Sudionici u španjolskom građevinskom procesu. Graditelj, arhitekt, promotor

INTERVENCIJSKI AGENTI U PROCESU GRAĐENJA

Španjolski organski zakon o gradnji (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1. - Agenti koji interveniraju u promociji

Vlasnik i korisnik

Korištenje električnih romobila ističe vlasnik je vlasnik djela ili nalogodavaca, dok je korisnik je onaj tko - nije vlasnik - ima ili stvarno pravo na tuđoj zgradi (npr. pravo plodouživanja, pravo površine i sl.), ili osobno pravo korištenja (npr. pravo zakupa, prijenosa korištenje itd.).

Iako je logično da se ove dvije figure nazivaju završni prijemnici zgrade, njihovo uključivanje među građevinske agente ne smatra se posve ispravnim, budući da se režim odgovornosti predviđen u LOE ne bi trebao primjenjivati ​​na njih, budući da njihove obveze nisu ništa drugo nego održavati zgradu u dobrom stanju i ispravno koristiti. Na kraju dana, oni su ti koji su pogođeni štetom i, stoga, oni koji poduzimaju odgovarajuće radnje zahtijevajući odgovornost kada vide da su im prava povrijeđena.

Obveze čuvanja, korištenja i održavanja

Obveze vlasnika i korisnika su ugledan, bez obzira je li vlasnik ili ne.

Obveze od vlasnici a zajednice vlasnika su:

– Održavati zgradu u dobrom stanju pravilnom uporabom i održavanjem;

– Primati, čuvati i prenositi dokumentaciju o izvedenim radovima te osiguranjima i jamstvima koje posjeduje.

Dakle, prema Tehničkom kodeksu građenja:

• Građevina i njezini sadržaji moraju se pravilno koristiti u skladu s Upute za korištenje, uzdržavajući se od korištenja nekompatibilnog s namjeravanom uporabom. Vlasnici i korisnici moraju obavijestiti odgovorne za održavanje o svakoj anomaliji uočenoj u normalnom radu zgrade.
• Građevina se mora održavati u dobrom stanju do kraja pravilno održavanje . To uključuje izvođenje sljedećih radnji:

– provoditi plan održavanja građevine, povjeravajući planirane poslove održavanja građevine i njezinih objekata ovlaštenom tehničaru;

– provodi inspekcijski nadzor utvrđen propisom i čuva odgovarajuću dokumentaciju; I

– dokumentirati tijekom vijeka trajanja građevine sve zahvate, bilo da se radi o popravcima, sanacijama ili sanacijama koje su na njoj izvedene, upisujući ih u građevinsku knjigu.

Korisnici, bez obzira jesu li vlasnici ili ne, dužni su građevine ili njihove dijelove koristiti na odgovarajući način, u skladu s uputama za uporabu i održavanje sadržanim u dokumentaciji o izvedenim radovima. Obveze korisnika dosežu do omjera dogovorenog odgovarajućim ugovorom. U nedostatku ovoga, ili kada ne postoji klauzula vezana uz gore navedeni udio, odgovara jednom ili drugom u sustavu jednake raspodjele naknada i beneficija, ovisno o prirodi ili ne manjim popravcima koji imaju takve obveze, motivirani svakodnevnim korištenjem objekata i usluga.

Stoga su i vlasnici i korisnici dužni građevinu primjereno i pravilno koristiti te je održavati u ispravnom stanju.

Vlasnici su također dužni čuvati zgradu.

Dio doktrine shvaća da je obveza da se pravilno koristiti građevina u skladu s uputama za uporabu i održavanje mora sadržavati obvezu konzervacije, jer su pravilna uporaba i održavanje instrumentalne obveze konzervacije. Sam LOE se odnosi na Tehnički kodeks građenja (CTE) kao regulatorni okvir u kojemu se nalaze temeljni zahtjevi kvalitete građevina i njihovih objekata, koji omogućuju ispunjavanje temeljnih zahtjeva te se, posljedično, može shvatiti da su upravo tu granice obveze uporabe, održavati i čuvati zgradu uspostavljeni su .

Nekretnine i urbanistički kompleksi

U slučaju kompleksa nekretnina ovo obveza korištenja i očuvanja odnosi se na isključive elemente i također zajedničke elemente. Dakle, u slučaju izmjene arhitektonskih elemenata, objekata ili usluga privatnog elementa, ona se mora provesti na odgovarajući način kako bi se izbjeglo narušavanje ili promjena sigurnosti građevine, njezine opće strukture, konfiguracije ili vanjskog stanja ili oštećenje prava drugoga. vlasnik.

Obveze svakog vlasnika su, između ostalog, poštivanje zajednički elementi i opće objekte zajednice, bilo da su za opću ili privatnu upotrebu bilo kojeg od vlasnika, pravilno ih upotrebljavajući i izbjegavajući, u svakom trenutku, nanošenje štete ili oštećenja.

Što se tiče održavanja u dobrom stanju očuvanosti stana ili prostorija i njihovih privatni objekti , opseg ili mjera ove obveze mora se razumjeti u mjeri u kojoj ne uzrokuje nikakvu štetu zajednici ili drugim vlasnicima. Zakonom je propisana obveza naknade štete koja je vlastitom nepažnjom prouzročena zajednici ili drugim vlasnicima, bilo u privatnom elementu, u zajedničkim elementima cjeline nekretnine ili građevine horizontalnog vlasničkog režima. , ili zbog nemara ljudi za koje mora odgovarati.

Osim posebne obveze korištenja, održavanja i očuvanja svakoga od vlasnika, zajednica vlasnika dužan je izvoditi potrebne radove za pravilno održavanje i očuvanje dobra i njegovih usluga, kako bi ono udovoljavalo potrebnim uvjetima. konstrukcija, brtvljenje, useljivost i sigurnost.

 Granice obveze očuvanja

 Dužnost očuvanja ima sljedeća ograničenja:

• Kada rušenje zgrade je primjeren. Ovo ograničenje obveze očuvanja ne sprječava nametanje radova ili popravaka priznate hitnosti te privremene i iznimne prirode kako bi se osigurala sigurnost, pa čak i zdravlje zgrade sve dok je naseljena ili stoji.
• Osim prethodnog slučaja, čuvarska dužnost seže do pola vrijednosti novogradnje, ekvivalentan izvorniku u odnosu na konstruktivne karakteristike i korisnu površinu. Ovo kvantitativno ograničenje zakonske obveze očuvanja povezano je s konceptom ekonomska propast .

Ako je dužnost održavanja zgrada u sigurnim, zdravim i javno uređenim uvjetima dio normalan sadržaj prava vlasništva , ova dužnost ima svoju granicu ili trenutak prestanka u situaciji ruševine, jer kada je rušenje prikladno gasi se, zbog nekompatibilnosti, dužnost očuvanja, koja nije zapreka za nametanje radova ili popravaka priznate žurnosti i privremene i iznimne prirode, kako bi se brinula o sigurnosti, pa čak i zdravlju zgrade sve dok je naseljena ili stoji.

 Kršenje obveze očuvanja

 U slučajevima neopravdanog neizvršenja naručenih radova u roku određenom za tu svrhu, izvršit će se izvan podružnice od strane nadležne javne uprave ili primjenom bilo koje druge formule upravnog reagiranja, po njezinu izboru. U takvim slučajevima, maksimalno ograničenje pristojbe za očuvanje može se povećati, ako je tako određeno regionalnim zakonodavstvom, do 75% zamjenskog troška odgovarajuće konstrukcije ili zgrade.

Stoga su regionalni propisi ti koji su odgovorni za određivanje mjera u slučaju nepoštivanja gore navedenih obveza očuvanja, korištenja i održavanja. Tipična administrativna reakcija sastoji se od naloge za izvršenje za izvođenje onih radova održavanja i konzerviranja koji su potrebni i koje smatra prikladnim za jamčenje dobrog stanja očuvanosti i održavanja građevina.

Nepoštivanje naloga za izvođenje radova izdanog od strane Uprave za konzervaciju građevine, može dovesti do toga da Uprava izvrši naložene konzervatorske radove, s reperkusijom na plaćanje istih vlasniku nekretnine. . Isto tako, postupajuća Uprava će dostaviti Popisu nekretnina ovjeru odgovarajućeg akta ili akata radi njegovog dokazivanja po rubna bilješka zadnje registracije domene.

Nepoštivanje također povlači za sobom odgovarajuće administrativne sankcije .

Dokumentacija, osiguranje i jamstvo zgrade

 Vlasnici imaju obvezu primati, čuvati i prenositi dokumentaciju o izvedenim radovima te osiguranje i jamstva koje posjeduje.

Općenito govoreći, ova bi se dokumentacija mogla grupirati u sljedeće blokovi :

• Dokumentacija u vezi s autorstvo radova : Mora se dostaviti popis svih tvrtki i stručnjaka koji su intervenirali u izgradnji kako bi se identificirali građevinski agenti.
• Tehnička dokumentacija :

– planovi zgrada;

– Upute za uporabu i održavanje;

– popis materijala korištenih u radovima;

– Važni nalozi za održavanje i održavanje zgrade uvršteni u knjigu naloga, pomoći i incidenata;

– Dokumenti koji su zakonski potrebni ili koje je zahtijevalo upravljanje projektom, a kojima se potvrđuje kvaliteta građevinskih procesa, materijala, instalacija ili bilo kojeg drugog elementa ili dijela rada.

• Pravna dokumentacija : Vlasnici moraju dobiti kopiju zakonski potrebnih ovlaštenja za izgradnju kuće i urbanističku potvrdu ili potvrdu kojom se potvrđuju urbanističke okolnosti nekretnine, s obzirom na usklađenost s preparcelacijom ili kompenzacijskim operacijama, kao i na licenca ili ekvivalentan akt za korištenje ili posjedovanje kuće (licenca ili uporabna potvrda), zajedničkih prostorija i pomoćnih usluga.

Podaci o registraciji i druge okolnosti u vezi s pravnim statusom imovine moraju se dostaviti ili dostaviti vlasniku: podaci o registraciji, naknadama, statutima i poslovnim pravilima, ako postoje, zajednice vlasnika, informacije o ugovorima o uslugama i opskrbi zajednice i stanovanja.

U slučaju subrogacije kupca građevine u bilo kojem kreditni posao sa stvarnim jamstvom na nekretnini u kojoj nije stranka, podaci moraju biti posebno detaljni i jasni u pogledu javnog bilježnika koji ovlašćuje akt, njegov datum, podatke o upisu u zemljišne knjige i hipotekarnu obvezu koja odgovara predmetnom stanu, s naznakom dospijeća i iznose.

U odnosu na jamstva na građevinu i njezine elemente (jednogodišnje i desetogodišnje osiguranje) , kao i u svim drugim važećim propisima, vlasnik mora dobiti podatke o identitetu jamca i vlasnika jamstva, pravima koja pripadaju tom vlasniku i roku trajanja.

Iznimno od navedenog, urbanističkim propisima uređeno je obavezni sadržaj da posjed mora sadržavati na temelju čega se formalizira otuđenje zemljišta i zgrada:

• Korištenje električnih romobila ističe urbana situacija zemljišta, kada nisu prikladna za privatnu uporabu ili gradnju, imaju građevine izvan plana ili su namijenjena za izgradnju stambenih objekata koji podliježu nekom režimu javne zaštite koji dopušta procjenu njegove maksimalne prodajne cijene, najam ili druge oblike pristupa kućište.
• Zakonske dužnosti i obveze koje čekaju usklađenost, kada je zemljište podložno urbanizaciji ili akciji darivanja.

Kršenje ove obveze ovlašćuje kupca da raskine ugovor u roku od 4 godine i zahtijeva naknadu prema građanskom pravu.

Korištenje električnih romobila ističe dostava Navedenu dokumentaciju, po završetku radova, nositelju projekta predaje voditelj građenja, koji je dužan dostaviti je vlasnicima i krajnjim korisnicima građevine.

Ako se stječe vlasništvo građevine ili njenog dijela, sva dokumentacija koja se odnosi na zgradu ili stečeni dio mora se dostaviti stjecatelju nekretnine , dok, u slučaju zakup , osoba koja koristi zgradu mora dobiti upute za korištenje i održavanje.

 pokretač

 Promotorom se smatra svaka fizička ili pravna, javna ili privatna osoba koja, pojedinačno ili kolektivno, odlučuje, promiče, programira i financira , vlastitim sredstvima ili sredstvima drugih, građevinu rade za sebe ili za njihovu naknadnu prodaju, isporuku ili dodjelu trećim stranama pod bilo kojim naslovom.

Rad na promociji podrazumijeva, dakle, a stalna organizacija kojim osoba preuzima inicijativu u građevinskim radovima i odgovorna je za koordinaciju njegovih faza.

njegovo aktivnost sastoji se od osmišljavanja operacije, njezine organizacije i koordinacije s pravnog, tehničkog, administrativnog i financijskog gledišta. Stoga, da bi se razumjela ova figura, mora se uzeti u obzir njegova ekonomska funkcija kao posrednika, odnosno kao agenta koji upravlja transformacijom kapitala u građevinske radove.

Promotor je onaj koji provodi Funkcije odlučivanja, poticanja, programiranja i financiranja građevinskih radova. U načelu, koncept promotora ne bi trebao uključivati ​​agente ili upravitelje stranih poduzeća koji interveniraju, jedino i isključivo, u interesu osobe ili osoba koje su naručile njihovu akciju. Promotor je njihov glavni. Međutim, gore spomenuti agenti potpadaju pod koncept promotora i kao takvi odgovaraju ako se potvrdi da je njihova namjera koristiti figuru mandata kako bi izbjegli odgovornost promotora.

Korištenje električnih romobila ističe Tehnički kodeks gradnje (CTE), na jednostavniji način od LOE, definira lik promotora kao „građevinski agent koji odlučuje, promovira, programira i financira građevinske radove"

Promotor može biti:

• bilo koji fizička ili pravna osoba . Za razliku od ostalih građevinskih agenata, zakonski nije potrebna nikakva akademska ili stručna kvalifikacija ili akreditacija sposobnosti da biste bili promotor. Isto tako, treba napomenuti da osim ako se osoba investitora i graditelja ne podudara, prvi ne intervenira u izvođenju građevine.
• Javno ili privatno . Obuhvaća civilna, trgovačka ili industrijska društva, kao i korporacije, udruge ili zaklade. Stoga je utvrđeno, za razliku od onoga što je naveo Vrhovni sud u brojnim presudama prije stupanja na snagu ZOE, da je motiv profita irelevantan s obzirom na to da li se netko smatra promotorom ili ne. U tom smislu ZOE u svom obrazloženju izjednačava likove promotora, upravitelja zadruga ili zajednica vlasnika ili druge analogne likove koji se sve češće pojavljuju u gospodarskom gospodarenju zgradama. Isto tako, odgovornost promotora izrijekom se proširuje na fizičke ili pravne osobe koje temeljem ugovora ili svojim odlučivačkim zahvatom u promidžbi djeluju kao promotori u obliku promotora ili upravitelja zadruga ili zajednica vlasnika ili dr. analogne brojke
• Pojedinačno ili kolektivno . Promotorima se smatraju osobe koje pojedinačno obnašaju poslove iste, kao i kada postoji više osoba koje obavljaju te funkcije. To je slučaj kada se više tvrtki iz iste grupacije bavi promocijom projekta, od kojih su neke zadužene za financiranje projekta, a druge za njegovu organizaciju, koordinaciju, programiranje i upravljanje izvedbom. Kazuistika u tom smislu je bezbrojna.
• S vlastite ili tuđe resurse . Promotor može obavljati svoje funkcije odlučivanja, promicanja, programiranja i financiranja građevinskih radova kako vlastitim tako i tuđim sredstvima. Vanjskim sredstvima se pribjegava kada se, na primjer, ide do financijskih sredstava, do bankarskih subjekata, koristeći uplitanje zajednice vlasnika. U tom smislu, au svrhu odgovornosti koju snosi promotor, mora se uzeti u obzir tko je osoba koja učinkovito obavlja funkcije promotora kada se pojave fizičke ili pravne osobe koje su posvećene upravljanju, tehničkom savjetovanju vlasnika i upravljanje.

Obveze Promotora:

 Sljedeće su obveze promotora:

• Posjeduju pravo vlasništva nad zemljištem koje im omogućuje da na njemu grade. Nije potrebno biti vlasnik parcele na kojoj se namjerava graditi. Ono što je relevantno je da promotor ima moć za izgradnju na mjestu , za što bi bila dovoljna punomoć koju je izdao vlasnik zemljišta.
• Navedite dokumentacija i prethodne informacije potrebne za izradu projekta, kao i ovlastiti voditelja radova za naknadne izmjene istog.
• Upravljajte i nabavite potrebno licence i upravni ovlaštenja , kao i potpisati čin prijema djela . Promotor je osoba zadužena za vođenje postupka ishođenja svih dozvola, dozvola i ovlaštenja potrebnih za izvođenje građevine. U tom smislu treba napomenuti da će nositelj projekta, zajedno s izvođačem radova, biti odgovoran ako radovi započnu bez potrebnih dozvola. U praksi, ako kršenje ove obveze podrazumijeva kašnjenje radova, osim ako se nešto drugo nije dogovorilo između stranaka, subjekt koji ne ispunjava obveze može biti prisiljen nadoknaditi ostatak agenata uključenih u posao. Sve to, ne dovodeći u pitanje pravo koje navedeni agenti mogu imati, gdje je to prikladno, da raskinu svoje odgovarajuće ugovore ako je njihov ugovorni interes frustriran.
• Prijavite se osiguranja i jamstva jednogodišnje i desetogodišnje odgovornosti.
• Promotor nekretnine u izgradnji mora jamčiti, od trenutka dobivanja građevinske dozvole, povrat isporučenih iznosa (uključujući pripadajuće poreze) plus zakonske kamate, u slučaju da su ugovoreni rokovi za početak gradnje ili predaju stambenog prostora .
• Dostavite kupcu, gdje je to prikladno, dokumentacija o izvedenim radovima , ili bilo koji drugi dokument koji zahtijeva nadležna Uprava. Dokumentacija o izvedenim radovima sastoji se od:

– projekt, s uključivanjem, prema potrebi, propisno odobrenih izmjena;

– potvrdu o primitku;

– Identificirajući odnos agenata koji su intervenirali tijekom procesa izgradnje; Y

– Upute za korištenje i održavanje građevine i njezinih objekata.

Sva ta dokumentacija čini knjigu zgrade.

Samopromocija – Autopromotor

 S pravnog stajališta, nema razlike između graditelja koji obavlja svoju funkciju kako bi raspolagao izgrađenim i onoga koji gradi, barem u početku, za vlastitu uporabu i užitak.

Samopromotorom se smatra osoba koja, iako nije profesionalac , planira i angažira potrebne stručnjake kako bi izgradili zgradu za vlastitu upotrebu i uživanje, pod pretpostavkom Rizici koji proizlaze iz razvoja građevine na vlastitom zemljištu.

Korištenje električnih romobila ističe pravni tretman promotora i samopromotora je isto. Sve odredbe koje se odnose na promotora u potpunosti su primjenjive na samopromotora, a posebno one koje se odnose na režim odgovornosti i jamstva.

Slijedom toga, samopromotor je dužan osigurati traženo jamstva Promotoru u bilo kojem slučaju, osim kako je navedeno u obvezi jamstva desetogodišnjeg osiguranja, a ne samo u slučaju u kojem namjerava raspolagati imovinom ili kada njome stvarno raspolaže.

Korištenje električnih romobila ističe kontrola nad konstituiranjem gore navedenih jamstava provodi se, ne u trenutku prodaje, već u trenutku sklapanja isprave i upisa prijave novog posla u zemljišnoknjižnom uredu.

Jedna od praktični problemi koje bi moglo nastati ako gore navedena jamstva nisu konstituirana u trenutku prijave novog rada, odgađajući rečenu ustav u vrijeme otuđenja zgrade, bilo bi to da ako za stjecanje nekretnine kupac (ili subjekt koji financira) zatraži hipotekarni kredit, financijski subjekt će tražiti dokumentirane dokaze o dovršetku radova za koje je potrebna izjava akreditaciju da je upisano odgovarajuće desetogodišnje osiguranje. S obzirom na to da je osiguravajuće društvo za izdavanje desetogodišnjeg osiguranja od odgovornosti za građevinu trebalo od samog početka podvrgnuti posebnoj kontroli kvalitete, u praksi će biti nemoguće prijaviti nove radove i dovršene radove, stoga će biti nemoguće dobiti kredit.

Bez obzira na prethodno, moguće rješenja Praktični problem osiguravajućeg društva koje izda desetogodišnje osiguranje od odgovornosti za građevinu koja nije podvrgnuta odgovarajućoj kontroli kvalitete može biti:

– utvrditi obvezu provođenja kontrole kvalitete građevine, a da to ne podrazumijeva odmah upis odgovarajućeg osiguranja (OCT); ili

– Da je obveza potpisivanja odgovarajućeg osiguranja na graditelju, jer se to može izričito ugovoriti s graditeljem, koji je u njegovo ime ugovaratelj osiguranja.

 Obiteljska kuća za vlastito korištenje

 Ova pretpostavka je isključena iz zahtjeva za sklapanje ugovora desetogodišnje osiguranje od odgovornosti za materijalnu štetu.

Bez obzira na prethodno navedeno, u slučaju prijenos “inter vivos” u razdoblju od 10 godina , samopromotor je dužan uplatiti odgovarajuće osiguranje za preostalo vrijeme do navršenih 10 godina. U odnosu na ovu obvezu samopromotora moguće je drugačije dogovoriti.

Unatoč mogućnosti neugovaranja desetogodišnjeg osiguranja od odgovornosti kada je obiteljska kuća sama izgrađena za vlastitu upotrebu, ne treba zaboraviti da ako je zbrinuti prije nego što istekne rok od 10 godina od završetka radova, može biti vrlo teško U praksi, osiguravajuće društvo izdaje osiguranje od odgovornosti za preostalo vrijeme do završetka radova, na građevini koja možda nije bila podvrgnuta kvaliteti. kontrolu od svog početka.

Zajednica vlasnika u izgradnji

U slučajevima u kojima a zajednica vlasnika obavlja poslove promotora, ne postoji pravna osoba kojoj se može dodijeliti promotor. U teoriji, zajednice vlasnika nemaju profesionalna posvećenost unutar građevinskog sektora, za razliku od stambenih zadruga.

S obzirom na moguće sumnje o tome tko ima status promotora u pojedinim situacijama koje se javljaju u praksi potrebno je istaknuti da:

• Promotor je profesionalni upravitelj koji, primajući proviziju od članova zajednice, donosi relevantne i temeljne odluke u vezi s redoslijedom izgradnje i procesa gradnje.

Sva zajednica Članovi imaju status promotora:

– kada nema profesionalnog upravitelja; ili

– Kada ste jedan od članova zajednice koji razvija intervenciju donošenja odluka u promicanju, to nema razvoj nekretnina kao profesionalnu posvećenost ili se njegova uobičajena aktivnost ne provodi unutar građevinskog tržišta.

U ova dva slučaja, svi članovi zajednice odgovorni su za obveze koje proizlaze iz odlučivanja o intervenciji zajednice u promicanju. Etažni vlasnici odgovaraju za obveze koje zajednica vlasnika preuzima temeljem svoje naknade za sudjelovanje. The Odgovornost prema oštećenicima je, dakle, solidarna, a ne solidarna ( KZ čl.393 ). Bez obzira na navedeno, u slučaju da jest jedan od članova zajednice koji razvija intervenciju donošenja odluka u promicanju i to ima kao profesionalnu djelatnost razvoj nekretnina ili bilo koju drugu izravno povezanu s tržištem nekretnina, to će biti jedina osoba koja se smatra promotorom za potrebe LOE.

Zadrugarstvo u graditeljstvu

 Stambene zadruge su udruženja ljudi čija svrha je zajednička socio-ekonomski interes ili potrebu, odnosno da svojim članovima osiguraju domove ili prostorije i zgrade, kao i da ih očuvaju ili njima upravljaju, uz mogućnost stjecanja, parcelacije i razvoja zemljišta u tu svrhu. te obavljati one radove, radove i usluge koji su potrebni, pa čak i izravno i osobno doprinositi radu svojih partnera.

Zadruga je jedan od oblika koji se u principu predstavlja kao jeftiniji nastaviti s izgradnjom i nabavom kuće, budući da je figura promotora izostavljena iz procesa izgradnje, a time i zadrugari štede svoju poslovnu dobit (oko 25% vrijednosti kuće), uspijevajući prilagođavati cijene mogućnostima potražnje i prilagođavati oblike plaćanja mogućnostima i potrebama zadrugara sve dok je navedena prilagodba u skladu s financiranjem rada. S druge strane, zadrugar je odgovoran, čak i financijski, kao član zadruge, za domove i prostore koji nisu dodijeljeni na kraju promocije.

u pogledu ugovaranje , stambene zadruge mogu:

• Izravno angažirajte sve stručnjake uključene u proces izgradnje, od tehničara zaduženog za projektiranje objekta do izvođača koji izvode radove. U tom slučaju se ne potpisuje ugovor ni s jednim promotorom, pri čemu partneri preuzimaju promociju i, prema tome, oni koji moraju pratiti radove, preuzimaju sve dodatne troškove ili kašnjenja u isporuci.
• Angažirajte društvo za upravljanje, odnosno subjekt specijaliziran za osnivanje stambenih zadruga i upravljanje istima, uz naplatu naknade prema cijeni stana. U ovom slučaju, upravljački je subjekt taj koji je odgovoran samoj zadruzi za svoje postupke u odnosu na svoje interese, a isto tako, pojedinačno, članovima i trećim osobama.

Međutim, zakonski, uvjet promotora je odobren ne samo na one koji zajedno obavljaju funkciju promotora, već i na one koji na temelju ugovora ili svog odlučivanja u promicanju djeluju kao takvi promicatelji u obliku promotora ili upravitelja zadruge.

U tom smislu i pred mogućim sumnje o tome tko ima status promotora u određenim situacijama koje se događaju u praksi, valja napomenuti da status promotora imaju:

• Korištenje električnih romobila ističe profesionalac voditelj gradnje kojemu upravno vijeće daje dovoljno ovlasti za donošenje relevantnih odluka u vezi s planiranjem gradnje.
• U slučaju da nije dana ovlast ili je dana ovlast, to ne uključuje ovlast odlučivanja o temeljnim aktima u procesu građenja, zadruga . Odgovornost upravnog vijeća zadruge i njegovih članova prema zadruzi zbog nedostataka ili nedostataka na stanovima, zahtijeva krivnju od strane ravnatelja.

Kontrola usklađenosti s jamstva se ne razmatraju u trenutku upisa prestanka zadruge u Upisnik zadruga. U tom smislu mora se uzeti u obzir da statuti zadruga moraju utvrditi kao a minimalni rok trajanja društva , vrijeme potrebno da se kuće pojedinačno dodijele partnerima, te opstati još najmanje 5 godina. od izdavanja potvrde ili dozvole za stanovanje.

Agenti i posrednici za nekretnine

 Ova brojka se ne razmatra u LOE kao takvom. No, ekonomski gledano, zanimljiv je lik u kupoprodajnim ugovorima nekretnina jer njegova konkurencija izravno utječe na usklađivanje cijene.

Oni nisu developeri nekretnina. Njegovo aktivnost ne fokusira se toliko na gradnju koliko na prodaju zgrada. Posrednici su agenti ili profesionalci koji daju savjete o tražiti i kupovati domova i drugih vrsta zgrada. U većini slučajeva oni se pobrinu za sve potrebno Postupci do stvarnog stjecanja konkretne građevine.

Temeljno prednost koju pružaju posrednici nije ništa drugo nego ušteda vremena ljudima koji su zainteresirani za kupnju kuće ili neke druge vrste zgrade. Daju informacije o cijeni nekretnine, olakšavaju ponudu prilagođenu potrebama i mogućnostima budućeg kupca, posreduju između prodavatelja i kupca te savjetuju pri traženju izvora financiranja.

Usluge ove vrste posredovanja u prometu nekretnina stvaraju a provizija koju obično snosi onaj koji prodaje nekretninu, ali koju ponekad može platiti i stjecatelj nekretnine (dvostruka provizija).

Vrste posrednika su sljedeće:

• Stvaran agenti za nekretnine.
• Svojstvo menadžeri .
• Tvrtke za nekretnine .

Posredovanje usluge (savjeti, informacije, upravljanje itd.) koje pružaju tri vrste posrednika vrlo su slične. Osnovna razlika između agenata za nekretnine i ostalih posrednika u prometu nekretnina je u tome što oni imaju osiguranje od građanske odgovornosti, dok ga ostali nemaju uvijek.

2.- Agenti koji interveniraju u procesu izgradnje

Graditelj

Graditelj ili izvođač je nositelj građevine koji se ugovorom pred nositeljem obvezuje da će ljudskim i materijalnim sredstvima, vlastitim ili vanjskim, izvesti radove ili njihove dijelove koji su predmet projekta i ugovora.

Korištenje električnih romobila ističe glavna obveza graditelja je osigurati koristan rezultat promotoru, postići izvršeni posao; međutim izvođač preuzima razne obveze i odgovornosti:

– U ugovornom području snosi rizik i trošak gubitka ili uništenja djela do njegove isporuke, osim kašnjenja u prijemu (CC čl. 1544 , 1588 s. i 1596 ; ZOE čl. 17 );

– na radnom mjestu (može izazvati osjećaj krivnje u odabiru i u praćenju );

– u odnosu na materijale (bilo da ih je isporučio ili postavio sam graditelj);

– u odnosu na kapital, njegovo financiranje itd.

Inspiriran načelom rizika i slučajnosti izvođača, ugovor o radovima poznat je i kao ugovor o društvu , aludirajući na različite obveze i odgovornosti koje je izvođač preuzeo prema ugovoru te činjenicu da izvođač mora osigurati sredstva, ljudske i materijalne resurse potrebne za postizanje obećanog rezultata.

Zahtjevi

 Graditelj je dužan imati kvalifikacije ili stručno osposobljavanje koji se kvalificira za ispunjavanje uvjeta potrebnih za djelovanje kao graditelj.

Kako stručna sprema o kojoj se govori nije navedena i ne postoji posebna stručna sprema čija je svrha osposobljavanje izvođača, zakonska odredba o stručnoj spremi graditelja je ispražnjena i ostaje puka izjava dobrih namjera.

Budući da ne postoji službeni naziv izvođača radova, trenutno svaka osoba, fizička ili pravna, ima pravnog kapacitet biti vezan i s dovoljnom stručnom (i ekonomskom) sposobnošću za ispunjenje ugovora o djelu može biti izvođač.

Međutim, prema potrebi, izvođač se mora pridržavati obveza koje su autonomne zajednice utvrdile za obavljanje građevinske profesije, budući da su one jedine nadležne diktirati propise u vezi s obavljanjem necertificiranih profesija u području konstrukcija.

Da, ima ih službene kvalifikacije, stručno osposobljavanje, vezano uz različite materijalne aktivnosti građenja (primjerice izvedbeni i radni planovi, zidarstvo, itd.). U tom smislu postoje certifikati o stručnosti koji potvrđuju osposobljenost i iskustvo koje su stekli neki građevinski tehničari.

Obveze

 Uz uvjet koji se odnosi na stručnu spremu ili kvalifikacijsku stručnu spremu za građevinara, vrijede i sljedeće obveze:

• Korištenje električnih romobila ističe izvođenje radova prema projektu, važećim zakonskim propisima i uputama voditelja građenja i voditelja izvođenja radova, kako bi se postigla projektom tražena kvaliteta.

Izvođenje radova od strane izvođača mora biti u skladu sa sljedećim parametri :

– na nalog primljen od nalogodavca ili promotora;

– na projekt koji je izradio projektant;

- prema lex artis graditelja, što je dio ugovora ( KZ, čl. 1258 ), odnosno da se mora pridržavati uobičajenih pravila i dobre prakse specifične za svoju struku;

– važećim zakonima, posebno onima koji se odnose na građevinske proizvode, kontrolu kvalitete, zdravlje i sigurnost, sprječavanje rizika na radu itd., te mora imati potrebna ovlaštenja, dozvole i licence itd.;

– Na upute promotora, uglavnom kanalizirane kroz projektni menadžment, odnosno voditelja projekta i voditelja izvedbe projekta.

Kao što je prethodno analizirano, izvođač se ne pridržava obavljanja aktivnosti s dužnom pažnjom, potrebno je postići rezultat utvrđen u ugovoru. Iz tog razloga, rizik gubitka stvari na svoj trošak do predaje djela.

Izvođač se ne može ograničiti na izvršavanje tehničkih uputa jer ga njegov status stručnjaka čini sposobnim procijeniti izvedivost uputa i primljene narudžbe, kao i prikladnost građevinskog materijala ako ga isporučuje naručitelj. Dužan je upozoriti nalogodavca kada su upute ili nalozi netočni ili neizvedivi te stoga ima pravo ne provesti ili izvršiti naloge kada smatra da su netočni ili neizvedivi.

Izvođač mora poštovati upute promotora , međutim, nema mu mjesta tvrditi i skrivati ​​se iza činjenice da radi ono što mu tehničari nalože u slučaju da pokušava izbjeći svoju eventualnu odgovornost u vezi s radovima.

• Korištenje električnih romobila ističe imenovanje voditelja građenja koji preuzima tehničko zastupanje graditelja u radu i koji zbog svoje stručne spreme ili iskustva mora imati odgovarajuću izobrazbu u skladu sa karakteristikama i složenošću posla.

Voditelj gradilišta ne mora imati akademik stupanj . Obično je to, općenito, tehnički arhitekt ili osoba s velikim iskustvom u svijetu građevine.

Da bi mogao izdavati naredbe svojim podređenima, potrebno je da voditelj građenja poznaje građevinu koja će se izvesti i da može narediti ljudske i materijalne resurse potrebne za izvođenje i izvođenje radova u skladu s s onim što su izvođač i nalogodavac dogovorili ugovorom.

• Korištenje električnih romobila ističe raspodjela ljudskih i materijalnih resursa da važnost posla zahtijeva. Graditelj mora za radove dodijeliti ljudske i materijalne resurse potrebne za postizanje rezultata prema ugovoru.

Graditelj svoju djelatnost najčešće ne obavlja izravno, već djeluje kroz svoju poslovnu strukturu. Dakle, ukupno ili djelomično podugovaranje radova je moguće, sve dok su ispunjeni zahtjevi navedeni u L 32/2006, koji regulira lik podizvođača u građevinskom sektoru, osim ako je navedena moć izričito isključena u ugovoru, ili osim ako glavna dodjela ili sve radove naručuje izvođaču prema njegovim osobnim uvjetima.

• Korištenje električnih romobila ističe formalizacija podugovaranja određenih dijelova ili objekata radova unutar granica utvrđenih u ugovoru iu Zakonu 32/2006.

Podugovaranje je uključeno među obveze izvođača, ali nije toliko obveza koliko a snaga izvođača radova.

Izvođač radova je neposredno odgovoran , pred vlasnikom posla, za radove koje izvode podizvođači. S druge strane, ako je rad prilagođen na višoj osnovi, podizvođač može donijeti a subrogacija i supsidijarna tužba protiv istog vlasnika djela tražiti ono što izvođač duguje.

• Potpisivanje izgled ili potvrda o početku rada a potvrda o prijemu djela. Akt o izgledu mora biti potpisan od strane izvođača i od strane vodstva projekta, odnosno voditelja građenja i voditelja izvođenja radova.

Iscrtavanje mora izvršiti graditelj u sklopu izvođenja radova. U aktu o rasporedu mora se navoditi nastavlja li se s početkom radova i, ako je primjenjivo, akt o rasporedu služi kao formalni početak djela.

Isto tako, obveza je izvođača potpisati akt o recepcija djela , koji moraju potpisati najmanje izvođač i promotor ( ZOE čl. 6 ). Ako Rezervacije su zabilježeni u potvrdi o prihvaćanju, nakon što su te rezerve ispravljene, izvođač mora potpisati potvrda o ispravci ( ZOE čl.6.2.d ).

• Voditelju građenja dostaviti potrebne podatke za izvođenje dokumentacija o izvedenim radovima . Izvođač je dužan voditelju građenja dostaviti podatke i dokumentaciju potrebnu za njegovu izradu dokumentacije u vezi s izvedenim poslom ( ZOE čl.12. 3.f ).
• Pretplata na jamstva predviđeno zakonom, posebno desetogodišnje osiguranje , A osiguranje materijalne štete jamstvo ili financijsko jamstvo koje graditelj mora uplatiti kao jamstvo za materijalnu štetu zbog nedostataka ili nedostataka u izvedbi koji utječu na elemente prekida ili završetka radova i koja se mora nadoknaditi tijekom razdoblja od jedna godina od završetka radova i predaje promotoru.

Pretplata na navedeno osiguranje može se zamijeniti zadržavanjem by o pokretač od 5% od iznosa materijalnog izvršenja radova tijekom cijelog jamstvenog roka. Mora se shvatiti, iako ništa nije navedeno u LOE, da izvođač također može zamijeniti pretplatu gore navedenog osiguranja za isporuku promotoru banka jamstvo koje jamči najmanje 5% iznosa materijalne izvedbe radova u razdoblju od jedne godine, kroz koje bi se nadoknadila materijalna šteta nastala na građevini zbog nedostataka ili nedostataka u njezinoj izvedbi koji su utjecali na završnu obradu ili završne elemente tijekom navedene godine. biti obeštećen.

Promotor se može izričito dogovoriti s izvođačem da potonji bude osiguranik u ime prvog u vezi s osiguranjem materijalne štete ili osiguranjem jamstva za jamčenje naknade štete uzrokovane nedostacima ili nedostacima na građevinskim elementima ili objektima za 3 godina . koji uzrokuju neispunjavanje zahtjeva za stanovanje; Y

– osiguranje materijalne štete ili osiguranje jamstva za jamstvo 10 godina naknada materijalne štete prouzročene na zgradi zbog kvarova ili nedostataka koji potječu ili zahvaćaju temelje, potpore, grede, podove, nosive zidove ili druge konstrukcijske elemente, a koji izravno ugrožavaju mehaničku čvrstoću i stabilnost građevine.

podugovarač

Podizvođač je fizička ili pravna osoba koja ugovorom pred izvođačem ili drugim podizvođačem preuzima obvezu da izvrši određene dijelova ili jedinica rada , ovisno o projektu kojim je uređeno njegovo izvođenje. The varijante ove brojke mogu biti one prvog podizvođača (podizvođača čiji je naručitelj izvođač), drugog podizvođača (podizvođača čiji je naručitelj prvi podizvođač), i tako dalje.

Zakon 32/2006 uređuje podugovaranje u građevinskom sektoru i ima za cilj poboljšati uvjete rada u sektoru općenito, a posebno zdravstvene i sigurnosne uvjete svojih radnika. Ovaj Zakon pretpostavlja radikalnu promjenu u odnosu na dosadašnji model, budući da se po prvi put, na strogo sektorski način, bavi reguliranjem pravnog režima podugovaranja, prepoznajući njegovu važnost za građevinski sektor i specijalizaciju za povećanje produktivnosti, uspostavlja niz jamstava čiji je cilj spriječiti da nedostatak kontrole u ovom obliku proizvodne organizacije uzrokuje objektivne situacije rizika za sigurnost i zdravlje radnika, u zemlji poput Španjolske, koja i dalje bilježi stopu nezgoda rad vrlo ozloglašen po svojoj brojnosti i ozbiljnosti.

Ovo pravilo, koje je strogo sektorsko, primjenjivo je na ugovore sklopljene, pod ugovorom, za izvršenje sljedećeg radovi izvedeni u građevinskim radovima :

- iskopavanje;

– Zemljina kretanja;

– zgrada;

– montaža i demontaža montažnih elemenata;

– armature ili instalacije;

– transformacija;

– rehabilitacija;

– popravak;

– demontaža;

- oboriti;

– održavanje;

– konzervatorsko-slikarski radovi i radovi čišćenja;

– sanitacija.

 Zahtjevi za izvođača i podizvođača

Utvrđen je niz zahtjeva za izvođače i podizvođače, u kako kako bi se izbjeglo sudjelovanje poduzeća bez minimalne organizacijske strukture koja omogućuje jamstvo da su u stanju ispuniti svoje obveze zaštite zdravlja i sigurnosti radnika. .

Da bi tvrtka mogla intervenirati u procesu podugovaranja u građevinskom sektoru, kao izvođač ili podizvođač, mora ispunjavati sljedeće uvjete:

• Imati vlastitu organizaciju proizvodnje , raspolagati potrebnim materijalnim i osobnim sredstvima, te ih koristiti za obavljanje ugovorene djelatnosti.
• Pretpostavimo rizike, obveze i odgovornosti svojstven razvoju poslovne aktivnosti.
• Neposredno izvršava ovlasti organizacija i upravljanje nad radom svojih radnika na gradilištu, au slučaju samostalnih djelatnika obavljaju radove samostalno i na vlastitu odgovornost i izvan djelokruga organizacije i upravljanja poduzeća koje za njih radi. zaposlili.

Uz gore navedene zahtjeve, tvrtke koje namjeravaju angažirati ili podugovarati za rad na gradilištu moraju:

• Dokažite da imaju ljudski resursi , na njihovoj upravljačkoj i proizvodnoj razini, da imaju potrebnu obuku u prevenciji profesionalnog rizika, kao i preventivnu organizaciju prikladnu L 31/1995, o prevenciji profesionalnog rizika.
• Budite registrirani u Registar ovlaštenih tvrtki . Ovu prijavu po službenoj dužnosti provodi nadležno tijelo rada, na temelju izjave poslodavca iz sljedećeg stavka.

Tvrtke izvođači ili podizvođači moraju potvrditi usklađenost s gore navedenim zahtjevima putem a deklaracija potpisan od strane njihovog zakonskog zastupnika formuliran pred Registrom ovlaštenih tvrtki. Upis po službenoj dužnosti provodi nadležno tijelo rada, na temelju navedene izjave.

Osim toga, tvrtke čija se djelatnost sastoji od uobičajenog ugovaranja ili podugovaranja za izvođenje radova na gradilištima moraju imati, u uvjetima utvrđenim propisom, broj radnika ugovorenih na neodređeno odnosno ne manje od 10% u prvih 18 mjeseci važenja ovog pravila, niti 20% u mjesecima od 19. do 36., niti 30% od uključivo 37. mjeseca. U te svrhe, u udružene radne zadruge, suradnici se obračunavaju na sličan način kao zaposleni radnici, u rokovima određenim propisom.

Režim podugovaranja

 Višak u kooperantskim lancima, posebice u građevinskom sektoru, djeluje progresivno potkopavajući poslovne marže i kvalitetu pruženih usluga do te mjere da u zadnjim karikama lanca takve marže praktički i nema, favorizirajući potopljeni rad, samo u krajnjem elementu koji mora odgovarati za sigurnosne i zdravstvene uvjete radnika koji izvode radove. Iz tog razloga, naznačeno ekscesi podugovaranja može olakšati pojavu praksi koje su nespojive sa zdravljem i sigurnošću na radu.

Podugovaranje , kao oblik proizvodne organizacije, ne može biti ograničen , osim pod uvjetima i u slučajevima predviđenim u L 32/2006. Dakle, režim podugovaranja u građevinskom sektoru općenito je sljedeći:

• Korištenje električnih romobila ističe pokretač može sklopiti ugovor izravno s onoliko izvođača koliko smatra primjerenim, bilo da se radi o fizičkim ili pravnim osobama.
• Korištenje električnih romobila ističe izvođač radova može sklopiti ugovor s podizvođačkim tvrtkama ili samozaposlenim radnicima za obavljanje poslova koji su ugovoreni s promotorom.
• Korištenje električnih romobila ističe prvi i drugi podizvođač mogu podugovarati izvođenje radova koje su, odnosno ugovorili.
• Korištenje električnih romobila ističe treći podizvođač ne smije posao koji je ugovorio prepustiti drugom podizvođaču ili samozaposlenoj osobi.
• Korištenje električnih romobila ističe samostalni radnik ne smije posao koji mu je povjeren ili drugim podizvođačkim poduzećima ili drugim samostalnim djelatnicima ustupiti u podizvođače.
• Isto tako, ni podizvođači ne mogu sklapati ugovore , čija se proizvodna organizacija koja se koristi u radu sastoji, u osnovi, od doprinosa rada, shvaćenog kao onaj koji za obavljanje ugovorene djelatnosti ne koristi više vlastite radne opreme od ručnih alata, uključujući prijenosne električne alate, čak i ako imaju podršku drugih radnih timova osim onih navedenih, pod uvjetom da pripadaju drugim tvrtkama, izvođačima ili podizvođačima posla.

Bez obzira na prethodno navedeno, kada je propisno opravdano slučajni slučajevi , zbog zahtjeva za specijalizacijom posla, tehničkih komplikacija proizvodnje ili okolnosti više sile koje agenti uključeni u posao mogu iskusiti, potrebno je, prema mišljenju vodstva projekta, ugovaranje dijela posla s trećim stranama, iznimno se podugovaranje uspostavljeno na dodatnoj razini može produžiti, pod uvjetom da rukovodstvo projekta navede svoje prethodno odobrenje i razlog ili razloge koji ga motiviraju u knjizi podugovaranja (L 32/2006 čl. 7).

Iznimno proširenje podugovaranja ne primjenjuje se u slučajevima navedenim u gornjim slovima e) i f), osim ako je motivirajuća okolnost viša sila.

Izvođač mora obavijestiti zdravlje i koordinator za sigurnost i o predstavnici radnika različitih tvrtki uključenih u opseg izvršenja njegovog ugovora koje su navedene u knjizi podugovaranja, iznimno podugovaranje.

Isto tako, izvođač mora obavijestiti nadležne rad nadležno tijelo navedenog izvanrednog podugovaranja tako što će u roku od 5 radnih dana od dana odobrenja dostaviti izvješće u kojem će navesti okolnosti njegove potrebe i presliku upisa u knjigu podugovaranja.

Registar ovlaštenih tvrtki – (L 32/2006, čl. 5. i 6.)

Za potrebe odredaba u vezi s režimom podugovaranja, predviđena je izrada Registra ovlaštenih tvrtki, ovisno o kompetentnoj radnoj snazi nadležnost, shvaćena kao ona koja odgovara području autonomne zajednice na kojoj se nalazi sjedište tvrtke. izvođač ili podizvođač.

Registracija u Registar ovlaštenih tvrtki vrijedi za cijelo nacionalno područje, a njegovi podaci su javno dostupni, osim onih koji se odnose na osobnu privatnost.

Po propisu, sadržaja, forme i učinaka utvrdit će se upis u navedeni registar, kao i sustavi koordinacije različitih registara koji ovise o regionalnim tijelima rada.

Obveze izvođača i podizvođača

Utvrđuju se sljedeće obveze:

• Dužnost od budnost i odgovornosti koje proizlaze iz nepridržavanja. Tvrtke izvođači i podizvođači uključeni u građevinske radove uključene u područje primjene L 32/2006 moraju nadzirati usklađenost s odredbama istog od strane podizvođačkih tvrtki i samozaposlenih radnika s kojima ugovaraju; posebno, što se tiče:

– obveze od akreditacija i registracija (L 32/2006, članak 4.2.); Y

- sustav podugovaranja ( L 32/2006 čl. 5 ).

Podizvođačke tvrtke moraju priopćiti ili prenijeti izvođaču, preko svojih odgovarajućih komisionarskih tvrtki ako se razlikuju od prvih, bilo koji informacija ili dokumentacije koji utječe na gore navedeno.

Ne dovodeći u pitanje druge odgovornosti utvrđene u socijalnom zakonodavstvu, kršenje potrebnih obveza akreditacije i registracije ili režima podugovaranja, utvrđuje zajedničke i nekoliko odgovornosti podizvođača koji je sklopio ugovor čineći navedena kršenja i odgovarajućeg izvođača u pogledu radnih obveza i socijalnog osiguranja proizašlih iz izvršenja dogovorenog ugovora koji odgovaraju podizvođaču odgovornom za kršenje u opsegu izvršenja njegovog ugovora, bez obzira djelatnosti navedenih tvrtki.

U svakom slučaju, odgovornost utvrđena člankom 43. Statuta radnika je potrebna (ET) kada se pojave pretpostavke predviđene u njemu.

• Imati dokumentaciju o podugovaranju . Svaki izvođač mora imati knjigu podugovaranja za sve građevinske radove koji su uključeni u područje primjene L 32/2006.
• Dužnost informiranja predstavnici radnika . Predstavnici radnika različitih tvrtki koje interveniraju u izvođenju radova moraju biti obaviješteni o angažiranju i podugovaranju koji se u njemu sklapaju.
• Akreditirajte preventivno osposobljavanje radnika . Tvrtke moraju osigurati da svi radnici koji pružaju usluge na gradilištima imaju potrebnu i odgovarajuću obuku za svoj posao ili funkciju u smislu prevencije profesionalnih rizika, kako bi bili upoznati s rizicima i mjerama za njihovo sprječavanje.

1) Sektorskim kolektivnim ugovorom na razini cijele države mogu se uspostaviti sustavi ili postupci za zastupanje radnika preko sindikalnih predstavnika ili na bipartitnoj osnovi između poslovnih organizacija i sindikata, kako bi se promicalo poštivanje profesionalnog rizika propisi o prevenciji u građevinskim radovima na odgovarajućem području. Također možete uspostaviti programe obuke te specifične sadržaje sektorske naravi i za rad svake specijalnosti.

2) Specifični sustav akreditacije obuke može se sastojati od izdavanja profesionalne iskaznice za svakog radnika, jedinstvene i važeće u cijelom sektoru.

3) Podizvođač nema status posrednika u gradnji sukladno ZOE režimu koji definira odgovornost građevinskih sredstava protiv građevinski nedostaci , pri čemu je graditelj odgovoran za aktivnosti podizvođača, budući da su ugovorno povezani, ograničavajući djelovanje podizvođača na praćenje uputa svog izvođača.

4) Povrede odredaba L 32/2006 sankcioniraju se u skladu s RDLeg 5/2000 pročišćenog teksta Zakona o povrede i sankcije u društvenom poretku

Privremena zajednica društava –  (L 18/1982)

S obzirom na tehničku i komercijalnu složenost, ali i onu zakonodavnu, koju su tržište nekretnina i proces gradnje zadobili, pojavili su se i pojavljuju se novi sudionici ili subjekti koji razvijaju pružanje usluga koje na ovaj ili onaj način doprinose jamčiti učinkovitiju i kvalitetniju gradnju.

Unutar ove velike skupine ističu se:

– integrirano upravljanje projektima odn voditelj projekta ; I

– suradnja tvrtki i/ili poduzetnika u građevinskom sektoru sa zajedničkim ulaganjima i zajednička ulaganja .

Privremeni sindikati društava (u daljnjem tekstu: UTE) pretpostavljaju a sustav suradnje između trgovačkih društava i/ili poduzetnika na određeno vrijeme, određeno ili neodređeno, radi razvoja ili izvršenja posla, usluge ili isporuke i s utvrđenim fiskalnim režimom.

UTE proizlazi iz ugovora o suradnji potpisanog između tvrtki i/ili poslovnih ljudi i formaliziranog u javno djelo što dovodi do organizacije koja nema pravna osobnost . Iz tog razloga članovi UTE solidarno odgovaraju trećim osobama za radnje i radnje koje provode za opću korist.

Karakteristike

Kako bi se porezni režim uspostavljen u L 18/1982 mogao primijeniti, UTE mora imati sljedeće karakteristike:

• njegovo članovi moraju biti fizičke ili pravne osobe s prebivalištem u Španjolskoj ili inozemstvu. Posao dohodak pojedinaca koji čine dio zajedničkog pothvata utvrđuje se izravnom procjenom za potrebe poreza na dohodak.
• njegovo objekt mora isključivo razvijati ili izvoditi određeni rad, uslugu ili opskrbu unutar ili izvan Španjolske, biti u mogućnosti razvijati ili izvoditi komplementarne i pomoćne radove i usluge izvornog predmeta.
• njegovo trajanje mora biti isti kao i rad, usluga ili opskrba koja čini njegov predmet s najviše 25 godina, osim ako se izvođenje ili iskorištavanje ne odnosi na javne radove ili usluge, u kojem će slučaju maksimalno trajanje biti 50 godina. godine.
• Njima mora upravljati a pojedinačni upravitelj s dovoljnim ovlastima koje dodjeljuje svaki pojedini član UTE-a za ostvarivanje prava i ugovaranje odgovarajućih obveza u ime UTE-a.
• Oni moraju biti sastavljeni pomoću a javno djelo koji sadrži statute ili sporazume koji uređuju njihovo djelovanje, uključujući, između ostalog, omjer ili metodu za određivanje sudjelovanja različitih članova u raspodjeli rezultata UTE-a i kriterij raspodjele vremena. rezultata ili prihoda i rashoda. Javna isprava mora biti upisana u poseban upisnik upravne naravi pri Ministarstvu financija. Prije registracija , Glavnoj upravi za poreze potrebno je uputiti dokument u kojem članovi UTE-a traže prihvaćanje posebnog poreznog režima i registraciju djela. Navedeni dokument mora se dostaviti zajedno s preslikom akta o osnivanju UTE-a, fotokopijom modela 036 ili 037 koji zahtijeva CIF UTE-a i fotokopijom modela 845 (za općinsku pristojbu) ili 846 (za pokrajinsku pristojbu). .

L 18/1982 koristi izraz " poduzetnici” međutim, mora se shvatiti da fizičke osobe mogu biti dio UTE-a, pod uvjetom da su u režimu izravne procjene.

 Porezni režim

 Porezni režim koji se primjenjuje na te subjekte razlikuje se ovisno o tome jesu li ispunjeni zahtjevi navedeni u L 18/1982:

• Ako zahtjevi nisu ispunjeni: ti subjekti nisu porezni obveznici IS-a , plaćajući poreze u skladu sa sustavom raspodjele dohotka ( ZIS čl. 6 ).
• Ako su uvjeti ispunjeni, porezni režim ovisi o tome hoće li ili nije UTE upisan u poseban registar : UTE koji nije upisan u poseban registar oporezuje se prema općem režimu IS-a, dok registrirani podliježe posebnom poreznom režimu utvrđenom za te subjekte.

 Poseban porezni režim

 Na UTE upisane u poseban registar primjenjuje se sljedeći porezni režim:

1) Oni ne plaćaju IS za dio porezna osnovica koja se može pripisati članovima rezidentima na španjolskom teritoriju. U slučaju da se UTE odluči za način plaćanja na rate , osnovica za izračun ne uključuje dio porezne osnovice koji se može pripisati članovima i koji mora snositi imputaciju porezne osnovice. Ni u kojem slučaju se ne vraća višak obročne otplate u odnosu na taj isti dio.

2) njegovo članova s ​​prebivalištem na španjolskom teritoriju ili nerezidentima sa stalnom poslovnom jedinicom na tom području pripisuju se:

• Korištenje električnih romobila ističe neto financijski rashodi koji, u primjeni ograničenja na odbitnost financijskih rashoda, nisu odbijeni UTE-om u poreznom razdoblju. Subjekt ne može odbiti neto financijske troškove koji se terete partnerima.
• Za porezna razdoblja počevši od ili poslije 1-1-2015 , rezerva kapitalizacije koju sam UTE nije primijenio u poreznom razdoblju. Pričuva koja je pripisana partnerima UTE-a ne može se primijeniti od strane potonjeg, osim ako je partner IRPF porezni obveznik.
• Pozitivno ili negativno porezne osnovice , dobivene od strane UTE. Negativne porezne osnovice pripisane partnerima ne mogu se nadoknaditi UTE-om. Za porezna razdoblja koja počinju 1. 1. 2015. ili nakon toga, pozitivne porezne osnovice se smanjuju ili povećavaju, ovisno o slučaju, u rezervi izravnanja.
• Korištenje električnih romobila ističe osnove odbitaka i bonusa u kvoti na koju subjekt ima pravo. Ove osnove odbitka ili bonusa integrirane su u likvidaciju partnera, smanjujući kvotu prema propisima IS-a ili IRPF-a.
• Zadržanja i uplate na račun koji odgovara UTE.

3) Dividende i udjela u dobiti odgovara nerezidentni članovi na španjolskom teritoriju oporezuju se kao takvi, u skladu s propisima utvrđenim u RDLeg 5/2004 (dohodak nerezidenata) i sporazumima o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja koje je potpisala Španjolska. .

Dividende i udio u dobiti odgovarajući partneri koji moraju snositi dodjelu porezne osnovice i dolaze iz poreznih razdoblja tijekom kojih je UTE bio u ovom režimu, ne oporezuju se ovim porezom ili porezom na dohodak.

4) U slučaju prijenos dionica u kapitalu, vlastitim sredstvima ili rezultatima zajedničkog pothvata pod posebnim poreznim režimom, vrijednost stjecanja uvećava se za iznos društvenih koristi koje su, bez efektivne raspodjele, pripisane partnerima. kao prihod od svojih dionica u vremenskom razdoblju između stjecanja i prijenosa.

5) Za porezna razdoblja počevši od ili poslije 1-1-2015 , vrijednost stjecanja udjela u UTE-u umanjuje se za iznos društvenih gubitaka koji su pripisani partnerima.

Ovaj porezni režim ne primjenjuje u onim poreznim razdobljima u kojima se obavljaju aktivnosti koje nisu primjerene njihovoj namjeni ili posjeduju, izravno ili neizravno, udjele u tvrtkama koje su njihovi partneri, ili izravno ili kontroliraju, izravno ili neizravno, aktivnosti svojih partnera ili trećih strana .

UTE-ovi i njihovi sudionici s prebivalištem u Španjolskoj nisu obavezni vršiti zadržavanja na izvoru, na račun IS-a ili IRPF-a, s obzirom na prinose koji podliježu zadržavanju i koji su uzajamno zadovoljeni kao izravna posljedica aktivnosti sindikata u njegovim odnosima s njegovim članovima. U odnosu na ostale prihode koje ostvaruju, postoji obveza uplate odgovarajućeg zadržavanja ili uplate na račun kao uplate na račun IS-a ili IRPF-a.

Tvrtke članice UTE-a koje djeluju u inozemstvu mogu imati koristi od prihoda iz inozemstva prema izuzeće metoda ( LIS čl.45 ). Subjekti koji sudjeluju u radovima, uslugama ili isporukama koje se izvode ili pružaju u inozemstvu, putem formula suradnje analognih UTE-u, mogu iskoristiti izuzeće u pogledu prihoda iz inozemstva. Subjekti moraju zatražiti izuzeće od Ministarstva gospodarstva i financija, pružajući podatke slične onima koji su potrebni za privremene sindikate tvrtki osnovanih na španjolskom teritoriju. Mogućnost izuzeća određuje njegovu primjenu do prestanka UTE. Negativni dohodak koji ostvaruje UTE tereti poreznu osnovicu članova. U tom slučaju, kada u uzastopnim godinama zajednički pothvat ostvari pozitivan prihod, društva članice će u svoju poreznu osnovicu, na pozitivnoj osnovi, uključiti prethodno raspoređeni negativni prihod, do granice iznosa navedenog pozitivnog prihoda. Prethodno navedeno ne vrijedi u onim poreznim razdobljima u kojima porezni obveznik obavlja djelatnosti različite od onih u kojima bi se trebala sastojati njegova korporativna svrha.

Porezna uprava smatra sličnim španjolskom UTE-u ” zajednička ulaganja » (kada iz njih ne nastaje nova tvrtka) i konzorciji s drugim stranim tvrtkama koje nemaju pravnu osobnost, a čija je svrha izvođenje sličnog posla, isporuke ili usluge.

 Izumiranje

Nakon što je korporativna svrha zbog koje je osnovana ispunjena, UTE se gasi. Raskid je formaliziran u a javno djelo , o čemu se mora obavijestiti Ministarstvo financija koje ga briše iz posebnog upisnika.

Naselje

Ako likvidacija rezultira a isporuka robe tvrtkama koje čine UTE čije su tržišne vrijednosti veće od računovodstvenih vrijednosti, razlika između obje vrijednosti mora biti uključena u poreznu osnovicu UTE-a koja odgovara poreznom razdoblju u kojem se prijenos događa. gašenje, tako da se pripisuje članovima, koji će povećati fiskalnu vrijednost svog sudjelovanja u UTE-u za iznos kapitalnih dobitaka od raspuštanja UTE-a koji im je pripisan.

Na razini članova UTE koji se likvidiraju, proizvodi se prihod za razliku između tržišne vrijednosti primljene likvidacijske naknade i porezne vrijednosti udjela u UTE koja im je pripisana, uključujući prihod ostvaren likvidacijom UTE, koji se pripisuje njegovim članovima.

 Zajednički pothvati

Zajednički pothvat formula pretpostavlja suradnju između nekoliko tvrtki kroz a ugovorni sporazum ili kroz, uz gore navedeni ugovorni sporazum, osnivanje od strane nekoliko društava a zajedničko društvo kćer kako bi se konkretna aktivnost izvršila. Ovaj posljednji slučaj obično je najkarakterističniji. Prethodno spomenuta podružnica obično je dioničko društvo ili društvo s ograničenom odgovornošću, osnovano iu istom postotku u vlasništvu svih uključenih društava.

Moraju se poštovati sve formalnosti predviđene španjolskim propisima za svakog od njih osnivanje i rad gore navedenog zajedničkog društva kćeri. Trgovačka društva imaju u načelu stabilan karakter i određeno zvanje za stalnošću, ali i tako mogu imati privremeni karakter, utvrđujući za to određeno trajanje ili svršetak.

Kako se radi o specifičnoj formuli suradnje partnera, potrebno je uspostaviti vrlo jasan dogovor o tome svrhu i oblik društva i organizacije koja je stvorena statutom i dioničarskim ugovorom, pravilno uređujući tijela upravljanja i kvorum. minimum glasanja u navedenim tijelima (sastanak partnera ili dioničara i upravno tijelo) za usvajanje sporazuma, čak i mogućnost uspostavljanja nekih sporazuma koji zahtijevaju suglasnost svih partnera.

Vrste poduzeća

 Kao identifikacijske značajke svake od dvije spomenute vrste poduzeća treba istaknuti sljedeće:

• Ograničeno društvo (SA): Mora imati minimalni kapital od 60,101 eura podijeljen na dionice, a partneri nisu osobno odgovorni za dugove tvrtke, pri čemu je samo imovina tvrtke odgovorna za ispunjenje navedenih dugova.
• Društvo s ograničenom odgovornošću (SL): Mora imati minimalni kapital od 3,005 eura podijeljen na dionice koje se ne mogu slobodno prenositi na druge osobe osim partnera ili njihovih rođaka ili tvrtki u istoj grupi. U ovom slučaju, partneri također nisu osobno odgovorni za dugove tvrtke. Društvo s ograničenom odgovornošću ima relativno fleksibilniji režim od javnog dioničkog društva, ostavljajući više autonomije volji stranaka.

 Razlike između UTE i «joint venture»

Alternativa stvaranju zajedničkog pothvata za razvoj nekretninskog projekta, unatoč organizacijskoj i operativnoj Prednosti i poseban porezni režim koji omogućuje veću fleksibilnost u suradnji između tvrtki koje se udružuju, ima hendikep da su njegovi članovi solidarno i pojedinačno odgovorni trećim osobama za radnje i radnje koje provode za opću dobrobit. Još jedan nedostatak je oblik njegovog tijela upravljanja kroz jednog upravitelja koji obvezuje UTE i, posljedično, njegove partnere. Svi partneri moraju se dogovoriti oko osobe upravitelja koja mu može povjeriti svoje radnje.

Međutim, ova se neugodnost ne pojavljuje u slučaju zajedničko društvo kćer koji proizlaze iz joint venture (društvo s ograničenom odgovornošću ili korporacija) budući da partneri nisu osobno odgovorni za korporativne dugove društva. S druge strane, ova alternativa podrazumijeva osnivanje poduzeća sa svim pripadajućim postupcima i troškovima te neprimjenjivanje posebne porezni režim UTE-a.

S druge strane, privremene prirode UTE-a također se može primijeniti na društvo s ograničenom odgovornošću, utvrđujući trajanje ograničeno na izvođenje radova ili pružanje usluge.

 3. - Tehnički smjer

 Projektant projekta – (LOE čl.10 )

Dizajner je definiran kao kvalificirani i kompetentni tehničar koji je, po nalogu nositelja projekta i sukladno odgovarajućim tehničkim i urbanističkim propisima, odgovoran za hvatanje koncepta građevine u nizu planova i dokumenata u skladu s općim grafičkim kodeksom.

Dizajner može sam preuzeti izradu projekta ili se može dogovoriti s promotorom o angažiranju djelomične suradnje drugih tehničara koji mogu:

– napisati djelomične nacrte projekta; ili

– napisati dijelove koji zaokružuju projekt.

Ugovaranje djelomične suradnje mora se izvršiti u koordinacija s projektantom koji je autor glavnog projekta, izbjegavajući dupliranje u dokumentaciji i u naknadama koje će primati autori različitih navedenih radova ( ZOE čl.4.2 ).

Kada je projekt izrađen ili dovršen kroz djelomične projekte ili drugu tehničku dokumentaciju, svaki projektant preuzima posjedovanje njihovog projekta.

 Zahtjevi

Dizajner mora posjedovati akademski i stručni kvalifikacija arhitekta, tehničkog arhitekta, inženjera ili tehničkog inženjera, prema potrebi, i ispunjavaju Uvjeti potrebni za obavljanje profesije.

Za obavljanje predmetnih zanimanja potrebno je posjedovanje akademskog stupnja koji odgovara svakom od navedenih tehničara. U tom smislu komentari izneseni u br. 1695 , u pogledu ravnatelja obavljanja poslova, u odnosu na kvalifikacijsku akademsku i stručnu spremu, uvjete potrebne za obavljanje zvanja i stručne poslove.

Pravna osoba

Ako je osoba određena za tehničkog izrađivača projekta pravna osoba, ta osoba zauzvrat mora imenovati tehnička osoba koja će biti projektant koji mora imati kvalifikacijsku stručnu spremu. Dizajner u ovom slučaju može biti ili a radnik angažiran od strane pravne osobe ili jednog od partneri koji čini dio toga.

 Voditelj gradnje

 Voditelj građenja je nositelj građenja koji u sklopu vođenja projekta usmjerava razvoj posla u tehničkom, estetskom, urbanističkom i okolišnom aspektu, u skladu s projektom koji ga definira, uz građevinsku dozvolu i druga obvezna ovlaštenja. i uvjetima ugovora, kako bi se osigurala njegova prikladnost za predloženu svrhu.

To je kompetentni kvalificirani tehničar koji, zajedno s direktorom izvođenja radova, čini izborno upravljanje radova.

Voditelj građenja može izvesti, pored Funkcije koje su vlastite njemu (višem rukovodstvu radova), onima direktora izvođenja radova. I funkcije jednog i drugog savršeno su diferencirane i prepoznatljive.

Voditelj građenja može biti osoba koja je izradila projekt posla koji se namjerava izvesti ili druga osoba. Kada se radi o stručnoj osobi, a ne onoj koja je izradila projekt, oni imaju obvezu pregledati projekt, budući da preuzimaju rizik i odgovornosti proizašle iz propusta, nedostataka i nesavršenosti navedenog projekta ( LOE art.17.7.2º ). Međutim, voditelj građevine ima pravo na ponavljanje protiv dizajnera.

Više od jednog režisera je zajednički ugovoreno za vođenje posla, oni su solidarno i pojedinačno odgovorni ne dovodeći u pitanje raspodjelu koja odgovara među njima ( ZOE čl.17. 7.3º ).

Radovi na parcijalni projekti mogu voditi drugi tehničari pod koordinacijom voditelja izgradnje.

Ako je osoba određena za obavljanje poslova voditelja projekta a pravna osoba , ta osoba mora imenovati tehničara koji će biti voditelj projekta i koji mora imati odgovarajuću stručnu spremu.

1) A nedostatak projekta ne oslobađa od odgovornosti tehničara koji rukovodi radom, jer ga status tehničara obvezuje ispitati projekt i utvrditi njegovu prikladnost za konkretne okolnosti rada, ne dovodeći u pitanje odgovornost projektanta za nastale nedostatke. Dakle, mora se shvatiti da voditelj radova prešutno potvrđuje i odobrava ono što je proračunao i projektirao tehnički projektant, pa je stoga, ako postoje pogreške, odgovornost proizašla iz takvih radnji solidarna. obojica tehničari.

2) Korištenje električnih romobila ističe arhitekt potreban je redatelj djela a stupanj marljivosti koja proizlazi iz specijalnosti njegovog znanja i tehničkog i stručnog jamstva koje podrazumijeva njegov zahvat u posao, uključujući među njegove dužnosti i proučavanje osebujnih uvjeta zemljišta na kojem će se graditi. Ova utvrđena jurisprudencijalna doktrina uključena je u LOE.

Zahtjevi

Za obavljanje poslova voditelja građenja potrebno je posjedovanje stručne spreme akademski i stručni kvalifikacije i ispunjavanje Uvjeti potrebni za obavljanje profesije.

Poslove voditelja građenja mogu obavljati arhitekti, tehničari arhitekti, inženjeri i inženjeri tehnike. Ovi stručnjaci moraju, kako bi obavljali svoju profesiju, posjedovati odgovarajuće naslov .

Korištenje električnih romobila ističe homologacija u Španjolskoj diploma izdanih od strane država koje nisu dio Europske unije provodi se u skladu s bilateralnim konvencijama i sporazumima koje je, ako je primjenjivo, Španjolska možda potpisala u vezi s priznavanjem studija i diploma. Isto tako, gore navedene diplome mogu se homologirati u Španjolskoj, pod uvjetom da su zahtjevi i postupak za homologaciju i deklaraciju istovjetnosti diplomi i službenoj sveučilišnoj akademskoj razini i za validacija stranih ispunjeni su studiji visokog obrazovanja i postupak utvrđivanja podudarnosti službenih naziva arhitekta, inženjera, diplomiranog, tehničkog arhitekta, tehničkog inženjera i diplome razinama španjolskog okvira kvalifikacija za visoko obrazovanje ( RD 967 / 2014 ).

Homologacija i priznavanje diploma izdanih u državi članici Europske unije u Španjolskoj provodi se prema vrsti diplome.

Što se tiče uvjete za obavljanje zvanja , za obavljanje poslova voditelja građenja potrebna je registracija te posljedično poštivanje statutima utvrđenih obveza strukovnih udruga.

Sljedeće su dužnosti voditelja projekta:

• Imati akademski i stručni kvalifikacija arhitekta, tehničkog arhitekta, inženjera ili tehničkog inženjera, prema potrebi, i ispunjavati Uvjeti potrebni za obavljanje profesije (br. 1684 ). Općenito, rukovođenje izvođenjem radova mogu obavljati osobe sa zvanjem arhitekta, tehničara, inženjera ili inženjera tehnike.

Kao što je slučaj s projektantom, u odnosu na voditelja građenja, LOE ne nudi a preferencija u kojem se utvrđuje koji su stručnjaci odgovorni za vođenje kojih radova, ograničavajući se na navođenje tehničara koji bi mogli biti osposobljeni, osim u slučaju zgrade skupine a) of ZOE čl.2.1 , u kojoj je nadležnost vođenja radova pripisana isključivo arhitektima.

• Provjerite utvrđuje i primjerenost temelj i projektiranom strukture na geotehničke karakteristike zemljišta. Obveza voditelja građenja je da na terenu provjeri geometrijsku izvedivost zahvata koji se namjerava izvesti, kao i raspoloživost zemljišta potrebnog za njegovu izvedbu.

Iskolčenje se podrazumijeva kao radnja crtanja prirodne veličine na tlu ili djelu, geometrijskog lika promjenjivog sastava i sa svojim tehničkim značenjem, koji je prethodno projektiran na planu ili je njegov opis zabilježen u drugom dokumentu s dovoljno podataka. njegovom ispravnom tumačenju i prijenosu ( RD 314/1979 točka 3.1.1 ).

U odnosu na drugi dio opisane obveze, potrebno je pripremiti a geotehnički elaborat kako bi voditelj građenja mogao provjeriti primjerenost temelja i projektirane konstrukcije. Međutim, LOE ne navodi geotehnički elaborat među obveznim dokumentima koji moraju biti dio projekta.

Postavka van uključuje obilježavanje ili utvrđivanje na terenu onoga što je u planu odraženo od strane projektanta, a ograničeno je na geometrijsku provjeru na parceli projektirane građevine i izjavu graditelja da je u mogućnosti započeti ugovorene radove, s čime da voditelj projekta, u dogovoru s nositeljem, odobri trenutni početak radova.

• riješiti nepredviđene slučajeve koji se pojavljuju na mjestu i bilježe u knjiga naloga i pomoći precizne upute za pravilno tumačenje projekta. Voditelj građenja mora osigurati da se radovi izvode prema projektu, za što je dužan pratiti i osigurati odvijanje radova te rješavati eventualne nepredviđene situacije koje se mogu pojaviti tijekom izvedbe. Morate izvršiti onoliko provjera koliko je potrebno kako bi radovi bili u skladu s projektiranim, dajući izvođaču potrebne upute za to. U tom smislu izvođaču se moraju dati nacrti i podaci potrebni za pravilno tumačenje projekta.

Zadužen je voditelj građenja tumačenje projekta , s tehničkog, ekonomskog i estetskog gledišta, kao i usvajanje potrebnih mjera za završetak razvoja projekta, utvrđivanje prilagodbi, komplementarnih detalja i izmjena koje mogu biti potrebne kako bi se postigao potpuni završetak radova , prema projektu.

Voditelj građenja mora dane naloge evidentirati u knjizi naloga i pomoći, kao i naloge koji se odnose na kontrolu kvalitete, te je predati ispunjenu po završetku radova.

• Pripremiti, na zahtjev promotora ili uz njegov dogovor, moguće izmjene projekta , koji su potrebni tijekom izvođenja radova, pod uvjetom da su usklađeni s regulativnim odredbama koje su razmatrane i uvažene u izradi projekta. Zakonski je voditelj građenja dužan izvršiti izmjene na projektu samo kada to zahtijeva napredovanje radova. Međutim, ugovorom je moguće produljiti ius variandi promotora na onoliko izmjena koliko odluči uvesti u projekt tijekom radova ili čak ograničiti navedenu ovlast za uvođenje izmjena koje uključuju varijacije u ugovornoj cijeni, bilo naviše ili naniže. , u određenom postotku.

Ni LOE ni Građanski zakonik ne priznaju pravo promotora da uvodi izmjene u projekt. Voditelj građenja dužan je izvršiti samo izmjene projekta u svrhu ispravljanja onoga što je neispravno ili neizvedivo. The neizvodljivost može biti određeno tehničkim, pravnim, urbanističkim razlozima itd.

U slučaju da je predviđena mogućnost unošenja izmjena u projekt, način reguliranja i obračuna korekcije cijene i rok zbog tih izmjena moraju se posebno urediti ugovorom o izvođenju radova.

Arhitekt voditelj radova mora ispraviti projekt koji se izvodi kad nastane pogreške . Ako su autor projekta i voditelj radova isti nadređeni arhitekt, radi se samo o izvedbi onoga što je projektirano. Ali ako je drugačiji, drugi postaje kvalifikator i ispravljač prvoga, jer je kriterij da je projekt namjera, a izvedba stvarnost.

1. e) Prijavite se raspored ili početak rada minuta i finale potvrdu o radu, kao i pripremiti djelomične potvrde i konačna likvidacija izvršenih radnih jedinica, uz vize koje mogu biti obvezne.

Potvrda o rasporedu ili početku radova ili skidanja užadi mora biti potpisana od strane voditelja projekta, izvođača i nositelja.

Pretplata konačne potvrde o radovima od strane voditelja građevine nužan je uvjet za registraciju prijave novogradnje (ili dokazivanje završetka kada je novi posao u izgradnji prijavljen) i dobivanje prve uporabne dozvole.

1. f) Pripremite i potpišite dokumentacija o izvedenim radovima dostaviti ga promotoru, s vizama koje mogu biti obavezne. S obzirom da praksa pokazuje da u radovima uvijek postoje varijacije (manje ili veće) u projektu od početka izvođenja do završetka radova, obveza je voditelja građenja pripremiti i potpisati dokumentaciju radova. koji je zapravo izvršen. Takva dokumentacija je poznata kao građevinska as – izgrađena dokumentacija .

Voditelj građenja dužan je navedenu dokumentaciju o izvedenim radovima dostaviti nositelju radova, koji je dužan dostaviti budućim kupcima izgrađene građevine.

g) Obveze od direktor izvođenja radova , u onim slučajevima u kojima su voditelj radova i direktor izvođenja radova ista stručna osoba.

Direktor izvedbe – direktor radova

Direktor izvođenja radova je definiran kao nositelj gradnje koji u sklopu vođenja projekta preuzima tehničku funkciju usmjeravanja materijalne izvedbe radova te kvalitativne i kvantitativne kontrole izgradnje i kvalitete građevine. .

Dvije figure tako se razlikuju unutar fakultativnog smjera:

– voditelj građenja; I

– Direktor izvođenja radova.

Obje brojke su kompatibilan a, u isto vrijeme, njihove se funkcije savršeno razlikuju.

Korištenje električnih romobila ističe bitne funkcije voditelja izvođenja radova usmjeravaju, naređuju i nadziru izvođenje i odvijanje radova. Međutim, funkcije direktora izvođenja radova uvijek su podložne onima direktora rada.

Figura voditelja izvođenja radova je ona koju je u svijetu građevinarstva tradicionalno razvijao geodet ili tehnički arhitekt . Ovaj agent nema nikakvu ovlast za pripremu ili nacrt projekta ili njegove izmjene.

Voditelj radova razvija posredni smjer izvođenja radova, dok direktor izvođenja radova provodi ono što bi neposredan smjer . On je izravno i neposredno u radovima iu procesu izgradnje i dolazi ispraviti tehničke i pripremne nedostatke izvođača na gradilištu.

Ako je osoba imenovana za obavljanje poslova direktora izvođenja radova a pravna osoba , ta osoba pak mora imenovati tehničara koji će biti voditelj izvođenja radova, a koji mora imati kvalificiranu stručnu spremu.

Direktor izvođenja radova, u svojstvu tehničara, mora biti u toku i poznavati tehnološkim standardima zgrade , te upozoriti voditelja radova na njegovu nesukladnost, provjeravajući usklađenost konstrukcije s njegovim lex artis

Zahtjevi

 Za obavljanje poslova direktora izvođenja radova potrebno je posjedovati kvalifikacijsku akademsku i stručnu spremu te ispunjavati potrebni uvjeti za obavljanje profesije. Ovaj zahtjev je neovisan o tome jesu li zgrade koje se namjeravaju projektirati i kojima se upravlja podložne LOE.

Dakle, arhitekti, tehnički arhitekti, inženjeri i inženjeri tehnike može obavljati funkcije direktora izvedbe projekta.

Obveze

Ravnatelj izvođenja radova ima sljedeće obveze:

• Provjerite prijem od građevinskih proizvoda na licu mjesta , nalažući izvođenje preciznih ispitivanja i ispitivanja . Među obvezama koje padaju na voditelja izvođenja radova je provođenje provjera materijala korištenih u izvođenju radova (mješavine, ispitivanja i provjere, omjeri i doziranje materijala, analiza, pravilno postavljanje gore navedeni materijali, povezana dokumentacija itd.).
• Usmjerite materijalna izvedba radova, provjera rasporeda, materijala, pravilne izvedbe i rasporeda građevinskih elemenata i instalacija, sukladno projektu i uputama voditelja građenja.
• Zabilježite odgovarajuće upute u knjiga naloga i pomoći te u knjiga kontrole kvalitete. Voditelj izvođenja radova mora u knjigu naloga i pomoći evidentirati precizne naloge i upute koje se daju u radu za pravilno tumačenje i izvođenje projekta.

Što se tiče kontrole kvalitete, u LOE se ništa ne govori o obvezama upravljanja projektom u tom pogledu. Regionalno zakonodavstvo utvrđuje obvezu praćenja i provjere poštivanja stupnja kvalitete i programa kontrole kvalitete koji odgovara zgradi na upravljanju projektom (voditelj gradnje i direktor izvođenja radova).

• Prijavite se minuta rasporeda ili početak rada i završna svjedodžba rada, kao i pripremiti i potpisati djelomične potvrde a konačna likvidacija izvedenih radnih jedinica.
• Surađivati ​​u izradi dokumentacija o izvedenim radovima . Voditelj izborne izvedbe mora surađivati ​​s ostalim nositeljima građevine u izradi dokumentacije o izvedenim radovima, dajući rezultate provedene kontrole.