

• Wynajem krótkoterminowy / Wynajem turystyczny
• Wynajem średnioterminowy
• Wynajem długoterminowy

Dzieje się tak dlatego, że system hiszpański uwzględnia taką możliwość nie jest „biznesem” ani „działalnością komercyjną” przy wynajmie nieruchomości (nawet w zakresie wynajmu turystycznego)

Kiedy jednak mówimy, że „czynsz turystyczny” nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, musimy wziąć pod uwagę następujące sytuacje:

• Przypadek 1.- Zakład inny niż stały. Brak działalności gospodarczej

Właściciel po prostu wynajmuje nieruchomość gościom, korzystając z własnych narzędzi marketingowych lub korzystając z innych zewnętrznych platform internetowych, takich jak AirBNB, Homeaway itp.

Kontakt z gośćmi odbywa się bezpośrednio przez właściciela (klucze, przyjęcie gości, awaryjne, konserwacja itp.). Platforma internetowa zajmuje się wyłącznie stroną marketingową i promocją wynajmu, rezerwacją, a także zarządzaniem płatnościami i poborem czynszu.

Ponadto właściciel wynajmuje nieruchomość w celach nie „biznesowych”, w niektórych porach roku, rezerwując dla siebie określony czas w roku na użytek prywatny.

Właściciel może zlecić lokalne profesjonalne usługi w zakresie sprzątania, prac ogrodniczych, konserwacji itp., ale w ramach działalności „ekskluzywnej” na wynajem, a nie jako pracownicy.

W takich przypadkach czynsz będzie nie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

• Przypadek 2.- Siedziba niestała – Brak działalności gospodarczej

Ten sam właściciel niebędący rezydentem, wraz z czynszem, oferuje sprzątanie pokoju, czyszczenie ubrań, a nawet jedzenie/napoje.

W takich przypadkach podatek VAT miałby zastosowanie w przypadku świadczenia przez właściciela „Usług hotelowych” na rzecz gości. W takich przypadkach obowiązujący podatek VAT wyniesie 10%, a właściciel będzie musiał przedstawić gościom osobne faktury za te usługi.

Ale które są uważane za „usługi hotelowe”?. Tutaj musimy rozróżnić:

• Sprzątanie i inne usługi oferowane wyłącznie PRZED sprawdzeniem i PO wymeldowaniu. Usługi te nie będą uznawane za „Usługi hotelowe”, gdyż mają na celu utrzymanie obiektu w należytych warunkach użytkowania dla gości.
• Codzienne sprzątanie pokoju, usługi prania odzieży i jedzenia (śniadania, kolacje itp.): W takich przypadkach usługa klasyfikowana jest jako „Usługa hotelowa”, zatem doliczony będzie podatek VAT.

• Przypadek 3.- Stały zakład – Działalność gospodarcza

Właściciel niebędący rezydentem decyduje się zatrudnić jednego lub więcej pracowników w Hiszpanii, aby byli w domu w celu sprzątania, konserwacji, obsługi klienta i recepcji, przechowywania kluczy itp.

W takim przypadku, z uwagi na to, że właściciel zatrudnia osobę na czas nieokreślony (ubezpieczenie społeczne, umowa o pracę, umowa o pracę na czas nieokreślony) w celu wyraźnego przeznaczenia jego pracy na czynsz, będzie to traktowane jako „działalność gospodarcza”, a więc objęte podatkiem VAT.

W rzeczywistości z tego powodu właściciel będzie uważany za „pracodawca” prowadzący działalność gospodarczą, a działalność ta będzie uznawana w Hiszpanii za „Stały Zakład”, a więc podlegająca obowiązkom podatkowym i formalnym jako podmiot niebędący rezydentem posiadający Stały Zakład” w Hiszpanii.

• Przypadek 4.- Działalność gospodarcza

Ten sam właściciel niebędący rezydentem, nawet jeśli nie zawiera umowy z pracownikiem na stałe, decyduje się zlecić usługi „agenta wynajmującego” lub „platformie” w celu scedowania, zawarcia umowy lub podzlecenia wynajmu nieruchomości przez cały okres lub ważny okres określonym czasie w ciągu roku, za określoną płatność, rekompensatę lub inną kwotę.

W tym przypadku to Agent/Platforma zajmuje się bezpośrednio komunikacją gości, zameldowaniem, wymeldowaniem, obsługą itp. Właściciel nie ma kontaktu z użytkownikami końcowymi/gośćmi agenta, a to platforma ma wyłączny dostęp i prawo do użytkowania/dzierżawy nieruchomości w okresie obowiązywania umowy najmu.

Zatem ponownie system hiszpański weźmie pod uwagę fakt, że chociaż właściciel nie ma struktury „biznesowej” umożliwiającej ustalanie czynszu, posiada ją ten sam agent/platforma, z którą ma umowę. Tak więc na koniec rozwija się działalność „biznesowa”, zatem właściciel będzie uważany za prowadzącego działalność gospodarczą, czynsz będzie uważany za działalność gospodarczą, a działalność ta będzie uważana w Hiszpanii za „zakład stały”, więc podlegający obowiązki podatkowe i formalne jako podmiot niebędący rezydentem posiadający stały zakład” w Hiszpanii.

Konsekwencje podatkowe

• VAT 21%
• Retencja 19% 

Zatem w obu ostatnich przypadkach w przypadku stałego zakładu, jakich formalnych obowiązków musi dopełnić właściciel? Podążając za sztuką. 164 z Ley 37/1992, następujące:

1. Składania oświadczeń dotyczących rozpoczęcia, zmiany i zaprzestania działalności, które przesądzają o ich podleganiu opodatkowaniu. Nazywamy to „registro Censal” jako bierny podmiot podatku VAT.
2. Poproś Administrację o numer identyfikacji podatkowej, podaj go i akredytuj w ustalonych przypadkach.
3. Wystawiamy i dostarczamy fakturę za całą swoją działalność, dostosowaną do tego, co określają przepisy.
4. Prowadzić księgowość i ewidencję prowadzoną w sposób określony przepisami, z zastrzeżeniem przepisów Kodeksu handlowego i innych standardów rachunkowości.
5. Przedstawiać okresowo lub na żądanie Administracji informacje związane z jej operacjami gospodarczymi ze stronami trzecimi. Kwartalny Model 303 (VAT) i Model 115 (Zatrzymania)
6. Złóż odpowiednie deklaracje-rozliczenia i podaj kwotę powstałego podatku.
7. Roczna deklaracja skrócona.