ZWROTY Z KAPITAŁU NIERUCHOMOŚCI
1 . Co jest uważane za „zyski z kapitału nieruchomości” ?
Za dochód z kapitału nieruchomości uważa się pochodzący z dzierżawy nieruchomości wiejskich i miejskich, a także za dochód z ukonstytuowania się lub przeniesienia praw lub uprawnień do użytkowania lub korzystania z nieruchomości wiejskich lub miejskich.
Kwota otrzymana od nabywcy, cesjonariusza, najemcy lub podnajemcy, uwzględniona w odpowiadających wszystkim aktywom przypisanym do nieruchomości i bez podatku VAT lub, w stosownych przypadkach, IGIC.
2 . Jak określa się zwrot netto z kapitału nieruchomości?
Zwrot netto będzie wynikiem odjęcia kosztów uzyskania przychodu od pełnych zwrotów z kapitału nieruchomości.
Schemat ustalania i kwantyfikacji dochodu, który jest ostatecznie uwzględniony w podstawie opodatkowania, jest następujący:
Zwroty z kapitału nieruchomości.
Pełne zwroty (-) Koszty uzyskania przychodu (=) Zwrot netto (-) Redukcje (=) Zmniejszony zwrot netto z kapitału nieruchomości.
3 . Jakie wydatki podlegają odliczeniu?
Wydatki, które można odjąć od pełnego dochodu w celu ustalenia dochodu netto, to wydatki niezbędne do ich uzyskania, w tym amortyzacja nieruchomości.
Wszelkie wydatki, które można akredytować jako niezbędne do uzyskania dochodu, należy uznać za podlegające odliczeniu od uzyskanego dochodu.
Wręcz przeciwnie nie podlegają odliczeniu w każdym przypadku:
- Płatności dokonane z tytułu roszczenia (np. pożar), które powodują spadki wartości majątku podatnika. W takich przypadkach zastosowanie ma podejście do zysków i strat kapitałowych.
- Te, które są niezwiązane bezpośrednio z dochodami (na przykład te z wynajmu a dom przez wynajmującego, aby być bliżej swojej pracy).
- Zwroty netto mogą być ujemne, ale możliwość odliczenia odsetek i innych kosztów finansowych jest ograniczona.
Konkretny:
- Nie ma maksymalnego limitu odliczenia dla wszystkich wydatków.
- Tak, istnieje ograniczenie odliczalności odsetek kapitałów obcych zainwestowanych w nabycie lub ulepszenie nieruchomości lub prawa rzeczowego oraz innych wydatków finansowych, a ponadto ograniczona jest również możliwość odliczenia kosztów napraw i konserwacji. Nieodliczoną nadwyżkę można odliczyć w ciągu kolejnych 4 lat.
Odliczanie odsetek i innych kosztów finansowania oraz napraw i konserwacji jest ograniczone co najwyżej do wysokości pełnego dochodu uzyskanego z przeniesienia każdej nieruchomości lub prawa (kwota dzierżawy).
Innymi słowy, całkowita kwota pełnego dochodu, jaki podatnik mógłby mieć, nie jest doliczana, a następnie od tej łącznej kwoty ustalany jest limit, lecz przeciwnie, limit musi być określony ilościowo dla każdego towaru lub prawa przynoszącego dochód.
Oznacza to, że dochód netto nie może być ujemny z powodu odliczenia wyłącznie odsetek i kosztów naprawy lub konserwacji, ale może być ujemna z powodu odliczenia innych wydatków, niezależnie od tego, czy są one powiązane z odsetkami.
4. Jakie obniżki mają zastosowanie do zwrotów netto?
Można rozróżnić obniżkę ogólną i obniżkę specjalną.
a) Ogólna redukcja
Zwroty netto z okresem generowania dłuższym niż dwa lata, a także nieregularne zostaną obniżone o 30%, gdy w obu przypadkach są naliczane w jednym okresie podatkowym (na przykład przeniesienia praw lub odszkodowania otrzymanego od najemcy za uszkodzenie lub uszkodzenie nieruchomości).
Kwota dochodu netto, do której zmniejszenie zostanie zastosowany nie może przekroczyć 300,000 XNUMX euro rocznie.
b) Specjalna zniżka
W przypadku leasingu nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, dodatni zysk netto zostanie zmniejszona o 60%. Obniżka ta będzie miała zastosowanie wyłącznie do dochodu zadeklarowanego przez podatnika.
Zysk z dzierżawionej nieruchomości, kwoty przeznaczone na amortyzację nieruchomości majątek i inne aktywa przeniesione wraz z nim są uważane za odliczenie koszt, pod warunkiem, że odpowiadają na jego efektywną amortyzację. Uznaje się jednak, że amortyzacja spełnia wymóg efektywności (koszt uznawany jest za „dobry”), gdy w każdym roku nie przekracza wyniku naliczenia 3% podstawy amortyzacji. Co jest większą wartością z dwóch: kosztu nabycia lub wartości katastralnej.
5. Potrącenia od zysków kapitałowych z nieruchomości
Ogólnie, 20% w 2015 i 19.5% stan na dzień 12 lipca 2015 r.
Potrącenie nie jest stosowane:
- Jeśli chodzi o wynajem mieszkań przez firmy dla swoich pracowników.
- Czynsze płacone przez najemcę lub tego samego wynajmującego nie przekraczają 9,00 € rocznie.
Gdy wynajmujący jest zobowiązany do płacenia podatków w ramach którejkolwiek z pozycji grupy 8 61 IAE i nie ma kontyngentu zerowego, lub w jakiejkolwiek innej pozycji, która zezwala na działalność polegającą na dzierżawie lub subsemingu nieruchomości miejskich, oraz zastosowanie zasady ustalania opłaty ustalonej w pozycjach ww. grupy 861 do wartości katastralnej nieruchomości przeznaczonych do dzierżawy lub podnajmu, tam nie ma zerowej opłaty (wartość katastralna nieruchomości większa niż 601,012.10 euro).
Źródło: Hiszpański Kalkulator Podatkowy
