Dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnika w procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii?. Notariusz i prawnik/radca prawny w procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Hiszpański proces zakupu jest bardzo podobny do innych krajów. Inwestorzy zagraniczni w systemie hiszpańskim znajdą wiele podobieństw do swoich krajów pochodzenia.
Ale jednak także możemy znaleźć wiele różnic.
Najbardziej zauważalną różnicą jest pozycja i funkcje od prawnik oraz notariusz funkcje.
I.- KILKA PRZYKŁADÓW W INNYCH KRAJACH EUROPY:
A) PROCES BRYTYJSKI: W brytyjskim procesie kupna i cesji notariusz nie jest w ogóle zaangażowany w proces sprzedaży nieruchomości. Sprzedającemu i kupującemu w transakcji pomaga każdy z nich z własnym prawnikiem. Wówczas prawnik kupującego i prawnik sprzedającego to ci, którzy od pierwszych kroków do zakończenia przejmują kontrolę nad procesem sprzedaży, dokonując i przekazując zmianę nazwy nieruchomości, zapłatę ceny, podatki, itp. Obaj prawnicy są tymi, którzy zawarli umowy, dbają o to, aby każda ze stron wywiązywała się ze swoich zobowiązań, płacili podatki, organizują i odbierają płatności oraz dokonują rejestracji nieruchomości na nowego właściciela itp.
Podsumowując: Notariusz nie bierze udziału w brytyjskim systemie przenoszenia kupna i sprzedaży nieruchomości, przy czym na wszystkich etapach procesu uczestniczą dwaj prawnicy/adwokaci, jeden po stronie kupującego, a drugi po stronie sprzedającego.
B) PROCES EUROPY KONTYNENTALNEJ: Francuskie, belgijskie, szwajcarskie, holenderskie, niemieckie i inne: W tych krajach w procesie kupna/sprzedaży nieruchomości niezbędna jest obecność notariusza. Notariusz robi wszystko. W przeciwieństwie do systemu brytyjskiego, w systemie kontynentalnym obie strony, kupujący i sprzedający, od początku do końca korzystają z notariusza jako pośrednika w transakcji i dokonuje on następujących czynności:
- Zbliżanie stron i sformalizowanie transakcji umową.
- Kontrola wykonania zobowiązania każdej ze stron.
- Wykonuje badania prawne, administracyjne i podatkowe nieruchomości.
- Badania urbanistyczne i budowlane nieruchomości.
- Dokonuje i otrzymuje wszystkie płatności ze sprzedaży.
- Uzupełnij akty sprzedaży.
- Wypełnij wpis w księdze wieczystej w imieniu nowego właściciela.
- Zgłoś i zapłać podatki od zakupu i sprzedaży
- Dokonać zmiany umów na dostawę wody, energii elektrycznej, podatków lokalnych itp.
Wnioski: Funkcją PRAWNIKA w procesie kupna/sprzedaży w tych krajach jest zero. Prawnik nie jest zaangażowany w ten proces, z wyjątkiem sytuacji, w których toczy się postępowanie sądowe wynikające z rozsądnych sporów.
II.- PROCES HISZPAŃSKI
Można powiedzieć, że proces kupowania hiszpańskiego jest mieszanką dwóch rozważanych systemów: „brytyjskiego” i „kontynentalnego”.
W hiszpańskim procesie notarialnym notariusz jest naprawdę ważny, ale nie na tyle, aby dokonać zakupu z całkowitymi gwarancjami i bezpieczeństwem. Obecność hiszpańskiego notariusza w procesie zakupu jest niezbędna, ponieważ podobnie jak w innych krajach, takich jak Francja, Belgia, Holandia itp., sprzedaż nie może zostać zarejestrowana w księdze wieczystej bez uprzedniego sformalizowania aktów notarialnych (tzw. ”).
Notariusz sprawdza również istotne informacje, takie jak:
– Zdolność stron do kupna lub sprzedaży. To znaczy, jeśli kupujący ma zdolność prawną do kupna, a sprzedający do sprzedaży.
– Badanie ograniczeń i opłat na nieruchomości.
– Studium dokumentów majątkowych, takich jak pozwolenia na budowę, pozwolenia itp.
– Weryfikacja sposobu płatności itp.
Ale w przeciwieństwie do notariuszy „kontynentalnych”, notariusze hiszpańscy nie wykonują więcej niż wymienione funkcje. To znaczy o funkcjach hiszpańskich notariuszy:
- STUDIUM PRAWNO-URBANISTYCZNE: Notariusz nie wykonuje studium budowlano-urbanistycznego nieruchomości jako konsulting planistyczny. Informacje o nieruchomości znajdują się w różnych źródłach, takich jak kataster lub urząd miejski, wydziały urbanistyczne i urbanistyczne, wydziały lokalne i regionalne, które nie są konsultowane ani weryfikowane przez hiszpańskiego notariusza podczas procesu zakupu.
- Notariusz nie sprawdza, czy nieruchomość ma jakiekolwiek kary lub grzywny za budowęlub na przykład nakaz rozbiórki.
- Notariusz sprawdza rejestrację nieruchomości, ale w Hiszpanii większość tKary budowlane i grzywny nie są rejestrowane w księdze wieczystej.
- Nie ma badań ani weryfikacji możliwych przyszłych projektów rozwojowych może wpłynąć na nieruchomość (np. wywłaszczenie, przyszłą autostradę, a nawet projekt urbanizacyjny itp.).
Niestety w Hiszpanii zdarzają się przypadki, w których kupujący dokonał zakupu bez pomocy wyspecjalizowanego prawnika, z doskonałym notarialnym procesem formalnym i doskonale zapisanym w katastrze i księdze wieczystej. Więc formalnie idealne. I wtedy, po procesie zakupu stwierdził brak pozwolenia lub świadectwa zamieszkania („świadectwo zamieszkania”), a nawet nakaz wywłaszczenia np. działka musi zostać przekazana lub utracona administracji na przedłużenie drogi publicznej itp .
Ten brak studium planistycznego przez notariusza stwarza szczególne problemy w następujących nieruchomościach:
- Nieruchomości w urbanizacjach: Na przykład budowniczy nie dokończył urbanizacji i infrastruktury urbanizacyjnej, a potem są prace urbanizacyjne bez ukończenia, które muszą być ukończone i czasami opłacane przez właścicieli.
- Nieruchomości, domy lub wille na terenach rustykalnych lub na COUNTRYSIDE: Te nieruchomości znajdują się na ogół na obszarach wiejskich i poza obszarami miejskimi. Te nieruchomości, zazwyczaj wille lub domy wakacyjne, mogą mieć takie problemy, jak:
* Brak licencji lub budowy głównego mieszkania
* Brak pozwolenia na budowę lub pozwolenia na ewentualną rozbudowę budynku głównego lub jego wyposażenia (basen, garaż itp.).
* Problemy z identyfikacją lub określeniem granic działki lub ziemia itp.
* Kary urbanistyczne i budowlane, grzywnylub nakazy rozbiórki itp.
- Wille i apartamenty w starym osiedlu z poważnymi problemami infrastrukturalnymi lub w oczekiwaniu na opracowanie projektu lub ulepszenia itp.
Powyższe informacje nie zostaną uzyskane przez notariusza w Hiszpanii.
Niestety w Hiszpanii informacje prawne, administracyjne i planistyczne mające wpływ na nieruchomość nie są skondensowane w jednym punkcie informacyjnym, tak jak powinno to być w księdze wieczystej. W Hiszpanii informacje w księdze wieczystej, choć niezbędne, nie są kompletne.
Informacje zawarte w Rejestrze Nieruchomości/Gruntów w Hiszpanii NIE gromadzą WSZYSTKICH niezbędnych informacji, które mają wpływ na nieruchomość.
- UMOWY I PŁATNOŚCI: Notariusz dokonuje płatności nieruchomości, nie wybiera ani nie przygotowuje umów sprzedaży. Tak więc kupujący nie płaci notariuszowi ceny zakupu. W Hiszpanii zapłatę ceny lub części ceny uiszcza się prawnikom, agencji nieruchomości lub sprzedającemu.
W naszej kancelarii klienci czasami zwracają się do nas na rachunek bankowy notariusza o dokonanie zapłaty ceny zakupu i dziwią się, gdy informujemy, że w Hiszpanii notariusz nie przyjmuje płatności, a płatności należy wpłacać bezpośrednio do sprzedawcy , lub jego prawnika, lub do agentów nieruchomości
- REJESTRACJA I ZMIANA WŁAŚCICIELA W REJESTRZE NIERUCHOMOŚCI: Notariusz po zakończeniu procesu zakupu, wraz z podpisaniem aktów notarialnych sprzedaży, nie ma obowiązku przystąpić do zarejestrowania transakcji w księdze wieczystej. Dlatego są notariusze, którzy to zarządzają, i są inni, którzy tego nie zdają sobie sprawy. I nawet u notariuszy, którzy wykonują usługę rejestracji, nie przychodźcie rejestrować zakupu, jeśli kupujący tego wyraźnie nie zażąda!.
Jako prawnicy widzieliśmy wiele sytuacji, w których sprzedawcy odkryli, że nawet ich czyny nie zostały zarejestrowane w Księdze Gruntów. W momencie zakupu obecni właściciele udali się do notariusza, a po dokonaniu zakupu, mając pewność, że notariusz dokona niezbędnych czynności w celu dokończenia czynności rejestracyjnych, nie polecili notariuszowi dokonania czynności rejestracyjnej w akt własności ziemi. Tak więc notariusz nigdy tego nie zrobił!. Dlatego na przestrzeni lat ustaliliśmy, że nieruchomości były nadal w imieniu poprzednich właścicieli, ponieważ nie wydał zlecenia notariuszowi, a nie asystował przy tym prawnik.
- ZMIANA WŁAŚCICIELA UMÓW WODNYCH I ELEKTRYCZNYCH ORAZ INNYCH PODATKÓW KOMUNALNYCH: Notariusz NIE zarządza zmianą własności umów na dostawę wody, energii elektrycznej i innych takich jak podatek od nieruchomości czy komunalny.
Notariusz nie organizuje również domicylowania płatności tych usług na rachunku bankowym kupującego za pomocą polecenia zapłaty.
- ZMIANA WŁAŚCICIELA W KADASTRZE/PODATKU RADY: Notariusz NIE zarządza zmianą własności stron katastru. Komunikują się z Cadastre, ale nie potwierdzają tego, i polecają Cadastre przekazanie polecenia zapłaty podatku za pomocą polecenia zapłaty na konto bankowe właściciela.
- ŚWIADECTWO MIESZKANIA Jak wyjaśniono w innych rozdziałach tej strony, nabywca musi uzyskać świadectwo zamieszkania, zwane również „Świadectwo zamieszkania”. W przypadku nowych nieruchomości (kupionych bezpośrednio od budowniczych) notariusz nie żąda od sprzedających ważnego zaświadczenia o zamieszkiwaniu.
AGENCI NIERUCHOMOŚCI: Poza powyższym, działalność w zakresie nieruchomości nie jest regulowana w Hiszpanii. Działalność polegająca na oferowaniu nieruchomości na rynku sprzedaży jest „darmowa”. W przeciwieństwie do innych krajów, w których zawód agentów jest ściśle kontrolowany i regulowany, nie ma to miejsca w Hiszpanii.
Więc, w Hiszpanii nie ma żadnej gwarancji potwierdzającej, że agent nieruchomości reaguje profesjonalnielub po prostu, że mają minimalne prawne potwierdzenie, aby wiedzieć o legalności nieruchomości, które oferują na rynku.
Dlatego zalecamy wybór renomowanego i dobrze ugruntowanego agenta. W tym celu poproś o poświadczenia biznesowe i sprawdź reputację agenta na forach i w mediach społecznościowych.
Dlaczego więc skorzystać z pomocy prawnika W HISZPANII KUP JEST ODPOWIEDNIĄ DECYZJĄ?
Jak wspomniano powyżej, aby mieć kompletny pomysł i uzyskać informacje na temat procesu zakupu, należy uzyskać te informacje z różnych źródeł lokalnych, regionalnych, księgi wieczystej, działów planowania, a także skonsultować się z architektami i innymi specjalistami itp. WSZYSTKO TEGO NIE ZROBI HISZPAŃSKI Notariusz.
Aby to zrobić, będziesz musiał skorzystać z usług prawnika, który może uzyskać wszystkie informacje z różnych źródeł i sprawdzić wszystkie niezbędne kwestie prawne i administracyjne.
Poza tym proces ten jest niestety dość skomplikowany, więc NIE WSZYSCY PRAWNICY MOGĄ UMOŻLIWIAĆ POMOC W TRANSAKCJACH NIERUCHOMOŚCI. Potrzebujesz więc prawnika, który poza tym mówi w Twoim języku, a który zna się na prawie nieruchomości, musi też być specjalistą z zakresu prawa budowlanego i urbanistycznego, a także liczyć w swoim zespole z architektami, innymi profesjonalistami i technikami, aby mieć wystarczające umiejętności i umiejętności, aby uzyskać wszystkie niezbędne informacje i zakończyć wszystkie aspekty związane z zakupem nieruchomości.
Dlatego na tym etapie, po podjęciu decyzji o zakupie, nasza firma TLA radzi, aby:
- Zatrudnij prawnika. Istnieją firmy lub agenci, którzy przedstawiają się jako prawnicy i świadczą „obsługę prawną” lub oferują się jako „radcy prawni”, a tak naprawdę nie są prawnikami. Czasami nie są nawet Hiszpanami!.
- Zatrudnij prawnika zarejestrowanego w Hiszpanii. Nie ulegaj pokusie korzystania z usług prawników we własnym kraju. Tylko prawnicy krajowi znają system zakupów i hiszpański proces zakupów.
- Prawnik musi mówić w Twoim języku. Unikaj firm prawników, które nie mówią w Twoim języku.
- Sprawdź, czy prawnik jest specjalistą w zakresie Prawa Miejskiego i Budowlanego. Musi być ekspertem z zakresu prawa nieruchomości, ale także musi rozumieć urbanistykę i budownictwo.
A kiedy już wybierzesz nieruchomość, którą lubisz…..
SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI!
