Ово је мали водич о врсти некретнина у ВЕГА БАЈИ. Подручје које покрива некретнине у којима се налазе Циудад Куесада, Алгорфа, Бенијофар, Цатрал, Алморади, Бенферри, Ројалес, Бенејузар, Ла Марина, Циудад Куесада, Гуардамар, Орихуела, Редован, Калоса, Кревиленте, с обзиром на главне правне аспекте за пренос, које су направили наши адвокати.
Ако сте заинтересовани да купите или продате некретнину која се налази у Вега Баји, ТЛАЦОРП ће вам помоћи да донесете коначну одлуку о куповини или продаји.
Подручје Коста Бланке југ је покривено наше канцеларије у Торревиеја-Циудад Куесада, савршено повезан аутопутем. Посета нашим канцеларијама у Торевијехи неће потрајати предуго из Рохалеса, Сиудад Кесаде или Алгорфе, и, ако буде договорено, један од наших адвоката може посетити исту некретнину и тамо се састати са вама, избегавајући да се преселите у нашу канцеларију.
Ова област покрива широк спектар некретнина, који се крећу од рустикалних, до станова, бунгалова, урбанизације, итд. Хајде да детаљно изнесемо главне правне аспекте сваке од ових некретнина:
Ова област покрива широк спектар некретнина, који се крећу од рустикалних, до станова, бунгалова, урбанизације, голф терена, итд. Хајде да детаљно изнесемо главне правне аспекте сваке од ових некретнина:
Ова област покрива широк спектар некретнина, који се крећу од рустикалних, до станова, бунгалова, урбанизације, итд. Хајде да детаљно изнесемо главне правне аспекте сваке од ових некретнина:
– Старе урбанизације и традиционалне куће за одмор: Ово је област која покрива Циудад Куесада (стари део), Рохалес, Монтесинос, Ла Марина, Алгорфа, итд.
Тип грађевина и имања тамо су биле друге резиденције, или куће за одмор, и резиденцијалне некретнине.
А) Традиционални тип становања области су у почетку у власништву Шпанаца, углавном долазе из Елчеа, Аликантеа, Мадрида и северне Шпаније, а странци који долазе из Северне Европе. Све у свему у областима као што су Циудад Куесада, Ла Марина, Алгорфа, Бенијофа, Бенејузар и Рохалес. Ове врсте имања су некада били бунгалови и станови, у близини плаже, и грађени су обично пре „шпанског бума“ (пре 2000. године).
Уз одлуку о куповини, и поред уобичајених правних претрага које треба обавити у овој врсти некретнина, у наставку постоје важне тачке које треба проверити:
– Правно-административна студија историје изградње. Да знате како је имање изграђено и како је развијено. Неопходно је открити да ли је имање проширено, или је тераса била наткривена, или је трем сада кухиња, или је испод сада соба. Ово ће помоћи да се сазна да ли су претходни власници све те радове урадили са одговарајућим лиценцама, или, на пример, да ли постоји било каква новчана или казна која завршава на овим имањима због неиспуњења одговарајуће дозволе.
Такође, сазнање да ли постоји било каква модификација почетне структуре, помоћи ће да се утврди да ли су акти правилно ажурирани са тренутном ситуацијом зграде.
Осим тога, ако имању постоји казна за градњу, Градска кућа може одбити да продужи дозволу за становање, а нови власници могу у будућности имати проблема да обнове комуналне уговоре.
– Уговори за воду и струју: Пошто се ради о старим некретнинама, компаније за снабдевање могу тражити од купаца да ажурирају инсталацију како би се променили уговори након завршетка. Ово може узроковати трошкове као што су накнаде електричара или водоинсталатера за инспекцију имовине и друге, попут поновног ожичења, што, ако је познато пре завршетка, може бити део комерцијалног уговора о цени са продавцем.
– Плусвалиа: Ако је имовина стара, а већ дуже време у власништву истих власника, онда ће овај порез бити висок. Ову општинску таксу морају платити продавци, али познавање овога од почетка ће помоћи да се преузму неопходне гаранције које ће платити продавац.
– Заједница власника: Биће веома важно знати, не само да ли је продавац ажуран у плаћањима заједнице, већ и о великим или важним делимичним уплатама у реформи или одржавању друштвених површина (терасе, фасаде, паркинги итд. ), који се не појављују увек у сертификатима заједнице власника.
Б) Нове области од Алгорфа, Циудад Куесада Нев, Ла Маркуеса, и друге нове урбанизоване области: Ова област разматра нове урбанизације настале шпанским бумом, понекад у великим урбанизацијама, попут оне из Ла Маркесе у Рохалесу.
Важни правни аспекти које треба узети у обзир приликом куповине ове врсте некретнина су следећи:
– Имовина мора бити савршено уписана у земљишне књиге, као „завршена кућа“. То значи да је имовина укњижена, а градитељ је доставио лиценцу за завршне радове, десетогодишње осигурање (осигурање које покрива 10 година конструктивне недостатке зграде) и стамбени лист.
– Подручја заједнице: Подручја заједнице као што су терени за голф, комерцијални простори, базени, баште итд. морају бити завршена или у процесу.
Такође, веома је важно „прочитати“ правила заједнице да бисте видели, на пример, да ли ваш комшија може да води посао који може да вас омета, или да ли су пси дозвољени, итд.
– комуналне накнаде: Овакве некретнине могу имати високе трошкове одржавања. Веома је важно да их познајете у почетним корацима преноса.
– Ограничења и права коришћења: Ова подручја имају велику инфраструктуру електричне, водоводне, канализационе, сакупљање смећа, што може утицати на вашу имовину.
Остале битне тачке узети у обзир приликом куповине у области:
- Урбанизацијски трошкови и радови: Постоје неке области, у целини у којима имовина може имати нерешене трошкове урбанизације и/или радове на урбанизацији који треба да буду завршени, а на рачун власника!. Зато вас молим да водите рачуна о овоме.
- Потврда о становању: Чак и када су некретнине изграђене са одговарајућом грађевинском дозволом, понекад постоје неке компликације за добијање НОВОГ сертификата о становању.
Као што је горе објашњено, у УРБАНИМ областима од Коста Бланке јужне, веома је важно проверити да ли урбанизација у којој се налази имање има комплетну урбанизациону инфраструктуру, као што су: путеви, тротоари, асфалт, прикључак на канализацију, вода, струја. Урбанизациона инфраструктура ових подручја је одавно развијена и понекад не задовољава савремене стандарде. Дакле, сасвим је уобичајено да се нађу некретнине у којима власници морају да „дају“ део својих парцела да би имали веће саобраћајнице, или да „плате“ неке урбанизационе инфраструктуре попут прикључка на канализацију, пешачке зоне и сл. сазнајте више о овој тачки у нашем специјализованом одељку: Полуконсолидоване урбанизације.
Некретнине у рустикалним областима и селу: Посебна разматрања се морају обратити на области од Цатрал, Долорес, Редован, Цаллоса дел Сегура, Цревилленте, итд.
Подручје Вега Баје је подручје за које постоји опасност од поплава. У ствари, последњих година дошло је до неких поплава због утицаја јаке кише у реци Сегура и Винолопо. Дакле, веома је важно да се грађевина уздигне од земљишта на најмање 1,5 м висине. Постављање ограде која може да избегне евентуални улазак воде такође може смањити утицај поплава у том подручју.
Дакле, Катрал, Долорес, Редован и Кревиленте Подручје је област у којој је било на стотине објеката изграђених без дозволе. У рустикалним земљишним подручјима врло је уобичајено проналажење некретнина без дозволе, јер су власници тог подручја градили своје куће на селу као „други дом“ или „кућу за одмор“ за викенде. Дакле, нису обраћали пажњу на испуњавање шпанских закона. Неке од ових кућа могу се легализовати ако су изграђене у одређеном року и по утврђеној процедури. Они чак могу добити и потврду о становању, ако су испуњени неки битни услови.
Али, постоје и други објекти који су изграђени 2002-2006, углавном у зони Цатрал, али и на подручју Кревиленте, Редован, Орихуела и Калоса дел Сегура, који имају проблема да се легализују, због чињенице да су кажњени, чак и наредбама за рушење, од стране Регионалне владе.
Ова својства су креирана помоћу онога што зовемо: ХОРИЗОНТАЛНА ПОДЕЛА. Ово је начин стварања „урбанизације“ у области у којој урбанизација није могућа. У оваквим „малим урбанизацијама“ власници имају 100% грађевина, али се површине намењене за башту, базен и сл. „деле“ са осталим суседима, јер се сматрају „заједничким простором“. За више информација о овом питању посетите наш специјализовани одељак Хоризонтална подела у рустикалним подручјима.
Било је неколико суђења од стране локалних скупштина за легализацију ове врсте имовине у овој ситуацији (између 1.500 – 2.000 некретнина у околини), али за сада не постоји ниједан формални план спреман за њихову легализацију (Информација из марта 2020. ).
До сада, иако постоје административни налози о рушењу ових имања, Градска кућа поштује постојеће конструкције, али се градња не може продужити. Дакле, нове градње на имању се не могу градити. Дозвољено је унутар реформи на оваквим имањима, али не и доградње, изградње других објеката попут гаража, базена итд.
Али, пошто су ове некретнине ван нормативног оквира, Градска већница неће одобрити дозволу за реформу битних структуралних делова зграде као што су темељи, кров, итд. постојећу структуру, али не и „скидати“ са старих делова ради уградње нових. На пример, у случају природне катастрофе или поплаве која може утицати на њену структуру куће, Градска скупштина можда неће дати право на „обнову” имовине. Дакле, као закључак, СО дозвољава унутрашње реформе за одржавање изградње, али не и конструктивне реформе од бина, темеља, промене крова итд. Због ове чињенице, препоручујемо да свом осигуравајућем друштву упутите да елементарне непогоде и друге постојеће конструкције морају бити покривене обавезним осигурањем за уговарање куће по завршетку.
Такође, запамтите да је област у „средње високом“ ризику од поплава, тако да је важно имати осигурање за покривање овог ризика.
Последице кућа које се сматрају „ван нормативних“:
- Ако конструкције нису кажњене 15 година, није могуће да буду кажњене касније, или срушене по шпанском систему. Временом је правно консолидовано.
- Постојеће конструкције се поштују по својој величини, али није могуће изградити нови грађевински елемент, па чак ни проширити постојеће.
- Такође, због ове чињенице, Градска кућа поштује постојеће конструкције, али се не може дограђивати. Дакле, не могу се градити нове градње у имању.
- Градска кућа дозвољава унутрашње реформе на оваквим имањима. Али, због чињенице да је имовина ван нормативног оквира, Градска кућа неће одобрити дозволу за реформу „битних конструктивних делова“ зграде као што су темељи, кров, итд. куће, и "поправку" постојеће структуре, али не и "скидање" са старих делова да би се уградили нови. На пример, у случају да постоји „пожар“, или поплава која може утицати на њену структуру куће, Градска већница не може дати право на „обнову“ имовине. Дакле, као закључак, СО дозвољава унутрашње реформе да се одржи конструкција, али не и структурне реформе од бина, темеља, промене крова итд.
- Имовина се сматра „ван нормативног“ када није кажњена током 15 година након изградње. За ово је потребна потврда Градске куће која потврђује ову тачку. Зове се „Потврда о некршењу“, и ми смо већ поднели захтев за ову потврду, али Градској кући може у просеку бити потребно 4-8 недеља да направи тај документ.
- Имовина нема “Потврда о становању”. За вашу информацију, ово је документ који издаје Градска кућа којим се потврђује да некретнина испуњава услове за становање. Овај документ је такође потребан за прикључење воде и струје на имању и за измену уговора о води и струји на ваше име. Ово је објашњено у наставку.
ДА ЛИ ЈЕ МОГУЋЕ озаконити ОВЕ ИМОВИНЕ?
Речено је да постоји РЕГИОНАЛНИ ЗАКОН О ГРАЂЕВИНАРСТВУ усвојен 2019. године, који „отвара“ могућност градским већницама у околини да легализују ове некретнине. Овај закон је издат у регионалној влади Валенсије и даје прилику локалним градским већницама у тој области да развију „планове урбанизације“ у области како би ове непризнате урбанизације „претвориле“ у савршене и завршене урбанизације.
У складу са новијим нормативима, ова врста „групе кућа“ мора бити побољшана у урбанизованој инфраструктури како би власницима омогућили боље и удобније коришћење своје имовине. Дакле, велике су могућности да у блиској будућности Општина може да захтева од власника да ураде/плате неке радове на побољшању инфраструктурног коловоза, јавне расвете, инфраструктуре за воду за пиће, прикључка на јавну канализацију и тако даље.
Само да истакнем да је најскупљи трошак урбанизације прикључак на канализациони систем из Града. Како су ове некретнине прилично удаљене од Града, у осталим срединама где је оваква урбанизација одобрена, за сада је прихваћено да се, уместо прикључења на главну канализацију, омогући власницима уградити септичку јаму за отпадну воду.
Обично септичке јаме у околини нису званично инсталиране оне са ЕЦ (Европска заједница) сертификатом. Дакле, мислимо да би у будућности Градска кућа могла да тражи да се угради модерна септичка јама прилагођена новим прописима.
Имајте на уму да шпански систем захтева од продаваца да дају потврду о становању само за продају нових некретнина. Дакле, у случају грађевинара који продаје нову некретнину одређеној особи, нотар ће захтевати од грађевинара да обезбеди потврду о становању да би завршио куповину. Али, ова обавеза није потребна продавцу у случају препродаје, као у овом случају.
Како су ова својства сада „ван нормативног карактера“, онда, на овим имањима не постоји издата потврда о становању. За добијање овог документа биће потребно да се заврше радови на урбанизацији целе урбанизације и легализација постојећих кућа.
Али, ако се куће у окружењу унапреде радовима на урбанизацији које захтева будућа нормативна регулатива, оне ће имати следеће предности:
- Кућа ће се сматрати „потпуно легалном“ кућом, тако да се више неће сматрати „ван нормативног“, па ће бити дозвољена обнова постојећих конструкција, структурне реформе итд.
- Некретнина ће имати сертификат о становању
Требаће да се види какве ће радове Градска кућа да пројектује да тражи власницима и ко ће их платити. У овом тренутку, ово још није потврђено.
За више информација у вези са транспортом, посетите нашу Одељак за имовинско право.
ТЛАЦОРП Вам стоји комплетно на располагању, у нашој канцеларији у ЦИУДАД КУЕСАДА-ТОРРЕВИЕХА, уз посебне накнаде, за некретнине смештене у овој области.
Само нас контактирајте за понуду
