Kiedy zastanawiamy się nad najlepszym sposobem nabycia nieruchomości w Hiszpanii, czy to przez osobę fizyczną, czy przez firmę, pierwszą rzeczą, którą musimy zrobić jest PLANOWANIE.
„Planowanie” jest zawsze niezbędne do podjęcia każdego rodzaju decyzji, zwłaszcza jeśli chodzi o inwestycje za granicą, jak w przypadku nabycia nieruchomości w Hiszpanii.
Zadając sobie pytanie o jaki jest najlepszy sposób inwestowania w Hiszpanii jako osoba fizyczna lub firma?, musimy brać pod uwagę nasze ZAMIAR , zrozumiano jako motywacja, która służy jako podstawa do zaproponowania projektu zakupu w Hiszpanii.
Innymi słowy, co chcemy rozwijać w Hiszpanii? Co chcemy zrobić z nieruchomością? . Czy chodzi o sprzedaż nieruchomości, w której chcemy spędzić nasz typ wakacji i wakacji? Czy chodzi o kupno nieruchomości, w której chcemy zmienić miejsce zamieszkania i zamieszkać w Hiszpanii? Czy chodzi o nieruchomość w której zaplanowaliśmy inwestycję?, szukamy opłacalności?, czy szukamy połączenia opłacalności z wakacjami?.
Kiedy otrzymujemy zapytania od naszych klientów dotyczące najlepszego sposobu kupowania w Hiszpanii, nasza odpowiedź jest zawsze bardzo jasna, zwykle odpowiadamy co chcesz zrobić ze swoją nieruchomością w Hiszpanii?
Kiedy już dokładnie wykryjemy intencję i motywację do nabycia nieruchomości w Hiszpanii, wtedy możemy zacząć analizować najlepsze formuły opracowania i realizacji projektu zakupu.
ANALIZA RÓŻNYCH FORMUŁ PRZEJĘCIA W HISZPANII
W tym miejscu przeanalizujemy kilka pytań dotyczących nabycia i decyzji o zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
1.- NABYWANIE JAKO OSOBA FIZYCZNA
„Moim zamiarem jest zakup nieruchomości w celu indywidualnego użytkowania dla siebie i mojej rodziny, bez zamiaru rozwijania na niej działalności gospodarczej.”
W tym przypadku w większości przypadków nasza odpowiedź jest dość jasna, zazwyczaj rekomendujemy klientom, którzy chcą kupić nieruchomość na własny użytek dla swojej rodziny, aby to zrobili przez osobę fizyczną. Dlatego w 80% przypadków chcących nabyć nieruchomość w Hiszpanii w celach rekreacyjnych, wzorem do wykorzystania będzie osoba fizyczna.
Można zatem wnioskować, że w przypadku, gdy powodem lub zamiarem nabycia jest użytek indywidualny, w większości przypadków odpowiedzią będzie zastosowanie formuły osoby fizycznej, choć uwarunkowanej dostępnością środków. Jest już własnością lub jako firma.
Jednak w tym momencie natykamy się na kolejne pytanie, które jest bardzo ważne, aby zadać, gdzie są niezbędne środki na zakup mieszkania w Hiszpanii?
Oznacza to, że kupujący chce nabyć dla przyjemności i przyjemności swojej rodziny, ale czy powiedział, że fundusze? Czy fundusze są w firmie?
W tym drugim przypadku, czyli w przypadku, gdy środki niezbędne do przejęcia znajdują się w spółce nabywcy, powstaje inna opcja, która będzie polegać na zbadać możliwości przekazania przez tę firmę środków osobie fizycznej lub czy firma uczestniczy w zakupie w Hiszpanii, albo preferencyjnie, wspólnie z rodziną.
Oznacza to, że możemy wymyślić formuły takie jak:
- Osoba fizyczna, która kupuje ze środków zagranicznej firmy. W tym przypadku osoba fizyczna (zwykle Generalny Administrator firmy). musi uzasadnić w Hiszpanii sposób, w jaki zostały mu przekazane fundusze spółki. Zwykle naruszenie to odbywa się poprzez umowę „pożyczki” od firmy na rzecz osoby fizycznej lub jako „dywidendy” z zysku firmy itp. W takich przypadkach hiszpański system będzie wymagał od kupującego przedstawienia niezbędnej dokumentacji uzasadniającej w jaki sposób środki przeszły z konta firmowego na niego.
- Firma zagraniczna kupuje 100% nieruchomości w Hiszpanii, ale przypisuje całkowite lub częściowe korzystanie z niego swojemu kierownikowi. W tej formule „tytuł”, za pomocą którego Zarządzający korzysta z nieruchomości, można ustalić, korzystając na przykład z następujących typów formuł:
- W większości przypadków Zarządca wykorzystuje dom jako najemca, to znaczy wynajmuje dom tak długo, jak cieszy się nim na podstawie umowy najmu.
- W innych przypadkach przeniesienie użytkowania dokonane przez spółkę na Menedżera może stanowić rekompensatę „w naturze” wynagrodzenia zawodowego tego Menedżera.
- Firma zagraniczna kupuje część domunp. gołą nieruchomość, a Zarządca lub jego rodzina kupuje „użytkowanie”. W ten sposób Zarządca zastrzega sobie prawo do użytkowania i korzystania z nieruchomości dożywotnio, będąc w stanie z niej korzystać, cieszyć się nią, a nawet ją wynajmować, podczas gdy spółka jest jej „gołą własnością” bez prawa do użytkowania lub przyjemności ani dostępu do niej.
W przypadku, gdy chcesz wykorzystać firmę do zakupu, wraz z rodziną, musielibyśmy zarejestrować firmę jako firmę niebędącą rezydentem, bez siedziby w Hiszpanii. Kliknij tutaj, aby zobaczyć różne formuły firm zagranicznych w Hiszpanii.
W obu przypadkach, to znaczy w obu przypadkach, gdyby formuła nabycia została wybrana jako osoba fizyczna, w całości lub łącznie ze spółką niebędącą rezydentem bez stałego miejsca prowadzenia działalności w Hiszpanii, podatek dochodowy zostałby opodatkowany. Dochód osób niebędących rezydentami (IRPFNR), ze specyfikacjami wskazanymi poniżej. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej o podatku dochodowym od osób niebędących rezydentami
Natomiast w przypadku dotarcia do niezbędnych środków finansowych na nabycie nieruchomości znajdzie się w firmie, musielibyśmy zbadać możliwości przekazania wspomnianych środków właścicielom do działania jako osoba fizyczna, czy też możliwości przejęcia firmy zajmującej się nieruchomościami w Hiszpanii, co może pozwolić na zindywidualizowane korzystanie przez właścicieli.
W takim czy innym przypadku, jak w poprzednim przykładzie, wybór na osobę fizyczną, czy też na osobę prawną, nie wiązałby się z dużymi zmianami podatkowymi, gdyż zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku podlegaliby podatek dochodowy od osób fizycznych (IRPF), co, jak mówimy, dotyczy zarówno osób fizycznych posiadających nieruchomość, jak i firm zagranicznych niebędących rezydentami w Hiszpanii.
2.- INTENCJA MIESZANA – Wypoczynek/rozrywka osobista/rentowność – Osoba fizyczna?, kupując w imieniu firmy zagranicznej?
W tym przypadku kupujący, który chce nabyć nieruchomość na użytek prywatny, ale również chce uzyskać zwrot z nieruchomości, zwykle poprzez czynsz.
Wielu klientów pyta nas, czy muszę założyć firmę w Hiszpanii, aby wynająć moją nieruchomość w Hiszpanii, czy mogę to zrobić jako Fizyczna/osoba fizyczna?
W odpowiedzi musimy powiedzieć, że NIE jest konieczne tworzenie firmy w Hiszpanii, aby wynająć dom. Możesz to zrobić na wiele sposobów:
– Jako osoba fizyczna.- Możesz kupić nieruchomość na swoje nazwisko i bez problemu wynająć swoją nieruchomość.
Ta działalność najmu będzie podlegać Podatkowi Dochodowemu od Osób Fizycznych, w trybie „rezydenta” lub „nierezydenta”, biorąc pod uwagę jego status rezydenta podatkowego w Hiszpanii, ze stawką podatku 19% (dla osób fizycznych będących rezydentami w Hiszpanii). Unii Europejskiej) lub 24% (dla reszty).
Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej o podatku dochodowym od osób niebędących rezydentami
- Jako firma prawna niebędąca rezydentem bez stałego miejsca prowadzenia działalności w Hiszpanii. Jeśli chcesz rozwijać umiarkowaną działalność najmu w Hiszpanii, możesz zarejestrować swoją firmę w Hiszpanii za pomocą tej formuły. W przypadku, gdy masz już założoną firmę w swoim kraju, możesz kupować za pośrednictwem swojej firmy, pod warunkiem, że jest ona uprawniona w swoim statucie do prowadzenia działalności najmu.
Ta działalność i generowany przez nią dochód będą opodatkowane w Hiszpanii podatkiem dochodowym od osób niebędących rezydentami, ze stawką podatkową w wysokości 19% (dla firm z siedzibą w Unii Europejskiej) lub 24% (dla reszty).
Ta stawka podatkowa jest niższa niż hiszpański podatek dochodowy od osób prawnych (25%) i wiąże się z niższymi mniejszymi wydatkami bieżącymi, ale odwrotnie, ma mniejsze możliwości obniżenia podatków o wydatki pochodzące z działalności najmu, ponieważ dozwolone jest tylko zmniejszenie niektóre koncepcje wydatków i wyłącznie proporcjonalnie do czasu, w którym nieruchomość była w działalności.
W obu precedensowych przypadkach możesz zdecydować się na zakup nieruchomości w 100% w imieniu osoby fizycznej lub firmy niebędącej rezydentem, lub kupić ją w połączeniu z określonym procentem na swoje nazwisko i innym procentem w imieniu spółki (lub skorzystanie z innej alternatywy jak kupno sobie prawa użytkowania nieruchomości, a spółki kupno własności).
- Jako osoba prawna niebędąca rezydentem w Hiszpanii posiadająca stałą siedzibę. Jeśli chciałeś rozwinąć intensywną działalność wynajmu w Hiszpanii, w ramach programu inwestycyjnego lub projektu i potrzebowałeś określonej struktury biznesowej w Hiszpanii, takiej jak biura, pracownicy itp., Możesz zarejestrować „Oddział” lub „Delegację” ” Twojej firmy w Hiszpanii. Spółka ta, chociaż posiada oddzielne i zindywidualizowane rachunki dla działalności prowadzonej w Hiszpanii, będzie należeć do spółki dominującej, z którą jest powiązana, i będzie od niej zależna.
Ta działalność gospodarcza, jak również generowane przez nią dochody i wydatki, będą podlegać hiszpańskiemu podatkowi od osób prawnych, którego stawka wynosi 25%. Podatek ten jest wyższy niż podatek dochodowy i ma wyższe wydatki bieżące (księgowy, doradcy podatkowi, itp.), ale ma szerokie możliwości obniżenia podatków ze wszystkimi stratami i wydatkami związanymi z działalnością.
Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej o podatku od osób prawnych w Hiszpanii
- Jako hiszpańska osoba prawna (SL lub SA). Tak samo jak w poprzednim przypadku. W przypadku, gdy chciałeś rozwinąć solidną i trwałą działalność gospodarczą w Hiszpanii i tak jak w poprzednim przypadku chcesz zatrudnić zasoby materialne i/lub ludzkie (pracowników itp.) w Hiszpanii, możesz zdecydować się na założenie niezależna firma w Hiszpanii, która może przyjąć najbardziej popularne liczby SL (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) lub SA (Sociedad Anónima). W takim przypadku utworzona firma nie będzie działać jako „oddział” lub „delegatura” Twojej firmy, ponieważ będzie całkowicie niezależna.
Traktowanie podatkowe będzie dokładnie takie samo jak w poprzednim przypadku, ponieważ dochody i wydatki generowane z działalności będą opodatkowane hiszpańskim podatkiem dochodowym od osób prawnych, ze stawką podatkową w wysokości 25%.
W związku z tym, jak wyjaśniono powyżej i na zakończenie, nabycie domu jako osoby fizycznej w Hiszpanii jest jak najbardziej możliwe dla rozwoju działalności najmu i rentowności nieruchomości na niewielką skalę.
Jak widać powyżej, gdy motywacją do nabycia nieruchomości w Hiszpanii jest przeznaczenie jej na użytek prywatny, a także uzyskanie pewnych zwrotów, wtedy kupujący może zdecydować się na zakup jako Osoba fizyczna lub skorzystać z dowolnej z powyższych formuł struktury firmy.
Jednak podobnie jak w poprzednim przykładzie, w przypadku, gdy niezbędne środki na nabycie nieruchomości znajdą się w firmie, konieczne będzie zbadanie możliwości przekazania tych środków właścicielom na działanie jako osoba fizyczna, lub zbadać ewentualne możliwości nabycia nieruchomości w Hiszpanii w imieniu firmy w sposób umożliwiający zindywidualizowane wykorzystanie przez właścicieli (np. nabycie nieruchomości w imieniu firmy, a następnie wynajem do rodziny).
Możemy również zdecydować się na zakup w imieniu firmy zagranicznej gdy środki dostępne na nabycie nieruchomości znajdują się w spółce zagranicznej i/lub zamiarem jest dokonanie inwestycji w Hiszpanii lub prowadzenie działalności gospodarczej lub zawodowej na niewielką skalę. Innymi słowy, nabycie nieruchomości, lub dwóch, w których zamierza się prowadzić określoną działalność najmu, nie pociąga to za sobą dużej inwestycji ani wysokiej struktury biznesowej, ani angażowania znacznych zasobów ludzkich i materialnych, a więc w niewielkim działalność na dużą skalę.
Ponieważ jest to działalność na małą skalę, naszą rekomendacją byłoby:
- Kupować 100% w imieniu kupującego jako osoba fizyczna
- Kupić 100% w imieniu zagranicznej firmy zarejestrowanej w Hiszpanii jako firma niebędąca rezydentem bez stałego miejsca prowadzenia działalności
- Zdecydować się na przejęcie mieszane Osoba fizyczna/firma zagraniczna
W takich przypadkach właściciel zostanie obciążony hiszpańskim podatkiem dochodowym od osób bez rezydentów (IRPFNR), przy umiarkowanych i niskich kosztach administracyjnych i zarządczych związanych z utrzymaniem firmy.
3.- ROZWÓJ DZIAŁALNOŚCI BIZNESOWEJ WIELKOSKALOWEJ
W takich przypadkach mówimy o wyraźnym zamiarze ze strony firmy, aby założyć swoją siedzibę w Hiszpanii w celu prowadzenia solidnej i trwałej działalności gospodarczej, co wymaga oprócz pozyskania materiałów i zatrudnienia personelu, pracowników, biur, samochodów itp., które będą niezbędne do wykonywania tej czynności.
W takich przypadkach nie możemy wybrać osoby fizycznej ani firmy zagranicznej bez stałego miejsca prowadzenia działalności w Hiszpanii. Dzieje się tak dlatego, że samo zatrudnienie pracownika w Hiszpanii lub nabycie biura w Hiszpanii w celu rozwijania działalności będzie automatycznie traktowane jako „zakład” w Hiszpanii. Rozwijanie takiej działalności będzie więc wymagało bardziej złożonej struktury korporacyjnej.
Dlatego będziemy musieli użyć jednej z następujących struktur korporacyjnych:
- "Oddział". Rejestracja spółki zagranicznej w Hiszpanii ze stałym zakładem będzie jak oddział lub delegacja spółki zagranicznej, która będzie spółką macierzystą.
Firma ta będzie miała odrębną księgowość od firmy macierzystej, ale zawsze będzie traktowana jako oddział lub delegatura zagranicznej firmy macierzystej, od której jest zależna. Powstanie zatem zależność od firmy hiszpańskiej w stosunku do firmy zagranicznej.
– „Niezależna hiszpańska firma”. Założenie spółki hiszpańskiej (najczęściej stosowane formy to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – SL lub spółka akcyjna – SA). W takich przypadkach mielibyśmy do czynienia z całkowicie niezależną firmą, stworzoną specjalnie w celu prowadzenia działalności gospodarczej lub zawodowej, do której została powołana, i dla której wymagane jest nabycie określonego składnika aktywów w Hiszpanii, albo w celu mieć go w działaniu lub wykorzystać go jako powierzchnię handlową lub biurową przez firmę.
W obu przypadkach mówilibyśmy o dwóch danych biznesowych, które NIE podlegałyby już podatkowi dochodowemu od osób niebędących rezydentami (IRPF), ale byłyby podlega hiszpańskiemu podatkowi od osób prawnych (IS), co pociągnie za sobą wzrost kosztów zarządzania przy zatrudnianiu księgowych, specjalistów podatkowych itp. (że będą musieli przedstawiać księgi rachunkowe, kwartalne deklaracje VAT i podatku dochodowego od osób prawnych itp.). Ponadto w takich przypadkach konieczne będzie przestrzeganie szeregu przepisów i szeregu wymogów uregulowanych w Hiszpanii w odniesieniu do zabezpieczenia społecznego, ochrony i zapobiegania wypadkom itp. od hiszpańskich pracowników, którzy są ostatecznie zatrudnieni w celu wykonywania zawód/działalność w imieniu firmy itp.
Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej o podatku od osób prawnych w Hiszpanii
WNIOSEK – Jaki jest najlepszy sposób kupowania w Hiszpanii? Czy lepiej kupić nieruchomość w Hiszpanii za pośrednictwem osoby fizycznej? A może lepiej zrobić to za pośrednictwem osoby prawnej?
Ten artykuł służy następnie do zrozumienia różnych formuł, które należy zastosować w zależności od istotnych zmiennych we wszystkich rodzajach inwestycji, które są, jak mówimy, zamiar lub motywacja która napędza projekt, a także finansowanie, rozumiane jako miejsce, w którym znajdują się niezbędne środki na podjęcie inwestycji.
