Što je Potvrda o stanovanju – Dozvola za rad – Cedula de habitabilidad. Treba li u Španjolskoj?
Što je Cédula de habitabilidad – Potvrda o stanovanju – Dozvola za rad
Ovo je dokument kojim se nastavlja potvrda iz Gradske vijećnice da je nekretnina spremna za useljenje, a primjenjuje se nakon što je nekretnina završena s Dozvolom za završne radove (Certificado Final de Obra) i upisana u zemljišne knjige Deklaracijom o novim zgradama (Declaración de Obra Nueva).DON
Ovaj dokument vam je potreban za dobivanje dozvole Gradske vijećnice za stanovanje u kući. Prije nego što ga dobijete, ono što imate je konstrukcija, ali ne i “kuća”.
Ovaj dokument bit će neophodan za dobivanje individualne isporuke GLAVNIH komunalnih usluga na vaše ime i uz korištenje "potrošnje".
Ovaj dokument je tada iznimno važan za dobivanje ugovora o struji i vodi na ime pojedinaca u PRVOM PRIKLJUČKU. Prije nego što graditelj dobije stambeni list, u građevini može postojati opskrba vodom i strujom, kao što je normalno da graditelj dobije tu zalihu za izvođenje radova (za cestarinu, strojeve i sl.). Ali nabavka dobivena od graditelja je zaliha za "radove", ali ne i za "kućnu potrošnju".
Ponekad se kupcima ili promotorima ostavljaju u svojim posjedima opskrba strujom i vodom za radove godinama, jer graditelj nije dobio odgovarajuću stambenu potvrdu. Imaju vodu i struju ali su u jako lošem stanju i skuplji od uobičajene opskrbe za kuću.
Kako bi Vama kao kupcu ili promotoru zajamčili da će graditelj dobiti odgovarajući CH, vrlo bi bilo savjet da ostavite dio plaćanja cijene kada se dobije CH. To će prisiliti graditelja da radi ispravno i da da sve od sebe da ovaj dokument dobije što prije.
Kao što je objašnjeno, CH je posebno važan za spajanje nekretnine na vodovodnu i električnu mrežu PRVI PUT. Ponekad, ovisno o području, nije potrebno PROMIJENITI ugovore o opskrbi u ime novog vlasnika, ali je široko traženo za PRVI priključak nekretnine na mrežno napajanje.
Je li ovaj dokument potreban za kupnju kuće u Španjolskoj? Mogu li kupiti kuću u Španjolskoj bez potvrde o stanovanju?
Prije srpnja 2008
Prije srpnja 2008 nije bilo potrebno pribaviti potvrdu o stanovanju za dovršetak prodaje. Od prodavača se nije tražilo da predstave CH novim vlasnicima. Dakle, javni bilježnici, zemljišnoknjižni službenici, banke, odvjetnici itd. nisu tražili od CH da izvrši prodaju. Dakle, ovaj dokument nije bio obavezan prije srpnja 2008. godine.
Zašto ovaj dokument nije bio obavezan za obavljanje prodaje? – Jer, cilj je ovog dokumenta, kako je gore objašnjeno, prvi put “priključiti” nekretninu na vodu i struju, a nakon priključenja postojeće ugovore “promijeniti” na ime novog vlasnika.
U stvari, za PREPRODAJU, desetljećima su španjolski kupci i prodavači spajali svoje nekretnine na vodu i struju i mijenjali ugovore o opskrbi bez ovog dokumenta. Posebno u rustikalnim zemljišnim područjima, tvrtke za električnu energiju i vodu nisu tražile ovaj dokument za promjenu ugovora o opskrbi.
Dakle, NOVE nekretnine, te PREPRODAJE su kupovane i prodane, a prodaje su obavljene kod javnog bilježnika, te upisane u zemljišnoknjižni ured, bez CH. Dakle, graditelji su svoje novoizgrađene kuće prodavali kupcima bez ovog dokumenta. Također, prodavači (u preprodajama) su prodavali svoje nekretnine kupcima bez njih.
U nekim područjima, čak ni tvrtke dobavljači nisu zahtijevale ovaj dokument ugovoriti se. U većini slučajeva kupci su vodu i struju mogli ugovoriti telefonskim pozivom ili mijenjanjem naziva ugovora u nazive, a CG nikada nije tražen. I danas je to moguće u određenim područjima.
Problem je stigao sa NOVE nekretnine, poput novih stanova, urbanizacija, itd. i za eksploziju španjolske krize. Kao što je objašnjeno, prije srpnja 2008. građevinarima nije bilo potrebno osigurati svojim kupcima CH za dovršetak prodaje. Dakle, stvarno je bilo uobičajeno prodavati nekretnine “u izgradnji”. Na primjer, u urbanizaciji s 500 kuća, graditelj bi mogao prodavati blokove od, na primjer, 100 kuća, nakon što su dovršene, bez čekanja da se dovrši SVA urbanistička infrastruktura.
CH je posljednji dokument dobiven nakon završetka građevinskih radova zgrade. Dakle, kako prije 2008. godine nije bilo potrebno predstavljati CH o završetku, graditelji su gradili i prodavali svoje nekretnine prije nego što su "potpuno gotovi". Ovim scenarijem kupci su kupovali svoje nove nekretnine spremne za korištenje, ali, ponekad bez “dovršetka” drugih faza ili blokova iz urbanizacije, ili neke urbanizacijske infrastrukture. Kupci su na kraju bili priključeni na opskrbu s “opskrbom zgrade”, s nadom da će im graditelj, nakon što završi ostatak urbanizacije, ili ostatak urbanizacijskih radova, tada osigurati “mrežnu” opskrbu.
To je bio scenarij prije španjolske “krize” nekretnina u godinama 2008.-2011.
Nakon 2008
No, s krizom se na tržištu ponovilo da su građevinari iznenada ušli u bankrot, a njihove tvrtke bile u velikim financijskim problemima jer su se banke zatvarale. Također, tržište je stalo, a velike urbanizacije su odjednom ostale neprodane. Dakle, građevinari su bili blokirani dramatičnim položajem u kojem nisu mogli završiti urbanizacije ili već započetu gradnju, jer nisu mogli pronaći dovoljno kredita za to od banaka. Osim toga, od prodaje nisu mogli dobiti privatna financiranja jer je tržište zaustavljeno, a svoje nekretnine nisu mogli prodati.
Kao rezultat ovog scenarija, kupci koji su prethodno završili prodaju i kupili jedinice od graditelja iz nedovršenih urbanizacija, našli su se na ugovorima o “nabavci zgrada” za komunalne usluge, a vidjeli su kako je graditelj jednostavno nestao, ostavljajući urbanistički kompleks nedovršen. Kako globalni radovi na urbanizaciji nisu bili dovršeni, CH je bilo nemoguće dobiti, a kupcima i obiteljima dugo je ostajala “građevinska ponuda”.
Ovaj problem se nije dogodio u PREPRODAJI gdje su, uz vrlo rijetke iznimke, prodavači i kupci STARIH nekretnina, koje su stvarno bile priključene na vodu i struju, nakon prodaje, bez ikakve vrste, mogle dobiti preuzimanje ugovora na ime novih vlasnika. problema. Dakle, bilo je stvarno uobičajeno na tržištu NE primjenjivati se na CH za preprodaje (urbane i rustikalne), ako su nekretnine već bile priključene na vodu i struju, i kada CH nije bio potreban za promjenu komunalne usluge u ime novog vlasnika .
No, u srpnju 2008. novi zakon je stupio na snagu za cijelo španjolsko područje. Jedna od namjera ovog zakona bila je izbjeći situaciju kupaca novih nekretnina u urbanizacijama, kompleksima, zgradama itd. Ovaj zakon je rekao da graditelji ne mogu završiti prodaju NOVIH nekretnina bez CH. I naredio bilježnicima, zemljišnoknjižnim uredima itd. da zatraže od CH da dovrši prodaju novih nekretnina. Ali ovaj je zakon prisiljavao bilježnike i zemljišnoknjižne službenike da traže od CH da dovrše kupnju SAMO ZA NOVE NEKRETNINE.
Na primjer, ovaj zakon nije rekao ništa o PREPRODAJI. Dakle, kao posljedica toga, da bi se dovršila prodaja preprodaje, nije bilo potrebno dostaviti ovaj dokument.
Ovaj zakon je pomogao da se izbjegnu budući problemi s kupcima koji kupuju NOVU nekretninu, ali, kako nisu spomenuli ništa u vezi s PREPRODAJOM, stvarajući veliku pomutnju na tržištu.
Kao što je gore objašnjeno, kupci i prodavači su prodavali i preprodavali svoju imovinu bez CH. Kupci u preprodaji su bez ikakvih problema mijenjali račune za vodu i struju, kao i kod javnog bilježnika nikada tražili CH u svojim transakcijama.
Zabuna je nastala kada su, nakon usvajanja ovog zakona, u razdoblju od 2009. do 2010. godine, kupci počeli tražiti od prodavača da dostave ovaj dokument. Od prodavača je zatraženo da dostave CH, ali kada su se obratili javnobilježničkom uredu kako bi potvrdili je li ovaj dokument obavezan dostaviti, potvrđeno im je da to nije traženo po zakonu. Dakle, javni bilježnici, zemljišnoknjižni uredi itd. su tražili samo CH za NOVU prodaju, a ne i za PREPRODAJU.
U tom razdoblju nastala je velika zbrka između kupaca koji su ovaj dokument tražili u PREPRODAJI i prodavača koji ga nisu htjeli dati jer nisu bili prisiljeni.
Koje su posljedice kupnje kuće bez potvrde o stanovanju na rustikalnom zemljištu?
Razgovarajmo o PREPRODAJI u RUSTIC Zemljištu izgrađenom na manje od 10.000 m2.
Gradske vijećnice u rustikalnim sredinama dugo vremena nisu znale kako reagirati kada prodavači, odnosno kupci, traže da CH završi prodaju.
Nekoliko gradskih vijećnica (TH) odlučilo je dati CH bez ograničenja. Smatrali su CH kao “administrativni” dokument za dobivanje ili promjenu ugovora o električnoj i vodovodnoj mreži. Kako ove gradske vijećnice ovaj dokument nisu smatrale „pravnim“ dokumentom, bilo je slučajeva u kojima je nekretnina mogla imati savršenu CH, a novčanu kaznu izgraditi bespravno.
U drugim slučajevima, TH je odlučio dati CH svim nekretninama (izgrađenim na više ili manje od minimalne parcele), uvijek da nikakve kazne za izgradnju nisu utjecale na tu nekretninu. Ovo je bio najlogičniji stav.
na primjer, neki drugi odlučili su ne dati CH rustikalnim zemljišnim svojstvima, ako nisu poštovali minimalnu veličinu zemljišta (uglavnom 10.000 m2). Položaj ovih gradskih vijećnica stvorio je nepravednu i nelogičnu situaciju u kojoj su prilično stare nekretnine, čak i izgrađene prije 20-40 godina, odbijene da dobiju CH jer su izgrađene na parcelama manjim od minimuma.
Također, zabuna je bila još gora jer su kupci u većini slučajeva tražili od prodavača CH da kupe njihove nekretnine, čak i znajući da na području u kojem se ta nekretnina nalazi, CH nije bio tražen od strane CH dobavljačima za promjenu ugovora o komunalnim uslugama na njihova imena.
U međuvremenu, državu Španjolsku financijski podupiru institucije EU-a. Jedan od zahtjeva EU prema Španjolskoj za dobivanje financijske pomoći bio je poboljšanje zaštite okoliša i smanjenje utjecaja na okoliš. Razlog ovog zahtjeva je što Španjolska desetljećima nije slijedila direktive EU na taj način. Prevedeno na građevinsko tržište, to znači da su građevine i zgrade izgrađene u Španjolskoj bez uzimanja u obzir ili poštivanja zakona EU na taj način (uglavnom, smanjenje potrošnje energije i smanjenje preostale vode)
Tijekom 2012.-2013. i 2014., čini se da je ovoj zbrci sada došao kraj. Sada se čini da je većina gradskih vijećnica i regionalnih vlada (uključujući komplicirana područja poput Catral, Elche, Denia, Javea, itd.) stvorila bazu onoga što bi trebalo biti potrebno za dobivanje CH, što je manje-više slijedeći za RUSTIČNO ZEMLJIŠTE svojstva:
- Neovisno o veličini parcele, nekretnina mora biti BEZ kazni za gradnju.
- Da se imovina i njezine građevine deklariraju i da se uredno plaća mjesnina
- Često se traži da dostavi arhitektonsko izvješće o izgradnji.
- Nekretnina mora ispunjavati ekološke normative područja (potrošnja energije i zaostala voda).
Time su konačne zabune nastale oko toga jesu li rustikalni posjedi na manje od 10.000 m2 bez CH gotovi. Dakle, općenito je POZITIVNO stajalište većine Vijećnica u pogledu pravne situacije tisuća STARIH nekretnina SAGRAĐENIH na rustikalnom zemljištu (i zakonski okrupnjenih), na parceli manjoj od minimalnog standarda. Dakle, nakon svih ovih zabuna i sporova, Vijećnice naširoko daju CH ako se osiguraju gore navedeni uvjeti.
Moramo reći da postoji samo nekoliko gradskih vijećnica (poput Crevillentea) s vrlo nerazumnom pozicijom da odbiju dati CH na otvoren način.
Je li prodavatelj dužan kupcu dostaviti potvrdu o stanovanju o postupku prodaje?
U većini područja Španjolske, kao što su Baskija, Andaluzija, Madrid itd
U tim područjima, s "pravnog" gledišta, za nove zgrade potvrdu o stanovanju je obavezan da se dobije, ali nema obveze za daljnju prodaju . Iako je nedavno objavljen nacionalni zakon objavljen 2023. kako bi se prodavači prisilili da kupcima pruže što više informacija, u tim područjima regionalni zakoni ne razmatraju koncept potvrde o stanovanju u procesu kupnje i prodaje.
U područjima kao što su Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz itd., Potvrda o stanovanju ili dozvola za korištenje dobiva se u trenutku izgradnje nove kuće i to samo jednom. To znači da ove regije ne uzimaju u obzir obnovu na ovom certifikatu u budućim prodajama, preprodajama ili transakcijama imovine.
Je li prilikom prodaje nekretnine obavezno predočiti potvrdu o prebivalištu u Kataloniji, Valenciji, Murciji ili Mallorci?
U tim regijama, regionalni zakoni smatraju potvrdu o stanovanju ili radnu dozvolu jednim od bitnih dijelova procesa izgradnje i kupnje u Španjolskoj.
Kao iu ostalim regijama, kada se završi izgradnja a nova zgrada ili kuća je dovršena, onda, tZa prodaju kuće potrebna je Uvjerenje o stanovanju. Naziv ovog certifikata za nove kuće zove se “Licencia de Primera Ocupación” ili “Prva radna dozvola".
Zatim, za budućnost prodaje ili preprodaje koje eventualni kupci mogu napraviti naknadno, na područjima kao što su Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja i Murcia, od siječnja 2023. o kupoprodaji je potrebno predočiti Uvjerenje o stanovanju. Razlog tome je donošenje novog zakona koji regulira ovaj proces. Možete detaljnije pročitati uvjete ovog zakona klikom na dolje:
