"Użytkować cudze mienie" to prawo do cieszenia się, używania i uzyskiwania zysku oraz dzierżawy z nieruchomości.
„Naga własność” jest prawo własności nieruchomości, która pozostaje po użytkowaniu, a które nie daje prawa do korzystania z niej lub rozporządzania nią w czasie trwania prawa użytkowania.
Niejednokrotnie stwierdzamy, że kupującym, za radą swoich doradców podatkowych lub kierując się ogólnymi informacjami w Internecie, doradza się zakup nieruchomości poprzez nabycie jej użytkowania dla siebie, a ich dzieciom nabycie pozostałej części własności nieruchomości (co jest tym, co nazywamy „nagą” lub „nagą” własnością”).
Robią to z myślą, że użytkowanie może przyczynić się do obniżenia podatku spadkowego, ponieważ jest to formuła, która pozwala rodzicom:
- Zmniejsz podatek spadkowy: Przy zakupie rodzice nabywają prawo użytkowania, które zwykle stanowi niski procent ceny nieruchomości, a resztę nabywają bezpośrednio dzieci. Dlatego w przyszłości, w przypadku śmierci rodziców, dzieci posiadają już dużą część majątku, więc dzieci muszą płacić podatek spadkowy tylko od części użytkowania rodziców.
- Zachowaj kontrolę nad nieruchomością. Użytkowanie umożliwia rodzicom (lub innym użytkownikom) korzystanie z domu na życzenie rodziców, z wyłączeniem możliwości, że dzieci mogą mieć prawo do korzystania z niego lub do decydowania o nim.
Dlatego, gdy rodzice odejdą, użytkowanie wygasa automatycznie i przechodzi bezpośrednio na dzieci, które stają się 100% właścicielami nieruchomości i płacą podatek spadkowy tylko od wartości użytkowania, które posiadali rodzice .
Inną opcją zmniejszenia dziedziczenia byłby podział sprzedaży na procenty, to znaczy, że każdy kupił procent majątku (na przykład 30 % dla rodziców, a reszta dla dzieci), ale to nie daje żadnej z współwłaściciele mają „prawo do użytkowania” i wyłącznego korzystania z nieruchomości. Oznacza to, że możesz być współwłaścicielem nieruchomości w stosunku do innych współwłaścicieli, ale ty i wszyscy będą mieli prawo do jej łącznego użytkowania, bez posiadania przez nikogo wyłącznego prawa użytkowania, ani wyłączne korzystanie z nieruchomości.
Jednak chociaż wskazane jest w użytkowaniu obniżenie podatku od spadków, to musimy mieć świadomość, że po nabyciu może zapłacić podatek od zakupu, a do tego zajmujemy się TRZY ASPEKTAMI:
– Nabycie użytkowania w zakupach odsprzedaż
– Nabycie użytkowania w zakupach nowe budynki
– Nabycie użytkowania przez dziedzictwo or darowizna
I.- UŻYTKOWANIE W ZAKUPIE ODSPRZEDAŻY LUB UŻYWANE
W przypadku nabycia nieruchomości do odsprzedaży podatkiem nie jest podatek VAT (który jest płacony przy nabyciu nowych budynków), ale „podatek transferowy” (ITP).
- VAT jest wypłacana do Madrytu i zazwyczaj wynosi 10 % od nieruchomości
- Podatek od przelewu jest wypłacany regionowi i różni się w zależności od tego: Walencja wynosi 10%, Katalonia to 10% -11%, Madryt 6%, Andaluzja i Baleary to skala zaczynająca się od 8% itd.
Tak więc, gdy nabywana jest nieruchomość do odsprzedaży, Podatek od przeniesienia jest płacony od całkowitej wartości transakcji, a każdy z właścicieli płaci proporcjonalnie do nabytego prawa. Tym, którzy nabywają użytkowanie, obliczany jest procent reprezentujący to prawo (zwykle powiązany z wiekiem użytkownika), a pozostałym współwłaścicielom przypisuje się resztę. Każdy z nich płaci podatek transferowy w stosunku do przypisanego mu procentu.
Jednak zgodnie z normą podatkową w Hiszpanii, w przypadku nabycia użytkowania w drodze odsprzedaży, w chwili śmierci rodziców/użytkowników, w procesie dziedziczenia, dzieci/nadzy właściciele będą musieli ponownie zapłacić część Podatek od przeniesienia, którego nie zapłacili, gdy nabyli, ponieważ płacili go rodzice. To, choć wydaje się nie na miejscu, ponieważ wydaje się „zapłać dwa razy” Podatek Transferowy, prawo jest bardzo jasne. Więc Ustawa o podatku transferowym, wyraźnie określa:
"Przy łączeniu prawa własności z podziałem przy nabyciu nieruchomości w użytkowanie i nagiej własności, ilekroć łączenie nastąpiło z powodu dotrzymania terminu użytkowania lub śmierci użytkownika, obowiązany będzie bezużyteczny właściciel o likwidację/opłatę podatku transferowego, w wysokości 100 % wartości początkowej użytkowania"
Tak więc w przypadku, gdy dzieci przez śmierć rodziców nabędą prawo użytkowania, nie zapłacą podatku spadkowego na jego wartość. Podatek, który zapłacą, będzie Podatek od przelewu.
Podajmy PRZYKŁAD:
A + B kupuje odsprzedawaną w użytkowanie nieruchomość za kwotę 150,000 2 EUR, przy czym „nagimi właścicielami” jest ich dwoje dzieci: I i II.
Wartość prawa użytkowania wynosi 60,000 XNUMX EUR.
Wartość własności Bare wynosi 90,000 XNUMX EUR.
Za transakcję płaci się 10% (Region Walencji) ITP (podatek transferowy), co daje 15,000 6,000 EUR. A+B płacą 9,000 EUR, a I+II XNUMX EUR.
A + B umierają, więc prawo użytkowania nieruchomości przechodzi na ich dzieci. W takim przypadku dzieci NIE PŁACĄ podatku spadkowego za nabycie użytkowania. To, co płacą, to podatek transferowy za jego wartość. Dlatego powinni zapłacić 9,000 XNUMX euro. I to, nawet jeśli rodzice już zapłacili ten podatek za tę wartość, kiedy nabyli prawo użytkowania w miejscu pochodzenia.
W związku z tym nabycie użytkowania, nawet w procesie spadkowym, nie jest opodatkowane podatkiem od spadków, ale „podatkiem od przeniesienia własności” lub „podatkiem od zakupu”.
Nie chodzi zatem o to, że kto pierwszy nabywa samą własność, a następnie konsoliduje domenę poprzez wypowiedzenie użytkowania, nie dokonuje pierwszego, a następnie drugiego nabycia użytkowania. Koncepcja polega na tym, że sam właściciel, kiedy kupuje nieruchomość i płaci za nią pierwotnie, dokonuje jednorazowej akwizycji, ale musi zapłacić cały podatek od całkowitej wartości nieruchomości, a wspomniana płatność podatku jest dokonywana w dwóch różnych fazach:
– Część jest płatna w momencie nabycia czystej własności i odpowiada wartości czystej własności.
– Pozostała część jest płatna w momencie nabycia użytkowania z chwilą jego śmierci i odpowiada wartości lub procentowi wartości użytkowania w dniu pierwotnego zakupu.
II.- UŻYTKOWANIE W ZAKUPIE NOWYCH DOMÓW BUDOWLANYCH
Po nabyciu nowej konstrukcji budowniczy musi być informowany od samego początku o zamiarze nabywców, że zamierza nabyć prawo użytkowania i prawo własności w drodze odrębnej. A to dlatego, że, jak wyjaśniono tutaj, użytkownik płaci podatek od przeniesienia, a więc nie płaci podatku VAT (czyli podatku płaconego zwykle przy zakupie nowych budynków).
Sztuka. 20.23º1 Ustawy o VAT stwierdza, że „ustanowienie i przekazanie rzeczywistych praw do korzystania, których przedmiotem są lokale mieszkalne, garaże i ich przybudówki będą zwolnione z podatku VAT".
Z drugiej strony sztuka. 4.4 Ustawy o VAT w związku z art. 7.5 LTPOAJD stanowi, że: „ustanowienie i przeniesienie praw majątkowych do użytkowania i korzystania z nieruchomości, gdy są one zwolnione z podatku VAT, będą podlegać opodatkowaniu podatkiem transferowym."
W związku z tym nabycie prawa użytkowania w przypadku zakupu nowych budynków będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem transferowym.
PRZYKŁAD: W poprzednim przypadku:
A + B kupuje w użytkowanie NOWY BUDYNEK za kwotę 150,000 2 EUR, na własność kupuje ich XNUMX dzieci I i II.
Wartość prawa użytkowania wynosi 60,000 XNUMX EUR.
Wartość samej własności wynosi 90,000 XNUMX EUR.
Za tę transakcję płacą następujące podatki:
– Za nabycie prawa użytkowania: ITP (10%) = 60,000 XNUMX EUR
– Za nabycie czystej własności: VAT (10%) + 1.5% AJD wartości czystej własności = 9,000 10 EUR (1,350% VAT) + XNUMX EUR (AJD – Stamp Duty)
A + B umierają, więc prawo użytkowania nieruchomości przechodzi na ich dzieci. Dzieci, NIE PŁAĆ wartości użytkowania jako podatku od spadków (ISD), ale jako podatku od przeniesienia. Dlatego powinni zapłacić 9,000 10 EUR (XNUMX% ITP).
Podsumowując zatem, gdy nabywca ma zamiar odkupić dla niego prawo użytkowania, a resztę dla swoich dzieci, należy odrzucić, że w przypadku podatku spadkowego jest to celowe, a zamiast tego ich spadkobiercy muszą zapłacić część podatku transferowego, która nie została zapłacona w dniu nabycia, ponieważ była to „część użytkowania”.
Również w przypadku NOWYCH BUDYNKÓW, inwestor musi być informowany o zamiarze użytkowania od pierwszej chwili zakupu, gdyż może nie zgodzić się na taką organizację.
III.- UŻYTKOWANIE WCZEŚNIEJ UZYSKANE ZE DZIEDZICZENIA
Powyższe dotyczy użytkowania uzyskanego poprzez NABYCIE NIERUCHOMOŚCI. W przypadku, gdy użytkowanie zostało nabyte w drodze DZIEDZICZENIA lub DAROWIZNY, z chwilą śmierci użytkownika nie będzie obowiązującym podatkiem „Podatek od przeniesienia” (ITP), gdyż nabycie tego prawa nie nastąpiło przez nabycie, ale przez darowiznę lub dziedziczenie. W tym przypadku, Użytkownik zapłaci podatek od spadków.
WNIOSKI:
– w przypadku uzyskania użytkowania przez użytkowników na podstawie a PROCES ZAKUPU, czy to nowe, czy odsprzedawane, nabycie przedmiotowego użytkowania przez samych właścicieli w momencie śmierci użytkownika będzie skutkować ITP (podatek od zakupu/przeniesienia)) i BRAK podatku od spadków.
- W przypadku ZAKUP NOWYCH BUDYNKÓW, nabycie w trybie użytkowania oddzielonego od czystej własności skutkuje zastosowaniem 2 oddzielne podatki: podatek transferowy (ITP) za wartość prawa użytkowania; oraz VAT+ AJD (opłata skarbowa) która jest stosowana do reszty wartości zakupu za samą własność.
– w przypadku uzyskania użytkowania przez użytkownika przez: spadek lub darowizna, będzie opodatkowany przez Podatek od spadków i darowizn po śmierci użytkownika.
WIĘCEJ ARTYKUŁÓW
