UŻYTKOWANIE NIERUCHOMOŚCI I NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII

 

„Użytkowanie” we własności nieruchomości to prawo do korzystania i czerpania korzyści z Nieruchomości nie będącej właścicielem. To jak bycie lokatorem, ale nie płacenie czynszu.

Tak więc właścicielami nieruchomości są inne osoby niż użytkownik. Ten rodzaj właścicieli nosi nazwę „Nagie właściciele".

"Właściciele nadzy lub nadzy„to ci, którzy są właścicielami nieruchomości. Nie mogą jednak „użytkować” nieruchomości, ani „mieszkać” na niej, ani „wynajmować” nieruchomości, gdyż prawo to jest wyraźnie przyznane „użytkownikom”. Tak naprawdę właściciele Nude mogą nie mieć prawa „dostępu” do nieruchomości, jeśli użytkownicy im na to nie pozwolą.

"użytkownicy” to ci, którzy mają prawo „mieszkać”, „wynajmować” i „użytkować” nieruchomość, a nawet blokować dostęp „nagim właścicielom”, jeśli sobie tego życzą.

Pozwól, że wyjaśnimy Ci lepiej tę koncepcję w następujący sposób:

Prawne prawo „własności” nieruchomości składa się z grupy praw, takich jak:

• Ograniczenie własności (na przykład z prawem drogi)
• Wykorzystanie Nieruchomości jako gwarancji długu (np. hipoteki)
• Wynająć Nieruchomość
• Aby korzystać i korzystać z Nieruchomości

1.- Konstytucja użytkowania hiszpańskiego

Forma

Użytkowanie może zostać ustanowione w następujący sposób:

1. na mocy a przepis prawny . Obecnie jedynym przypadkiem użytkowania prawnego na szczeblu państwowym jest to uznane na rzecz tzw owdowiały małżonek.
2. By transakcja prawna które z kolei można ustalić na podstawie przyczyny śmierci (użytkowanie testamentowe) lub inter vivos, nieodpłatnej lub uciążliwej (np. darowizna). Z kolei można dokonać konstytucji inter vivos

Zdolność

Do nabycia użytkowania nie jest wymagana żadna specjalna zdolność. Jeżeli jednak właścicielem jest osoba prawna, maksymalny czas użytkowania wynosi 30 lat. Jeżeli osoba prawna wygasa przed tą datą, wygasa także użytkowanie.

Do ustanowienia prawa użytkowania konieczne jest posiadanie uprawnienia do rozporządzania przedmiotem użytkowania.

Użytkowanie jednoczesne

W przypadku, gdy użytkowanie zostało ustanowione jednocześnie na rzecz kilku osób, stosuje się następujące zasady:

• W użytkowaniu obowiązują zasady wspólności majątkowej
• Wygaśnięcie użytkowania ustanowionego na rzecz kilku osób żyjących w chwili jego ustanowienia następuje wraz ze śmiercią ostatniego z żyjących.
• W przypadku użytkowania testamentowego prawo do podwyższenia między użytkownikami reguluje się na zasadach ustalonych dla spadkobierców (art. 987 i 982.1 § XNUMX k.c.): prawo podwyższenia następuje w przypadku powołania do tego samego spadku dwóch lub więcej osób lub jego część bez specjalnego oznaczenia stron, a jedna z powołanych umrze przed spadkodawcą albo zrzeknie się spadku albo nie będzie mogła go otrzymać.
• Jeżeli użytkowanie zostało ustanowione w drodze darowizny, prawo do jego podwyższenia nie przysługuje, chyba że darczyńca życzy sobie inaczej. Wyjątek stanowi przypadek, gdy darowizna została dokonana wspólnie na rzecz męża i żony, w której przysługuje prawo do jej powiększenia, chyba że darczyńca postanowił inaczej.

Kolejne użytkowanie

Ma ono miejsce w przypadku ustanowienia użytkowania na rzecz kilku osób, które z biegiem czasu następują po sobie. W tym przypadku nie ma jednego użytkowania, ale kilka, z których każde rozpoczyna się w momencie zakończenia poprzedniego.

Jeżeli tytuł konstytucji jest testamentowy i powołano kolejno kilka osób, użytkowanie następuje tylko wtedy, gdy nie przekracza drugiego stopnia lub gdy jest dokonane na rzecz osób żyjących w chwili śmierci spadkodawcy.

Prawa i obowiązki użytkownika to te, które określa tytuł stanowiący użytkowanie, a w razie jego braku te określone w Kodeksie cywilnym, co wyjaśnimy w kolejnych paragrafach.

Można wyróżnić zobowiązania poprzedzające ustanowienie użytkowania, równoczesne z nim, oraz zobowiązania ostateczne.

Obowiązki przed ustanowieniem użytkowania

Są to:

• Aby dokonać inwentaryzacji . Dla ochrony interesów osoby, która ma otrzymać rzecz po wygaśnięciu użytkowania, użytkownik jest obowiązany sporządzić spis inwentarza i złożyć zabezpieczenie. Inwentaryzacji należy dokonać na wezwanie właściciela lub jego prawnego przedstawiciela, zlecając wycenę mebli i opis właściwości. Ponieważ nie jest wymagana żadna szczególna forma, można tego dokonać w dokumencie publicznym lub prywatnym.
• Aby zapłacić depozyt jako gwarancję  . Jego celem jest zapewnienie wywiązania się z obowiązków użytkownika. Więź może mieć charakter osobisty lub rzeczowy i w każdym przypadku musi być wystarczająca do zapewnienia dopełnienia tych obowiązków.

Sprzedawca lub darczyńca, który zastrzegł użytkowanie rzeczy sprzedanej lub darowanej, oraz owdowiały małżonek w zakresie przyznanego przez ustawę limitu użytkowania są zwolnieni z obowiązku złożenia tego poręczenia, chyba że zawrą kolejne małżeństwo.

Zarówno obowiązek inwentaryzacji, jak i obowiązek udzielenia gwarancji można odstąpić bez względu na rodzaj użytkowania, o ile nie powoduje to dla nikogo szkody. Dyspensa może pochodzić od samego właściciela lub od władzy sądowej, na wniosek użytkownika. Możliwa jest także dyspensa, której spadkodawca udzielił w testamencie. Aby dyspensa mogła nastąpić, wymagane jest wyraźne oświadczenie.

 Naruszenie prawa

W przypadku niedopełnienia przez użytkownika obowiązku sporządzenia spisu inwentarza lub złożenia zabezpieczenia grożą następujące skutki:

• Sam właściciel może pozbawić użytkownika wejścia w posiadanie nieruchomości, żądać oddania nieruchomości w zarząd, sprzedaży mebli, zamiany rzeczy publicznych lub imiennych lub na okaziciela na metryki własności. dług publiczny lub są zdeponowane w bankach lub placówkach publicznych, a kapitał lub kwoty pieniężne oraz cena sprzedaży majątku ruchomego są inwestowane w bezpieczne papiery wartościowe. Udziały i produkty majątku oddanego w zarząd należą do użytkownika.
• Sam właściciel może także zachować majątek jako zarządca, z obowiązkiem dostarczenia użytkownikowi produktu płynnego, potrącając kwotę uzgodnioną lub ustaloną sądownie dla tego zarządu.
• W przypadku ruchomości właściciel, który nie chce, aby została ona sprzedana ze względu na jej walory artystyczne lub niską cenę, może żądać jej wydania, gwarantując zapłatę odsetek prawnych od jej oszacowanej wartości.
• Jednakże użytkownik może, choćby nie złożył zabezpieczenia i pod zwykłym zabezpieczeniem przysięgłym, żądać dostarczenia mebli niezbędnych do jego użytku, przydzielenia mu pokoju dla siebie i swojej rodziny w domu włączonym w użytkowanie oraz przyrządy, narzędzia i inne mienie ruchome niezbędne w branży, w której jest ona przeznaczona, sędzia orzeka, mając na uwadze szczególne okoliczności sprawy.
• Po złożeniu kaucji użytkownik ma prawo odebrać wszystkie produkty od dnia, w którym zgodnie z tytułem stanowiącym użytkowanie miał zacząć je odbierać, co oznacza, że ​​dopełnienie obowiązku złożenia kaucji ma skutki wsteczne.

Obowiązki w okresie posiadania majątku

Użytkownik obowiązany jest:

• Zachowaj formę i treść majątku, chyba że ustawa lub tytuł założycielski stanowią inaczej.
• Poinformuj właściciela o następujących faktach:
  • Konieczność dokonania pilnych napraw, za które odpowiada właściciel.
  • Jakiekolwiek znane Państwu działanie osoby trzeciej, które może naruszać prawa własności. Jeśli tego nie zrobisz, będziesz musiał ponosić odpowiedzialność za szkody tak, jakby powstały z Twojej winy.
• O majątek użytkowany dbaj jak dobry ojciec rodziny. Jeżeli przy dopełnieniu tego obowiązku towar ulegnie naturalnemu pogorszeniu w wyniku użytkowania, pierwotny właściciel nie może dochodzić żadnych roszczeń od użytkownika. Jeżeli natomiast obowiązek ten zostanie naruszony i wyrządzona zostanie właścicielowi znaczna szkoda, właściciel może żądać wydania mu rzeczy, zobowiązując się do corocznej zapłaty użytkownikowi jej płynnego produktu, po potrąceniu wydatków i nagroda. przydzielonego przez jego administrację. W każdym przypadku użytkownik odpowiada wobec samego właściciela za wszelkie szkody poniesione w wyniku oszustwa lub zaniedbania w rzeczach będących przedmiotem użytkowania.
• Dokonaj zwykłych napraw rzeczy, właściciel może żądać od niego dopełnienia tego obowiązku, a jeżeli nie zastosuje się do żądania, może ich dokonać na koszt użytkownika. Użytkownik jest obowiązany płacić odsetki odpowiadające kwotom, które właściciel przeznaczył na dokonanie napraw lub opłacenie składek na koszt właściciela. Za naprawy nadzwyczajne odpowiada sam właściciel, a użytkownik ma obowiązek powiadomić go, gdy potrzeba ich wykonania jest pilna.
• Uiszczaj roczne opłaty i składki oraz opłaty uznane za obciążenia owoców. Sam właściciel jest odpowiedzialny za płacenie tych, które są nałożone bezpośrednio na kapitał.
• Wydatki, koszty i wyroki z tytułu spraw sądowych toczących się w związku z użytkowaniem.

 Obowiązki po ustaniu użytkowania

Po wygaśnięciu użytkowania użytkownik ma obowiązek przekazać przedmiot użytkowania właścicielowi.

2.- Prawa użytkownika

 Prawa użytkownika to te, które określa tytuł konstytutywny, a w jego braku lub z powodu jego niewystarczającości – określone w Kodeksie cywilnym.

Skorzystaj z nieruchomości

Użytkownik ma prawo do korzystania z nieruchomości, uzyskanie bezpośrednie i natychmiastowe posiadanie.

Z chwilą powstania prawa użytkowania użytkownik nabywa prawo do posiadania i korzystania z majątku użytkownika.

Postrzeganie owoców/dochodów

 Uznaje się, że użytkownik ma prawo do otrzymywania owoców/rent, czy to naturalnych, przemysłowych czy cywilnych.

• Owoce naturalne i przemysłowe, które pozostają w oczekiwaniu na moment rozpoczęcia użytkowania, należą do użytkownika, bez obowiązku ponoszenia jakichkolwiek wydatków na rzecz właściciela. Jeżeli oczekują na zakończenie użytkowania, stajesz się ich własnością, ale pokrywasz koszty właściciela.

Przez to rozumie się, że owoce cywilne są otrzymywane dziennie i przypadają użytkownikowi proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania. Jeżeli użytkownik wydzierżawił grunty oddane w użytkowanie i zakończy się to przed dzierżawą, otrzymuje on tylko proporcjonalną część czynszu, którą dzierżawca ma obowiązek płacić.

• W przypadku korzystania z prawa do dochodu lub renty okresowej, pieniężnej lub owocowej, każdy okres zapadalności uważa się za owoc tego prawa.
• W przypadku użytkowania zobowiązań lub tytułów na okaziciela oprocentowanych za każdy termin zapadalności uważa się owoc tych praw.
• Jeżeli użytkowanie polega na korzystaniu z pożytków wynikających z udziału w eksploatacji handlowej lub przemysłowej, której podział nie ma określonego terminu zapadalności, pożytki uważa się za owoce.

Prawo do najmu nieruchomości

Użytkownik może wydzierżawić rzecz użytkową innemu użytkownikowi, jednakże wszelkie umowy zawarte jako taki użytkownik wygasają z chwilą wygaśnięcia użytkowania.

Umowy najmu mieszkania zawarte przez użytkownika wygasają z chwilą zakończenia użytkowania (art. 13.2 ust. XNUMX LAU). Do najmu na cele inne niż mieszkaniowe stosuje się w tym momencie przepisy Kodeksu Cywilnego, chyba że strony postanowiły inaczej.

Natomiast w przypadku wygaśnięcia użytkowania dzierżawę nieruchomości wiejskich uważa się za trwającą w roku rolniczym. Co więcej, umowy te mogą trwać przez czas określony w umowie, nawet po wygaśnięciu prawa użytkownika, jeżeli właściciel brał udział w jego udzieleniu. Utrzymanie umowy w ciągu roku rolniczego, które jest obowiązkowe, nie stanowi nowej dzierżawy.

Możliwości utylizacji

Użytkowanie jest prawem rzeczowym zbywalnym i obciążonym hipoteką.

Przeniesienie może nastąpić zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie, przy czym przejmujący nabywa użytkowanie na takich samych zasadach, na jakich zostało ono ustanowione. Należy zauważyć że:

• Dożywotni charakter użytkowania zwykle uzależnia go od życia cedenta, a nie cesjonariusza.
• Użytkownik musi odpowiadać za szkodę wyrządzoną rzeczom użytkownika z winy lub zaniedbania osoby, która go zastępuje, przy czym przekazujący staje się poręczycielem dla przejmującego.

Hipoteka wygasa w przypadku wygaśnięcia użytkowania na skutek zdarzenia niezależnego od użytkownika (np. na skutek jego śmierci). Jeżeli nastąpiło to według jego woli (na przykład przez zrzeczenie się prawa własności), wygaśnięcie nie powoduje szkody dla wierzyciela hipotecznego, tak że hipoteka trwa na użytkowaniu do czasu spełnienia obowiązku gwarantowanego lub upływu czasu, w którym użytkowanie normalnie wygasłoby, gdyby nie było nie było interwencji. fakt, że to się skończyło.

---

WNIOSKI

Głównie wyróżnia się 2 rodzaje użytkowania:

• "Tymczasowy"  or " Zastrzeżony": Gdy korzystanie z Nieruchomości jest określone w terminie lub jest uwarunkowane.
•   Na życie: Gdy korzystanie z Nieruchomości trwa do końca życia użytkownika.

Użytkowanie wywodzi się z praw rzymskich i jest dość powszechne w procesie spadkowym i prawie rodzinnym w europejskich krajach kontynentalnych, takich jak Hiszpania, Francja, Portugalia, Niemcy itp.

W procesie dziedziczenia, jest dość powszechne ze strony spadkodawcy, aby pozostawić użytkowanie stałego domu pozostałemu przy życiu małżonkowi, pozostawiając resztę własności w posiadaniu dzieci (własność aktu). W ten sposób zmarła część upewnia się, że pozostały przy życiu małżonek będzie miał miejsce do życia pomimo ewentualnych konfliktów z dziećmi.

Również prawo użytkowania było szeroko stosowane w transakcjach dotyczących nieruchomości w Hiszpanii w celu uniknięcia lub obniżenia hiszpańskiego podatku od spadków. Rodzice dość często kupują Nieruchomość na nazwisko dzieci, zachowując dla siebie prawo użytkowania. W ten sposób, jeśli nabywcy kupują tylko „użytkowanie”, a dzieci nabywają „własność nagą”, w przypadku śmierci rodziców dzieci musiałyby zapłacić tylko podatek spadkowy od wartości „użytkowania”, bo są już właścicielami reszty.

---

Pozwól, że wyjaśnimy ci to z przykład, jeżeli Cena Nieruchomości wynosi 200.000 EUR, a rodzice zachowali prawo użytkowania wycenione na 50.000 EUR, a dzieci nabyły resztę (150.000 EUR), to w przypadku śmierci rodziców proces spadkowy będzie trwał tylko za 50.000 XNUMX euro. Oczywiście działanie to znacznie obniża podatek spadkowy.

---

 Ale ten system musi być dokładnie przestudiowany ze względu na ostatnie interpretacje przepisów, ponieważ decyzja rodziców o przeniesieniu „nagiej własności” na dzieci może być uważana za „Darowiznę”, a następnie płacenie podatków jako działanie „ Darowizna". A „podatki od darowizn” mogą być w Hiszpanii nawet wyższe niż „podatek od spadków”. Sposobem na uniknięcie tego byłoby płacenie przez dzieci własnoręcznie iz własnych źródeł ceny „nagiej własności”. Jednak ze względu na to, że jest to bardzo delikatna kwestia o istotnych skutkach podatkowych, zdecydowanie zaleca się zasięgnięcie porady prawnej przed podjęciem decyzji o użytkowaniu.

JAKA JEST WARTOŚĆ UŻYTKOWANIA? – Jak obliczyć wartość prawa użytkowania?

Wartość prawa użytkowania wyliczana jest w następujący sposób: Należy dokonać następującego obliczenia: REST do liczby „89” wiek użytkownika (w przypadku 2 użytkowników wiek jest najmłodszy), przy czym minimum 10 %.

Na przykład:

---

PRZYKŁAD 1: Nabycie prawa użytkowania w procesie zakupu:

„A” + „B” mają dwoje dzieci („1” i „2”). „A” to 69, a „B” to 72. Oboje postanowili kupić dom w Hiszpanii za 200.000 XNUMX EUR. W procesie nabywania, a więc przed sfinalizowaniem sprzedaży oraz w celu obniżenia podatku spadkowego w przyszłości, zlecają swojemu prawnikowi zachowanie użytkowania, a resztę praw własności pozostawić swoim dzieciom.

Wartość użytkowania: 89 – 69 = 20.

20 to % całkowitej ceny nieruchomości według następującego wzoru:

200.000 20 * 40.000% = XNUMX XNUMX EUR. Jest to wartość użytkowania nieruchomości i „wysokość” ceny, za którą odpowiadałby A+B.

W ten sam sposób dzieci zachowują resztę praw majątkowych wycenianych na 160.000 XNUMX EUR.

Idąc za tym przykładem, jeśli A+B umrze, wówczas dzieci automatycznie otrzymają 40.000 100 EUR, konsolidując 40.000% własności i płacąc podatki tylko od XNUMX XNUMX EUR.

Ponieważ 1+2 uzyskały prawa własności w „procesie zakupu”, zapłacą „podatek od zakupu lub przeniesienia” za wartość własności. Nie będą więc płacić „podatku od spadków”, ale „podatek od przeniesienia”.

---

PRZYKŁAD 2.- Nabycie prawa użytkowania w drodze testamentu/dziedziczenia:

W poprzednim przykładzie A+B kupiło hiszpańską nieruchomość w 100% na własną rękę. Majątek przez całe życie trzymają wyłącznie na swoim nazwisku i postanawiają przekazać go dzieciom w drodze dziedziczenia.

W ten sposób A+B sporządza testamenty hiszpańskie i wskazuje, co następuje:

• Jeśli „A” umrze, część majątku A zostanie rozdzielona w następujący sposób:
  • „B” otrzymuje prawo użytkowania części „A” domu
  • Dzieci otrzymują resztę prawa własności nieruchomości („własność nago”)
• Jeśli „B” umrze, to samo.

W tym przypadku, biorąc przykład, że „A” umrze, prawo użytkowania z jego części zostanie przeniesione na „B”, a naga własność zostanie przeniesiona na dzieci. I zostanie to zrobione poprzez wykonanie ostatniego testamentu „A” w hiszpańskim procesie dziedziczenia.

Później, gdy „B” umrze, 1+2 otrzyma prawo użytkowania nieruchomości również w drodze dziedziczenia.

W tym przykładzie, skoro 1+2 otrzymywali użytkowanie w drodze dziedziczenia, to nie będą płacić „podatku od przeniesienia” za to nabycie. Zapłacą „podatek spadkowy” od wartości prawa użytkowania 40.000 XNUMX EUR.

---